Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске 03 сентября 2010 года гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Арут» к С.А.Н., С.А.Н. и Обществу с ограниченной ответственностью «Анюта» о взыскании расходов на содержание общего имущества,

установил :

Общество с ограниченной ответственностью «Арут» (далее по тексту решения - ООО «Арут») обратилось в суд с иском к С.А.Н., С.А.Н. и Обществу с ограниченной ответственностью «Анюта» (далее по тексту решения - ООО «Анюта») о взыскании расходов на содержание общего имущества в сумме .... Свои требования обосновало тем, что С.А.Н. и С.А.Н. являются собственниками нежилых помещений площадью 300,8 кв.м. в торговом центре ... по адресу: .... Доля каждого из них на нежилые помещения соответствует 414/10000 в праве общей долевой собственности на всё здание торгового центра ... с другими собственниками, также они являются собственниками по 414/10000 доли каждый в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2370 кв.м., на котором расположено здание торгового центра ... Следовательно, собственникам отдельного помещения в здании С.А.Н. и С.А.Н. принадлежит доля в праве общей собственности в здании торгового центра ... Фактически указанные нежилые помещения используются ООО «Анюта», учредителями которого являются С.А.Н. и С.А.Н. в равных долях уставного капитала. Таким образом, в силу ст.249 ГК РФ, ст.239 ЖК РФ С.А.Н. и С.А.Н., как участники долевой собственности, либо созданное ими ООО «Анюта», обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу. На управляющую компанию «Арут» возложена обязанность от имени собственников помещений в здании по заключению договоров об использовании общего имущества: заключены договоры энергоснабжения, отпуск и потребление тепловой энергии, вывоз твердых бытовых отходов, отпуск воды и передачу сточных вод, а также множественные договоры на ремонт и устранение аварийных ситуаций общего имущества собственников помещений в здании торгового центра. Однако, ООО «Анюта» производит оплату по счетам только в части эксплуатационных расходов по содержанию помещений, находящихся в собственности ответчиков, без учета расходов по содержанию общего имущества.

В ходе рассмотрения дела истец увеличил исковые требования и просил взыскать с надлежащего ответчика денежную компенсацию морального вреда в сумме ....

В судебном заседании представитель истца С.Э.В., действующий на основании доверенности, отказался от исковых требований о взыскании денежной компенсации морального вреда в сумме ... (производство по делу в данной части прекращено), в остальном - поддержал иск.

С.А.Н. (действующий за себя лично и как представитель ООО «Анюта») с иском не согласился и пояснил, что истцом неправильно берется размер платы исходя из площади 306,7 кв.м. в то время, как ответчикам принадлежит только 300,8 кв.м. в здании торгового центра ... Не согласен со взысканием расходов на содержание общего имущества, поскольку центральный вход в кафе хоть и является общим имуществом, однако, убирается уборщицей ООО «Анюта», примерная стоимость воды для уборки этих площадей составляет 57,2 кв.м. Расходы на общую электроэнергию включают в себя освещение лестничных маршей, которые ведут к магазинам и офисам (у кафе ООО «Анюта» отдельный вход, который освещается двумя фонарями, подключенными к электросчетчику ответчиков), работу электрического водяного насоса, который увеличивает давление и подает воду на верхние этажи, на приточно-вытяжную вентиляцию торговых помещений собственников магазинов (у кафе вентиляция автономная). Расходы за вывоз твердых бытовых отходов распределяются между собственниками помещений пропорционально площади принадлежащих им помещений - у ООО «Анюта» свой договор с «Архангельским мусороперерабатывающим комбинатом». Кроме того, с января 2010 года ООО «Арут» самовольно увеличило стоимость своих услуг с 18 рублей за 1 кв.м. до 21 рубля, не согласен и со счетами за вознаграждение ООО «Арут» по оформлению земельного участка, эти расходы ничем не подтверждены.

Стороны также пояснили, что какого - либо договора между ООО «Арут» и ООО «Анюта» регулирующего вопросы оплаты содержания общего имущества не имеется.

Ответчик С.А.Н. в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в её отсутствие.

Суд, заслушав представителя истца и С.А.Н. (ответчик и представитель ООО «Анюта»), исследовав материалы настоящего дела, оценив представленные доказательства, приходит к следующему.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.05.2010г., нежилое помещение торгового назначения площадью 300,8 кв.м. по адресу: ... находится в общей долевой собственности, по 1/2 доли в праве, С.А.Н. и С.А.Н. л.д.24).

Соглашением от 09.07.2009г. собственников помещений в торговом центре ... по адресу: ... подтверждено распределение долей собственников: С.А.Н. принадлежит 828 /10000 л.д.23).

