Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО2 об оспаривании действий (бездействия) государственного регистратора по ФИО1,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 не согласный с отказом в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости по в г. Н.Тагиле, обратился в суд с заявлением в порядке главы 25 ГПК РФ об оспаривании такого отказа.

Указал, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрел у ФИО7 и ФИО6 жилой по Невьянскому переулку в г. Н.Тагиле, в этот же день стороны договора подали заявления в Нижнетагильский отдел Управления Росреестра по о государственной регистрации сделки и права собственности на указанный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ по почте получил уведомление регистратора ФИО1 о приостановлении государственной регистрации отправленное ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ он представил в отдел Управления Росреестра справку о зарегистрированных в доме лицах, ДД.ММ.ГГГГ ему позвонили из указанного отдела и сообщили о приостановлении государственной регистрации на 5 дней до ДД.ММ.ГГГГ

В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ указано, что предмет договора сторонами не согласован, отсутствует документ свидетельствующий о наличии объекта недвижимости – поскольку по сведениям органа пожарного надзора, дом по сгорел.

ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО1 ему направлено сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказ в государственной регистрации закону не соответствует, нарушает его права.

Ни акт о пожаре от ДД.ММ.ГГГГ, ни постановление об отказе в возбуждении уголовного дела не содержат сведений, что жилой дом с теплым пристроем по Невьянскому переулку 30 уничтожен в результате пожара. Данный объект недвижимости состоит на кадастровом учете.

Заявитель просит признать вынесенное государственным регистратором ФИО1 дополнительное уведомление к уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, а также отказ от государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ не соответствующими закону. Обязать государственного регистратора ФИО1 произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ и права собственности на объект недвижимости – жилой дом с пристроем общей площадью 75,8 кв.м., литеры А,А2, А1.

В судебное заседание ФИО2 не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, о слушании дела уведомлен повесткой (л.д.79,82).

В судебном заседании представитель заявителя – адвокат ФИО4, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49), заявление поддержал по указанным в заявлении основаниям. Пояснил, что стороны договора купли-продажи согласовали предмет сделки, расчет по договору произведен, товар передан покупателю. Пожаром объект недвижимости не был уничтожен и находится на кадастровом учете. Отказ в государственной регистрации незаконный, нарушает право собственности ФИО2, подлинность представленных на регистрацию документов не оспаривается, нового кадастрового паспорта объекта недвижимости не требуется, поскольку в регистрационном деле имеется такой документ по предыдущей сделке. Просит заявление удовлетворить.

Представитель органа государственной власти, действие (бездействие) которого оспаривается - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (Управление Росреестра) ФИО5, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.51) заявление не признала. В письменном отзыве (л.д.58) и выступая в судебном заседании указала, что в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право на жилой дом площадью 75,8 кв.м. по в г. Н.Тагиле. ДД.ММ.ГГГГ указанными в заявлении сторонами сделки поданы документы о государственной регистрации договора купли-продажи данного жилого дома и права собственности на жилой дом.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация приостановлена по причине препятствующей государственной регистрации – отсутствовала справка о лицах, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием этого права в соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ. В ходе течения срока приостановления выяснилось, что в 2007 г в доме произошел пожар, дом был разрушен и соответственно на момент заключения сделки объект недвижимости в том виде, в каком он описан в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – не существует.

