Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самандаров С.А. к Володин Г.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и земельного участка, обязании передать объекты недвижимости по акту приема- передачи и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и земельного участка и о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Самандаров С.А. обратился к Володин Г.А. с исковыми требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и земельного участка, обязании передать объекты недвижимости по акту приема- передачи и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и земельного участка и о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.

Определениями суда от 02 апреля 2010 года и от 09 августа к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора были привлечены: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Петрова И.А. и Володина В.А..

В исковом заявлении и в судебном заседании истец Самандаров С.А., действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности Насруллаева Д.А., требования мотивировал следующим. 17.09.09г. между ним и Володиным Г.А., от имени которого по доверенности действовал Насруллаев А., был заключен предварительный договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенных по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен; в соответствии с которым он передал ответчику денежную сумму в размере 720 000 рублей. Ответчик обязался продать ему указанное недвижимое имущество за 720 000 рублей, стоимость квартиры была оговорена в размере 719 000 рублей и стоимость земельного участка в сумме 1 000 рублей); денежные средства в размере 720 000 рублей были переданы представителю ответчика Насруллаеву А. до подписания предварительного договора. Согласно заключенному предварительному договору ответчик обязался в срок до 10.03.10г. заключить основной договор купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, оформить документы купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю. Кроме того, ответчик обязался передать ему продаваемые объекты в момент заключения основного договора купли-продажи. В установленный предварительным договором срок - до 10 марта 2010 года, стороны договор купли - продажи жилого помещения между собой не заключили; ответчик от заключения основного договора купли-продажи уклоняется- на его предложение от 24.02.10г. заключить договоры купли- продажи ответчик не отреагировал. Таким образом, он передал ответчику полную стоимость квартиры и земельного участка, ответчик же в установленный предварительным договором срок уклонился от заключения основного договора купли- продажи. В связи с изложенным, на основании требований статей 429 и п.4 ст. 445 ГК РФ истец просит: понудить ответчика к заключению договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, на условиях предварительного договора от 17.09.09г.; сдать договор купли- продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю для государственной регистрации сделки и перехода права собственности; передать истцу по акту приема- передачи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен. Просит также взыскать в его пользу судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 400 рублей.

