Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Табуловой ФИО2 к Кардановой ФИО1 о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и заключенной и обязать оформить переход права собственности на недвижимое имущество,

установил:

Табулова М.М. обратилась в суд с иском к Кардановой Э.М. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и заключенной и обязать оформить переход права собственности на недвижимое имущество, указав в обоснование своих требований, что 15 мая 2009 года между нею и ответчиком Кардановой Э.М. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом предварительного договора являлась квартира, расположенная в г.Москва, Ленинский проспект . На момент составления предварительного договора купли-продажи стоимость квартиры составляла руб., при этом, ею были уплачены данные денежные средства, еще до подписания предварительного договора купли-продажи. Это обстоятельство отражено в тексте самого предварительного договора. Длительное время ответчица ссылалась на невозможность сразу заключить договор купли- продажи по причине необходимости сначала зарегистрировать право собственности на квартиру на свое имя. Она ссылалась на постоянные семейные обстоятельства, которые ей не позволяют до конца юридически оформить их договоренности в части заключения договора. По истечении времени, ответчица вообще, отказалась произвести какую-либо регистрацию права и подписание основного договора купли-продажи. Так же она отказалась возвратить уплаченную ею сумму денег, переданную ответчице до подписания предварительного договора купли-продажи. После произошедшего их отношения с ответчицей испортились, и теперь та отказывается вообще идти на контакт и регистрировать право собственности на ее имя. Поскольку в соответствии ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при возникновении ранее возникшего права на недвижимое имущество необходимо провести регистрацию права собственности сначала на продавца, а затем лишь провести регистрацию сделки между ними. Ответчица передала ей все правоустанавливающие документы на квартиру, второй комплект ключей. О совершаемой между ними сделке было известно Щеглову ФИО3 супругу Кардановой ФИО1, более того, тот выразил свое письменное согласие, на сделку проставив подпись на предварительном договоре. В связи с тем, что предварительный договор купли-продажи государственной регистрации не подлежит и не может служить самостоятельным основанием для регистрации права собственности, она вынуждена обратиться в суд и просить восстановить её нарушенные права.

В судебном заседании истец Табулова М.М. исковые требования поддержала в полном объем и просила суд их удовлетворить.

Ответчик Карданова Э.М. в судебное заседание не явилась, в своем ходатайстве от 03.08.2011 года исковые требования Табуловой М.М. не признала и просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, а так же ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием ее представителя адвоката Куликова О.А..

Представитель ответчика адвокат Куликова О.А. в судебном заседании не отрицала факт заключения 15 мая 2009 года между истцом и ее доверителем предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в , Ленинский проспект , а так же факта передачи истцом Табуловой М.М. ответчику Кардановой Э.М. денежной суммы в размере рублей. При этом пояснила, что в силу семейных обстоятельств ее доверитель не успела оформить основной договор купли-продажи квартиры, однако передала новому собственнику недвижимости Табуловой М.М. документы и ключи от квартиры. Обязалась оформить переход права собственности на недвижимое имущество в кратчайшие сроки, в связи с чем, возражала против удовлетворения исковых требований Табуловой М.М. в судебном порядке.

Третье лицо Щеглов А.М. так же в судебное заседание не явился, в своем ходатайстве от ДД.ММ.ГГГГ просил в удовлетворении исковых требований Табуловой М.М. отказать в полном объеме и ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

С учетом мнения истца, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся сторон.

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.223 ГК РФ существенным условием перехода права собственности к приобретателю вещи по договору является ее фактическая передача. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Как установлено в судебном заседании, между истцом Табуловой М.М. и ответчиком Кардановой Э.М. ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной в , Ленинский проспект , собственником которой ответчик является на основании правоустанавливающих документов (договора купли-продажи от 21.087.1992 года, зарегистрированного в Управлении приватизации жилого фонда Правительства за № от ДД.ММ.ГГГГ). В соответствии с указанным выше предварительным договором, истец передала ответчику денежную сумму в размере ) рублей, а та в свою очередь передала ей документы и второй комплект ключей от квартиры. При составлении предварительного договора присутствовали обе стороны заключаемой сделки, о чем имеются их росписи, а так же иные реквизиты, предъявляемые к данному договору. Более того, договор был заключен в присутствии и с участием супруга продавца (ответчика по делу Кардановой Э.М.) Щеглова А.М., который выразил свое согласие на проведение сделки, о чем своей подписью удостоверил вышеуказанный договор.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключён в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

Согласно п.5 вышеназванного предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, оговорен срок заключения основного договора купли-продажи сторонами в количестве не более 90 дней. В соответствии с п.10 данного договора, оговорены условия того, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор и зарегистрировать переход права собственности на настоящий предмет договора.

Как следует из материалов дела и не оспаривается стороной ответчика, Карданова Э.М. свои обязательства не выполнила до настоящего времени и уклоняется от заключения основного договора купли-продажи квартиры под различными предлогами, чем нарушила условия предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, что в свою очередь является препятствием истцу в установленном законном порядке оформить переход права собственности на недвижимость на свое имя, не смотря на то, что она выполнила условия первоначального договора, передав всю денежную сумму ответчику.

Пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что в силу закона (пункт 3 статьи 551 ГК РФ) если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Пункт 52 вышеуказанного Пленума говорит, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В Пленуме (п. 60) так же указано, что Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из п.14 предварительного договора купли-продажи квартиры от 15 мая 2009 года, сторона Продавца со дня внесения оплаты предоставляет стороне Покупателя право пользования жилым помещением, являющимся предметом договора, проживать стороне покупателя и членам его семьи.

С 1997 года введен в действие ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии со ст.12 закона сделки с недвижимым имуществом и права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в учреждении по регистрации сделок.

В соответствии со ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации наличия прав на недвижимое имущество является вступившее в законную силу решение суда. Статья 28 указанного закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, момент возникновения права определяется решением суда.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание судом соответствующего права.

Таким образом, суд считает исковые требования Табуловой М.М. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Табуловой ФИО2 к Кардановой ФИО1 о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и заключенной и обязать оформить переход права собственности на недвижимое имущество - удовлетворить в полном объеме.

Признать сделку купли-продажи квартиры расположенной в , заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Табуловой ФИО2 и Кардановой ФИО1 действительной и заключенной.

Обязать Карданову ФИО1 оформить переход права собственности на недвижимое имущество - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу:

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КЧР в течение десяти дней со дня его принятия через Черкесский городской суд.

Судья подпись Л.А. Коркмазова