Гражданский кодекс часть 1

Истец обратилась в суд с иском к ФИО3 и ФИО2 о признании заключенным договора найма жилого помещения с правом выкупа квартиры, расположенной по адресу .

В судебном заседании истец отказалась от вышеуказанных требований к ответчику ФИО3, отказ от иска в данной части принят судом, и производство по делу прекращено.

Исковые требования к ФИО2 ФИО1 поддержала, пояснив, что на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию она получила в собственность однокомнатную квартиру по адресу , которую 6 августа 2009 года продала ФИО3 В день заключения договора купли-продажи, до регистрации права собственности ФИО3 на квартиру она заключила с ней предварительный договор коммерческого найма данного жилого помещения, согласно которому ФИО3 сдала ей квартиру для проживания, она должна была оплачивать ей за найм 10000 рублей в месяц, в случае продажи квартиры имела преимущественное перед другими лицами право на покупку данной квартиры за 150000 рублей. Основной договор найма квартиры они должны были заключить в день получения документов о праве собственности ФИО3 на квартиру, 26 августа 2009 года. В этот день ФИО3 не приехала, основной договор в письменной форме они не оформили, но фактически заключили его, поскольку с 6 августа по 27 октября 2009 года она делала в квартире ремонт, ночевала там, заплатила ФИО3 за найм 15000 рублей, из расчета 10000 рублей в месяц, что ФИО3 признала в ходе проверки, проводившейся Собинским ГОВД. 27 октября 2009 года ФИО3 установила в квартире новый замок, воспрепятствовав ее проживанию там, а 30 октября 2009 года продала квартиру ФИО2. Поскольку по действующему законодательству переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, и новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, 2 мая 2010 года она направила ФИО2 предложение заключить с ней письменный договор коммерческого найма жилого помещения. Ответчик ее предложение получил, но на него не ответил. С учетом изложенного, она просит признать заключенным с 30 октября 2009 года договор коммерческого найма жилого помещения – квартиры по адресу , между наймодателем ФИО2 и ею, как нанимателем, на условиях, предусмотренных предварительным договором, заключенным между нею и ФИО3, по которым ФИО2 сдает ей для проживания с ее несовершеннолетними детьми ФИО4 и ФИО5 на срок один год с последующей пролонгацией спорную квартиру за 10000 рублей в месяц, с правом выкупа ею данной квартиры за 150000 рублей до 30 октября 2011 года.

Ответчик ФИО2, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, сведений о причинах неявки не предоставил, о разбирательстве дела в его отсутствие не просил.

Заслушав объяснения истца, исследовав письменные доказательства, суд признает иск необоснованным, не подлежащим удовлетворению.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права ФИО2 является собственником квартиры, расположенной по адресу на основании договора купли-продажи, заключенного между ним и ФИО3 30 октября 2010 года, зарегистрированного 9 ноября 2009 года л.д.12/.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно ст.ст. 420, 421 ч.1, 424 ч.1, 425 ч.1 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено общими правилами о договорах и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии со ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Исковые требования ФИО1 основаны на том, что ею с прежним собственником спорной квартиры ФИО3 был заключен предварительный договор коммерческого найма жилого помещения в этой квартире от 6 августа 2009 года, а после того, как было зарегистрировано право собственности ФИО3 на квартиру, с 26 августа по 27 октября 2009 года между ними фактически существовали договорные отношения по коммерческому найму данной квартиры, в силу которых истец делала там ремонт, ночевала и оплатила ФИО3 15000 рублей за найм жилого помещения в течение полутора месяцев.

Вступившим в законную силу решением Собинского городского суда от 29 марта 2010 года, принятым по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании недействительными сделок купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделок - возврате квартиры в собственность истца, выплате ответчику ФИО2 расходов по ремонту и содержанию квартиры, дана оценка заключенному 6 августа 2009 года между ФИО3 и ФИО1 предварительному договору коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа. По данной оценке на момент заключения предварительного договора ФИО3 не являлась собственником спорной квартиры, поскольку право ее собственности на указанную дату зарегистрировано не было, а следовательно не имела полномочий наймодателя; как следует из определения предварительного договора, последний является соглашением о намерениях заключить определенный договор в будущем на оговоренных в предварительном договоре условиях. Заключение основного договора при наличии заключенного предварительного договора обязательно лишь в случаях, предусмотренных ГК РФ либо иными законами. Как сделка, влекущая для сторон юридические последствия, данный предварительный договор судом оценен не был. Тем же решением было установлено, что основной договор коммерческого найма квартиры по адресу ФИО3 и ФИО1 заключен не был.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с ч.ч. 4-6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 5.1 предварительного договора л.д.6-11/ последний заключен на 10 месяцев, срок его действия истекал 6 июня 2010 года; по истечении срока действия стороны могли заключить новый договор коммерческого найма на условиях предварительного договора. Конкретный срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, следовательно, он мог быть заключен до 6 августа 2010 года. До указанной даты право собственности ФИО3 на спорную квартиру было прекращено, полномочий на заключение основного договора коммерческого найма данной квартиры она не имела с 9 ноября 2009 года. До этого времени основной договор коммерческого найма между ФИО3 и ФИО1 заключен не был, как установлено вышеуказанным решением суда от 29 марта 2010 года после регистрации права собственности ФИО3 на квартиру по адресу с требованиями к ней и в суд об обязании заключить основной договор коммерческого найма ФИО1 не обратилась, и к моменту рассмотрения данного спора такой договор отсутствует.

Те обстоятельства, что с 6 августа по 27 октября 2009 года истец фактически имела доступ в квартиру ФИО3, начала там ремонт и оплатила собственнику за полтора месяца пользования квартирой 15000 рублей, не могут быть расценены как доказательства заключенного договора коммерческого найма указанной квартиры между наймодателем ФИО3 и нанимателем ФИО1, поскольку в установленной законом письменной форме такой договор между ними заключен не был.

При указанных обстоятельствах суд не имеет правовых оснований для выводов о том, что с переходом права собственности на квартиру по адресу к ФИО2 за ФИО1 сохранилось право занимать данное жилое помещение на условиях договора коммерческого найма, который должен был заключить с ней ответчик, и который следует признать заключенным.

На основании изложенного, суд признает необходимым в иске отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании заключенным договора найма жилого помещения с правом выкупа отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке во Владимирский областной суд через Собинский городской суд в течение 10 дней со дня принятия в окончательной форме.

Судья подпись /И.В. Степанова/