Решение о приостановлении государственной регистрации для принятия необходимых мер по получению дополнительных сведений, достоверности указанных в них сведений, принято государственным регистратором ФИО1 в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ Уведомление о приостановлении государственной регистрации направлено в адрес продавцов ФИО6 и ФИО7 вернулись с отметкой почты, что дом сгорел. После направления уведомления о приостановлении государственной регистрации в отдел поступила информация, вызвавшая сомнение регистратора в достоверности сведений, указанных в договоре купли-продажи о предмете сделки и существования предмета сделки. В связи с этим государственный регистратор ФИО1 уведомила заявителя о причинах препятствующих проведению государственной регистрации в форме дополнительного уведомления, продублировала данную информацию телефонограммой. Общий строк приостановления не превысил 30 дней. Для устранения причин препятствующих государственной регистрации государственный регистратор ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направила соответствующий запрос в отдел государственного пожарного надзора г. Н.Тагиле и получена информация подтвердившая факт пожара в доме, косвенно свидетельствующая об уничтожении дома. Новый кадастровый паспорт подтверждающий состояние дома после пожара к моменту заключения сделки купли-продажи заявитель не представил, что препятствовало регистрации сделки. Поскольку причины препятствующие проведению государственной регистрации договора купли-продажи не были устранены, ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации отказано. Управление полагает, что между сторонами договора купли-продажи не было достигнуто соглашение о предмете договора, что является существенным условием договора (ст, 554 Гражданского кодекса РФ), в силу чего договор считается не заключенным и не подлежит государственной регистрации. Просит отказать в удовлетворении заявления.

Государственный регистратор ФИО1 действия (бездействие) которой оспариваются заявление не признала и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в были представлены документы о государственной регистрации договора купли-продажи от 01 марте 2010 года на дом по адресу: , , , в том числе копия домовой книги, в которой не была указана должность лица, заверившего ее, кроме того такой документ как домовая книга не является документом, который прилагается к документам о регистрации права собственности, также не была представлена справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением и регистрация была приостановлена.

В это время поступила информация, что жилой дом сгорел, в течение этого времени вся информация, которая поступает, должна быть учтена регистратором, он обязан провести проверку юридической силы представленных на регистрацию документов.

После поступления документов о том, что дом сгорел, у нее возникли сомнения в достоверности сведений, указанных в договоре купли - продажи, относительно предмета договора, поскольку было указано описание предмета как в предыдущем договоре. В соответствии с законом она была обязана выяснить вопрос касающийся описания объекта договора Поскольку вопрос касался пожара, ею был сделан запрос в орган пожарного надзора г Н.Тагила и получен ответ, что в 2007 имел место пожар и дом сгорел.

Очевидно из документов, акта о пожаре, постановления в отказе в возбуждении уголовного дела, что жилой дом площадью 75,8 кв.м, право собственности на который было зарегистрировано в 2005 году не существует и поэтому сведения о наличии недвижимого имущества указанные в договоре купли-продажи не являются достоверными.

Заявителю было предложено устранить это обстоятельство и предоставить кадастровый паспорт на дом по состоянию после пожара, чего сделано не было. Срок приостановления, отказа в регистрации установленный законом нарушен не был.

Считает свои действия правомерными, поскольку объекта недвижимости указанного в договоре купли-продажи не существует. Причиной отказа в государственной регистрации явилось то, что не определен предмет сделки в соответствии со ст. 432, 544 Гражданского кодекса РФ. Сторонам необходимо уточнять предмет договора. Если стороны восстановили дом, если существует объект недвижимого имущества, должен быть представлен новый кадастровый паспорт. По представленным документам невозможно было провести регистрацию.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В порядке ст. 254 ГПК РФ гражданами могут обжаловаться действия (бездействие) органа государственной власти – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , а также должностных лиц – государственных регистраторов этого органа.

С ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право равной долевой собственности ФИО6 и ФИО7 на жилой дом с теплым пристроем общей площадью 75,8 кв.м. литеры АА2,А1 по в г. Н.Тагиле (л.д.22), дом находится на кадастровом учете, кадастровый паспорт данного объекта недвижимости составлен ДД.ММ.ГГГГ, после этой даты кадастровый осмотр дома не проводился и новый кадастровый паспорт после пожара очевидно вызвавшего разрушения- не составлялся.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО7 подписали с ФИО8 в простой письменной форме договор купли-продажи, согласно которого продали ФИО2 жилой дом с теплым пристроем площадью 75,8 кв.м. по в г. Н.Тагиле за 60000 руб (л.д.42). В тот же день стороны сделки обратились с заявлением в Нижнетагильский отдел Управления Россреестра по для государственной регистрации сделки и права собственности ФИО2.

