Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора аренды и признании прекращенными встречных обязательств,

Установил:

ФИО3 обратился в Автозаводский районный суд с исковым заявлением о признании прекращенным договор аренды с правом выкупа 1/2 доли в квартире по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2, признании прекращенными зачетом встречные однородные обязательства сторон по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно - обязательство ФИО2 по оплате задолженности по арендным платежам в размере 240 000 рублей, и частично обязательство ФИО3 по возврату выкупной стоимости доли в размере 240 000 рублей, и определении сумму выкупных платежей, подлежащую возврату ФИО3 ФИО2 в размере 160 000 рублей.

В обосновании своих требований ссылается на то, что между ним и ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды с правом выкупа 1/2 доли в квартире по адресу: Договор был заключен на 360 дней, при этом действует договор до момента исполнения всех обязательств сторонами. Выкупная стоимость доли в квартире была определена в размере 600 000 рублей. Стоимость арендной платы была оговорена в размере 10% от суммы выкупной стоимости, не выплаченной ответчицей на момент заключения договора. Истец свои обязательства по договору аренды исполнил в полном объеме.

В счет исполнения обязательств по оплате выкупной цены ответчица выплатила 400 000 рублей. Более никаких денежных средств ни в качестве арендных платежей, ни в качестве выкупной цены, ответчица истцу не оплачивала. Разница, с которой производился расчет стоимости арендной платы, составила 200 000 рублей. 10 % от 200 000 рублей составляют 20 000 рублей ежемесячно. 360 дней с момента заключения договора истекли ДД.ММ.ГГГГ За данный период (12 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) у ответчицы образовалась задолженность по арендной плате в размере 240 000 рублей (20 000 рублей * 12 месяцев - 240 000 рублей).

Истцом на имя ответчика была направлена претензия с требованием выполнить надлежащим образом условия договора аренды. До настоящего момента от стороны ответчика не последовало ни ответа на претензию, ни действий по надлежащему исполнению своих обязанностей по договору аренды.

Полученные 400 000 рублей превышают сумму задолженности по арендам платежам. При этом у сторон возникают встречные однородные требования, обязательства истца по возврату выкупной цены превышают обязательства ответчика по оплате арендных платежей на 160 000 рублей (400 000 рублей - 240 000 рублей). Таким образом, обязательства ответчика по оплате задолженности и частично обязательства истца по оплате арендных платежей прекращаются зачетом.

В связи с изложенным, истец просил иск удовлетворить, признать прекращенным договор аренды с правом выкупа 1/2 доли в квартире по адресу: заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2, признать прекращенными зачетом встречные однородные обязательства сторон по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно - обязательство ФИО2 по оплате задолженности по арендным платежам в размере 240 000 рублей, и частично обязательство ФИО3 по возврату выкупной стоимости доли в размере 240 000 рублей, и определить сумму выкупных платежей, подлежащую возврату ФИО3 ФИО2 в размере 160 000 рублей (л.д. 4).

Заочным решением от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 были удовлетворены (л.д. 22 - 24).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено, дело назначено к слушанию (л.д. 55).

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования и просил суд расторгнуть договор аренды с правом выкупа 1/2 доли в квартире по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 Признать прекращенными зачетом встречные однородные обязательства сторон по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно - обязательство ФИО2 по оплате задолженности по аренным платежам в размере 400 000 рублей, и обязательства ФИО3 по возврату выкупной стоимости доли в размере 400 000 рублей (л.д. 53).

Представитель истца ФИО1, действующая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивала в полном объеме по изложенным в уточненном иске основаниям (л.д. 87).

Ответчик в судебном заседании признала уточненные исковые требования в полном объеме. Последствия признания иска ответчику разъяснены и понятны (л.д. 87). Ответчик пояснила, что договор аренды она подписывала (л.д. 87).

Третье лицо ФИО4 в суд не явился, о причине неявки не сообщил. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо пояснил, что он намеревался приобрести 1/2 долю квартиры ФИО2 Он подписал предварительный договор аренды, но основная сделка так и не была заключена. ФИО2 сама показывала ему квартиру (л.д. 82).

