Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Перми гражданское дело по иску Открытого акционерного общества Сбербанк России к Обществу с ограниченной ответственностью «Транк», Обществу с ограниченной ответственностью «Интермед», Горбунову В.О., Смильгевичу В.В., Румянцеву А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Открытое акционерное общество Сбербанк России (далее по тексту – Банк) обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Транк» (далее по тексту – Общество), Обществу с ограниченной ответственностью «Интермед», Горбунову В.О., Румянцеву А.А., Смильгевичу В.В. о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по кредитному договору в размере рублей 12 копеек, из которых: рублей 61 копейка – ссудная задолженность, рублей 09 копеек – проценты за кредит, рублей 85 копеек – плата за ведение ссудного счета, рублей 57 копеек – неустойка;

истец также просил обратить взыскание на следующее заложенное имущество:

объекты имущественных прав, принадлежащие на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Транк»:

· имущественные права (требований) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся общественно-жилом комплексе жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: , в квартале № района г. Перми, согласно Приложению №1 к договору залога имущественных прав;

· квартиры в трех семнадцатиэтажных жилых домах, общей площадью не менее кв. метра, согласно Приложению №№1, 2, 3;

· помещения для коммерческого использования первого этажа первой секции жилого комплекса по адресу: , общей площадью кв. метра, согласно Приложению №1;

· помещения для коммерческого использования первого этажа второй секции жилого комплекса по адресу: , общей площадью кв.м., согласно Приложению №2;

· помещения для коммерческого использования первого этажа третьей секции жилого комплекса по адресу: , общей площадью кв. метра, согласно Приложению №3;

· машиномест в подземной автостоянке, общей площадью не менее кв.м.,

определив начальную продажную стоимость данного имущества в размере рубля 02 копейки;

объект недвижимости, принадлежащий на праве аренды Обществу с ограниченной ответственностью «Транк»:

· земельный участок, кадастровый номер , площадью кв. метра, расположенный на землях населенных пунктов по адресу: , определив начальную продажную стоимость данного объекта в размере рубля 44 копейки;

объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Интермед»:

· земельный участок, под производственные объекты, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер , площадью кв.м., по адресу: , определив начальную продажную стоимость данного объекта в размере рублей 45 копеек;

доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Транк», принадлежащую Горбунову В.О., номинальной стоимостью рублей, определив начальную продажную стоимость данного объекта в размере рубля (том 1 – л.д. 2-6).

Свои требования Банк обосновал тем, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ООО «Транк» (Заемщик) кредитный договор № (об открытии невозобновляемой кредитной линии), по которому Банк предоставил Заемщику кредит в сумме рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ, под 15,5 % годовых, с целью финансирования затрат, связанных со строительством комплекса жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: , в квартале района г. Перми. В соответствии с дополнительным соглашением №4 от ДД.ММ.ГГГГ к кредитному договору, Банк обязался открыть Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом рублей под 12,5% годовых. Обязательства Заемщика по кредитному договору обеспечены: договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Транк»; договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Интермед»; договором залога доли в уставном капитале № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Горбуновым В.О.; договором залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Транк»; договорами поручительства №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными с Горбуновым В.О., Румянцевым А.А., Обществом с ограниченной ответственностью «Интермед», Смильгевичем В.В. (соответственно). Свои обязательства Банк исполнил надлежащим образом, выдав Заемщику денежные средства в размере рублей. Ответчик – Общество с ограниченной ответственностью «Транк» принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполнил, допустив образование задолженности в общей сумме рублей 12 копеек, в связи с чем Банк был вынужден обратиться в суд с заявленными требованиями (том 1 л.д. 2-6).

Решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Открытого акционерного общества Сбербанк России, в лице Ленинского отделения № 22 г. Перми, о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены в следующей части: с Общества с ограниченной ответственностью «Транк», Общества с ограниченной ответственностью «Интермед», Горбунова В.О., Румянцева А.А., Смильгевича В.В. в пользу Открытого акционерного общества Сбербанк России, в лице Ленинского отделения № 22 г. Перми, взыскана солидарно задолженность по кредитному договору в размере рублей 31 копейка, обращено взыскание на следующее заложенное имущество:

земельный участок, под производственные объекты, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер , площадью кв.м., по адресу: , принадлежащий на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «Интермед», определив начальную продажную стоимость в размере рублей 45 копеек,

долю в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Транк», принадлежащую Горбунову В.О., определив начальную продажную стоимость в размере рубля (том 2 л.д. 108-112 гражданского дела №).

Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Банка об обращении взыскания на имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений по адресу: , согласно договору залога имущественных прав от ДД.ММ.ГГГГ за № а также на земельный участок, кадастровый номер , площадью кв.метра, расположенный по адресу: , согласно договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №, выделены в отдельное производство (том 1 л.д. 1, 2).

Впоследствии, на основании ст. 39 ГПК РФ, исковые требования Банком уточнены, на день рассмотрения дела истец просит обратить взыскание на следующие объекты имущественных прав, принадлежащих Обществу с ограниченной ответственностью «Транк»:

- имущественные права (требований) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся общественно-жилом комплексе жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, по адресу: , согласно приложению № 4 к договору залога имущественных прав,

- квартиры в трех 17-ти этажных жилых домах, общей площадью не менее кв. метра, согласно приложению № 4, определив начальную продажную стоимость в размере рублей,

- помещения для коммерческого использования первого этажа первой секции жилого комплекса по адресу: , общей площадью кв. метра, согласно Приложению № 4, определив начальную продажную стоимость в размере рублей;

помещения для коммерческого использования первого этажа второй секции жилого комплекса по адресу: , общей площадью кв.м., согласно Приложению № 4, определив начальную продажную стоимость в размере рублей;

- помещения для коммерческого использования первого этажа третьей секции жилого комплекса по адресу: , общей площадью кв. метра, согласно Приложению № 4, определив начальную продажную стоимость в размере рублей;

- машиномест в подземной автостоянке, общей площадью не менее кв.м., определив начальную продажную стоимость в размере рубля,

также Банк просит обратить взыскание на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельного участка, принадлежащего Обществу на праве аренды, кадастровый номер , площадью кв. метра, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: , определив начальную продажную стоимость в размере рубля (том 2 л.д. 105-107).

В судебном заседании представитель Банка настаивает на удовлетворении предъявленных требований в полном объеме по вышеуказанным основаниям, также представил письменный отзыв по иску, указывая следующее: в данном случае имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество, поскольку факт неисполнения Обществом условий кредитного договора установлен вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ; договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с Обществом, соответствует действующему законодательству и не нарушает права третьих лиц, что подтверждается позицией Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о признании анализируемой сделки недействительной; данные судебные акты имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела; согласно разрешительной документации на строительство жилых домов Общество в будущем станет собственником переданных в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ прав в отношении объектов недвижимого имущества, являясь застройщиком и инвестором строительства; возможность распоряжения данным правом действующему законодательству не противоречит и вытекает из положений пункта 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, пункта 3 ст. 4 Закона «О залоге»; возможность распоряжения правом оформления в собственность созданного объекта недвижимости до его создания предусмотрена и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; таким образом, право на оформление недвижимости в собственность не является правом собственности и возникает не в момент физического создания объекта или его государственной регистрации, а ранее, и, соответственно, может быть оформлено или отчуждено до завершения строительства; указанное в приложениях №№ 1, 2, 3, 4 к договору залога имущество содержит индивидуально-определенные признаки, позволяющие вычленить объекты, являющиеся предметом заложенного права (адреса, номера квартир и встроенных помещений, их площадь и этажность); обращение взыскания на указанный предмет залога в пользу Банка подлежит исполнению посредством регистрации права собственности Банка на соответствующие объекты недвижимости, при этом, конкуренция требования исключена, поскольку на момент рассмотрения дела право собственности ни на один из спорных объектов не зарегистрировано; наличие претензий иных лиц к Обществу не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований Банка, поскольку их права обеспечены иными гарантиями, в том числе, возможностью обращения в суд с требованиями о взыскании с Общества неосновательного обогащения, ущерба, причиненного неправомерными действиями ответчика (том 3 л.д. 59-60).

