Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе 6 июля 2011 г. гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ОАО «Пензастрой» об определении условий дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве жилья,

УСТАНОВИЛ

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что между ней и ООО Группа компаний «Поволжье» был заключен договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , в силу которого ООО Группа компаний «Поволжье» обязывалось передать ей однокомнатную квартиру Номер (проектный), находящейся на 7 этаже, секция В, жилой площадью Данные изъяты кв. м, площадью лоджии Данные изъяты кв. м, общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв. м, по адресу: Адрес . Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пензенской области. Обязанность по оплате стоимости квартиры ею была исполнена в полном объеме. Позднее между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были заключены договор уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка Номер от Дата и договор уступки прав и обязанностей застройщика от Дата по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес . В связи с этим возникла необходимость регистрации соглашения об изменении договора долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата в части замены должника-застройщика. Своим письмом она выразила согласие на перевод долга ООО Группа компаний "Поволжье" на ОАО "Пензастрой" по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата на условиях этого договора, предложила заключить прилагаемое дополнительное соглашение к нему о замене стороны в обязательстве. Письмом Номер от Дата ответчик признал себя застройщиком, ее - участником долевого строительства, однако отказал в акцепте ее проекта соглашения, предложив заключить соглашение по своей форме. Указала, что ОАО «Пензастрой», действуя в качестве нового застройщика, привлекало денежные средства участников долевого строительства жилых домов по Адрес , заключало с ними договоры уступки прав и обязанностей по ранее заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье» договорам долевого участия в строительстве жилья. По этим основаниям и в силу положений ч. 1 ст. 426 ГК РФ для ОАО "Пензастрой" заключение с ней дополнительного соглашения является обязательным. Обоснованность принятия ее редакции договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья обусловлена содержанием ст. 384 ГК РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. При этом ее проект договора не содержал каких-либо отступлений от объема прав и обязанностей сторон согласно первоначальному договору долевого участия в строительстве жилья от Дата , в то время как проект соглашения ОАО «Пензастрой» предусматривал существенные отступления от условий данного договора, устанавливая обязанности по внесению доплаты по договору долевого участия в строительстве жилья (п.п. 3, 4), заключению соглашения по обслуживанию дома с конкретной управляющей компанией (п. 6), условия о невозможности оспаривания данного соглашения (п. 11).

На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 445, 446 ГК РФ, ст. 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ просила суд определить следующие условия соглашения между ней и ОАО «Пензастрой" об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата : «ФИО1, Дата рождения, паспорт Номер , выдан Дата , ОВД Данные изъяты, зарегистрированная по адресу: Адрес , именуемая далее "Дольщик", с одной стороны, и ОАО «Пензастрой» (ИНН Номер ), в лице Генерального директора Ж.В., с другой стороны, в связи с заключением между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка Номер от Дата и договора уступки прав и обязанностей застройщика о договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , заключили настоящее дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата о нижеследующем: 1. ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя в порядке уступки прав в полном объеме права, имевшиеся у прежнего застройщика ООО Группа компаний «Поволжье» по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , а также в порядке перевода долга возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед дольщиком, в частности, по передаче после завершения строительства объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 7 этаже, секция В, жилой площадью Данные изъяты кв.м., площадью лоджии Данные изъяты кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв.м. 2. Настоящее соглашение составлено в 3 экземплярах, по одному для дольщика ОАО «Пензастрой» и для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик.» и обязать ОАО «Пензастрой» заключить данное соглашение.

