Центральный районный суд г. Тольятти
Информация предоставлена Интернет–порталом ГАС «Правосудие» (www.sudrf.ru)
Вернуться назад
Центральный районный суд г. Тольятти — СУДЕБНЫЕ АКТЫ
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 апреля 2011 года Центральный районный суд г. Тольятти в составе председательствующего Серикова В.А.,
при секретаре Щукиной В.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 ФИО2., действующей также в интересах несовершеннолетней ФИО3 к ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, регистрации перехода права собственности на квартиру, встречному иску ФИО6, ФИО5, ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи не заключенным,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились с исковым заявлением к ответчикам, в котором просят признать, заключенный с ответчиками ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: состоявшимся. Просят зарегистрировать указанный договор и переход права собственности на указанную квартиру с ответчиков на истцов.
В обоснование заявленных требований истцы указали, что согласно договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ истцы приобрели у ответчиков в собственность квартиру, расположенную по адресу: .
ДД.ММ.ГГГГ все документы по сделке были представлены в Управление Росреестра по Самарской области для проведения государственной регистрации сделки.
24.01.2011 года истцами получено уведомление Управления Росреестра по Самарской области о приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, в связи с тем, что от ФИО4, ФИО5, ФИО6 поступило заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав.
Квартира была приобретена истцами на основании оформленного надлежащим образом договора купли-продажи по цене 1030000 рублей за счет собственных средств истцов и кредитных средств, предоставленных ОАО «НТБ». Расчет с продавцами квартиры произведен в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующими расписками. Таким образом, истцы полагают, что ответчики уклоняются от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Истцы полагают, что сделка по купле-продаже спорной квартиры состоялась, соответствует всем требованиям закона, вследствие чего к истцам перешло право собственности на квартиру. Поскольку продавцы квартиры необоснованно уклоняются от регистрации перехода права собственности на квартиру, просят удовлетворить заявленные исковые требования.
В судебном заседании истица ФИО2, и ее представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержали пояснив, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Стороны согласовали между собой стоимость продаваемого объекта в 1030000 рублей, о чем свидетельствуют подписи сторон в договоре купли-продажи. В этот же день был подписан еще один договор купли-продажи согласно которого ФИО1, ФИО2, ФИО3 продали, а ФИО4, ФИО5, ФИО6 купили комнату по адресу: . Указанная комната продана по цене 580000 рублей. Оба договора купли-продажи были подписаны сторонами по сделке ДД.ММ.ГГГГ и сданы на государственную регистрацию. Окончательный расчет с ответчиками был произведен ДД.ММ.ГГГГ. В этот день ОАО «НТБ» во исполнение кредитного договора, заключенного Н-выми в целях приобретения спорной квартиры, выдал денежные средства по кредиту в размере 720000 рублей. Указанные денежные средства были получены в кассе банка одним из ответчиков- ФИО5, которая здесь же передала ФИО2 150000 рублей для передачи денег ФИО7 (поскольку Г-вы с ним не общались), а также 200000 рублей для погашения долгов Г-вых, ФИО6, ФИО9 по оплате содержания жилья и коммунальных услуг в отношении продаваемой квартиры по и еще 70000 рублей для погашения расходов, связанных с оформлением кредита.
ФИО10 и ФИО6 было передано 300000 рублей, также им перешла в собственность комната ранее принадлежавшая ФИО11 (поскольку Н-вы покупали у Г-вых, ФИО6 квартиру (их доли), а им продавали свою комнату, то фактический передачи денег за комнату не производилось), Н-вы отдали ФИО12 сначала 150000 рублей, позже передали ему еще 30000 рублей из денег, оставшихся после погашения долгов ответчиков по коммунальным платежам. Также Н-вы погасили задолженность ответчиков по коммунальным платежам в сумме более 168000 рублей.
Таким образом, истцы полностью произвели расчет с ответчиками за приобретенную у них квартиру. Однако ответчики несмотря на это, безосновательно утверждают, что им переданы не все деньги, отозвали заявление о регистрации сделки купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее. В связи с чем, истцы полагают, что ответчики безосновательно уклоняются от регистрации перехода права собственности на приобретенную у них квартиру. Учитывая вышеизложенное, просят удовлетворить заявленные исковые требования.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, письменно просил рассмотреть дело без его участия.
Представитель ответчиков ФИО13, ФИО5, ФИО6- ФИО14, действующая на основании доверенности, против удовлетворения заявленных требований возражала, поддержала встречные исковые требования ответчиков о признании договора купли-продажи спорной квартиры несостоявшимся (незаключенным). В обоснования возражений (встречных требований) пояснила, что ФИО10 и ФИО6 принадлежали ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: , оставшиеся ? доли принадлежат ФИО7
В связи с прекращением семейных отношений с ФИО7 было принято решение о продаже данной квартиры, при этом Г-вы, ФИО6 имели намерение приобрести малосемейку. Для этого они заключили договор с риэлтерской фирмой- ООО «ИнфоПрограмКомплект». Квартира истцов была выставлена на продажу за 1150000 рублей.