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Дата обезличенаг., земельный участок площадью 2370 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка - строение, адрес ориентира: ... находится в общей долевой собственности, 414/10000 доли в праве принадлежит С.А.Н., также 414/10000 - С.А.Н. л.д.25-27).

Как следует из пояснений С.А.Н. и оплаченных им счетов, в спорный период ответчики оплачивали только эксплуатационные и коммунальные расходы за помещения площадью 300,8 кв.м., находящиеся в их собственности.

Суд данную позицию ответчика не может принять как правильную, по следующим основаниям.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту решения - ГК РФ) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Пленум ВАС РФ от 23.07.2009г. в постановлении № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъясняет, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Площадь помещений в торговом центре ... 4037 кв.м., при этом места общего пользования занимают 405,7 кв.м. л.д.23), земельный участок, оформленный в общедолевую собственность, составляет 2370 кв.м.

Следовательно, собственники помещений в здании ТЦ ... обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению 405,7 кв.м. площади общего имущества здания и 2370 кв.м. земельного участка.

Поэтому доводы ответчика о несогласии оплачивать расходы на содержание водоподкачивающего насоса, тепловых занавесей, приточно-вытяжной вентиляции остальных помещений, уборку и освещение мест общего пользования, вывоз твердых бытовых отходов суд находит несостоятельными.

Доводы истца о дополнительном электроосвещении отдельного входа в кафе, устройстве автономной вентиляции, уборке мест общего пользования уборщицей ООО «Анюта», наличии у кафе договора с мусороперерабатывающим комбинатом и отдельного мусорного контейнера для твердых бытовых отходов, по мнению суда, правового значения не имеют, по следующим основаниям.

Актом от 04.12.2006г. зафиксировано выполнение договорных обязательств по договору Номер обезличен от 17.05.2002г. на участие в инвестировании строительства, после чего 21.05.2007г. за С.А.Н. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 300,8 кв.м. по адресу: ... л.д.22).

15 апреля 2006 года между ООО «АРУТ» и ООО «Архангельский мусороперерабатывающий комбинат» заключен договор на вывоз твердых бытовых отходов л.д.45-46).

Аналогичный договор только уже с ООО «Анюта» заключен 11 июня 2007 года, т.е. когда мусор от содержания здания ТЦ «Фокус» вывозился.

11 июля 2007 года между С.А.Н. и ООО «Микроклимат» составлены акты приемки систем приточной и вытяжной вентиляции в ресторане на цокольном этаже в ТЦ ... л.д.136-138).

Таким образом, представленные документы свидетельствуют, что уже при переходе права собственности на помещение к С.А.Н., электроосвещение и вентиляция здания функционировали согласно проекту, также осуществлялся и вывоз твердых бытовых отходов.

Ответчики С.А.Н. и С.А.Н. вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом, использовать его не запрещенными законом способами, в том числе для открытия заведения общественного питания, для чего установить дополнительное освещение, автономную вентиляцию (с соблюдением норм и правил), проводить дополнительную уборку мест общего пользования и заключать договоры на поставку необходимых товаров, представление различных услуг и прочее.

Данная деятельность, по мнению суда, не может в одностороннем порядке изменять права и обязанности ответчиков, как собственников помещения в здании ТЦ ... по отношению к другим собственникам и управляющей организации.

Поэтому суд не может согласиться с доводами о каком-либо перерасчете платы за содержание мест общего пользования в связи с ведением ответчиками предпринимательской деятельности, которая носит несколько отличный характер, нежели та, которую осуществляют другие собственники помещений в ТЦ ...

Кроме того, из имеющихся в материалах дела документов л.д. 111) следует, что мусор по заключенному ООО «Анюта» договору вывозится исключительно из кафе «Рио», однако, суд считает заслуживающими внимания доводы представителя истца относительно того обстоятельства, что мусор образуется как от уборки общих помещений рассматриваемого здания так и земельного участка на котором оно расположено.

Согласно имеющегося в деле рабочего проекта отопления и вентиляции Торгового центра ... в помещении санузла ответчиков имеется предусмотренная проектом вытяжная вентиляция, данное обстоятельство С.А.Н. не оспаривается. Суд также считает необходимым отметить и то обстоятельство, что приточная и вытяжная вентиляция здания обслуживает в том числе и общие помещения последнего, т.е. холлы, лестничные марши и т.д.

Ответчик также утверждает, что при выставлении счета за оплату общепотребляемой воды должна быть исключена вода, которая расходуется на мытье входа в кафе его уборщицей.

