Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 о признании недействительным постановления главы администрации Каменского района Пензенской области о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с заявлением о признании недействительным постановления главы администрации Каменского района Пензенской области.

В обоснование указывает, что 1 ноября 2004 года он заключил договор № 786 аренды земель несельскохозяйственного назначения с комитетом по управлению имуществом города Каменки Пензенской области, в лице ФИО2, сроком до 1 мая 2007 года. На основании данного договора им в надлежащей форме производились арендные платежи: 2 мая 2006 года – 2581,60 руб., 29 мая 2007 года – 3604,8 руб., 19 ноября 2007 года – 2403,2 руб. На его заявление от 19 мая 2010 года о том, является ли действующим договор аренды № 786 от 1 ноября 2004 года получено уведомление от администрации Каменского района Пензенской области № 1945 от 21 мая 2010 года о том, что договор не расторгался и является действующим. 13 декабря 2010 года им и администрацией Каменского района Пензенской области, в лице ФИО3, заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения № 786 от 1 ноября 2004 года. 31 мая 2011 года его представителем были получены следующие письма от главы администрации Каменского района Пензенской области ФИО4: письмо № 54678, в содержание которого входит претензионное письмо от 12 мая 2011 года, № 1762-23-01 и письмо № 54691, в содержание которого входит уведомление от 20 мая 2011 года № 1876-31-01 о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 1 ноября 2004 года № 786, постановление от 17 мая 2011 г. № 329 о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 1 ноября 2004 года № 786. Полагает, что при расторжении договора аренды администрацией города Каменки Пензенской области не было выполнено требование ст. 619 ч. 3 ГК РФ, предусматривающей досрочное расторжение договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Данное обстоятельство подтверждается претензионным письмом, содержащим просьбу оплатить задолженность по арендной плате в пятидневный срок, составленным 12 мая 2011 года, отправленным 19 мая 2011 года. Постановление о расторжении договора было составлено уже 17 мая 2011 года, и отправлено 24 мая 2011 года вместе с уведомлением о расторжении договора. Указанные документы были умышленным образом составлены с помощью технической подгонки сроков в целях преднамеренного расторжения договора аренды, тем самым исключив возможность оплаты указанной в претензионном письме суммы задолженности по договору. От указанной в претензионном письме задолженности он не отказывается и готов был оплатить ее в пятидневный срок с момента получения претензии. Просит суд признать постановление главы администрации Каменского района Пензенской области ФИО4 о расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 1 ноября 2004 года, № 786 от 17 мая 2011 года, № 329 недействительным.

Заявитель ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом.

Представитель заявителя ФИО5, действующий на основании доверенности от 11 июня 2010 года, выданной сроком на три года, заявление поддержал, ссылаясь на доводы изложенные в нем. Просит суд удовлетворить заявленное требование.

Представитель заинтересованного лица главы администрации Каменского района Пензенской области – ФИО6, действующая на основании доверенности от 29 апреля 2011 года, выданной сроком на один год, возражала против удовлетворения заявления, пояснила, 1 ноября 2004 года между Комитетом по управлению имуществом города Каменки Пензенской области и ФИО1 заключен договор № 786 аренды земель несельскохозяйственного назначения, по условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок сроком на три года до 1 мая 2007 года, площадью 1369 кв.м., расположенный по адресу: <...> из земель поселений под жилую застройку.

13 декабря 2010 года Муниципальное Образование Каменский район Пензенская область от имени которого действовала администрация Каменского района Пензенской области и ФИО1 заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения № 786 от 1 ноября 2004 года, и утверждена новая редакция договора. Дополнительное соглашение от 13 декабря 2010 года зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области 11 марта 2011 года.

Согласно условиям договора № 786 от 1 ноября 2004 года (в новой редакции) начало действия договора 1 мая 2004 года, окончание действия – 1 мая 2012 года.