Представитель истицы ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, 29 июня 2011 г. обратился в суд с заявлением (т.1, л.д.123), указав, что в ходе рассмотрения дела ФИО1 выслала адрес ответчика уточненную оферту, а ответчик письмом Номер от Дата отказался ее акцептовать и предложил дополнительное соглашение заключить по своей форме, в связи с чем, исковые требования уточнил, просил: 1) определить следующие условия соглашении между ФИО1 и ОАО «Пензастрой» об уступке прав и обязанностей застройщика по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата : "ФИО1, Дата рождения, паспорт Номер , выдан Дата ОВД Данные изъяты, зарегистрированная по адресу: Адрес , именуемая далее "Дольщик", с одной стороны, и ОАО «Пензастрой» (ИНН Номер ), в лице генерального директора Ж.В., с другой стороны, в связи с заключением между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей Номер от Дата по договору аренды земельного участка Номер от Дата и договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , заключили настоящее дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата о нижеследующем: 1. ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя в порядке уступки прав в полном объеме права, имевшиеся у прежнего застройщика – ООО Группа Компаний «Поволжье» по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , а также в порядке перевода долга возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед дольщиком, в частности, по передаче объекта долевого строительства, указанного в п.2.1 договора — однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 7 этаже, секция "В", жилой площадью Данные изъяты кв.м., с площадью лоджии Данные изъяты кв.м., общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв. м за Данные изъяты руб., которые уже уплачены дольщиком правопредшественнику застройщика, что указано в п.5.2 договора, с сохранением гарантийного срока на объект долевого строительства сроком в 5 лет, указанного в п.3.2.3 договора. 2. Стороны договорились внести в договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата следующее изменение: п. 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Передать дольщику квартиру не позднее Дата ». 3. Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, по одному для дольщика, ОАО «Пензастрой» и для Росреестра. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик»; 2) обязать ОАО «Пензастрой» заключить данное соглашение.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истицы ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика ОАО «Пензастрой» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица ООО Группа Компаний «Поволжье» в судебное заседание не явился будучи извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Дата между комитетом по управлению имуществом г. Пензы и ООО «Э» был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Адрес на срок до Дата для поэтапного проектирования и завершения его застройки (т. 1, л.д. 140-141). На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Дата Номер , заключенному Дата между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель), ООО «Э» (арендатор), ООО Группа Компаний «Поволжье» (новый арендатор), к последнему перешли права и обязанности ООО «Э» по договору аренды указанного земельного участка (т. 1, л.д. 138). Дополнительным соглашением от Дата срок действия договора аренды земельного участка Номер от Дата был продлен до Дата . На предоставленном земельном участке согласно разрешению Номер , выданному Администрацией г. Пензы, ООО Группа Компаний «Поволжье» начало осуществлять строительство 14-ти этажного 4-х секционного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (т. 2, л.д. 31). Согласно положительному заключению Номер по рабочему проекту строительства ООО Группа Компаний «Поволжье» планировалось строительство жилого дома переменной этажности (секции А и Б – 15 этажные, секции В и Г – 14 этажные), в котором должны были располагаться 378 квартир (в том числе 189 однокомнатных, 162 двухкомнатных, 27 трехкомнатных) общей площадью Данные изъяты кв.м (т. 2, л.д. 32-46).

Товарищество собственников жилья во вновь создаваемом комплексе недвижимого имущества в многоквартирном жилом доме «А» заключало с гражданами предварительные договоры о предоставлении квартир, расположенных по адресу: Адрес . Дата ТСЖ ВСКНИ «А» заключил с Н.Е. предварительный договор Номер , согласно которому обязывался предоставить последней однокомнатную квартиру Номер (проектный), общей площадью Данные изъяты кв. м, распложенную на 7 этаже секция В жилого 14-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: Адрес . Стороны согласовали, что стоимость квартиры составляет Данные изъяты руб. и должна быть оплачена заказчиком согласно графику: до Дата – Данные изъяты руб., до Дата – Данные изъяты руб. При этом основной договор должен быть заключен, а квартира должна быть передана заказчику не позднее Дата (т. 1, л.д. 30-31). В материалах дела имеются квитанции об оплате Н.Е. в ТСЖ ВСКНИ «А» Данные изъяты руб. (Дата ), Данные изъяты руб. (Дата ) (т. 1, л.д. 32). На основании договора уступки прав и обязанностей от Дата Н.Е. передала в полном объеме свои права и обязанности по договору от Дата ФИО1 за Данные изъяты руб. (т. 1, л.д. 33). Дата по соглашению товарищества собственников жилья и ФИО1 предварительный договор Номер от Дата и все дополнительные соглашения к нему были расторгнуты. Сторонами было предусмотрено, что ТСЖ ВСКНИ «А» возвращает ФИО1 внесенные по договору денежные средства в размере Данные изъяты руб. (т. 1, л.д. 35). Во исполнение указанного соглашения ТСЖ на основании акта от Дата передало ФИО1 выданный ООО «Группа Компаний «Поволжье» простой вексель на указанную сумму (т. 1, л.д. 36-38).

Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» в лице директора по продажам Т.А. и ФИО1 был заключен договор Номер долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры Номер (проектный), общей площадью Данные изъяты кв. м, в том числе жилой – Данные изъяты кв. м, площадью лоджии (балкона) Данные изъяты кв. м, находящийся на 7 этаже, секция В, по строительному адресу: Адрес . По условиям договора застройщик ООО Группа Компаний «Поволжье» обязывалось передать дольщику квартиру ориентировочно Дата . Общий размер вклада дольщика на момент заключения договора составлял Данные изъяты руб. (т. 1, л.д. 6-7). Дата ФИО1 передала простой вексель на указанную сумму ООО Группа Компаний «Поволжье» (т. 1, л.д. 37). Таким образом ФИО1 свои обязательства по выплате обусловленной стоимости квартиры согласно договору исполнила в полном объеме, что подтверждается также справкой ООО Группа Компаний «Поволжье» от Дата (т. 1, л.д. 9) и не оспаривалось ответчиком в ходе судебного заседания. Однако в установленный договором срок ООО Группа Компаний «Поволжье» квартиру ФИО1 не передало и в силу финансовой несостоятельности строительство многоквартирного дома фактически прекратило. Для защиты прав и интересов дольщиков было принято решение о создании временной рабочей группы, в состав которой входили в том числе представители Правительства Пензенской области и администрации г. Пензы. В результате была достигнута договоренность о передаче ОАО «Пензастрой» прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по договорам долевого участия в строительстве жилья. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Номер от Дата , заключенному Дата между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодатель), ООО Группа Компаний «Поволжье» (арендатор), ОАО «Пензастрой» (новый арендатор), к последнему перешло право аренды на земельный участок площадью Данные изъяты кв. м, расположенный по адресу: Адрес , для поэтапного проектирования и завершения его застройки (т. 1, л.д. 137). Решением Пензенской городской думы от Дата ОАО «Пензастрой» было освобождено на 3 года от уплаты арендной платы в пределах средств, зачисляемых в бюджет г. Пензы, по договору аренды от Дата Номер земельного участка, расположенного по адрес: Адрес (т. 1, л.д. 44).

Согласно акту приема-передачи от Дата ОАО «Пензастрой» приняло для завершения строительства незавершенный строительством объект капитального строительства – жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по Адрес , расположенный на вышеуказанном земельном участке (т. 2, л.д. 47-49). В денежном выражении физические объемы переданного незавершенного строительства жилого дома по Адрес согласно представленным ОАО «Пензастрой» документам составили Данные изъяты руб. (т. 2, л.д. 50).

Дата между ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» был заключен договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , согласно которому ООО Группа Компаний «Поволжье» уступило, а ОАО «Пензастрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого по заключенным договорам долевого участия в строительстве 14-этажного 4-х секционного жилого дома по Адрес . При этом устанавливалось, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения настоящего договора), по отношению к новому застройщику идентичен. Договором также было предусмотрено, что права и обязанности по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех случаев, когда стороны предусмотрят возникновение, изменение или прекращение отдельных прав и (или) обязанностей в установленном порядке. Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании настоящего договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия в строительстве жилых домов – между участником долевого строительства и новым застройщиком, заключенным по форме, являющейся приложением к данному договору. ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» были утверждены формы договоров уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, которые должны заключаться с каждым из дольщиков в случае продления или расторжения договора долевого участия в строительстве жилья с новым застройщиком. Типовым договором об уступке прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья предусматривалось, что цена договора участия в долевом строительстве определяется из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. метр с учетом оплачиваемой площади и доплата вносится в кассу или на расчетный счет нового застройщика. Также устанавливался новый срок сдачи объекта строительства в эксплуатацию и согласовывались другие условия. В случае несогласия дольщика с условиями договора об уступке прав и обязанностей договор долевого участия в строительстве жилья мог быть расторгнут и новый застройщик в установленном порядке обязывался возвратить уплаченные дольщиком денежные средства.

На основании договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка от Дата Номер , за ОАО «Пензастрой» было зарегистрировано право собственности на объект незавершенный строительством: многоквартирный дом, площадь застройки Данные изъяты кв.м., степень готовности 40,6 % в районе Адрес , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер . На момент заключения договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес ФИО1 была включена в реестр участников долевого строительства, то есть лиц, в отношении которых на дату заключения настоящего договора зарегистрированы права требования по объектам долевого строительства (т. 2, л.д. 145-214). Согласно техническому паспорту на жилой дом (объект незавершенный строительством), составленному Пензенским городским отделением Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральнео БТИ» по состоянию на Дата , квартира, являющаяся предметом договора долевого участия в строительства жилья, заключенного между ФИО1 и ООО Группа Компаний «Поволжье» значилась под Номер (т. 1, л.д. 157-276). Предполагаемый срок разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома намечен на Дата .

Истица ФИО1 направила в ОАО «Пензастрой» письмо (т. 1 л.д. 10), в котором выразила согласие на перевод ОАО «Пензастрой» долга ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенному с ней договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата на условиях данного договора. Вместе с тем предложила в 10-дневный срок заключить с ней прилагаемое дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата о замене стороны в обязательстве на тех условиях, что ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя в порядке уступки прав в полном объеме права, имевшиеся у прежнего застройщика ООО Группа Компаний «Поволжье» по договору долевого участия в строительстве жилья, а также в порядке перевода долга, возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед дольщиком, в том числе по передаче после завершения строительства объекта долевого строительства – однокомнатной квартиры Номер (проектный), жилой площадью Данные изъяты кв. м, площадью лоджии Данные изъяты кв. м, общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв. м, расположенной на 7 этаже, секция В жилого дома (т. 1, л.д. 11). Письмом от Дата ОАО «Пензастрой» сообщило ФИО1, что отказывается от заключения данного соглашения и, в свою очередь, направило истице проект договора уступки прав и обязанностей застройщика, предлагаемый ОАО «Пензастрой» участникам долевого строительства жилых дом по договорам, заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье», для подписания и внесения соответствующих изменений в обязательства по долевому участию в строительстве без указания необходимых условий (цена, площадь квартиры, срок сдачи дома в эксплуатацию).

Дата ФИО1 в адрес ОАО «Пензастрой» снова было направлено письмо, в котором она предлагала заключить дополнительное соглашение – договор уступки прав и обязанностей к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата с указанием предмета договора, цены, гарантийного срока на объект, срока передачи застройщиком объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 125). ОАО «Пензастрой» не возражало заключить договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья, однако на своих условиях, указанных в проекте договора Номер уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата с вновь присвоенным наименованием и номером: договор об участии в долевом строительстве жилого дома Номер по Адрес Номер . (т. 1, л.д. 127). При этом ОАО «Пензастрой» исходило из стоимости квартиры в размере Данные изъяты руб. Также указало, что квартире присваивается новый Номер , а ее площадь составляет Данные изъяты кв. м согласно данным технической инвентаризации. Заключать договор на таких условиях ФИО1 отказалась.

Согласно положений п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает свободу граждан и юридических лиц в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (статья 421). Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В свою очередь с согласия кредитора допускается перевод должником своего долга на другое лицо (ст. 391 ГК РФ).

Согласно ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает порядок уступки права требования по договору (ст. 11), тогда как замена застройщика данным законом не регламентирована, в связи с чем суд полагает возможным руководствоваться положениями гражданского законодательства о переводе долга. Заключая с ООО Группа Компаний «Поволжье» договор от Дата , ОАО «Пензастрой» приняло на себя обязательства прежнего застройщика перед участниками долевого строительства согласно ранее заключенным договорам с каждым из них.

В силу положений ч. 1 ст. 391 ГК РФ, допускающей перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора, замена застройщика как должника предполагает согласие кредитора, которым выступают лица, вкладывающие деньги в долевое строительство. При этом согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ, поскольку договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, то перевод долга на нового застройщика-должника, оформляемый в виде сделки, также подлежит государственной регистрации.

При заключении договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес ООО Группа Компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» предусмотрели, что согласие участников долевого строительства на перевод долга новому застройщику презюмируется и подтверждается в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного соглашения. При этом ОАО «Пензастрой» согласилось принять на себя обязательства в том объеме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика, за исключением тех, которые могут быть согласованы с участником долевого строительства. Одним из таких условий ОАО «Пензастрой» явилось установление стоимости квартиры из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. м оплачиваемой площади жилого помещения. В связи с этим участники долевого строительства, выразившие согласие на сохранение договорных отношений с новый застройщиком ОАО «Пензастрой», должны произвести доплату в необходимом размере согласно типовому договору уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, который должен быть заключен с каждым из таких дольщиков и в дальнейшем передан на государственную регистрацию. Другим дольщикам ОАО «Пензастрой» предлагало расторгнуть ранее заключенный договор на условиях, указанных в типовом договоре. Таким образом, заключение договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес не означало переход прав и обязанностей ООО Группа Компаний «Поволжье» по заключенным им договорам с дольщиками к ОАО «Пензастрой» без заключения соответствующих отдельных соглашений с каждым из участников долевого строительства.