Уведомлениями государственного регистратора ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним приостановлена в связи с отсутствием справки о лицах, имеющих право пользования жилым домом (л.д.7). ДД.ММ.ГГГГ этим регистратором направлено сторонам сделки дополнительное уведомление где указано об имеющихся сведениях о том, что предмет сделки сгорел и необходимо уточнить предмет сделки, в договоре должны быть у казаны индивидуально определенные признаки отчуждаемого имущества, предложено устранить причины препятствующие государственной регистрации (л.д.8). Поскольку причины препятствующие государственной регистрации не устранены, ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором ФИО1, получившей по запросу сведения из органа пожарного надзора, что жилой по пострадал в результате пожара, письменно отказано в государственной регистрации (л.д.9).

Действия (бездействие) государственного регистратора ФИО1 произведены в соответствии с требованиями закона.

Так, в соответствии со ст. 2 ч.1 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Далее федеральный закон № 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со ст. 432 п.1 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст.ст. 454, 558 Гражданского кодекса РФ, существенными условиями продажи жилого дома являются предмет сделки, цена, а также перечень лиц, имеющих право пользования домом после приобретения покупателем.

В силу ст. 15 ч.1,2 Жилищного кодекса РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В соответствии со ст. 16 ч.2 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, предметом купли-продажи жилого дома, может быть индивидуально определенное жилое помещение с соответствующим характеристиками и размерами, изолированное и пригодное для постоянного проживания граждан, с учетом требований ст. 16 ч.2 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 558 Гражданского кодекса РФ,

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

2. Договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ст. 17 ч.1 федерального закона № 122-ФЗ предусматривает, что проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В соответствии со ст. 19 п.1 федерального закона № 122-ФЗ, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Поскольку с учетом требований ст. 558 п.1 Гражданского кодекса РФ надлежащий документ- справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства при подаче документов представлена не была, а имелась лишь копия домовой книги, то письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственные регистратор ФИО1 в пределах предоставленных ей законом полномочий обоснованно приостановила государственную регистрацию, о чем уведомила стороны договора (л.д.7). Данное обстоятельство ФИО2 устранил, соответствующую справку представил ДД.ММ.ГГГГ регистрирующему органу (л.д.34-35), чем права ФИО2 с учетом месячного срока для регистрации - не нарушены..

Далее в ходе правовой экспертизы запрошенных документов, проводившейся государственным регистратором ФИО1, что федеральный закон №-фз допускает, из полученных по запросам акта о пожаре от ДД.ММ.ГГГГ, постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что ДД.ММ.ГГГГ в жилом по произошел пожар, горели надворные постройки, кровля, чердачное перекрытие, уничтожено пожаром 70 кв.м. строений. После пожара к дому пришли граждане чтобы разобрать его на дрова. Ущерб от пожара оценивается в 200.000 руб (л.д.10-11).

Направленные регистратором уведомления продавцам дома по адресу 30 о приостановлении государственной регистрации вернулись обратно без вручения адресатам с отметкой работников почты, что дом сгорел (л.д.59-62).

В соответствии с п. 10 ст. 33 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №, до ДД.ММ.ГГГГ обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества (п. 10 в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 334-ФЗ).

Суд считает, что в результате пожара характеристики по изменились, доказательств, что объект недвижимости и после пожара является жилым домом пригодным к постоянному проживанию, восстановлен в тех-же размерах и характеристиках не представлено.

Сведения о предмете недвижимости подлежат внесению в подраздел 1 Единого государственного реестра прав, для чего требуется кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, содержащий новые сведения о таком объекте недвижимости, составленный после пожара и восстановления дома.

Новый кадастровый паспорт в Управление Росреестра в соответствии с требованиями закона не представлен.

В период месячного срока приостановления, получив сведения об уничтожении объекта недвижимости в результате пожара, государственный регистратор ФИО1 письменным уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ предложила сторонам договора уточнить предмет договора - представить кадастровый паспорт содержащий новые сведения об объекте недвижимости. Разъяснила право подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок 3 месяца (л.д.36). Осуществляя правовую экспертизу представленных документов, государственный регистратор ФИО1 имела право направить ФИО2 подобное уведомление, которое продублировала телефонограммой от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44) – для устранения препятствий в государственной регистрации.

Установленный п.2 ст. 19 федерального закона №-Ф месячный срок приостановления регистрации, истек ДД.ММ.ГГГГ

С учетом подачи документов на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ и приостановлении регистрации с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установленный ст. 13 п.3 федерального закона № 122-ФЗ месячный срок регистрации истек ДД.ММ.ГГГГ и регистратором не нарушен.

В установленный законом месячный срок регистрации ДД.ММ.ГГГГ государственный регистратор ФИО1 приняла решение об отказе в государственной регистрации, причины которого указаны в письменном сообщении (л.д.9) направленном сторонам договора и отражены регистратором выше.

В соответствии со ст. 20 ч.1 федерального закона № 122-ФЗ,

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;(в ред. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 69-ФЗ)

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Пунктами 91-94 Административного регламента, утвержденного Приказом Минюста РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, предусмотрено, что при правовой экспертизе государственный регистратор проверяет наличие в ЕГРП записей об объекте недвижимости:

о зарегистрированных правах;

Государственный регистратор, проверяя юридическую силу правоустанавливающих документов, устанавливает: соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа;

соответствие сведений об объекте недвижимого имущества, указанных в документах, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества, аналогичным сведениям, указанным в правоустанавливающем документе;

Если правоустанавливающим документом является договор, государственный регистратор проверяет законность сделки. Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае государственной регистрации самой сделки, так и в случае государственной регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права.

В ходе правовой экспертизы документов, поскольку сторонами договора не были представлены достаточные сведения о проданном объекте недвижимости – не представлен уточненный кадастровый паспорт объекта недвижимости и имелись важные сведения об уничтожении жилого дома по в результате пожара, то у государственного регистратора имелись обоснованные и разумные сомнения относительно предмета сделки – характеристик продаваемого объекта недвижимости, его площади и соответствию объекта понятию жилого помещения, установленному в ст. 16 ч.2 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 235 п.1 Гражданского кодекса РФ – право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества.

Государственный регистратор не могла исключить и того обстоятельства, что указанный в договоре купли-продажи жилой дом уничтожен в результате пожара, следовательно право собственности на него у продавцов могло быть прекращено, а при отсутствии права собственности на него продажа жилого дома в качестве объекта недвижимости закону не соответствует.

Суд согласен с обоснованными сомнениями государственного регистратора, с учетом того, что договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента государственной регистрации.

Поскольку ФИО2 не представил регистрирующему органу кадастровый паспорт объекта недвижимости оформленный после пожара, с соответствующим заявлением о приостановлении регистрации до 3 месяцев (что позволило бы ему оформить кадастровый паспорт) не обратился, то государственный регистратор в рамках своих полномочий установленных ст. 20 ч.1 федерального закона № 122-ФЗ обоснованно отказала в государственной регистрации при наличии совокупности обстоятельств- сомнений относительно соответствия представленных документов законодательству, правоустанавливающие документы могли свидетельствовать об отсутствии у заявителя прав на объект, не представлены необходимые документы для регистрации.

Государство в лице государственного регистратора ФИО1 в данной ситуации не могло признать и подтвердить возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, подтвердить путем государственной регистрации законность сделки.

Обязать государство осуществить государственную регистрацию при не устраненных сомнениях относительно продаваемого объекта недвижимости и его характеристик, при имеющейся вероятности уничтожения объекта недвижимости, изменения его характеристик суд не вправе, в удовлетворении заявления следует отказать.

При этом, как правильно указали представители органа регистрации – заявитель не лишен возможности обратиться с соответствующим заявлением о государственной регистрации вновь.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 257 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявления ФИО2 об оспаривании действий (бездействия) государственного регистратора ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Тагилстроевский районный суд г. Н.Тагила в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 октября 2010 г.

Судья Д.А.Самохвалов