Размер арендной платы установлен с 1 января 2005 года – 858,72 руб. в год; с 1 января 2006 года – 3604,75 руб. в год; с 1 января 2010 г. – 3549,60 руб., которая вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

Часть 1 ст. 614 ГК РФ, предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Направленная ФИО1 претензия является требованием об оплате имеющейся задолженности по договору аренды, а не уведомлением о расторжении договора

Статья 450 ГК РФ и условия договора аренды не предусматривают предварительного, перед расторжением договора, направления претензии ФИО1 Постановлением № 329 от 17 мая 2011 года глава администрации Каменского района Пензенской области расторг с ФИО1 договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 1 ноября 2004 года, № 786. Договор аренды расторгнут в одностороннем и в несудебном порядке. Полагает расторжение договора аренды произведено с соблюдением действующего законодательства и условий договора аренды, просит суд отказать ФИО1 в удовлетворении заявленного требования.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд считает, что заявление ФИО1 не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании ч. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом установлено, что 1 ноября 2004 года между Комитетом по управлению имуществом города Каменки Пензенской области в лице ФИО2 (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор № 786 аренды земель несельскохозяйственного назначения, согласно условиям которого, Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок сроком на три года (кадастровый номер 58:30:04 01 33:0051) до 1 мая 2007 года, площадью 1369 кв.м., расположенный по адресу: <...> из земель поселений под жилую застройку (далее Участок) (п. 1.1.)

Арендатор вносит арендную плату за право пользования Участком в размере 780,70 руб. в год. Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата суммы на счет соответствующего отделения Федерального казначейства. Арендная плата исчисляется с 1 мая 2004 г. (п.п. 2.1., 2.2., 2.3. договора).

19 мая 2010 года ФИО1 обратился в администрацию Каменского района Пензенской области с заявлением о подтверждении действия договора аренды № 786 от 1 ноября 2004 года.

Письмом № 1945 от 21 мая 2010 года глава администрации Каменского района Пензенской области ФИО3 сообщил ФИО1, что договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 786 от 1 ноября 2004 года не расторгался и является действующим.

13 декабря 2010 года МО Каменский район Пензенская область от имени которого действовала администрация Каменского района Пензенской области в лице ФИО3 (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земель несельскохозяйственного назначения № 786 от 1 ноября 2004 года, согласно которому стороны договорились утвердить новую редакцию договора. С момента вступления соглашения в действие (с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области) договор аренды земель несельскохозяйственного назначения № 786 от 1 ноября 2004 года не подлежит применению в первоначальной редакции.

Дополнительное соглашение от 13 декабря 2010 года зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Пензенской области 11 марта 2011 года.

Согласно условиям договора № 786 от 1 ноября 2004 года (в новой редакции), подписанного сторонами 22 февраля 2011 года МО Каменский район Пензенской области от имени которого действует администрация Каменского района Пензенской области в лице ФИО3 (Арендодатель), предоставляет, а ФИО1 (Арендатор) принимает в аренду земельный участок площадью 1369 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 58:30:040133:51, находящийся по адресу: <...>, Каменский район, Пензенская область, для использования под жилую среднеэтажную застройку (п. 1.1. договора).

Начало действия договора 1 мая 2004 года, окончание действия – 1 мая 2012 года (п. 2.1. договора).

Размер арендной платы за участок составляет: с 1 января 2005 года – 858,72 руб. в год; с 1 января 2006 года – 3604,75 руб. в год; с 1 января 2010 г. – 3549,60 руб. (п. 3.1 договора).

Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата суммы на счет Управления федерального казначейства по Пензенской области (п. 3.2. договора).

Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в п. 4.1.1.

Согласно п.п. 4.1.1.3 и п.п. 4.1.1.7 п. 4.1. договора, Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке (с обязательным уведомлением Арендатора) в случаях неуплаты арендной платы в сроки, установленные договором, неисполнения арендатором других обязательств по договору.

Постановлением № 329 от 17 мая 2011 года глава администрации Каменского района Пензенской области ФИО4 расторг с ФИО1 договор аренды земель несельскохозяйственного назначения от 1 ноября 2004 года, № 786 на основании п.п. 4.1.1.3 и 4.1.1.7 пункта 4.1. договора.

Уведомлением № 1876-31-01 от 20 мая 2011 года глава администрации Каменского района Пензенской области ФИО4 уведомил ФИО1 о расторжении договора в одностороннем порядке с 17 мая 2011 года в связи с невыполнением ФИО1 п.п. 4.1.1.3 и 4.1.1.7 договора.