В ходе поиска покупателей на квартиру и поиска малосемейки, риэлтером был предложен вариант, по которому квартиру у них и ФИО9 покупали Н-вы, которые в свою очередь продавали ФИО10 и ФИО6 свою комнату. При этом стороны договорились, что квартира по продается по цене 1150000 рублей, а комната Н-вых по цене- 430000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ с согласия Г-вых и ФИО6, ООО «ИнфорограмКомплект» заключило с риэлтером Н-вых- ФИО21 договор аванса, в котором также цена спорной квартиры была установлена в размере 1150000 рублей. При заключении данного договора от Н-вых был принят аванс в размере 10000 рублей. Разница в размере 720000 рублей должна была быть передана ответчикам из кредитных средств в день подписания договоров купли-продажи.
У ответчиков имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, которую планировалось погасить из денежных средств, полученных от продажи квартиры. Поскольку квартира приобреталась частично за счет кредитных средств, а банк требует, чтобы в приобретаемой за счет кредитных средств не было лиц, которые были бы в квартире прописаны, то ООО «ИнфоПрограм Проект» с ООО «Управляющей компанией № 3» было заключено соглашения о погашении долга ответчиков по коммунальным платежам, для того, чтобы управляющая компания дала согласие на снятие ответчиков с регистрационного учета.
Необходимые для сделки документы были переданы риэлтером истцов ФИО21 в фирму «Айлен», занимающуюся подготовкой текстов договоров и записью на сделку в Управление Росреестра.
ДД.ММ.ГГГГ между Г-выми, ФИО6 и ФИО9 с одной стороны и Н-выми с другой стороны был подписан договор купли-продажи квартиры по адресу: , в этот же день между Н-выми с одной стороны и Г-выми, ФИО6 с другой стороны был подписан договор купли-продажи комнаты по адресу: . Оба договора сданы в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о регистрации договоров и перехода прав.
Из-за наличия ошибок в текстах договоров, которые пришлось в спешном порядке переделывать, наличия большого количества людей в этот день в рег. палате и действий риэлтера ФИО21 которая предоставила тексты договоров в последний момент перед их подписанием, постоянно торопила ответчиков, опасением того, что в связи с окончанием рабочего дня сделка не будет совершена и стороны могут опоздать в банк, ответчики были лишены возможности прочитать тексты договоров перед их подписанием и ознакомиться со всеми их условиями.
Уже после подписания договоров ответчикам стало известно, что ФИО21 было подготовлено два текста договоров купли-продажи квартиры и сторонами был подписан и сдан на регистрацию договор купли-продажи с ценой квартиры в размере 1030000 рублей, а комнаты с ценой 580000 рублей. Эти цены с ответчиками не согласовывались, по этим ценам Г-вы, ФИО6 не имели намерения продавать свою квартиру и приобретать комнату Н-вых.
Из текста подписанного договора купли-продажи квартиры следует, что на момент подписания договора Н-вы передали ответчикам 310000 рублей, а оставшиеся 720000 рублей будут перечислены на счет продавца за счет средств ипотечного кредита.
Однако никаких расчетов между сторонами в день подписания договоров купли-продажи не производилось. Кредитные средства в этот день также не выдавались.
Стороны приехали в банк для получения денег ДД.ММ.ГГГГ. Для того, что банк выдал кредит в банке по требованию истцов ФИО5 написала расписку на сумму 310000 рублей. Однако денег по этой расписке не передавалось, что подтверждают и Н-вы.
Также в этот день в офисе ОАО «НТБ» по просьбе ФИО11 и риэлтера ФИО21 были написаны расписки: ФИО5 на сумму 472000 рублей и на сумму 150000 рублей, ФИО4 на сумму 150000 рублей, ФИО6 на сумму 150000 рублей и ФИО7 на сумму 150000 рублей. Фактически на момент написания расписок денежных средств по ним не передавалось.
При получении денег, которые решено было выдать на имя ФИО5, ФИО11 и ФИО21 вместе с ФИО5 зашли в кассу банка и забрали у ФИО5, полученные ею в кассе 720000 рублей. В этот же день, т.е. 31.12.2010 года из находящихся у Н-вых 720000 рублей риэлтер ФИО16 забрала 210000 рублей, а также чек об оплате ФИО11 задолженности по оплате коммунальных услуг за ФИО4 на сумму 168032 рубля и 1968 рублей, что составляет в сумме 380000 рублей. Позже Г-вы и ФИО6 узнали, что ФИО9 Н-вы передали 180000 рублей. Всего ответчиками продавцам квартиры с учетом переданного аванса в размере 10000 рублей, было передано 570000 рублей вместо 720000 рублей. Таким образом, свои обязательства по оплате приобретаемой квартиры истцы исполнили не в полном объеме.