Ответчик Володин Г.А., действующий в судебном заседании лично и через своих представителей по доверенности Наразину Л.В. и Соболькову А.В., исковые требования не признал в полном объеме, свою позицию мотивировал следующим. Спорные квартира и земельный участок принадлежат соответственно на праве общей совместной собственности и на праве общей долевой собственности ему и его бывшей жене Володиной В.А.. Имея намерение продать принадлежащую ему ? долю в праве собственности на указанные объекты, он выдал 25.04.08г. доверенность на имя Петровой И.А., которой уполномочил Петрову И.А. продать ? долю в праве собственности на квартиру и земельный участок на условиях и за цену по своему усмотрению; доверенность предусматривала право передоверия и право получения денег за продаваемое имущество. При этом, он получил от Петровой И.А. в счет стоимости квартиры и земельного участка 250 000 рублей, которые потратил на собственные нужды; Петрова И.А. должна была заняться поиском покупателей и оформлением всех необходимых документов. Петрова И.А. устно предложила его бывшей жене Володиной В.А. купить указанное недвижимое имущество, последняя отказалась от приобретения данного имущества. Учитывая то, что Петрова И.А. длительное время не могла продать недвижимость, он своим распоряжением отменил ранее выданную на имя Петровой И.А. доверенность, о чем уведомил регистрирующий орган. О том, что Петрова И.А. передоверила свои полномочия по ранее выданной им доверенности другому лицу, он не знал. В настоящее время он намерен продать указанное недвижимое имущество Володиной В.А., для чего вновь выдал доверенность на имя Петровой И.А.; в данной квартире в настоящее время фактически проживает дочь его бывшей супруги Володиной В.А. с мужем и тремя детьми. Утверждения истца о передаче денег по предварительному договору не соответствуют действительности и опровергаются письмами, направленными 11.01.10г. истцом на имя ответчика и Петровой И.А. с требованием заключить договор купли- продажи недвижимости; в указанных письмах истец предлагает произвести досрочный расчет за указанные объекты. Указанные доказательства подтверждают, что деньги по предварительному договору фактически переданы не были. Исковые требования он не признает, так как не знал о передоверии полномочий Насруллаеву А., не получал от истца никаких денег; просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора- Володина В.А. с удовлетворением заявленных исковых требований не согласилась и пояснила следующее. Спорные квартира и земельный участок принадлежат соответственно на праве общей совместной собственности и на праве общей долевой собственности ей и ее бывшему мужу Володину Г.А.. О том, что ее бывший муж совершает какие-то действия в отношении данного имущества она не знала. Осенью 2009 года ей сказали, что Петрова И.А. продала ее квартиру; в квартире живет ее дочь с семьей уже более восьми лет. Она намерена выкупить у бывшего мужа долю в праве собственности на спорную квартиру.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора- Петрова И.А. пояснила следующее. 26.03.08г. она передала ответчику Володину Г.А. по расписке 250 000 рублей за спорные объекты недвижимости; Володин Г.А. оформил на ее имя доверенность, предоставляющую ей право продать указанную недвижимость за цену и на условиях по своему усмотрению. 25.04.08г. была выдана новая доверенность в связи с тем, что в первой доверенности квартира была поименована домом. Она знает, что сделки с недвижимостью оформляются в письменном виде и подлежат государственной регистрации; тем не менее, полагает, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом любым способом. Передав деньги Володину Г.А., она стала искать покупателя, рассчитывая продать недвижимость на основании полученной доверенности и получить за данные объекты деньги, так как с продавцом недвижимости она уже рассчиталась. Сначала она в устной форме выяснила, не желает ли Володина В.А. приобрести спорные объекты, на что последняя ответила отказом, пояснив, что у нее отсутствуют для этого деньги. Купить недвижимость пожелала ее знакомая С, которая передала ей в качестве задатка 300 000 рублей, был составлен предварительный договор; стороны договорились о заключении основного договора до 01.12.09г.. Самандаров С.А. пообещала в момент заключения сделки уплатить за объекты недвижимости еще 300 000 рублей; она, получив задаток, в свою очередь в порядке передоверия выдала доверенность от имени Володина Г.А. на мужа Самандаров С.А. Насруллаева А.. В июле 2009 года Самандаров С.А. отказалась приобретать объекты недвижимости и потребовала от нее вернуть задаток; она не могла вернуть сумму задатка и предложила Самандаров С.А. приобрести у нее иной объект недвижимости в селе Знаменка. О заключении предварительного договора между Насруллаевым и братом С- Самандаровым она узнала в январе 2010 года, когда получила от последнего заказное письмо с требованием о заключении основного договора купли- продажи. Никогда никаких отношений с истцом она не имела и денежных средств от последнего никогда не получала; утверждения об обратном не соответствуют действительности. В октябре 2009 года произошла встреча, на которой присутствовали она, Володина В.А., Самандаров С.А. и Насруллаев А.; в ходе встречи была достигнута договоренность, что спорную недвижимость приобретет Володина В.А., Насруллаев и Самандаров С.А. отказались от притязаний на данные объекты. В связи с этим она не стала отменять доверенность, выданную ей в порядке передоверия от имени Володина Г.А. на имя Насруллаева А.. В феврале 2010 года она договорилась с Насруллаевым А. и Самандаровой о том, что последние в счет переданного ей задатка в размере 300 000 рублей получают другой принадлежащий ей объект недвижимости по ....

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился.

В суд сторонами также представлены и судом истребованы в качестве доказательств: предварительный договор от 17.09.09г.; требование от 24.02.10г.; доверенности от 25.04.08г. и от 20.04.09г.; ответ БТИ от 03.03.10г.; ответы ФРС от 27.02.10г.; письмо от 31.01.10г.; требования от 11.01.10г.; расписка от 17.09.09г.; выписки из постановлений Администрации Знаменского сельсовета № 22-п от 21.01.09г., № 25-п от 19.03.93г., № 4-п от 19.03.98г.; кадастровый паспорт от 01.04.10г.; договор передачи квартиры в собственность от 14.02.95г.; заявления от 12.04.10г. и от 16.04.10г.; кадастровый паспорт земельного участка от 14.03.10г.; доверенности от 22.01.10г., от 26.03.08г.; предварительные договоры от 26.03.08г., от 01.12.08г. и от 09.01.10г.; расписка от 26.03.08г..

Выслушав истца, ответчика и третьих лиц, исследовав материалы дела, суд полагает следующее.

Истец просит суд обязать ответчика понудить ответчика к заключению договора купли-продажи ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, на условиях предварительного договора от 17.09.09г.; зарегистрировать договоры купли- продажи и передать истцу указанное имущество по акту приема- передачи.

Ответчик и третьи лица полагают исковые требования не подлежащими удовлетворению, указывают на то, что деньги по предварительному договору фактически переданы не были.

Оценивая доводы сторон и установленные судом обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из истребованных судом документов ответчик Володин Г.А. и третье лицо Володина В.А. на основании договора передачи квартиры в собственность от 14.02.95г. приобрели право общей совместной собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен.

Согласно статье 2 Федерального закона № 122- ФЗ от 21.07.97г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним- юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 6 того же закона: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.».

Таким образом, право общей совместной собственности Володина Г.А. и Володиной В.А. на спорную квартиру возникло 14.02.95г., независимо от государственной регистрации такого права. При этом, данное право сторонами не было зарегистрировано, соответственно не было зарегистрировано никакого перехода прав на данный объект недвижимости.