Суд с данным доводом согласиться не может, так как из должностной инструкции технического работника по уборке территории л.д. 170) следует, что работник ООО «Арут» обязан ежедневно подметать кроме всего прочего входные группы и пандус здания. Таким образом, распоряжение ответчика данное своей уборщице о дополнительном мытье входа в кафе, по мнению суда, не может являться основанием к какому - либо учету потребления данной воды.

Согласно имеющегося в материалах дела рабочего проекта внутренних сетей электроснабжения торгового центра над входом в кафе не предусматривалось какого - либо отдельного освещения.

Однако, из рабочего проекта организации кафе в здании торгового центра ООО «Эконика - Плюс» усматривается, что над входом установлена лампочка дополнительного освещения, подключенная в электросчетчику ответчиков.

Таким образом, суд считает, что установление какого - либо дополнительного освещения является правом ответчиков и не должно быть учтено при оплате счетов за освещение общего имущества (исключено из него).

Не основаны на законе и доводы ответчика относительно исключения из оплаты выставляемых счетов работы водяного насоса, так как последний обеспечивает функционирование всего здания торгового центра и то обстоятельство, что помещение кафе расположено на цокольном этаже определяющего значения, по мнению суда, не имеет.

Ответчики также не согласны, что с января 2010 года ООО «Арут» «самовольно» увеличило стоимость своих услуг с 18 рублей за 1 кв.м. до 21 рубля, как и со счетами за вознаграждение ООО «Арут» по оформлению земельного участка.

Как следует из соглашения от 17.10.2005г. соинвесторов строительства здания по адресу: ... об эксплуатации здания в период завершающей стадии строительства и стадии эксплуатации, управляющей компанией ТЦ ... назначено ООО «Арут» л.д.28).

Тариф на услуги ООО «Арут» в размере 21 руб. / кв.м. установлен с 01.01.2010г. решением от 26.06.2010г., принятым заочным голосованием собственников торговых помещений, расположенных в ТЦ ... л.д.156).

Также решением от 26.06.2010г. собственников торговых помещений, решено утвердить вознаграждение ООО «Арут» за совершение работ, касающихся оформления и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, в сумме ... л.д.154).

Таким образом, судом установлено, что ООО «Арут» правомерно в соответствии с действующим законодательством производит начисление платы исходя из 21 руб. за 1 кв.м. площади и представило к оплате счет на ... за оформление земельного участка в собственность, поскольку указанные расходы утверждены собранием собственников помещений в ТЦ ...

В ходе предварительного судебного заседания С.А.Н. судом было разъяснено право на оспаривание вышеуказанных решений общего собрания собственников помещений ТЦ ...

Однако, данные решения собраний собственников помещений до настоящего времени не оспорены, недействительными не признаны.

Суд также считает необходимым отметить то обстоятельство, что в случае признания данных решений незаконными ответчики будут иметь право на проведение соответствующих перерасчетов.

Из представленных суду финансовых документов усматривается, что истец просит взыскать задолженность за период с апреля 2009 года по апрель 2010 года.

Судом проверен расчет недоплаченных сумм, представленный в дело истцом, согласно которому управляющей компанией производился расчет платежей исходя из площади помещений ответчиков 306,7 кв.м., в то время как в собственности С.А.Н. и С.А.Н. находится только 300,8 кв.м.

Суд считает необходимым исключить из расчета истца за апрель 2009 года - ....

В остальной части расчёт истца признан правильным и взят за основу подлежащей взысканию задолженности. Ответчиком указанный расчёт не оспорен, контррасчёт не представлен.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о взыскании с С.А.Н. и С.А.Н. задолженности по содержанию общего имущества собственников помещений и земельного участка торгового центра ... в сумме ....

В иске к ООО «Анюта» надлежит отказать.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которых истцу отказано.

Таким образом, с С.А.Н. и С.А.Н. в пользу ООО «Арут» подлежит взысканию госпошлина в сумме 1659 рублей 30 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Арут» с С.А.Н. и С.А.Н. ФИО6 в равных долях ... в счет возмещения задолженности на содержание общего имущества, а также ... госпошлины в возврат, а всего взыскать в равных долях ....

В удовлетворении остальной части заявленных к С.А.Н. и С.А.Н. исковых требований отказать.

В иске к Обществу с ограниченной ответственностью «Анюта» отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме путём подачи кассационной жалобы в Архангельский областной суд через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

В окончательной форме решение изготовлено 08 сентября 2010 года.

Председательствующий В.Б. Беляков

Копия верна: В.Б. Беляков