Суд, выслушав стороны, третье лицо, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 624 ГК РФ законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В силу ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

В соответствии со ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Судом установлено, что истец является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: . Право собственности истца зарегистрировано в Управлении Росреестра по . Право собственности истец приобрел на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком (л.д. 76 - 77) и договора дарения.

Условия заключения договора купли-продажи и договора дарения стороны не оспаривали входе рассмотрения дела.

Ранее, а именно ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Центр ипотеки» и ФИО2, был заключен договор займа на сумму 130 000 рублей сроком по ДД.ММ.ГГГГ по% в месяц (л.д. 32 - 38). В соответствии с п. 2.1. договора займа, обеспечением обязательств ФИО2 перед займодавцем являлась ипотека 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру расположенную по адресу: (л.д. 32).

Сумма долга в установленные сроки ответчиком возвращена не была.

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды (с правом выкупа), согласно котором ответчику во временное пользование с последующим правом выкупа была передана доля в квартире по адресу: (л.д. 6 - 8).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО2 был заключен предварительный договор аренды с правом выкупа, предметом которого являлась доля в спорном жилом помещении, принадлежащая на праве собственности истцу. ФИО4 намеревался приобрести спорную долю в квартире, однако сделка не состоялась, в связи с чем, основной договор аренды с ФИО2 заключен не был. Данный факт стороны не оспаривали в ходе рассмотрения дела.

Согласно п. 4.1. договора за пользование квартирой от ДД.ММ.ГГГГ, Арендатор уплачивает арендную плату в размере 10 % выкупной стоимости квартиры.

Согласно п. 4.2 Договора выкупная сумма составляет 600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Договор аренды (с правом выкупа) вступает в силу с момента подписания, заключен сроком на 360 дней и действует до исполнения всех обязательств сторонами (п. 6).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан Акт приема передачи к Договору аренды квартиры (с правом выкупа), согласно которому ФИО3 получил от ФИО2 в качестве выкупной стоимости 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Стороны пришли к соглашению, что оставшаяся сумма выкупной стоимости в размере 200 000 (двести тысяч) рублей будет внесена после окончания срока действия договора (л.д. 8).

Условия заключения договора аренды стороны не оспаривали в ходе рассмотрения дела, согласились с ними, о чем свидетельствуют их подписи под договором.

ДД.ММ.ГГГГ истцом на имя ответчика была направлена претензия с требованиями надлежащего исполнения ФИО2 договора аренды с правом выкупа. Истец предупредил ответчика, что в случае неисполнения требований, содержащихся в претензии, обратиться в суд с заявленными в настоящем иске требованиями (л.д. 9 - 10).

Претензия была направлена заказным письмом с уведомлением и получена лично ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается предоставленным в материалы дела почтовым уведомлением о вручении (л.д. 11).

Невнесение платежей по условиям договора является в силу ст. 450 ГПК РФ существенным нарушением его условий, так как повлекло для Арендатора такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно расчетам истца, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендным платежам на сумму 676 774 рублей (л.д. 78). Указанный расчет ответчик не оспаривал в ходе рассмотрения дела, согласился с ним. Представленный расчет проверен судом и принят как правильный.

Таким образом, требование истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению в полном объеме.

Всего истцом в счет арендных платежей были получены денежные средства в размере 400 000 рублей, что превышает сумму задолженности по внесению арендных платежей, образовавшуюся у ФИО2

В связи с этим, у сторон возникают встречные однородные требования, при этом обязательства истца по возврату выкупной цены превышают обязательства ответчика по оплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению требования истца о зачете встречных однородных требований.

Исковые требования ответчик признала в полном объеме.

Суд считает возможным принять признание иска ответчиком, поскольку это не противоречит закону и не ущемляет права участвующих в деле лиц.

Принимая во внимание вышеизложенное, на основании ст.ст. 309, 310, 314, 410, 450, 606, 614, 624, руководствуясь ст. 56, 59, 173, 194 - 198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО3 , удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа1/2 доли в квартире по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 .

Признать прекращенными зачетом встречные однородные обязательства сторон по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а именно - обязательство ФИО2 по оплате задолженности по арендным платежам в размере 400 000 рублей, и обязательство ФИО3 по возврату выкупной стоимости доли в размере 400 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г. Тольятти Самарской области.

Мотивированное решение суда составлено 07.03.2012 г.

Судья А.В. Разумов