Согласно требований статьи 253 ГК РФ: «Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.».

В соответствии с требованиями статьи 254 ГК РФ: «Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.».

Судом установлено, что участниками общей совместной собственности на квартиру Володиным Г.А. и Володиной В.А. не были выделены доли в праве общей совместной собственности на указанную квартиру.

Предметом же предварительного договора от 17.09.09г. является ? доля в праве собственности на спорную квартиру. Суд полагает, что ? доля в праве собственности на данную квартиру не может быть предметом каких- либо сделок до раздела общей совместной собственности на квартиру и определения долей сособственников в праве собственности на квартиру и регистрации права общей долевой собственности.

Согласно требований статьи 168 ГК РФ: «Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.».

Таким образом, суд полагает, что предварительный договор от 17.09.09г. является ничтожной сделкой, в связи с тем, что сособственники не определили в установленном законом порядке свои доли в праве собственности на квартиру и не зарегистрировали право общей долевой собственности на квартиру.

Учитывая ничтожность данной сделки, суд полагает, что требования истца о понуждении к заключению договора купли- продажи в отношении спорной квартиры, регистрации сделки и передачи квартиры истцу не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.

Оценивая те же требования истца относительно ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, суд полагает следующее.

Согласно требований статьи 250 ГК РФ: «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.».

Судом установлено, что спорный земельный участок находится в общей долевой собственности Володина Г.А. и Володиной В.А.; при этом, суду не представлено доказательств того, что Володиной В.А. было предложено приобрести ? долю в праве собственности на земельный участок, Володина В.А. сама намерена приобрести указанное имущество, возражает против продажи доли в праве собственности на участок истцу.

Кроме того, согласно требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ: «Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.», «Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.».

Таким образом продажа доли в праве на земельный участок без объекта недвижимости также будет противоречить требованиям закона и являться ничтожной сделкой в силу требований статьи 168 ГК РФ.

Кроме того, суд полагает, что требования истца о понуждении к заключению договора купли- продажи в отношении спорного земельного участка, регистрации сделки и передачи земельного участка истцу не подлежат удовлетворению, в связи с тем, что не были соблюдены правила продажи доли в общей долевой собственности, при наличии желания другого участника долевой собственности приобрести то же имущество.

Кроме того, суд полагает не доказанными утверждения истца о факте произведенного расчета по предварительному договору от 17.09.09г.. Так, из текста договора(пункт 2) следует что стоимость ? доли в праве собственности на квартиру составляет 719 000 рублей, стоимость ? доли в праве собственности на земельный участок составляет 1 000 рублей и, что покупная цена квартиры и земельного участка была оплачена покупателем продавцу через Петрову И.А., имеющую соответствующую доверенность и обязавшуюся передать полученные денежные средства продавцу.

Третье лицо Петрова И.А. утверждает, что указанные денежные средства она от истца не получала, истец не может представить в суд расписки о получении указанных сумм Петровой И.А..

Более того, в суд представлены требования от имени истца, датированные 11.01.10г., согласно которым истец в январе 2010 года предлагает ответчику произвести досрочный расчет по предварительному договору.

Более того, сам истец представил в суд расписку от 17.09.09г., из которой следует, что денежные средства от него переданы Насруллаеву А., а не Петровой И.А..

Таким образом, из письменных доказательств по делу следует, что условие договора о том, что денежные средства переданы от покупателя продавцу через Петрову И.А. не соответствует действительности. По мнению суда, совокупность письменных доказательств напротив свидетельствует о том, что деньги по договору ни Петровой И.А., ни Володину Г.А. не передавались. Суд учитывает также родственные отношения между истцом и доверенным лицом ответчика Насруллаевым; последний приходится мужем сестры истца. В случае получения Насруллаевым А. денег от истца по ничтожной сделке, последний вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с Насруллаева А. суммы неосновательного обогащения.

Учитывая все вышеизложенное, суд полагает, что в силу вышеуказанных норм, у истца не имеется никаких правовых оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли- продажи недвижимости, в отношении которой был заключен предварительный договор купли- продажи, к передаче объектов недвижимости по акту приема- передачи и к сдаче договора в регистрирующий орган для регистрации сделки и перехода прав на объекты недвижимости

Учитывая изложенное, в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать в полном объеме.

Принятая по делу обеспечительная мера подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Самандаров С.А. к Володин Г.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен, обязании передать объекты недвижимости по акту приема- передачи и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи- отказать.

Отменить обеспечительную меру- запрет Володин Г.А. на совершение любых сделок, направленных на отчуждение или обременение правами третьих лиц, с недвижимым имуществом- ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен и запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... производить государственную регистрацию права собственности, обременения правами третьих лиц и перехода права собственности на объекты недвижимости- ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение- квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен и ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: ..., ..., ..., дом Номер обезличен, квартира Номер обезличен.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента вручения сторонам мотивированного решения.

Председательствующий: