Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эфес» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ЭФЕС» о взыскании суммы переплаты, возникшей в связи с договором участия в долевом строительстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ в размере руб. за кв.м. площади лоджии.

В ходе производства по делу истец уточнил исковые требования, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в части включения в п. 1.1 договора участия в долевом строительстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, в понятие «общая площадь квартиры» - «площадь лоджии с применением коэффициента «1» и взыскать с ООО «ЭФЕС» в пользу ФИО1 сумму неосновательного обогащения руб., выплаченную в качестве стоимости кв.м. лоджии, взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме руб. и компенсацию морального вреда в сумме руб.

В обоснование иска указал, что между истцом и ООО «Эфес» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор 0000 участия в долевом строительстве. Цена Договора определена исходя из стоимости одного квадратного метра равной руб. и составляет руб. В соответствии с указанным Договором Застройщиком ДД.ММ.ГГГГ истцу передано жилое помещение (однокомнатная квартира) в , истцом в свою очередь осуществлено финансирование в объеме и в сроки, предусмотренные Договором.

Согласно п. 1.1 договора, застройщик при его заключении определил общую площадь квартиры в размере кв.м, включив в ее состав площадь лоджии. Пунктом 3.5 Договора установлено, что окончательные расчеты за квартиру производятся сторонами после получения Застройщиком технической информации БТИ на квартиру.

В соответствии с кадастровым паспортом данного жилого помещения общая площадь квартиры составляет кв. м., а по акту приема-передачи квартиры общая площадь квартиры составляет кв.м.

Пунктом 3.6 договора предусмотрена обязанность Застройщика возвратить излишне полученные средства от Дольщика в разумный срок, в случае, если по результатам замеров БТИ площадь квартиры (в том числе полная площадь балкона или лоджии) окажется меньше оплаченной до замеров БТИ.

Разница между общей площадью квартиры по акту приема-передачи и общей площадью по кадастровому паспорту составляет 3,4 кв.м. Включение Застройщиком в состав общей площади квартиры, указанной в Договоре участия в долевом строительстве, площади лоджии, которая в соответствии п. 5 ст. 15 ЖК РФ не подлежит такому включению, противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, у Застройщика неправомерно включать в общую площадь квартиры площадь лоджии. В ответ на поданную истцом претензию, Застройщиком была возвращена стоимость разницы между проектируемой площадью лоджии (3,65 кв. м.) и той, которую ответчик вычислил после получения кадастрового паспорта (3,4 кв.м.), в сумме руб.

Денежные средства руб. не были возращены истцу.

Считая действия ответчика незаконными, истец обратился с указанным иском в суд.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании надлежащим образом оформленной доверенности, поддержал исковые требования в полном объеме, подтвердив обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «ЭФЕС» ФИО3 с иском не согласился, в обоснование возражений пояснил, что согласно условиям договора участия в долевом строительстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры согласована сторонами размере кв.м, в том числе жилая площадь в.м., площадь лоджии с применением коэффициента – 1 – 3,65 кв.м. После подписания сторонами акта приема-передачи установлено, что фактическая площадь передаваемого объекта составила , в том числе общая площадь квартиры кв.м., площадь лоджии 3,4 кв.м. С учетом изменения площади ответчиком полностью исполнено обязательство по проведению перерасчета и погашению долга в соответствии с условиями договора. Полагает, что правоотношения между сторонам регулируются в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и положения жилищного законодательства, в том числе п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ в данном случае неприменимы. Относительно ссылок на СНиП 2.08.01-89* также указала на несогласие, поскольку указанный акт не прошел государственную регистрацию и носит рекомендательный характер.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «ЭФЕС» был заключен договор 0000 участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязуется не позднее ДД.ММ.ГГГГ своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить 1 очередь жилого дома переменной этажности по ул. Чкалова – Громова – Ямская в г. Екатеринбурге и передать истцу объект недвижимости – . состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью кв.м. (в том числе жилая площадь квартиры - кв.м., площадь лоджии с применением коэффициента – 1 – 3,65 кв.м.) расположенную на 14 этаже.

Согласно п. 3.1 цена договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра объекта, составляющего руб. Общая цена договора составляет руб.

Согласно акту приема – передачи квартиры и выполнения сторонами условий договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЭФЕС» передал, а ФИО1 принял , расположенную в жилое доме по адресу: .

Согласно кадастровому паспорту помещения, выданном БТИ города Екатеринбурга общая площадь помещения оставила кв.м.

Пунктом 3.5 Договора установлено, что окончательные расчеты за Квартиру производятся сторонами после получения Застройщиком технической информации БТИ на квартиру.

Пунктом 3.6 Договора предусмотрена обязанность Застройщика возвратить излишне полученные средства от Дольщика в разумный срок, в случае, если по результатам замеров БТИ площадь квартиры (в том числе полная площадь балкона или лоджии) окажется меньше оплаченной до замеров БТИ.

Разница между общей площадью квартиры по акту приема-передачи и общей площадью по кадастровому паспорту составляет 3,4 кв.м. таким образом, БТИ г. Екатеринбурга при осуществлении замеров общей площади квартиры и выдаче кадастрового паспорта площадь лоджии не учитывалась.

Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. СНиП 2.08.01-89* содержит порядок определения общей площади квартир, которая складывается из сумм площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами; для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Как следует из п. 1.1 договора, ответчик при его заключении определил общую площадь квартиры в размере 48,22 кв.м., включив в ее состав площадь лоджии.

В соответствии с кадастровым паспортом данного жилого помещения общая площадь квартиры составляет 42.9 кв. м., а по акту приема-передачи квартиры общая площадь квартиры составляет 46,3 кв.м.

Таким образом, по мнению истца, включение застройщиком в состав общей площади квартиры, указанной в Договоре участия в долевом строительстве, площади лоджии, которая в соответствии п. 5 ст. 15 ЖК РФ не подлежит такому включению, противоречит нормам закона и Согласно п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» данное условие должно быть признано недействительным.

С учетом этого истец просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в части включения в п. 1.1 Договора участия в долевом строительстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ в понятие общая площадь квартиры – площадь лоджии с применением коэффициента -1, путем взыскания суммы неосновательного обогащения.

В соответствии со ст.ст.166, 168 ГК РФ сделка, недействительная по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая) либо независимо от такого признания (ничтожная).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Суд учитывает, что правоотношения между сторонами связаны с долевым участием граждан в строительстве многоквартирных жилых домов.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 5 названного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Исходя из буквального толкования условий договора, при его заключении стороны определили предмет договора, как помещение – , состоящая из 1 комнаты, общей проектной площадью (в том числе жилая площадь квартиры кв.м., площадь лоджий с применением коэффициента – 1 – кв.м.). Цена договора также определена из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджий (фактическая площадь помещения).

Стороны, подписав указанный договор, согласились с его условиями, в том числе с характеристиками объекта и ценой. Каких-либо неясностей договор не содержит, доказательств принуждения истца к заключению договора на таких условиях, в суд не представлено.

Доводы истца о несоответствии договора требованиям законодательства в части применения коэффициента -1 в отношении лоджий суд отклоняет, принимая во внимание, что нормы жилищного законодательства (п.5 ст. 15 ЖК РФ) не могут применяться к правоотношениям возникших из долевого участия в строительстве.

Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная Приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37 и СНиП 2.08.01-89* применяются для целей технического учета и не могут быть применены при определении цены договора долевого участия в строительстве.

С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований о применении последствий недействительности сделки, как основанных на неверном толковании закона.

Как следует из пояснений сторон, претензия истца в части возврата излишне уплаченных средств, возникших в результате разницы общей площади квартиры удовлетворена ((48,22 – 46,3) х 57000). В части возврата денежных средств в связи с неприменением коэффициента – 0,5 отказано. При таких обстоятельствах, оснований для взыскания излишне уплаченных денежных средств по договору не имеется, соответственно, не имеется оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

А поскольку судом не установлено нарушения требований закона при заключении договора участия в долевом строительстве 0000 от ДД.ММ.ГГГГ и неправомерности действий застройщика, как связанное с этим, оснований для применения для применения законодательства о защите прав потребителей, суд отказывает также в удовлетворении требований о компенсации морального вреда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Эфес» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и компенсации морального вреда, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд города Екатеринбурга.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: