Гражданский кодекс часть 1

Дело по иску Лаврика Г.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка о признании недействительными договора купли-продажи на аукционе и протокола аукциона, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Лаврик Г.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка о взыскании денежных средств. Просил признать договор купли-продажи на аукционе Номер обезличен от Дата обезличена г. и протокол аукциона Номер обезличен от Дата обезличена г. недействительным; взыскать с ответчика ... руб., государственную пошлину в размере ... руб.

Требования мотивированы тем, что Дата обезличена г. им был заключен договор купли-продажи на аукционе Номер обезличен с ответчиком на основании протокола аукциона Номер обезличен от Дата обезличена г. по которому он купил объект приватизации: встроенное нежилое помещение общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., .... Стоимость объекта приватизации в размере ... руб. была полностью им оплачена. Дата обезличена г. его представителем договор купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена г. был сдан на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление ФРС по Кемеровской области (Новокузнецкий отдел). При этом представитель УФРС поставил его в известность, что на объект приватизации наложено обременение в виде долгосрочного договора аренды с ЗАО «С.», который на Дата обезличена г. не расторгнут. Однако аукцион по продаже объекта приватизации был проведен без информации об обременении. При устном обращении к ответчику ему было разъяснено, что работники ответчика забыли внести данную информацию в аукцион, а расторгнуть договор аренды не могут по причинам спорных отношений с ЗАО «С.». После этого регистрация была приостановлена на основании его заявления от Дата обезличена г. в виду того, что до Дата обезличена г. (а именно в течение 2,5 месяцев) ответчиком не принято никаких мер. Истец считает, что совершил сделку под влиянием обмана ответчика. Ответчик знал, что объект приватизации обременен арендой иного лица. Однако не поставил в известность об этом ни истца, ни остальных участников аукциона. При этом не сообщил об этом истцу и после заключения договор купли-продажи. Причем это обременение нарушает право собственности истца, содержание которого предусмотрено ст. 209 ГК РФ. Зная об обременении объекта приватизации, истец не принял бы участие в аукционе по продаже. Истец считает, что обман в данной сделке заключался в том, что ответчик, зная об обременении объекта приватизации, скрыл этот факт и тем самым умышленно ввел истца в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить истца к ее заключению.

В ходе судебного заседания истец изменил основания иска. Мотивирует тем, что при рассмотрении иска выяснилось, что основанием отказа в государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости по адресу: ..., ... явилось нарушение ответчика, ч. 1 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ, а именно ответчик заключил договор купли-продажи объекта недвижимости без указания на ограничения правами аренды третьего лица на его право собственности. При этом ответчик нарушил ст. 32 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», которой предусмотрено, что обязательным условием договора купли-продажи муниципального имущества являются сведения о наличии в отношении продаваемого объекта недвижимости обременения, сохраняемого при переходе прав на указанные объекты. Истец указывает, что в судебном заседании представитель УФРС по Кемеровской области Новокузнецкого отдела подтвердил факт существования обременения объекта недвижимости на момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию. Считает, что, следовательно, продажа муниципального имущества было осуществлена с нарушением ст. 32 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». В силу ст. 168 ГК РФ считает данную сделку ничтожной, т.к. она не соответствует требованиям закона.

В судебном заседании представитель истца Чухвачев М.Г., действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка Бодак Н.Д., действующая на основании доверенности, против удовлетворения требований возражала.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (ранее – Управление федеральной регистрационной службы по Кемеровской области) Ридер В.А., действующая на основании доверенности, просила вынести решение по усмотрению суда.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст. 32 ФЗ № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи.

Обязательными условиями договора купли-продажи государственного или муниципального имущества являются:

сведения о сторонах договора; наименование государственного или муниципального имущества; место его нахождения; состав и цена государственного или муниципального имущества; количество акций открытого акционерного общества, их категория и стоимость; в соответствии с настоящим Федеральным законом порядок и срок передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя; форма и сроки платежа за приобретенное имущество; условия, в соответствии с которыми указанное имущество было приобретено покупателем;

порядок осуществления покупателем полномочий в отношении указанного имущества до перехода к нему права собственности на указанное имущество;

сведения о наличии в отношении продаваемых здания, строения, сооружения или земельного участка обременения (в том числе публичного сервитута), сохраняемого при переходе прав на указанные объекты;

иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению.

Обязательства покупателя в отношении приобретаемого государственного или муниципального имущества должны иметь сроки их исполнения, а также определяемую в соответствии с законодательством Российской Федерации стоимостную оценку, за исключением обязательств, не связанных с совершением действий по передаче приобретаемого государственного или муниципального имущества, выполнением работ, уплатой денег.

Право собственности на приобретаемое государственное или муниципальное имущество переходит к покупателю в установленном порядке после полной его оплаты с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.

В судебном заседании установлено, что Дата обезличена г. между Лаврик Г.В. с одной стороны и Комитетом по управлению муниципальным имущества г.Новокузнецка, с другой стороны был заключен договор купли-продажи на аукционе Номер обезличен, по которому истец приобрел объект приватизации: встроенное нежилое помещение общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., ....

Договор заключен по результатам аукциона, проведенного Дата обезличенаг., оформленным Протоколом аукциона Номер обезличен от Дата обезличенаг. Истец был признан победителем аукциона.

В силу условий договора продажная цена объекта приватизации составляет ... руб.

Согласно п... Договора продавец гарантирует, что передаваемый объект приватизации на момент продажи свободен от прав третьих лиц, о которых не мог не знать продавец.

В судебном заседании стороны не отрицали, что истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме и оплатил стоимость объекта приватизации в сумме ... руб.

Дата обезличена г. истец в лице представителя Чухвачева М.Г. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области Новокузнецкий отдел с заявлением и необходимыми документами на государственную регистрацию права собственности на нежилое помещение по ... на основании спорного договора купли-продажи на аукционе.

Как видно из пояснений представителя истца, при сдаче документов на государственную регистрацию представитель УФРС поставил его в известность, что в реестре прав имеется запись об обременении в виде долгосрочного договора аренды с ЗАО «С.».

Одновременно Дата обезличенаг. было подано заявление от имени города Новокузнецка представителем Чухвачевым М.Г. на основании доверенности от Дата обезличенаг., выданной КУМИ г. Новокузнецка, на регистрацию перехода права собственности к Лаврику Г.В.

Дата обезличенаг. регистрация перехода права собственности и регистрация права собственности Лаврика Г.В. приостановлена на основании заявления, поданного от имени г. Новокузнецка в лице представителя Чухвачева М.Г. Причина приостановления заявителем указана как необходимость расторжения действующего договора аренды.

Дата обезличенаг. регистрация перехода права собственности и регистрация права собственности Лаврика Г.В. прекращена по заявлениям сторон сделки в лице Чухвачева М.Г. в связи с невозможностью устранения причины приостановления государственной регистрации.

Дата обезличенаг. было подано заявление от имени г. Новокузнецка в лице представителя Беляевой Ю.В., действующей по доверенности, выданной КУМИ г. Новокузнецка, о государственной регистрации прекращения аренды на встроенное нежилое помещение по пр-ту ...

Дата обезличенаг. регистрация прекращения аренды была приостановлена на срок до Дата обезличенаг. по заявлению от имени КУМИ г. Новокузнецка в лице Б. в связи с необходимостью представления выписки из ЕГРЮЛ на арендатора на момент государственной регистрации.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области поясняла, что Управлением делались неоднократные запросы в разные налоговые органы для получения полной выписки из ЕГРЮЛ на арендатора и копии изменений в учредительные документы. В связи с тем, что регистрационное дело арендатора несколько раз передавалось из одного налогового органа в другой документы длительное время не предоставлялись. В заседании Дата обезличенаг. представитель сообщила, что по истечении времени приостановки в регистрации прекращения аренды будет отказано по причине подписания ненадлежащим лицом соглашения о расторжении (указано прежнее наименование арендатора), а также предоставления одного экземпляра соглашения вместо двух. Отказ в судебное заседание не представлен.

Истец считает, что договор купли-продажи недействителен в силу того, что в договоре не указаны сведения об обременениях продаваемого нежилого помещения.

Однако суд считает, что данные обстоятельства не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

В судебном заседании установлено, что спорное помещение являлось муниципальной собственностью г. Новокузнецка, представителем собственника имущества – Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка Дата обезличенаг. был заключен договор аренды Номер обезличен с арендатором – закрытым акционерным обществом «С.». Поскольку договор был заключен на срок свыше 1 года, договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области.

Дата обезличенаг. между КУМИ г. Новокузнецка и представителем арендатора Д. был подписан акт передачи помещения от арендатора арендодателю.

Дата обезличенаг. было подписано соглашение о расторжении этого договора, которым установлено, что стороны договорились считать договор расторгнутым с Дата обезличенаг.

Истец в лице представителя оспаривал данное соглашение, считая его незаключенным, поскольку в соглашении о расторжении договора аренды в преамбуле указано название арендатора как «Закрытое акционерное общество «С.», при том что на Дата обезличенаг. название арендатора уже было изменено. Новое название арендатора – закрытое акционерное общество «С.». Также истец ссылался на то, что печать на Соглашении со старым наименованием арендатора. Кроме того, истец считает, что Соглашение о расторжении договора считается заключенным с момента его регистрации, поскольку сам договор аренды также подлежал регистрации.

Установлено, что закрытое акционерное общество «С.» Дата обезличенаг. было переименовано в закрытое акционерное общество «С.», что сторонами не оспаривалось и подтверждается информацией из единого государственного реестра юридических лиц.

Соглашение от Дата обезличенаг. о расторжении договора аренды Номер обезличен от Дата обезличенаг. со стороны арендатора было подписано Д., действовавшей на основании доверенности от Дата обезличенаг., выданной ЗАО «С.» в лице генерального директора со сроком действия доверенности по Дата обезличенаг.

Тот факт, что в соглашении указано прежнее наименование арендатора, а не его новое наименование, не является основанием для признания соглашения недействительным или незаключенным. Как установлено, арендатор лишь изменил свое наименование, юридическое лицо осталось прежним. Доверенность в связи с изменением наименования свою силу не утратила. Д. имела право действовать от имени арендатора. Неверное указание арендатора является несущественным недостатком документа, формальное нарушение не может повлечь недействительности соглашения. Печать юридического лица – арендатора – не является обязательным реквизитом Соглашения о расторжении договора, закон предусматривает обязательное проставление печати только на финансовых документах, к которым соглашение о расторжении договора не относится. В связи с изложенным, проставление печати, на которой указано прежнее наименование арендатора также не влечет недействительности соглашения.

В отношении необходимости государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды суд считает, что соглашение о расторжении считается заключенным с момента его подписания сторонами. Утверждение истца о том, что в силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное, в связи с чем соглашение подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, основано на неправильном применении закона. Так, исходя из ст. 434 ГК РФ под формой договора в рассматриваемом случае следует понимать простую письменную форму договора, в которой арендатор и арендодатель совершили договор аренды. Государственная регистрация договора аренды не может быть отнесена к форме договора, в связи с чем соглашение о расторжении договора аренды также составляется в простой письменной форме и считается заключенным с момента подписания соглашения сторонами.

Таким образом, договор аренды Номер обезличен сторонами был расторгнут Дата обезличенаг.

При таких обстоятельствах на момент проведения торгов – январь .... - договора аренды, обременяющего продаваемое помещение, не имелось.

В судебном заседании представитель истца не оспаривал того факта, что фактически помещение от ответчика истцу было передано свободным, в помещении арендатор не находился, между истцом и ответчиком подписан акт приема-передачи помещения от Дата обезличенаг.

Истец ссылался на то, что фактически он не имел возможности распорядиться указанным помещением, поскольку в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имелась запись о регистрации обременения данного помещения договором аренды.

Как указано выше, договор аренды был расторгнут до января .... Наличие в указанном государственном реестре записи о регистрации обременения действительно лишало истца возможности зарегистрировать свое право собственности на помещение до внесения записи о прекращении права аренды. Однако данное обстоятельство не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи и протокола аукциона.

По смыслу ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указанная запись носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права.

Между тем, судом установлено, что договор аренды, о государственной регистрации которого в ЕГРП внесена запись, прекращен по соглашению сторон, то обстоятельство, что указанная запись не была погашена, не свидетельствует о продолжении действия самого договора.

Доказательств нарушения правил проведения торгов суду не представлено.

Учитывая все вышеизложенное, оснований для признания недействительным договора купли-продажи на аукционе Номер обезличен от Дата обезличенаг. и протокола аукциона Номер обезличен от Дата обезличенаг. не имеется.

Следовательно, взаимосвязанное требование о взыскании уплаченных покупателем по договору денежных средств в сумме ... руб. удовлетворению также не подлежит.

При таких обстоятельствах в иске следует отказать в полном объеме.

В связи с отказом в иске, расходы по уплате госпошлины с ответчика взысканы быть не могут.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске Лаврику Г.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка о признании недействительными договора купли-продажи на аукционе и протокола аукциона, взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение десяти дней.

Мотивированное решение суда изготовлено 15.09.2010г.

Председательствующий И.Н. Дурова