Суд считает, что глава администрации Каменского района Пензенской области при расторжении договора аренды земель несельскохозяйственного назначения от 1 ноября 2004 года действовал в пределах предоставленных ему полномочий в соответствии с требованиями норм гражданского законодательства и условий договора аренды.

В ходе судебного заседания установлено, что у ФИО1 за период с 01 января 2008 года по 31 мая 2011 года образовалась задолженность по арендной плате по договору от 1 ноября 2004 года в сумме 12237,72 руб., пени – 2240,02 руб. Данное обстоятельство заявителем не оспаривалось.

Таким образом, имелись основания для расторжения договора аренды от 1 ноября 2004 года в одностороннем порядке Арендодателем в силу п.п. 4.1.1.3 договора в связи с неуплатой арендатором арендной платы в сроки, установленные договором. Администрацией Каменского района Пензенской области была соблюдена процедура расторжения договора: издано постановление главы администрации о расторжении договора, Арендатор был уведомлен письменным уведомлением о расторжении договора.

Доводы заявителя о невыполнении при расторжении договора положений ст. 619 ч. 3 ГК РФ, суд находит несостоятельными.

В ч. 3 ст. 619 ГК РФ, предусматривающей возможность расторжения договора только после письменного направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, говорится об одностороннем расторжении договора в судебном порядке. Данное положение корреспондирует положениям общей части Гражданского кодекса – ч.ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, содержащей основания и порядок досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон договора.

Однако положения ст.ст. 619 и 450 ч. 2 ГК РФ не могут рассматриваться, как ограничивающие право сторон в договоре аренды предусматривать возможность одностороннего отказа стороны от исполнения договора во внесудебном порядке.

Такое право стороны договора основывается на положении ч. 3 ст. 450 ГК РФ, в силу которого в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе, связанные с нарушением арендатора того или иного условия договора.

В данном случае в договор аренды по взаимному согласию сторон договора, было включены условия, предусматривающие основание одностороннего расторжения арендодателем договора во внесудебном порядке, в соответствии с ч. 3 ст. 450 ГК РФ. В качестве такого основания, в частности, указано на невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок. ФИО1 принял указанное условие договора, подписав договор аренды.

Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается заявителем. В силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор аренды считается расторгнутым, решения суда, как и предварительного предупреждения о необходимости исполнить нарушенное арендатором обязательство, не требуется. Такое предупреждение положения ст. 619 ГК РФ связывают с последующим односторонним расторжением договора в судебном порядке, а в данном случае договор аренды предусматривает возможность одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке, поэтому предварительного предупреждения не требуется.

Суд находит необоснованной ссылку заявителя на претензионное письмо от 12 мая 2011 года, № 1762-23-01, направленное в его адрес главой администрации Каменского района Пензенской области, как на предупреждение об исполнении обязательства, но не установившее разумных сроков исполнения обязательства, как того требуют положения ст. 619 ГК РФ.

В претензионном письме от 12 мая 2011 года, № 1762-23-01 содержится просьба в адрес ФИО1 оплатить по договору аренды от 1 ноября 2004 г. задолженность по арендной плате, образовавшейся за период с 01 января 2008 года по 31 мая 2011 года в пятидневный срок, при этом указано, что в противном случае сумма задолженности будет взыскана в судебном порядке.

Претензионное письмо не является предварительным предупреждением об исполнении арендатором обязательства по зачислению арендной платы, как необходимым условием для расторжения договора в одностороннем порядке, в силу ст. 619 ГК РФ. Как установлено судом в данном случае для одностороннего расторжения договора аренды во внесудебном порядке на основании ч. 3 ст. 450 ГК РФ предварительного предупреждения не требовалось. Претензионное письмо не связано с расторжением договора: для расторжения договора имелись предусмотренные законом и договором основания, а претензионное письмо содержит самостоятельное требование об уплате образовавшейся задолженности по арендным платежам: в добровольном порядке – в пятидневный срок, а иначе – в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемое постановление главы администрации Каменского района Пензенской области законно, обоснованно, оснований для признания его недействительным не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления ФИО1 о признании недействительным постановления главы администрации Каменского района Пензенской области от 17 мая 2011 года № 329 о расторжении договора аренды - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение 10-ти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области.

Мотивированное решение изготовлено 14 июня 2011 года.

Судья С.А.Лаврова