С учетом договоренностей сторон, по продаже-приобретению объектов недвижимости, представитель ответчиков полагает, что к правоотношениям сторон следует применять положения закона, касающиеся договора мены, поскольку именно такая сделка фактически была совершена сторонами.
В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, ч.2 ст. 558 ГК РФ, ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из толкования указанных правовых норм следует, что поскольку договор купли-продажи квартиры и переход к ответчикам права собственности не зарегистрированы, то такой договор считается не заключенным (не состоявшимся). Между истцами и ответчиками фактически отсутствует соглашение по всем существенных условиям договора, а именно отсутствует соглашение о стоимости квартиры, так цена Г-вых, ФИО6 составляет 1150000 рублей, а цена Н-вых- 1030000 рублей.
Поскольку договор в части оплаты истцами покупной цены выполнен не в полном объеме, невыплаченная сумма является существенной, то ответчики, оставаясь собственниками квартиры, подали заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по .
Поскольку незаключенный договор частично исполнен Н-выми, 15.03.2011 года на банковский счет, открытый на имя ФИО11, ответчиками зачислены денежные средства в сумме 390000 рублей.
Поскольку в действительности имеет место сделка мены, между истцами и ответчиками не согласованы все существенные условия договора, а именно цена квартиры и комнаты, Г-вы, ФИО6 отказались от приобретения комнаты Н-вых, полученные ими от Н-вых денежные средства зачислены на их счет в банке, государственная регистрация договоров не произведена, ответчики полагают договор купли-продажи квартиры по не состоявшимся.
В связи с чем, ответчики просят в удовлетворении иска Н-вых отказать, признать договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: подписанный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО6 с одной стороны и ФИО1. ФИО2, действовавшей за себя и несовершеннолетнюю ФИО3 несостоявшимся (незаключенным).
Представитель ответчика ФИО7- ФИО15, действующая на основании доверенности против удовлетворения исковых требований Н-вых не возражала, пояснив, что ей как представителю ее сына были переданы деньги за долю сына в квартире по в сумме 180000 рублей, что соответствовало договоренности, которые озвучивались при обсуждении условий продажи с риэлтерами. Деньги ей были переданы ДД.ММ.ГГГГ. В удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.
Представитель третьего лица- ОАО «НТБ» ФИО17, действующий на основании доверенности, просил удовлетворить исковые требования Н-вых, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, пояснив, что полагает несостоятельными доводы представителя ответчиков Г-вых, ФИО6 о том, что к правоотношениям сторон по спорной сделке следует применять нормы закона о договоре мены, полагает, что воля сторон была направлена именно на совершение двух сделок купли-продажи, что нашло сове отражение в договорах. Также представитель третьего лица пояснил, что считает, что стороны подписав договора купли-продажи пришли к соглашению по всем существенным условиям этих договоров и фактически исполнили их условия. Доводы о том, что при устной договоренности при обсуждении условий сделки сторонами оговаривалась иная цена, чем та, которая указана в письменном договоре купли-продажи не должны приниматься во внимание, так как указание в договоре иной стоимости квартиры не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, что подтверждается позицией судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, выраженного в определении от ДД.ММ.ГГГГ.
Отсутствие регистрации договора в регистрационной палате не может служить основанием считать договор незаключенным, поскольку регистрация является формальным подтверждением закрепления за покупателем права на приобретаемое им недвижимое имущество. Так как договор фактически состоялся, соблюдены все существенные условия сделки, предусмотренные законодательством для договоров купли-продажи, покупатель исполнил обязательства по уплате цены договора, чему есть письменные доказательства, договор следует считать заключенным.
Третье лицо- Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, представило суду письменный отзыв, в котором просила рассмотреть дело без участия его представителя, не возражало против удовлетворения заявленных требований при наличии подтверждающих данные требования доказательств.
Третье лицо ФИО18, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, являющаяся созаемщиком Н-вых по кредитному договору, заключенному с ОАО «НТБ», в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.
В ходе судебных заседаний по делу были допрошены следующие свидетели:
ФИО19 пояснившая, что она работает кассиром в ОАО «НТБ», работала в день ДД.ММ.ГГГГ. Кому конкретно выдавала в этот день деньги не помнит. Бывает, что в кабинку ( в кассу) заходит не один человек, а несколько, которые затем считают и передают друг другу полученные деньги. Обстоятельства выдачи денег конкретно ФИО5 она не помнит.
