Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Г.Ф.Я. к ООО «Ю.», департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар, А.А.В., Т.О.И., Р.Ю.П., К.З.П. о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Г.Ф.Я. обратился в суд с иском к ООО «Ю.», департаменту муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар, А.А.В., Т.О.И., Р.Ю.П., К.З.П. о признании права собственности на нежилые помещения лит. под/А, расположенные по адресу гор. Краснодар, ул…..

В обоснование требований указал, что нежилые подвальные помещения, расположенные под жилым домом и являвшиеся муниципальной собственностью, на основании Постановления главы администрации г.Краснодара от 18.09.03г. № … были переданы в аренду ООО «Ю.». Помещения находились в состоянии, непригодном для использования, поскольку требовался их капитально-восстановительный ремонт с заменой основных коммуникаций и отдельных конструкций.

Имея с ООО «Ю.» договор долевого участия о реконструкции строений, выполнил фактически за свои личные средства необходимые работы по капитальному ремонту и реконструкции помещений. Поскольку понесенные затраты возмещены не были, а помещения после ремонта существенно изменились, он в 2004 году обратился в департамент муниципальной собственности и городских земель администрации г. Краснодара с заявлением о передаче в его собственность указанных помещений, а также в суд с иском о признании права собственности на указанные помещения.

Решением Прикубанского районного суда гор. Краснодара от 23.04.04г. договор долевого участия был расторгнут, за ним признано право собственности на нежилые подвальные помещения лит. под/А, расположенные по адресу: гор. Краснодар, ул…., а также получено свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.04г. После оплаты в бюджет муниципалитета рыночной стоимости помещений, они были сняты с баланса департамента, с 2004 года по настоящее время он владеет указанными помещениями, несет бремя всех налоговых платежей и других обязанностей собственника, однако из за отсутствия акта приема-передачи не мог произвести регистрацию своего права по соответствующему основанию, которым является выкуп муниципальной собственности.

На основании изложенного, просит суд признать за ним право собственности на нежилые подвальные помещения № 64/1, 65, 65/1, 67, 68, 69, 69/1, 133 подвала литер «под/А», площадью 123,1 кв.м., жилого дома №… по ул. … в г. Краснодаре.

В судебном заседании Г.Ф.Я. через своего представителя К.Т.А., действующую на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивал, считает их законными и обоснованными. Надлежащими ответчиками по своему иску считает департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар и граждан А.А.В., Т.О.И., Р.Ю.П., К.З.П., которые настаивают на привлечении их в качестве соответчиков по делу.

Представитель департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар Г.Д.П., действующая на основании доверенности, против удовлетворения требований Г.Ф.Я. возражала. Пояснила при этом, что спорные нежилые помещения исключены из реестра муниципальной собственности 16.09.05г.

Представитель ООО «Ю.» в судебное заседание не явился, согласно имеющегося в материалах дела заявления просит рассмотреть дело в его отсутствие, против удовлетворения требований Г.Ф.Я. не возражал.

А.А.А. действующая в собственных интересах и интересах других собственников жилых помещений дома на основании договора № … на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома от 29.12.08г., в судебном заседании против удовлетворения требований истца возражала. Пояснила, что в обосновании истец ссылается на его значительные затраты на ремонт спорных помещений, но эти основания не подтверждены. Считает, что подвал не мог быть продан по действующему законодательству, продажа подвала не предусмотрена, договор не законен, из реестра подвал исключен не на основании договора, а на основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара, которое впоследствии отменено. Просит суд отказать в иске Г..

Т.Ю.И. против удовлетворения требований истца возражал. Считает, что в соответствии с действующим законодательством, если в подвале есть коммуникации, значит, собственниками спорных помещений являются собственники жилых помещений дома. Просит в удовлетворении иска отказать.

Р.Ю.П. против удовлетворения исковых требований возражал, солидарен с позицией А.А.А.

К.З.П. против удовлетворения исковых требований также возражала, солидарна с позицией А.А.А.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, в соответствии с пунктом 11 Распоряжения Президента РФ от 18.03.92г. № 144-рп «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления права собственности» жилой дом со встроенными нежилыми помещениями 1-го этажа и подвала по ул. … в г. Краснодаре включен в Реестр муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар на основании решения малого Совета Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 28.09.92г. №…(л.д. 257-260).

Реестр муниципальной собственности формировался на основании данных технической инвентаризации.

В техническом паспорте в филиале ГУП Краснодарского края «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару на жилой дом по ул. … г. Краснодара содержится информация, в том числе и на спорные помещения.

По состоянию на 1971 год спорные помещения являлись отдельным изолированным специально оборудованным нежилым помещением, в котором размещалась котельная, находящаяся на балансе МУП ЖКХ. После демонтажа котельной помещения передавались в аренду различным организациям.

Согласно выписке из Реестра муниципальной собственности муниципального образования город Краснодар по состоянию на 25.08.10г. по ул…. находятся в муниципальной собственности нежилые помещения, расположенные в цоколе и подвале и квартиры(л.д.269-270).

На основании приказа департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар от 27.01.04г. №…(л.д.4), согласно договору аренды от 27.01.04г. № … нежилые муниципальные помещения общей площадью 86,0 кв.м. (помещения № 64, 65, 66, 67, 68, 69) по ул. … были переданы департаментом муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар ООО «Ю.». Срок действия договора установлен с 27.01.04г. по 21.01.05г.(л.д.5-12).

На основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 23.04.04г., Г.Ф.Я. произвел государственную регистрацию признанного за ним права собственности на нежилые подвальные помещения № 64/1, 65, 65/1, 67-69, 69/1, 133 лит. под/А, площадью 123,1 кв.м. по ул. … и в установленном законом порядке и обратился в администрацию г.Краснодара с заявлением об исключении указанного имущества из реестра муниципальной собственности.

Как следует из приказа департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар № … от 16.09.05г., Г.Ф.Я., несмотря на имевшееся у него свидетельство о праве собственности на спорные нежилые помещения, было предложено выкупить их по рыночной цене согласно экспертной оценке.

В качестве компенсации за приобретаемое муниципальное имущество истец оплатил в бюджет г. Краснодара 91 000 рублей, что подтверждается квитанцией к платежному поручению от 29.03.05г. (л.д. 20).

Приказом департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г.Краснодар № … от 16.09.05г. «Об исключении из реестра муниципальной собственности нежилых помещений по ул. …» спорные помещения №№64/1, 65, 65/1, 67-69, 69/1, 133 лит. под/А площадью 123,1 кв.м., расположенные в г.Краснодаре по ул…., были исключены из реестра муниципальной собственности, сняты с баланса МУ «Жилзаказчик» с возложением на последнего оформить акт приема-передачи помещений Г.Ф.Я.(л.д.21-22).

В соответствие с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании Федерального закона от 21.12.01г. № 178-ФЗ «О приватизации о государственного и муниципального имущества» департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар как полномочный орган, вправе был продать спорное помещение.

Так статьей 5 указанного закона предусматривается, что покупателем государственного и муниципального имущества могут быть физические и юридические лица.

Статьей 13 Закона одними из способов указаны в частности продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.

Как было установлено судом, спорное помещение являлось муниципальной собственностью. На момент принятия закона от 04.07.91г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» действовал ГК РСФР в редакции 1964 года.

В соответствие со ст. 95 ГК РСФР основной жилищный фонд в городах и поселках городского типа находился в собственности государства. Понятие жилищного фонда было дано в ст. 4 ЖК РСФСР, согласно которой, находящиеся на территории РСФСР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, образуют жилищный фонд, в который не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных непромышленных нужд.

Пунктом 1 статьи 23 Закона РСФСР от 21.12.90г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» установлено, что в муниципальной собственности города находится жилищный фонд, нежилые помещения в домах жилищного фонда. Данная редакция закона действовала до 01.07.94г., то есть и после принятия закона о приватизации жилищного фонда. Федеральным законом нежилые помещения в жилых домах были отнесены к самостоятельным объектам права муниципальной собственности.

Таким образом, судом установлено, что 16.09.05г. между истцом и департаментом как полномочным органом администрации муниципального образования г. Краснодар состоялся договор купли-продажи спорного имущества, который фактически добросовестно исполнен покупателем Г.Ф.Я., что подтверждается платежной квитанцией и данными технического паспорта на спорные помещения, не оспорен сторонами и подлежал государственной регистрации. Отмена судом кассационной инстанции решения Прикубанского районного суда от 23.04.04г. в данном случае не может аннулировать право собственности истца на спорные нежилые помещения, поскольку основанием возникновения указанного права фактически является возмездная сделка.

Судом установлено, что с 2003 года до настоящего времени истец, как единственный учредитель ООО «Ю.», добросовестно исполняет обязанности собственника спорных помещений, несет бремя по содержанию указанного имущества, оплачивает коммунальные платежи, что подтверждается представленными на основании запроса суда договорами на предоставление коммунальных услуг эксплуатирующими службами ((ООО «К.», ООО «Г.», Филиал «Краснодарэнергосбыт» и т.д.) и актами сверки взаиморасчетов по договорам (л.д. 165-173, 178, 179, 180-187).

Судом установлено, что спорные нежилые помещения расположены под квартирами №…, собственником которой является Я.А.П., №59 и «60, собственником которых является Щ.К.А.(л.д.174).

С какими-либо требованиями указанные собственники в суд не обращались.

Судом установлено, что по день рассмотрения данного дела по существу, в многоквартирном жилом доме по ул…. не зарегистрировано какое-либо сообщество собственников жилья в соответствии с требованиями ЖК РФ.

К доводам А.А.В., Т.О.И., Р.Ю.П., К.З.П. о том, спорные подвальные помещения №№64/1, 65, 65/1, 67-69, 69/1, 133 лит. под/А площадью 123,1 кв.м., расположенные в г.Краснодаре по ул…., д…. в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежат собственникам жилых помещений в доме суд относится критически, поскольку вопреки ст. 56 ГПК РФ суду не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании коммуникаций, расположенных в спорных помещениях, для нужд других помещений, что не позволяет отнести спорные помещения к категории общего имущества домовладельцев.

На аналогичные обращения А.А.В. давались ответы департаментом муниципальной собственности и городских земель 03.11.09г.(л.д.94), 15.01.10г.(л.д.93), в которых разъяснено, что подвальные помещения не являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома в случае, если они обладают техническими характеристиками, позволяющими использовать их как самостоятельные объекты, даже при наличии в них проходящих транзитом коммуникаций и стояков с запорной арматурой, необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании которых отсутствует.

Кроме того, указанные доводы опровергаются заключением судебной строительно-технической экспертизы №… произведенной на основании определения суда НПП ООО «Ю.»(л.д.214-234).

Так, в ходе производства экспертизы экспертом определено, что в помещениях № 64/1, 65, 65/1, 67, 68, 69, 69/1, 133, литера «под/А», в жилом доме №… по ул. … в г. Краснодаре, расположены системы внутренних инженерных коммуникаций, которые носят транзитный характер, без установленной на участках запорной арматуры (отключающего оборудования). Следовательно, исследуемые помещения, с точки зрения технического обслуживания инженерных коммуникаций жилого дома не отличаются от иных помещений жилого дома (квартир) в исследуемом многоквартирном жилом доме, в которых отсутствует запорная арматура и оборудование для отключения стояков канализации, водоснабжения и теплоснабжения. При этом в целях осуществления технической эксплуатации жилого дома необходимо обеспечить доступ к инженерным трубопроводам представителям эксплуатирующей организации в любое время суток.

На основании изложенного и в связи с тем, что помещения № 64/1, 65, 65/1, 67, 68, 69, 69/1, 133 подвала литер «под/А», жилого дома №… в г. Краснодаре не являются обслуживающими более одного помещения в исследуемом многоквартирном жилом доме (не препятствуют отключению/подаче тепла и воды в жилые и иные помещения) эксперт пришел к выводу, что подвальные помещения № 64/1, 65, 65/1, 67, 68, 69, 69/1, 133, литера «под/А», в многоквартирном жилом доме №… в г. Краснодаре, не являются помещениями общего пользования жильцов многоквартирного жилого дома.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности все доказательства по делу, исходя из положений пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ, установив, что спорные помещения обладают техническими характеристиками, позволяющими использовать их как самостоятельные объекты, помещения не связаны с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме суд пришел к выводу о том, что требования Г.Ф.Я. о признании за ним права собственности на помещения № 64/1, 65, 65/1, 67, 68, 69, 69/1, 133 подвала литер «под/А», жилого дома №… в г. Краснодаре являются законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Судом неоднократно разъяснялось А.А.В., Т.О.И., К.З.П., Р.Ю.П. их право предъявлять самостоятельные исковые требования, но по день разрешения иска Г.Ф.Я. по существу, указанные граждане свое право не реализовали.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Г.Ф.Я. право собственности на нежилые подвальные помещения № 64/1, 65, 65/1, 67, 68, 69, 69/1, 133, литер «под/А», площадью 123,1 кв.м., жилого дома №… по ул. … в г. Краснодаре.

Решение может быть обжаловано в краевой суд через районный суд в течение 10-ти дней.

Судья –