Представитель ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «Транк» в судебном заседании с иском Банка не согласна, представила письменный отзыв по иску, указывая на незаключенность договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ в силу следующего: в соответствии с пунктом 1.1. договора залога Общество передало в залог Банку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ все свои имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся общественно-жилом комплексе жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: , в квартале района г. Перми, согласно приложению №1 к договору залога имущественных прав; между тем, на момент подписания договора залога, прав требования, которые могли составлять предмет залога, у Общества не существовало, поскольку жилой дом на дату подписания оспариваемого Договора залога не был построен и не введен в эксплуатацию, регистрация прав собственности залогодателя на строящийся жилой дом осуществлена не была; с учетом изложенного, к договору залога в данном случае подлежат применению положения пункта 6 ст. 340 Гражданского кодекса РФ, поскольку права требования на оформление в собственность недвижимого имущества (жилой дом), являющиеся предметом договора залога, могли возникнуть у Общества, только после окончания строительства жилого дома, получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию; следовательно, предметом договора залога могли являться права Общества на жилой дом, которые могли возникнуть в будущем, т.е. после окончания строительства; кроме того, представитель ответчика указывает на то, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, 131, 219 Гражданского кодекса РФ); следовательно, залог на недвижимое имущество, права на которое возникнут в будущем, становится возможным не на этапе осуществления строительства объекта (жилого дома), а после окончания строительства и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (жилой дом); вышеизложенное свидетельствует от отсутствии предмета договора залога, то есть о незаключенности договора, поскольку предмет договора залога на дату его заключения не существовал; при заключении договора залога его сторонами не были соблюдены положения ст. 55 Закона «О залоге», из содержании которой следует, что по договору залога прав кредитору залогодателем передается не абстрактное право требования, а право требования к конкретному должнику; однако, в договоре залога отсутствует указание на лицо, которое является должником по отношению к залогодателю, а также отсутствует указание какие права требования передаются в залог кредитору; отсутствие в договоре залога лица, которое является должником по отношению к заемщику противоречит статье 55 Закона «О залоге», что является безусловным основанием для признания договора залога незаключенным; просит учесть, что предметом залога могут быть только имущественные права, т.е. права на конкретные материальные блага; вместе с тем, право на оформление, поименованное в договоре залога, не является имущественным правом в том смысле, который предусмотрен ст. 128 Гражданского кодекса РФ, поскольку право на оформление не является правом владения, пользования либо распоряжения имуществом; в данном праве нет и не может быть каких-либо участников кроме залогодателя; т.е. данное право является лишь правом оформить объект за лицом, которое осуществило его строительство; «право на оформление» имеет производное, вторичное значение применительно к правам, установленным статьями 218, 219 Гражданского кодекса РФ; исходя из смысла ст.ст. 218, 219 Гражданского кодекса РФ права на недвижимое имущество могут быть приобретены лицом, создавшим это имущество, лицом, которое приобрело имущество на основании сделки, для чего необходимо существование объекта недвижимости и регистрация прав на недвижимость; в рассматриваемом случае стороны договора залога подменяют понятие «приобретение права собственности», установленное статьей 218 Гражданского кодекса РФ понятием «право на оформление в собственность»; однако, «право на оформление в собственность» не самостоятельное имущественное право, а лишь способ фиксации прав лица, создавшего объект недвижимости; таким образом, действительная воля сторон по договору залога была направлена на передачу в залог имущества, которое будет построено, а не права (требования) в отношении какого-либо лица (должника), вытекающее из обязательственных или иных правоотношений; Банк же, предъявляя настоящие исковые требования, рассчитывает на возможность приобрести право собственности на помещения в возведенном в будущем жилом доме в случае неисполнения залогодателем обязательств по кредитному договору (том 3 л.д. 81-85).

Ответчики – представитель Общества с ограниченной ответственностью «Интермед», Горбунов В.О., Смильгевич В.В., Румянцев А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом по последнему известному месту жительства в соответствии со ст. 118 ГПК РФ (том 3 л.д. 11, 13, 14, 15. 16), о причинах неявки суд не уведомили.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также материалы гражданского дела № Ленинского районного суда г. Перми, суд не находит оснований для удовлетворения требований Банка в силу следующего.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства:

ДД.ММ.ГГГГ между Открытым акционерным обществом Сбербанк России, в лице Ленинского отделения №22 г. Перми, и Обществом с ограниченной ответственностью «Транк» (Заемщик) заключен договор № об открытии невозобновляемой кредитной линии (том 1 – л.д. 22-34 гражданского дела №), по условиям которого Банк обязался открыть Заемщику невозобновляемую кредитную линию в сумме рублей для финансирования затрат, связанных со строительством комплекса жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: , в квартале района г. Перми, на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 15,5% годовых, а Заемщик обязуется возвратить Банку полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях настоящего договора (пункт 1.1).

Согласно пунктам 4.2, 4.3 договора, датой выдачи кредита является дата списания средств с ссудного счета Заемщика. Датой погашения задолженности по кредиту, уплаты процентов, неустойки, внесения плат за открытие кредитной линии, за пользование лимитом кредитной линии, платы за досрочный возврат кредита, за проведение операций по ссудному счету, внесения других платежей является дата списания средств с расчетного счета Заемщика у Банка или дата поступления средств на корреспондентский счет Банка, в случае если погашение осуществляется со счетов, открытых в другом банке.

В силу пункта 2.6 договора, уплата процентов производится за фактический срок пользования кредитом ежемесячно числа каждого месяца и в дату последнего платежа в погашение кредита ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с графиком погашения выданного кредита, установленным в пункте 2.13 договора

Очередность погашения кредитной задолженности определена в пункте 4.6 договора.

В соответствии с пунктом 5.1.6 договора, Банк вправе прекратить выдачу кредита и/или потребовать от Заемщика досрочного возврата всей суммы кредита и уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом, плат за открытие кредитной линии, за пользование лимитом кредитной линии, за проведений операций по ссудному счету, неустоек и других платежей, предусмотренных условиями договора, при этом Банк имеет право предъявить аналогичные требования поручителям, а также обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заемщиком его обязательств по договору по погашению кредита, и/или уплате процентов, и/или плат за открытие кредитной линии, и/или за пользование лимитом кредитной линии, и/или за проведение операций по ссудному счету, если такое неисполнение и/или ненадлежащее исполнение продолжается в течение периода, превышающего три календарных дня (подпункт «а»).

На основании пункта 3.2 договора, при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита, или уплату процентов, или плат за открытие кредитной линии, или за пользование лимитом кредитной линии, или за проведение операций по ссудной счету, Заемщик уплачивает Банку неустойку в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России процентов годовых в соответствующем периоде, начисляемую на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Обязательства Заемщика по договору обеспечены договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Транк»; договором ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Интермед»; договором залога доли в уставном капитале № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Горбуновым В.О.; договором залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с Обществом с ограниченной ответственностью «Транк»; договорами поручительства №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенными с Горбуновым В.О., Румянцевым А.А., Обществом с ограниченной ответственностью «Интермед», Смильгевичем В.В. (соответственно).

В соответствии с дополнительным соглашением №4 от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГ Банк обязался открыть Заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом рублей под 12,5% годовых.

Как следует из материалов дела, Банк свои обязательства перед Обществом с ограниченной ответственностью «Транк» исполнил в полном объеме, выдав Заемщику денежные средства на общую сумму рублей, что подтверждается копиями платежных поручений (том 1 – л.д. 145-197 гражданского дела №).

Ответчик – Общество с ограниченной ответственностью «Транк», заключая кредитный договор, принял на себя обязательство по возврату суммы кредита и процентов по данному договору, однако принятое на себя обязательство по возврату суммы кредита и уплате процентов за пользование кредитом, надлежащим образом не исполнил, в связи с чем, решением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ с заемщика и поручителей взыскана образовавшаяся задолженность по договору, а также обращено взыскание на часть заложенного имущества.

ДД.ММ.ГГГГ между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор залога имущественных прав №, предметом которого является имущественные права (требований) на оформление в собственность следующих жилых и общественных помещений в строящемся объекте – комплексе жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: в квартале района г. Перми:

· машиномест в подземной автостоянке, общей площадью не менее кв.м.,

в договоре указано, что предмет залога принадлежит залогодателю на основании договора № аренды земельного участка, для строительства от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Департаментом планирования и развития территории г. Перми администрации г. Перми;

оценочная стоимость предмета залога составила рубля, с учетом применяемого дисконта (95%), в размере рубля (том 1 л.д. 92096, 97, 98-99, 100-101, 102-103 гражданского дела № г.),

также, ДД.ММ.ГГГГ между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор ипотеки №, по которому предметом договора является право аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер , площадью кв. метра, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: , в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; право аренды земельного участка подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном с администрацией г. Перми сроком на три года по ДД.ММ.ГГГГ; оценочная стоимость права аренды земельного участка установлена сторонами в сумме рублей, с применением дисконта в размере 50 процентов; общая залоговая стоимость предмета залога, с учетом дисконта, составила рубля (ст. 1 договора);

при этом, в договоре содержатся следующие ограничения (обременения) права:

ипотека права аренды с ДД.ММ.ГГГГ сроком не позднее ДД.ММ.ГГГГ, в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве;

ипотека права аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита, в пользу ЗАО «Райффайзенбанк»;

ипотека права аренды с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 120 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ОАО «Камабанк»;

ипотека права аренды с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 240 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ОАО «НОМОС-банк»;

ипотека права аренды с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 300 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ОАО «Камабанк»;

ипотека права аренды с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 194 месяцев с даты фактического предоставления кредита в пользу ЗАО «Банк ВТБ 24»,

договора залога зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 35-54 гражданского дела № г.).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Перми (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства №, согласно которому на основании протокола городской комиссии по торгам продажи земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков для строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер , площадью кв. метра, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: , для использования под строительство жилых домов (глава 1 договора);

договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,

при этом, договором предусмотрено, что право аренды прекращается со дня истечения срока аренды (пункты 4.1., 8.3. договора), возможность продления срока договора аренды сторонами не предусмотрена;

договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (том 3 л.д. 30-33, 34, 35).

В судебном заседании также установлено, что в период с апреля 2008 года по май 2010 года Обществом с ограниченной ответственностью «Транк» заключены с гражданами и юридическими лицами договоры долевого участия в строительстве жилых и нежилых помещений, расположенных в строящемся здании по адресу: , которые зарегистрированы в ЕГРП и обязательства по которым участниками долевого строительства исполнены в полном объеме (том 1 л.д. 9-18, 22, 23, 26-35, 38, 43-52, 54, 57-66, 68, 72-82, 87, 90-99, 103, 103, 105-108, 110, 121-126, 127, 145-153, 154, 162-170, 176-185, 187, 189-199, 213, 214-226, 235-243, 244, 249-259, 263, том 2 л.д. 10-12, 13, 17-27, 31, 48-59, 123-133, 138, 142-146, 148, 153-163, 165, 170, 171-180, 199-209, 212, 218-227, том 3 л.д. ).

Также, судом установлено, что жилой дом по адресу: , веден в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №),

комплекс жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (11 очередь) 17-этажная секция № 1, по адресу: , введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №),

комплекс жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (11 очередь) 17-этажная секция № 2, по адресу: , введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №) (том 3 л.д. 36, 37, 38),

право собственности на вышеуказанные объекты не зарегистрированы.

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в отношении Общества наблюдение по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, установленным параграфом 7 главы 1Х Закона о банкротстве (том 3 л.д. 27, 28).

Вышеуказанные обстоятельства сторонами в судебном заседании не оспариваются и объективно подтверждаются материалами дела.

Оценив доводы сторон в судебном заседании, проанализировав представленные ими доказательства, суд не находит оснований для удовлетворения требований Банка об обращении взыскания на вышеуказанное имущество согласно договору залога имущественных прав № и договору ипотеки № земельного участка, подписанных между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, в силу следующего.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса РФ, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

На основании пункта 1, 3 ст. 335 Гражданского кодекса РФ, залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения.

Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.

В соответствии с пунктом 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ, предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 1, 2 ст. 339 Гражданского кодекса РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

Аналогичные положения содержатся в тексте ст. 10 Закона Российской Федерации «О залоге».

Положениями пункта 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1, 2 ст. 54 Закона Российской Федерации «О залоге», предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

Согласно ст. 55 Закона Российской Федерации «О залоге», в договоре о залоге прав наряду с условиями, предусмотренными статьей 10 настоящего Закона, должно быть указано лицо, которое является должником по отношению к залогодателю. Залогодатель обязан уведомить своего должника о состоявшемся залоге прав.

Суд также считает возможным принять во внимание правовые разъяснения, содержащиеся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 6 от 01.07.1996 года, согласно которым существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Проанализировав содержание условий договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений ст.ст. 339, 431, 432 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 10, 54, 55 Закона Российской Федерации «О залоге», суд приходит к выводу о том, что к моменту подписания анализируемой сделки, указанное в ней в качестве предмета залога право на оформление в собственность помещений Обществу не принадлежало, что свидетельствует об отсутствии предмета договора залога и, соответственно, о незаключенности сделки;

