Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по с заявлением о государственной регистрации договора №№ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в , заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «». Государственный регистратор отказал в государственной регистрации договора на основании абз. 4 п.1 ст.20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку договор по содержанию не соответствует действующему законодательству. Государственный регистратор также указал, что договор участия в долевом строительстве представлен на регистрацию после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. ФИО1 находит отказ в государственной регистрации незаконным. ФИО1 просит признать необоснованным отказ в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по осуществить регистрацию договора.

ФИО1 в судебное заседание явился, доводы жалобы поддержал, просил удовлетворить.

Представитель Косов В.И. считает, что договор соответствует положениям действующего законодательства, является исполненным, в связи с чем, государственный регистратор не имел оснований отказывать в регистрации договора.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Куц А.С. с доводами жалобы не согласился, и настаивал на том, что после ввода жилого дома в эксплуатацию не допускается привлечение денежных средств участников долевого строительства, поэтому договор долевого участия может быть заключен только до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатации. Соответственно, требование о регистрации договора должно быть соблюдено сторонами до завершения объекта строительства и ввода его в эксплуатацию. Жилой дом введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. ФИО1 обратился с заявлением о регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ, что говорит о невозможности регистрации данного договора, поскольку правоотношения между ФИО1 и застройщиком прекратились. По мнению регистратора, данная квартира может быть предметом сделки по распоряжению собственником своим имуществом. Также, регистратор указал, что первый договор долевого участия в строительстве жилого дома зарегистрирован, в архиве регистрационной службы имеются документы, необходимые для государственной регистрации последующих договоров долевого участия в строительстве. Куц А.С. пояснил, что регистрация последующих договоров осуществляется на основании заявления участника строительства. Куц А.С. просил отказать в удовлетворении жалобы.

Представитель ООО в судебное заседание не явился, извещался о дне и времени судебного заседания, направил ходатайство рассматривать дело в его отсутствие. На основании ст.257 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, изучив собранные по делу доказательства, оценив доводы сторон, суд приходит к выводу.

На основании ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям данного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в городе между ФИО1 и ООО по условиям которого ФИО1 обязался участвовать в строительстве двухкомнатной квартиры на первом этаже жилого дома жилой площадью 41,7 кв.м. путем оплаты денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ, а застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома и передать квартиру участнику долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по с заявлением о государственной регистрации договора №№ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома.

Договор №№ принят для государственной регистрации по заявлению ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация договора была приостановлена, так как у регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения государственной регистрации, поскольку договор долевого участия в строительстве представлен на регистрацию после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Согласно статьи 20 Федерального закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации права и сделок с ним может быть отказано в случаях: если представленные на государственную регистрацию прав документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.

На основании п.3.1 ст.25.1 закона №122-ФЗ помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в случае: наличия государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства; непредставления договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Как указано в сообщении об отказе, на основании положений п.1 ст.4 Закона №214-ФЗ целью заключения договора участия в долевом строительстве является привлечение денежных средств для строительства объекта недвижимости. На основании ст.18 закона застройщик использует денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. После получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, застройщик не вправе привлекать денежные средства для строительства данного объекта. Договор №№ долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома предоставлен на регистрацию после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, а сам договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Целью договора является привлечение денежных средств для строительства дома, который был уже построен. При таких обстоятельствах у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для проведения его регистрации, поскольку представленный договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

В силу закона №214-ФЗ договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). Договор должен содержать определенные условия (ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ), при отсутствии которых считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).

Из вышеперечисленных норм следует, что договор на участие в долевом строительстве должен быть составлен, подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Как усматривается, договор заключен в письменной форме и содержит все существенные условия договора, указанные в законе №214-ФЗ. Обязательства по оплате участия в строительстве ФИО1 выполнил, произвел платежи 20 и ДД.ММ.ГГГГ. Материалы дела подтверждают отсутствие материальных претензий со стороны застройщика ООО . На основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом сдан в эксплуатацию, однако стороны договора совершили действия, направленные на его исполнение до момента завершения строительства.

Поскольку представленный договор, подписанный сторонами, заключен в надлежащей форме, сторонами согласованы все предусмотренные ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ существенные условия договора долевого участия, то договор подлежит государственной регистрации.

Обращение участника долевого строительства в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации данного договора после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не может свидетельствовать о ничтожности сделки, поскольку стороны вступили в правоотношения (составили и подписали договор, дольщик внес денежные средства, застройщик построил дом) до наступления указанного правового события. Следовательно, при наличии указанных обстоятельств обращение в регистрирующий орган после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию не может быть признано законным основанием для отказа в государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве.

В нарушение положений ст.249 ГПК РФ регистрирующий орган других доказательств, свидетельствующих об обратных обстоятельствах, в суд не представил.

На основании ч.2 ст.25.1 закона №122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Согласно п.2.1 ст.25.1 закона №122-ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

Из буквального толкования правовых норм, регулирующих особенности регистрации договоров долевого участия в строительстве, не следует, что при регистрации последующих договоров долевого участия в строительстве должно быть представлено заявление застройщика. На основании п.2.2 закона №122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов. При таком положении, можно прийти к выводу, что последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве.

Как указал представитель регистрирующего органа, первый договор долевого участия в строительстве жилого дома по зарегистрирован, в архиве регистрационной службы имеются документы, необходимые для государственной регистрации последующих договоров долевого участия в строительстве. В свете изложенного, ФИО1 предоставил заявление о проведении регистрации и договор долевого участия в строительстве ДД.ММ.ГГГГ. В расписке о получении документов указано, что представленные документы соответствуют положениям ст.18 закона №122-ФЗ. В сообщении об отказе в государственной регистрации нет ссылок на то обстоятельство, что отсутствует заявление о регистрации от застройщика. Данное обстоятельство не послужило основанием для отказа в регистрации. Представитель регистрирующего органа подтвердил, что регистрация последующих договоров производится по заявлению участника строительства.

Поскольку предметом разбирательства является решение регистрирующего органа в пределах оснований, послуживших поводом к его постановлению, то доводы отзыва об отсутствии заявления о регистрации сторон договора приниматься во внимание не могут.

На основании ч.1 ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.

Оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что сообщение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ по основанию несоответствия его содержания действующему законодательству не может признаваться законным и обоснованным. Оспариваемое решение не соответствует указанным нормам права, регулирующим данные правоотношения. Наличие такого решения влечет нарушение прав ФИО1 на регистрацию в последующем права собственности на квартиру на основании передаточного акта. Поскольку основанием для отказа в регистрации послужили исключительно вышеизложенные обстоятельства, и других оснований регистратор не нашел, то при доказанности необоснованности выводов регистратора, на регистрационную службу должна быть возложена обязанность по регистрации договора.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать необоснованным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по в государственной регистрации договора №№ долевого участия в строительстве жилого дома в городе , составленного ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО », по основанию несоответствия его содержания действующему законодательству.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по провести государственную регистрацию договора №№ долевого участия в строительстве жилого дома в , составленного ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО ».

Решение может быть обжаловано Ростовский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.Н.Акименко

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.