Истица ФИО1 выразила согласие на перевод долга, поскольку направила в адрес ОАО «Пензастрой» письмо с просьбой заключить с ней договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья с приложением проекта такого договора. С предложенными условиями ОАО «Пензастрой» не согласилось и направило ФИО1 свой проект договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья. В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 указал, что истица готова согласиться с его условиями, кроме стоимости квартиры, которая должна составлять Данные изъяты руб., как было указано в предварительном договоре от Дата , а затем в договоре долевого участия в строительстве жилья от Дата .

Требование ФИО1 об определении судом указанных ею в уточнении к исковому заявлению условий соглашения с ОАО «Пензастрой» об уступке прав и обязанностей застройщика по договору Номер долевого участия в строительстве жилья от Дата , в том числе с указанием цены договора Данные изъяты руб., и понуждении ответчика к заключению данного соглашения суд находит несостоятельным.

Из имеющихся в деле доказательств о цене квартиры, которая являлась предметом предварительного договора, заключенного с Н.Е., а затем ФИО1 и площади квартиры Данные изъяты кв. м, следует, что стоимость ее одного квадратного метра была определена в размере ориентировочно Данные изъяты руб., тогда как согласно статистическим данным средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади на рынке жилья г. Пензы по состоянию на Дата была равна Данные изъяты руб. (т. 1, л.д. 136). При заключении Дата договора уступки ФИО1 прав и обязанностей продавца по предварительному договору о предоставлении квартиры Номер , находящейся на 7 этаже секция В жилого дома 14-ти этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: Адрес , ею была уплачена денежная сумма в размере Данные изъяты руб., то есть уже исходя из Данные изъяты руб. за 1 кв. метр, что, учитывая добровольность сделки, предполагало получение взаимной экономической выгоды для обеих сторон. Ссылка истицы ФИО1 на то обстоятельство, что фактически ею за квартиру была оплачена большая сумма, чем та, которая указана в договоре долевого участия в строительстве жилья, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку правоотношения, возникшие по предварительному договору между ФИО4 находятся за рамками обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья. Вместе с тем, судом не может не учитываться то обстоятельство, что 235 (из 447) участников долевого строительства уже заключили с ОАО «Пензастрой» дополнительные соглашения об уступке прав и обязанностей застройщика на условиях оплаты стоимости квартиры из расчета Данные изъяты руб. за 1 кв. м жилого помещения, то есть выразили намерение нести дополнительные расходы для завершения строительства дома. Кроме того, судом принимаются во внимание затраты ОАО «Пензастрой» в связи с принятием на себя обязательств ООО Группа Компаний «Поволжье» по строительству жилого дома по адресу: Адрес , несмотря на уже заключенные договоры с ОАО «Пензастрой» уступки прав и обязанностей по договорам долевого участия в строительстве жилья. Как следует из документов, представленных ОАО «Пензастрой», сомневаться в достоверности которых у суда оснований не имеется, фактическая сумма затрат нового застройщика по строительству жилого дома по Адрес на момент рассмотрения дела составила Данные изъяты руб. При этом сумма доплат участников долевого строительстве жилья по договорам, заключенным с ООО Группа Компаний «Поволжье», выразивших согласие на перевод долга ОАО «Пензастрой» и оформивших дополнительные соглашения с ОАО «Пензастрой», составила Данные изъяты руб. Фактически к моменту рассмотрения дела ОАО «Пензастрой» получило по этим дополнительным соглашениям Данные изъяты руб. Таким образом, затраты ОАО «Пензастрой» по строительству жилого дома по Адрес значительно превышают размер долевого участия граждан в строительстве жилья, учитывая, что строительство объекта было начато другим застройщиком, исполнение обязательств которого фактически прекратилось, и перевод долга на ОАО «Пензастрой» был связан с необходимостью получения и переоформления правоустанавливающих документов, урегулирования спорных вопросов с участниками долевого строительства.

Кроме того договорные отношения между сторонами – ФИО1 и ОАО «Пензастрой» юридически отсутствуют, так как договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья между ними не заключался, в связи с чем довод об изменении ОАО «Пензастрой» договора долевого участия в строительстве жилья не обоснован. Ссылки представителя истицы ФИО2, полагавшего, что договор уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья является публичным, на положения ст. 426, 445, 446 ГК РФ также несостоятельны. Так, согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В силу статьи 446 ГК РФ возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы на разрешение суда и по соглашению сторон.