более того, в ходе судебного разбирательства Банком не доказано, что Общество с ограниченной ответственностью «Транк» в будущем когда-либо станет владельцем переданных в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ № прав на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся объекте – комплексе жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: , учитывая, что Обществом заключены многочисленные договоры участия в долевом строительстве вышеуказанных помещений жилого дома по адресу: , обязательства по которым участниками долевого строительства исполнены, следовательно, в данном случае не исключается возможность наличия прав требования на данные объекты недвижимого имущества со стороны дольщиков строительства – потенциальных собственников помещений в соответствии Федеральным законом от 30.12.2004 года за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд также принимает во внимание положения пунктов 1, 2, 3 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года за № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Таким образом, в рассматриваемом случае заложенное Обществом имущество обременено правами третьих лиц – участников долевого строительства, договора с которыми заключены в установленном порядке и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом, в силу пункта 9 ст. 13 вышеуказанного Федерального закона, залоговые отношения, регулируемые вышеназванным Законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ и Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Суд не может принять во внимание доводы представителя Банка о том, что на основании разрешительной документации на строительство жилых домов Общество в будущем, в безусловном порядке, станет собственником переданных в залог по договору от ДД.ММ.ГГГГ прав в отношении объектов недвижимого имущества, являясь застройщиком и инвестором строительства, и в силу следующего.

Так, пунктом 1.1. договора залога предусмотрено, что предмет залога (т.е. право на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме) принадлежит Обществу на основании договора № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Департаментом планирования и развития территории г. Перми администрации г. Перми;

вместе с тем, договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ администрация г. Перми предоставила Обществу лишь имущественные права пользования земельным участком, но не права на строящийся объект недвижимости; не предусмотрено такое право и в разрешении на строительство, которое разрешает Обществу лишь вести строительные работы; таким образом, право оформления в собственность жилых и общественных помещений дома из договора аренды земельного участка и разрешений на строительство у Общества не возникло.

Оценивая доводы представителя Банка о том, что право собственности на объект недвижимости у Общества может возникнуть в силу положений ст. 218 Гражданского кодекса РФ, поскольку на день рассмотрения дела комплекс жилых домов фактически построен и введен в эксплуатацию, суд не может принять их во внимание, на основании следующего.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

До настоящего времени право собственности Общества на жилые и общественные помещения в жилом доме по адресу: , в установленном законом порядке не зарегистрировано, в отношении Общества введена процедура наблюдения, при этом, в отношении спорного объекта недвижимого имущества имеются многочисленные ограничения (обременения) права (том 3 л.д. – выписка из ЕГРП).

Таким образом, объективные, бесспорные и неопровержимые доказательства того, что Общество, безусловно, когда-либо станет собственником спорных жилых и общественных помещений в общественно-жилом комплексе по адресу: , и у него, соответственно, возникнет право на оформление их в собственность, суду на день рассмотрения дела не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор залога № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного имущества между Банком и Обществом не заключен.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют достаточные основания для обращения взыскания на поименованное в договоре имущество, следовательно, в удовлетворении иска Банка в указанной части следует отказать.

Не находит суд достаточных оснований и для обращения взыскания на право аренды земельного участка по адресу: , указанное в договоре ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ, в силу следующего.

Согласно пункту 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В соответствии с пунктом 2 ст. 54 Закона Российской Федерации «О залоге», право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

В силу пункта 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании пункта 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как указано выше, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Перми (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для строительства №, согласно которому Общество приняло во временное пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер , площадью кв. метра, расположенный на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: , для использования под строительство жилых домов (глава 1 договора);

договор заключен на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,

договором предусмотрено, что право аренды прекращается со дня истечения срока аренды (пункты 4.1., 8.3. договора), возможность продления срока договора аренды сторонами не предусмотрена (том 3 л.д. 30-33).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела право аренды земельного участка, ранее имеющееся у Общества, истекло (а именно – ДД.ММ.ГГГГ), следовательно, в настоящее время оно не может являться предметом залога и на него не может быть обращено взыскание по требованию Банка.

Оценивая доводы истца о том, что Общество продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора, соответственно, данный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ), суд не может принять во внимание, поскольку какие-либо доказательства того, что Общество продолжает пользоваться предоставленным в аренду имуществом, на день рассмотрения дела отсутствуют.

Кроме того, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса РФ, исходя из системного толкования пунктов 4.1., 8.3. анализируемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что его продление на неопределенный срок в данном случае исключается;

при этом, указанное требование условий сделки не противоречит положениям пункта 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, поскольку участники гражданского оборота свободы в заключении договора (пункта 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

С учетом изложенного, суд не находит достаточных оснований для обращения взыскания на основании договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ на право аренды земельного участка, расположенного по адресу: , в удовлетворении данных требований Банка также следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении иска Открытого акционерного общества Сбербанк России к Обществу с ограниченной ответственностью, Обществу с ограниченной ответственностью «Интермед», Горбунову В.О., Смильгевичу В.В., Румянцеву А.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Решение суда в течение одного месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми.

Председательствующий: (Ю.Г. Выдрина)