Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области о признании преимущественного права на заключение нового договора аренды и обязывании заключить договор аренды,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к УМИЗО Администрацией муниципального района Волжский Самарской области о признании преимущественного права на заключение нового договора аренды и обязывании заключить договор аренды.

В иске указала, что ей Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района Самарской области выдано постановление № 22 от 14.09.99 г. о предоставлении земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства площадью 1500 кв.м. по адресу: . 14.09.99 г. между ней и Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор № аренды с правом выкупа в собственность данного земельного участка до 01.09.09 г. Отдел архитектуры и градостроительства Волжского района выдал разрешение на строительства, жилой дом возведен и поставлен на технический учет. При обращении истца в УМИЗО Администрации муниципального района Волжский Самарской области с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка ей было отказано. Истец считает отказ не обоснованным, поскольку она построила жилой дом, вносила арендные платежи, отказ нарушает ее права.

Истец просит признать за ней преимущественное право на заключение нового договора аренды и обязать Управление муниципальным имуществом и земельных отношений заключить с истцом новый договор аренды

В судебном заседании представитель истца ФИО1 уточнила исковые требования и просила признать за ФИО2 преимущественное право на заключение нового договора аренды с правом выкупа земельного участка и обязать Управление муниципальным имуществом и земельных отношений заключить с истцом новый договор аренды с правом выкупа участка.

Представитель ответчика Управления муниципальным имуществом и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители 3-х лиц Администрации городского поселения Петра-Дубрава муниципального района Волжский Самарской области, ФГУ ЗКП по Самарской области в судебное заседание не явились, предоставили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка. Дело рассмотрено без участия представителя.

Заслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с Постановлением администрации Волжского района Самарской области от 06.04.1999 г. № 428 «Об установлении базовых размеров арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов» на территории района утверждены базовые размеры арендной платы за землю по видам использования земель и категориям арендаторов с применением коэффициентов к размеру земельного налога. Согласно п. 3 указанного постановления сельским, поселковым Администрациям, комитету по земельным ресурсам и землеустройству района при заключении договоров на аренду земельных участков с физическими и юридическими лицами было предписано руководствоваться настоящим постановлением.

Постановлением Главы Петра-Дубравской поселковой администрации Волжского района № 22 от 14.09.1999 г. во исполнение п.3 Постановления администрации Волжского района от 06.04.99 г. № 428 ФИО2 был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок № площадью 1500 кв.м., расположенный по . Истцу предписано строительство вести по согласованию и разрешению администрации Волжского района Самарской области. Земельный участок предоставить в собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.

14.09.1999 г. между ФИО2 и Петра-Дубравской поселковой администрацией был заключен договор № аренды с правом выкупа в собственность земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью 1500 кв.м по адресу . Согласно справке, выданной главой городского поселения Петра-Дубрва Б* от 04.08.10 г. № 310, ФИО2 согласно указанному договору аренды земельного участка ежегодно и своевременно оплачивала арендную плату по установленной тарифной сетке.

Договор аренды с правом выкупа в собственность земельного участка после его заключения в УФРС по Самарской области зарегистрирован не был.

В соответствии с разрешением отдела Архитектуры и градостроительства администрации Волжского района от 05.07.06 г. № б/н ФИО2 разрешено строительство жилого дома согласно проекту.

Истцом на спорном участке построен жилой дом, который поставлен на технический учет в ГУП Самарской области «ЦТИ» г.Кинеля.

Земельный участок по адресу поставлен на кадастровый учет, что подтверждается выпиской из кадастрового паспорта выданного Волжским филиалом ФГУ «ЗКП» по Самарской области от 16.06.05 г. План границ земельного участка согласован 07.05.98 г. председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству Волжского района, главой администрации пос.Петра-Дубрава, и.о. зав.отделом архитектуры и градостроительства администрации Волжского района.

Суд считает, что Постановление № 428 от 06.04.99 г. и Постановление № 22 16.09.99 г. поселковой администрации не могут противоречить Земельному Кодексу РФ, принятому 28.09.01, поскольку изданы до его принятия в соответствии с ранее действовавшим законодательством.

В соответствии со ст. 37 Закона Самарской области «О земле» № 11-ГД от 16.07.98, действовавшего на период издания постановлений, земельные участки для жилищного строительства гражданам предоставляются из земель поселений, в том числе в аренду. В соответствии со ст.6 указанного Закона порядок предоставления земельных участков, распоряжения земельными участками, на территории муниципального образования, установление платежей на землю относится к компетенции органов местного самоуправления. Разграничение полномочий между представительными и исполнительными органами местного самоуправления устанавливаются уставами муниципальных образований. В настоящее время указанный закон отменен.

В связи с принятием 14.02.97 г. Устава Волжского района Самарской области, который был зарегистрирован Самарской Губернской Думой 07.07.97 г. сельские (поселковые) администрации стали структурными подразделениями администрации Волжского района, перестали быть юридическими лицами, утратили в том числе и право распоряжаться земельными участками.

В соответствии со ст.41 Устава органами местного самоуправления в районе являются выборные представительные (Собрание Представителей Волжского района) и исполнительные (Администрация Волжского района) органы местного самоуправления. Сельские (поселковые) администрации являются структурными подразделениями администрации Волжского района (ст.48 Устава).

Однако, судом установлено, что право на заключение договоров аренды земельных участков было делегировано постановлением администрации Волжского района № 428 от 06.04.1999 г. городским, сельским и поселковым администрациям, в том числе и администрации п. Петра - Дубрава.

Разрешение истцу строительства жилого дома отделом архитектуры и градостроительства администрацией Волжского района согласование плана границ участка и его разрешенного использования под индивидуальное жилищное строительство начальником отдела архитектуры района и председателем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству района свидетельствуют о признании администрацией за истцом право аренды земельного участка с правом его выкупа.

Размещение участка выполнено на основании проекта застройки квартала индивидуальных жилых домов в пос.П.-Дубрава.

Ст. 30.1 Земельного Кодекса РФ, устанавливающая продажу права аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства их земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на аукционах, вступила в законную силу с 01.10.05. Следовательно, данный порядок не может распространяться ни истца, право аренды земельного участка у которого возникло с 14.09.99 – с момента заключения договора аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ч.2 ст.609 ГК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

При обращении истца в Управление муниципальным имуществом и земельных отношений о переоформлении ранее заключенного договора аренды на новый срок истцу отказано, поскольку договор не прошел государственную регистрацию.

В настоящее время договор аренды земельного участка от 14.09.99 не может пройти государственную регистрацию, поскольку срок его действия – 10 лет, истек.

Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ определено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

Отсутствие государственной регистрации договора № аренды земельного участка с правом выкупа в собственность от 14.09.1999 г. нарушает преимущественное право истца на заключение нового договора аренды земельного участка с правом выкупить арендуемый земельный участок в собственность.

Согласно п. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ, не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства.

На основании изложенного суд считает, что требования истца основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ,

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Признать за ФИО2 преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью 1500,00 кв.м. категория: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № по адресу .

Обязать Управление муниципальным имуществом и земельных отношений администрации муниципального района Волжский Самарской области заключить с ФИО2 новый договор аренды земельного участка для использования под индивидуальное жилищное строительство площадью 1500,00 кв.м. категория: земли населенных пунктов, назначение: для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № по адресу .

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Волжский районный суд в течение 10 дней.

Судья Волжского

районного суда: Е.И. Смирнова