ФИО20, пояснивший суду, что он работает в ОАО «НТБ» финансовым консультантом. Стороны по делу ему известны в связи с тем, что ФИО11 выдавался кредит на приобретение квартиры ответчиков. Банком готовился кредитный договор, договор купли-продажи квартиры, закладная. Договор готовился по шаблону банка, необходимый текст, касающийся конкретной сделки заполнялся со слов заемщиков. В договоре была указана цена квартиры в 1030000 рублей, является ли данная цена квартиры реальной ему не известно. Кредитный договор и договора поручительства были оформлены ДД.ММ.ГГГГ и отданы для передачи в рег. палату. В этот день стороны не успели получить кредитные деньги, так как поздно приехали из рег. палаты. Кредитные деньги выдавались а следующий день ДД.ММ.ГГГГ. При этом ФИО23 написала расписку на 310000 рублей, которая нужна была банку для оформления выдачи кредита. Также в этот день стороны писали расписки между собой. Через некоторое время после получения денег к нему подошла риэлтер ФИО16 и сказала, что продавцы квартиры денег за нее не получили. Он в связи с этим звонил риэлтеру ФИО21 которая пояснила, что они уехали платить долг по коммунальным платежам за квартиру. После этого, он видел, что ФИО21 и Н-вы вернулись в банк, общались с ФИО16 в банке была и ФИО9.
ФИО21, будучи допрошенной в ходе судебного заседания, суду пояснила, что она работает риэлтером в АН «Лина». Н-вы- ее клиенты. Они обратились к ней с просьбой о продаже их малосемейки, сами хотели купить квартиру. Квартиру Г-вых Н-вы нашли сами через базу в сети интернет, где данная квартира была выставлена на продажу за 1150000 рублей с торгом. Риэлтером со стороны продавцов была ФИО16 После того, как Н-вы посмотрели квартиру и согласились на ее покупку, за квартиру был внесен аванс в сумме 10000 рублей. В ходе обсуждения сделки выяснилось, что Г-вы хотят приобрести комнату, а поскольку Н-вы продавали свою комнату, она была предложена ФИО10, которые согласились на ее приобретение. При обсуждении стоимости объектов стороны договорились, что квартира продается за 1030000 рублей, а малосемейка Н-вых за 580000 рублей. ФИО4 осматривала комнату Н-вых, она ее устроила. Договора купли-продажи на квартиру готовили сотрудники банка, а на молосемейку- фирма «Айлен». На сделку ДД.ММ.ГГГГ принесли готовые документы. Первым делом оформлялась сделка купли-продажи малосемейки. Договор купли-продажи читали все, в том числе и ответчики и риэлтер ФИО16. После подписания этого оговора, она с Н-выми уехала в банк для подписания кредитного договора. После чего они вновь вернулись в Управление Росреестра, для подписания договора купли-продажи квартиры. До подписания договора выяснилось, что ФИО16 не оплатила долг ФИО4 по коммунальным платежам, при этом она представила «чистую» справку по задолженности, сказала, что договорилась. Обещала погасить долг. ФИО16 взяла у нее договора купли-продажи квартиры чтобы прочитать. Она раздала эти договора сторонам, торопила всех. Сама ФИО21 сидела и читала договор рядом с ФИО9, видела, что Г-вы также читали договор. По цене ни у кого вопросов и претензий не возникло. Договора были подписаны и сданы на регистрацию. После этого все поехали в банк, но получить деньги не успели, банк уже был закрыт. Договорились, что деньги будут выданы на следующий день. Н-вы подали заявку на кредит на 720000 рублей, из которых 70000 должны были забрать себе, для покрытия расходов, связанных с выдачей кредита. Стороны приехали для получения денег ДД.ММ.ГГГГ. В офисе банка ФИО16 стала диктовать своим клиентам расписки. Деньги было решено выдавать на имя одного из продавцов- ФИО5 Она получила квитанцию и пошла получать деньги. Свидетель и ФИО11, пошли вместе с ней. В кассе ФИО5 получила деньги и из них отсчитала ФИО11 70000 рублей на ее расходы по оформлению кредита, 200000 рублей на погашение долга по квартплате и 150000 рублей для передачи ФИО9. Остальные деньги остались у ФИО5 После получения денег от ФИО5, ФИО11 отдала в присутствии свидетеля 150000 рублей ФИО9. Позже ФИО16 сказал отдать ФИО9 еще 30000 рублей (разницу между 200000 полученными от ФИО5 для уплаты долга по квартплате и фактическим долгом). Она с ФИО11 решили отдать деньги только после того как выясниться, что сумма долг действительно не превышает размер, названный ФИО16. После посещения управляющей компании, 30000 рублей ФИО11 отдала ФИО9. Со слов Новиковой ей известно, что она оплатила долг по квартплате ФИО4 в сумме 168 тыс. рублей, при этом присутствовала сама ФИО4 и риэлтер ФИО16. Сдачу около 2 тыс. рублей ФИО11 отдала ФИО4
03.01.2011 года ей позвонила ФИО11 и сказала, что ей в свою очередь звонила ФИО4 и сказала, что сделка отменяется.
Свидетель ФИО16 суду пояснила, что она является директором фирмы «ИПК». Знакома с Г-выми, ФИО6 с 2007 года, поскольку к ней обратилась ФИО4 с просьбой о размене 2-х комнатной квартиры, т.к. не могла проживать с сожителем. У Г-вых отсутствовали документы как личные, так и на квартиру и она помогала им их восстановить. После этого в январе 2009 года заключили договор на оказание услуг по продаже квартиры. В 2010 году квартира стояла в рекламе по цене 1150000 рублей. Люди приходили, смотрели квартиру, предлагали 950-980 тыс. рублей, так как был большой долг по квартплате и состояние квартиры было не очень хорошее. Но они решили остановиться на цене в 1150000 рублей. В ноябре 2010 года к ней обратилась ФИО21, работающая в фирме «Лина», попросила посмотреть квартиру. Позже квартиру смотрела и ФИО11. Н-вы выразили желание приобрести квартиру, при этом была достигнута договоренность, что долг за квартиру будет оплачиваться с денег, вырученных от продажи квартиры.
Потом ФИО21 узнала, что Г-вы хотят купить комнату и предложила приобрести комнату Н-вых. Так как прямой обмен всегда выгоднее, то стали обсуждать этот вариант. Изначально комната Н-вых стояла по цене 450 тыс. рублей, но потом условились на 430 тыс. рублей. Г-вы посмотрели комнату, она их устроила. После этого она заключила с ФИО10 соглашение о ценовой категории, где цена комнаты указывалась в размере 430 тыс. рублей, а цена квартиры- 1150 тыс. рублей. При обсуждении порядка расчетов было решено, что ФИО9 получает 200000 рублей, 170000 рублей идет в погашение долга по квартплате, а остальную сумму должны получить Г-вы и ФИО6.
Поскольку при заключении кредитного договора банк требовал, чтобы в приобретаемой квартире не было «прописанных» лиц, а с регистрационного учета не снимали при наличии долга, она как директор фирмы заключила соглашение с управляющей компанией о погашении долга Г-вых. После этого продавцов квартиры сняли с рег. учета и она отдала соответствующую выписку ФИО21 для предъявления в банк.
ФИО21 говорила, что договор купли-продажи квартиры делает банк, а договор на комнату Н-вых- дочь ФИО21. На сделку записывались в Управление Росреестра через фирму «Айлен», которая также изготовила договора купли-продажи на объекты. Уже в день сделки ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что через фирму «Айлен» их записали на сделку только по малосемейке Н-вых, а сделка по квартире шла «по живой очереди». Когда их вызвал регистратор для оформления сделки по малосемейке, она стала читать договор и обнаружила, что в договоре неправильно указан адрес места жительства одной из сторон по сделке. Она сообщила об ошибке и ФИО21 забрала договора и отдала их представителю фирмы «Айлен». У нее, т.е. у ФИО16, в этот день были еще другие сделки, поэтому она оставила своих клиентов. Когда она вернулась, то договора Г-выми были уже подписаны. Она не знает читала ли Г-вы, Иванов договора. ФИО4 говорила, что ранее обнаруженных ошибок в договорах не было, но их очень торопили. Документы на квартиру ей отдали в 18 часов 20 минут. У окна регистратора ФИО21 стала кричать торопить всех, чтобы быстрее подписывали договора. Сама свидетель договора не читала, так как все происходило очень быстро, сумбурно, и она не успела с ними ознакомиться. Когда договора уже подписали и сдали на регистрацию время было 18 часов 50 минут. Потом все поехали в банк, однако в этот день деньги получить не удалось и договорились на ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ все приехали в банк. Там им дали подписать договора поручительства. Там же она диктовала расписки ФИО4 и ФИО6 на 150 тыс. рублей, так попросила ФИО21, но на момент написания расписок, деньги еще не были переданы. Потом она диктовала рсписку ФИО9, а в это время ФИО5 вместе с ФИО11 и ФИО21 получали деньги в кассе. После того, как ФИО5 вернулась из кассы у нее никаких денег не было. Она сказала, что у нее деньги забрала ФИО21, эти деньги разделили на три части, часть взяла ФИО21, а часть ФИО11. После этого Н-вы и С-вы уехали. Она сама после этого позвонила своему знакомому ФИО22 и попросила его приехать, т.к. ее «кидают на деньги». Она со своими клиентами вернулась в банк к инспектору, сказала, что деньги им не отдали. После этого инспектор банка ФИО20 стал звонить ФИО21, требовал чтобы она приехала и разобралась во всем.
ФИО21 и ФИО22 приехали практически одновременно. ФИО21 сказала, что они ездили платить долг по квартплате за ФИО4, но долг заплатить не смогли, т.к. в управляющей компании все закрыто. ФИО21 сказала, что деньги не отдаст пока не заплатит долг. У банка стояла автомашина Н-вых. Она вместе с ФИО22 сели к ним в машину, где была ФИО11 и ее супруг. Она стала спрашивать у ФИО11 про деньги, а та позвала ФИО21. Н-вы вышли из машины, в машину сели ФИО21 и ее супруг. ФИО22 потребовал объяснений. Тогда супруг ФИО21 достал из кармана пачку денег, которые свидетель взяла и стала считать. В пачке оказалось 210000 рублей, она сказала, что это не все деньги, но больше ей денег не отдали. Она забрала 210000 рублей, после чего ФИО21 и Н-вы уехали. После этого она дозвонилась до ФИО11 и сказала, что едет в милицию писать заявление. Через некоторое время ФИО11 сама позвонила ей и сказала, что в их районе работают два отделения Сбербанка и есть возможность оплатить долг по коммунальным платежам. Они встретились у Сбербанка, но Н-вы денег не принесли, а принесли квитанцию об оплате долга на 168132 рубля. Разницу между 170000 и оплаченной суммой отдали. Больше никаких денег ее клиенты не получали. Уже в январе 2011 года она увидела договор купли-продажи малосемейки Н-вых, где ее цена была указана в 580 тыс.рублей, этот договор ей по ее просьбе распечатали в фирме «Айлен», там же распечатали и договор купли-продажи квартиры с ценой в млн.рублей. Договор купли-продажи квартиры, который готовил банк и который был подписан сторонами, она не видела до настоящего времени.
Свидетель ФИО22 суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ в 12 часов ему позвонила его знакомая ФИО16, у нее возникла конфликтная ситуация, она сказала, что сторона по сделке до конца не передала деньги, попросила его приехать. Он приехал в к офису НТБ в 12-30 или 13 часов. После него приехали Н-вы и ФИО21, с ними были и С-вы, а также В., который представился как муж ФИО21. По приезду начались споры по оплате продаваемых объектов и охрана банка попросила их покинуть офис. Они вышли на улицу и подошли к машине Н-вых. Он с ФИО16 сел в машину Н-вых, на передние сиденья сели ФИО21. ФИО16 предложила отдать оставшуюся сумму. ФИО21 сказала писать расписку, ан что ФИО16 попросила показать деньги. Деньги из кармана достал ФИО21. Решили писать расписку, но ФИО16 требовала одну сумму, а ей предлагали другую. В итоге ФИО21 достал 210 тыс.рублей и передал их ФИО16. ФИО16 также требовала передать ей деньги за квартплату, но эти деньги ей не отдали, Н-вы сказали, что эти деньги у них и они сами заплатят долг. Расписку на 210 тыс. рублей в конечном итоге писать не стали, ФИО16 забрала эти деньги, но конфликт исчерпан не был, так как ФИО16 считала, что деньги отданы не все.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковое заявление Н-вых подлежит удовлетворению, встречное исковое заявление удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В соответствии о ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Судом установлено, что между ФИО1, ФИО2, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3 (покупатели) с одной стороны и ФИО7, ФИО4, ФИО5, ФИО6 (продавцы) с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого продавцы продали, принадлежавшую им на праве общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: , а продавцы купили указанную квартиру в общую долевую собственность по цене 1030000 рублей (л.д. 191-193). Сторонами сделки подписан акт приема-передачи указанной квартиры (л.д. 194).
Также судом установлено, что ФИО1, ФИО2, действующей за себя и свою несовершеннолетнюю дочь ФИО3 (продавцы) с одной стороны и ФИО4, ФИО5, ФИО6 (покупатели) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи комнаты, согласно которого продавцы продали, а покупатели приобрели в собственность жилую комнату, расположенную по адресу: по цене 580000 рублей (л.д. 179).
Указанные договора купли-продажи совершены в надлежащей форме, подписаны сторонами и были сданы на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра.
12.01.2011 года ФИО4, ФИО5, ФИО6 были поданы заявления в Управление Росреестра о возврате документов без проведения регистрационных действий в отношении договора купли-продажи квартиры по и перехода права собственности на нее (л.д. 184-190).
Полагая, что ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6 необоснованно уклоняются от регистрации договора купли-продажи квартиры по адресу: и перехода права собственности по данному договору, истцы обратились в суд с иском о признании договора состоявшимся, регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру.
Ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице их представителя ФИО14, возражая против заявленных требований, полагали договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: незаключенным, поскольку стороны не пришли к согласию относительно цены договора, кроме того, утверждали, что истцами не исполнена в полном объеме обязанность по оплате приобретенной квартиры, в связи с чем заявили встречный иск.
Суд полагает возражения ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также доводы их встречного искового заявления необоснованными.
Доводы ответчиков о том, что сторонами не достигнуто договоренности о цене отчуждаемой ими квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку в материалах дела имеется подписанный всеми сторонами договор купли-продажи, в котором согласована цена квартиры 1030000 рублей. Данный договор подписан также и ответчиками. Ссылку ответчиков на то, что договор был подписан ими не глядя, что для прочтения внимательно договора у сторон не было времени, суд полагает надуманной. В обоснование данного утверждения представитель ответчиков ссылается на показания свидетеля ФИО16, которая являлась риэлтером ответчиков. Между тем из показаний свидетеля ФИО16 явствует, что договор купли-продажи квартиры был ей передан риэлтером другой стороны ФИО21 в 18 часов 20 минут, а когда они подписали договора и заявления на регистрацию в Управление Росреестра было 18 часов 50 минут. То есть у сторон было 30 минут времени на подписание договоров и заявлений. Из показаний свидетелей ФИО16 и ФИО21 следует, что договора купли-продажи типовые, их готовит либо банк (если договор купли-продажи связан с привлечением кредитных средств) либо специализированная организация, таким образом, для ознакомления с условиями типового договора необходимо было только проверить правильность указания имен сторон договора, адреса объекта и его стоимости, на что времени было достаточно. Кроме того, из показаний свидетеля ФИО21, пояснений истицы, следует, что стороны (как истцы так и ответчики знакомились с текстом договора). По тем же основаниям, суд полагает, что сторонами по сделке была согласована и цена, продаваемой Н-выми комнаты в размере 580000 рублей.
Ссылка представителя ответчиков о том, что ранее стороны договаривались о цене квартиры в 1150000 рублей, что ответчики не могли согласиться на подписание договора на других условиях т.к. это рыночная цена квартиры и по этой цене квартира выставлялась на продажу и такая цена была указана в рекламе о продаже, договорах ответчиков с риэлтером, суд находит несостоятельными, поскольку собственники вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе вправе продать имущество по той цене которая им кажется достаточной, в том числе даже если эта цена отличается от рыночной цены имущества, то, что в рекламе цена квартиры указывалась в 1150000 рублей правового значения не имеет, поскольку не означает, что квартира должна быть продана именно по этой цене, кроме того, является общеизвестным фактом, что объекты недвижимости не всегда продаются по той цене, по которой публикуется объявление о их продаже, также из показаний свидетеля ФИО16 следует, что квартира ответчиков была в плохом состоянии, кроме того у них был большой долг по оплате коммунальных услуг, обращавшиеся по объявлению потенциальные покупатели предлагали цену в 950-980 тыс. рублей, что также могло повлиять на окончательное определение цена квартиры.
Также суд полагает, что не нашли своего подтверждения и доводы ответчика о том, что Н-выми не исполнена обязанность по оплате, приобретенной квартиры.
Суду представлены расписки ФИО4, ФИО6 о получении ими по 150000 рублей каждым за проданную долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру (л.д.125, 126), а также расписка ФИО7 на общую сумму 180000 рублей л.д. 123). Указанные расписки написаны данными лицами собственноручно, что не оспаривалось ответчиками.
При указанных обстоятельствах доводы представителя ответчиков о том, что денежных средств по указанным распискам ФИО4 и ФИО6 не получали, суд отвергает.
Денежные средства были получены ответчиками ДД.ММ.ГГГГ после получения ФИО5 720000 рублей- денежных средств по кредитному договору, заключенному Н-выми, ФИО18 в целях приобретения спорной квартиры.
Из пояснений истицы и свидетеля ФИО21 следует, что после получения денег ФИО5 отдала им 150000 рублей для вручению ФИО9, с которым Г-вы не общались, 200000 рублей для погашения долга ФИО4 по коммунальным платежам по проданной квартире и 70000 рублей для покрытия расходов Н-вых, связанных с оформлением и получением кредита, о передачи этих денег была достигнута договоренность. Из указанных денежных средств ФИО2 была погашена задолженность по коммунальным платежам ФИО4 в сумме 168032 рубля, что подтверждается соответствующим чеком-ордером (л.д. 21), разница между полученными для уплаты долга 200000 рублей и фактической оплатой частично в сумме 30000 рублей была отдана ФИО9, через его представителя ФИО15, а в оставшейся сумме ФИО16, что подтверждается ее показаниями.
Доводы ответчиков о том, что у ФИО5 в кассе забрали ФИО6 и ФИО16 все деньги, суд находит несостоятельной, поскольку данные доводы не подтверждены доказательствами, опровергаются пояснениями истицы и показаниями свидетеля ФИО21. Довод представителя ответчиков о том, что на видеозаписи видно, что ФИО5 выходит из помещения кассы без денег в руках, не означает, что у ФИО5 этих денег не было, поскольку оставшаяся у нее денежная сумма могла находится в карманах одежды.