ОАО «Пензастрой» на основании договора уступки прав и обязанностей уже приняло на себя обязательства ООО Группа Компаний «Поволжье» по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по Адрес , для подтверждения которого с каждым из дольщиков ОАО «Пензастрой» необходимо заключение индивидуального договора уступки прав и обязанностей застройщика, что ответчиком не оспаривается. При этом заключение данного договора возможно только с дольщиками, заключившими ранее договоры долевого участия в строительстве жилья с прежним застройщиком ООО Группа Компаний «Поволжье». Признание договора публичным предполагает, что он должен быть заключен с каждым, кто обратится к организации-исполнителю, в данном случае это не допустимо. Кроме того, как следует из смысла публичного договора его цена устанавливается организацией, что противоречит позиции истицы, которая просит обязать ОАО «Пензастрой» заключить договор уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья на ее условиях, в частности исходя из стоимости квартиры Данные изъяты руб. в то время, как прежним и новым застройщиком стоимость квартиры была согласована в размере Данные изъяты руб. за 1 кв. м для всех дольщиков. Условия договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес , заключенному Дата между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа Компаний «Поволжье», кем-либо оспорены не были. Учитывая изложенное, у суда отсутствуют основания для определения условий договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья на условиях, предложенных истицей ФИО1

Рассмотрение преддоговорных споров в судебном порядке возможно в случаях, если спор возник в отношении договора, который обязана заключить одна из сторон, либо передача разногласий на решение суда согласована сторонами. Изучив предмет и содержание спорных проектов договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья, суд приходит к выводу, что обязательность по его заключению действующим законодательством не предусмотрена. Кроме того, материалы дела не содержат подтверждения факта соглашения сторон о передаче разногласий на разрешение суда. В связи с этим суд полагает, что правовые основания для передачи разногласий по указанному договору на разрешение суда, не имеется.

Обращение ФИО1 в суд фактически направлено на принуждение ОАО «Пензастрой» к заключению договора уступки прав и обязанностей застройщика по договору долевого участия в строительстве жилья на условиях истицы, что недопустимо в силу ст. 421 ГК РФ. Иные доводы истца, его представителя не содержат указаний на обстоятельства, которые могли бы служить основанием к удовлетворению исковых требований. Таким образом, суд считает необоснованным требование об определении указанных истицей ФИО1 условий договора уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от Дата и понуждении ОАО «Пензастрой» к его заключению.

Вместе с тем при отсутствии согласия на перевод долга новому застройщику на условиях, им предложенных, участник долевого строительства не лишен возможности избрать соответствующий способ защиты своих прав.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 об определении условий и понуждении к заключению дополнительного соглашения между ней и ОАО «Пензастрой» к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , заключенному между ФИО1 и ООО Группа компаний «Поволжье», на следующих условиях:

"ФИО1, Дата рождения, паспорт Номер , выдан Дата ОВД Данные изъяты, зарегистрированная по адресу: Адрес , именуемая далее "Дольщик", с одной стороны, и ОАО «Пензастрой» (ИНН Номер ), в лице Генерального директора Ж.В., с другой стороны, в связи с заключением между ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» договора уступки прав и обязанностей от Дата по договору аренды земельного участка Номер от Дата и договора уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по Адрес от Дата , заключили настоящее дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата о нижеследующем:

ОАО «Пензастрой», как новый застройщик, принимает на себя в порядке уступки прав в полном объеме права, имевшиеся у прежнего застройщика – ООО Группа Компаний «Поволжье» по договору долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата , а также в порядке перевода долга возлагает на себя все обязанности по указанному договору перед дольщиком, в частности, по передаче объекта долевого строительства, указанного в п.2.1 договора — однокомнатной квартиры Номер (проектный), находящейся на 7 этаже, секция "В", жилой площадью Данные изъяты кв. м, с площадью лоджии Данные изъяты кв. м, общей площадью с учетом холодных помещений Данные изъяты кв. м за Данные изъяты руб., которые уже уплачены дольщиком правопредшественнику застройщика, что указано в п. 5.2 договора, с сохранением гарантийного срока на объект долевого строительства сроком в 5 лет, указанного в п. 3.2.3 договора.

Стороны договорились внести в договор долевого участия в строительстве жилья Номер от Дата следующее изменение: п. 3.1.1 договора изложить в следующей редакции: «Передать дольщику квартиру не позднее Дата ».

Настоящее соглашение составлено в 3-х экземплярах, по одному для дольщика, ОАО «Пензастрой» и для Росреестра. Затраты по регистрации данного соглашения несет Дольщик».

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, начиная с 12 июля 2011г.

СУДЬЯ С.Я. КОВТУН