Ссылку представителя ответчиков в обоснование цены договора и факта отсутствия полного расчета с продавцами квартиры на кредитный договор, суд находит несостоятельной, поскольку кредитный договор регулирует порядок выдачи кредита, а не условия договора купли-продажи. Кроме того, из пояснений истицы и свидетеля ФИО21 следует, что кредитный договор был взят в сумме большей, чем требовалось для приобретения квартиры, оценивая пояснения сторон и материалы дела, суд полагает, что кредитный договор был взят на сумму превышающую необходимую на 270000 рублей (требовалось 450000 рублей- разница между стоимостью квартиры и комнаты, указанных в договорах купли-продажи) для того, чтобы иметь возможность погасить долги по квартплате ФИО4 в сумме 200000 рублей (из этой суммы ориентировочно исходили стороны) и 70000 рублей в погашение расходов по оформлению и получению кредита. Суд полагает, что такая договоренность сторон также могла оказать влияние на то обстоятельство, что Г-выми, ФИО6 была снижена цена на продаваемую ими квартиру.
К показаниям свидетеля ФИО16, в которых она отрицает факт согласования условий договора, отрицает факт получения денег ее доверителями, суд относится критически, поскольку указанные показания опровергаются иными показаниями свидетелей, материалами дела, пояснениями сторон. Суд полагает, что ФИО16 может быть заинтересована в исходе дела, учитывая, что в отношении нее ФИО11 подавалось заявление о возбуждении уголовного дела. ФИО16 поясняет также о получении ею лично денег для ФИО10 в сумме 210000 рублей в машине, принадлежащей ФИО11, учитывая, что расписка в получении указанных денег отсутствует, а также учитывая показания свидетеля ФИО22 о том, что деньги передавались не Н-выми и не в их присутствии, а мужчиной по имени В., который представился как муж риэлтера ФИО21, суд полагает, что оснований полагать, что указанные деньги передавались в связи со сделками, в которых участвовали Г-вы, ФИО6, ФИО9- Н-вы не имеется.
Ссылка представителя ответчиков на заявление ФИО11 в милицию, суд находит несостоятельной, поскольку ФИО11 в судебном заседании отрицала обстоятельства, изложенные в заявлении, поясняла, что при написании заявления была в стрессовом состоянии. Также следует учитывать, что согласно показаний свидетелей ФИО11 не присутствовала при передаче ФИО16 210000 рублей, т.е. могла знать о факте передачи денег только от риэлтера ФИО21, суд полагает что при написании заявления ФИО11 была введена в заблуждение относительно обстоятельств расчетов ФИО21.
Также суд полагает необоснованными выводы представителя ответчиков о том, что к отношениям сторон по сделкам об отчуждении-приобретении квартиры по и комнаты по следует применять положения закона, касающиеся договора мены, поскольку суд находит, что стороны выразили желание именно на заключение договоров купли-продажи, такие договора и были согласованы и подписаны сторонами, кроме того один из участников собственности в квартире по - ФИО9 не имел намерения получить комнату Н-вых в обмен на свою долю, а желал именно продажи своей доли. То обстоятельство, что стороны продавали друг другу свои жилые помещения, делало ненужным передачу денег от Г-вых, ФИО24 за комнату, а потом возврат этих же денег ФИО10, ФИО6 и ФИО9 за приобретаемую квартиру.
Также следует принять во внимание, что представитель ответчика ФИО9, которая лично присутствовала при заключении договоров и от имени своего сына участвовала в обсуждении условий сделок, полагает, что оснований для отказа ответчиков от исполнения договора купли-продажи не имеется, стороны получили те денежные средства, которые договаривались получить в ходе обсуждений условий сделок.
Таким образом, суд полагает, что ответчики ФИО4, ФИО5, ФИО6 необоснованно уклоняются от регистрации договора купли продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенного ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на покупателей квартиры по данному договору.
В связи с вышеизложенным заявленные Н-выми исковые требования следует удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований ФИО4, ФИО5, ФИО6 отказать.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей. Суд полагает необходимым возложить расходы на ответчиков в равных долях.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 удовлетворить.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 с одной стороны и ФИО1, ФИО2, ФИО3 с другой стороны, состоявшимся.
Произвести регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2, действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетней ФИО3; произвести регистрацию перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: от ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО1, ФИО2, ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В удовлетворении встречного иска ФИО6, ФИО5, ФИО4 отказать.
Взыскать с ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в пользу ФИО2 в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по 50 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Центральный районный суд г. Тольятти в течение десяти дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 12.04.2011 года.
Председательствующий: