Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет», третьи лица: Матиенко Л.Ф., Матиенко С.В., Алексеев Г.Ф., ООО «Концерн «Покровский» о признании договоров расторгнутыми и возмещении ущерба и по встречному иску Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» к Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части, признании недействительными пунктов договоров, -

У С Т А Н О В И Л:

Первоначально истцы Морозова Н.Е., Овчарова В.Г. обратились в суд с иском к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» (сокращенное наименование – ГОУ ВПО «РГСУ»), третьи лица - Алексеев Г.Ф., Матиенко Л.Ф., Матиенко С.В., о признании расторгнутым договора № о долевом участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Морозовой Н.Е. и РГСУ; взыскании с РГСУ в пользу Морозовой Н.Е. в счет возмещения ущерба 5611872 рубля 22 копейки; признании расторгнутым договора № о долевом участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Овчаровой В.Г. и РГСУ; взыскании с РГСУ в пользу Овчаровой В.Г. в счет возмещения ущерба 4018334 рубля 64 копейки.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что согласно договору-гарантии № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался предоставить Алексееву Г.Ф. с семьей 3 человека трехкомнатную квартиру общей площадью 62,5 кв. м в запланированном к строительству жилом доме на третьем этаже после завершения в 2004 году строительства жилого дома IV очереди по адресу: . По договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования (цессии) Алексеев Г.Ф. передал истице Морозовой Н.Е. права требования к РГСУ, вытекающие из договора-гарантии № от ДД.ММ.ГГГГ на получение вышеуказанной квартиры. В счет оплаты приобретаемого права требования в собственность Алексеева Г.Ф. была передана 3-хкомнатная по в , общей площадью 84,3 кв. м, в том числе жилой 48,1 кв. м, на 10 этаже, принадлежавшая на праве собственности истице Морозовой Н.Е. на основании Постановления Мэра № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о государственной регистрации права серии от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные обстоятельства подтверждены вступившим в законную силу определением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ об утверждении мирового соглашения. ДД.ММ.ГГГГ между Морозовой Н.Е. и ответчиком был заключен Договор № – 04 ДУ о долевом участии в строительстве жилого . В соответствии с условиями данного договора РГСУ обязался предоставить истице Морозовой Н.Е. 2-х комнатную , расположенную на третьем этаже, общей площадью 78,66 кв. м, в том числе жилой 41,0 кв. м согласно плану квартиры, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006 года. В качестве долевого взноса за приобретаемую квартиру была передана 3-хкомнатная по в , а также установлено обязательство по внесению денежных средств в размере 239846 рублей – 50% до ДД.ММ.ГГГГ, а вторую половину – до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к договору № ДУ срок завершения строительства запланирован на 4 квартал 2007 года, обязанность по внесению денежной суммы в размере 119846 рублей предусмотрена исполнением до конца 2007 года, а также установлена возможность предоставления с согласия дольщика другой равноценной квартиры. По квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ истица Морозова Н.Е. уплатила ответчику 120000 рублей. Пунктом 3.2. Договора № ДУ от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае какого-либо несогласия дольщика квартиры по объективным причинам, он имеет право расторгнуть договор. В этом случае РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца. Сложившаяся ситуация позволила истцам сделать вывод о наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок обязательства РГСУ по предоставлению квартиры, определенной договором, не могут быть исполнены. Проектная документация отсутствует, разрешение на строительство не получено, права на земельный участок не оформлены, работы по строительству не начаты. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Морозова Н.Е. уведомила РГСУ о расторжении договора № ДУ от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке с просьбой выплатить рыночную стоимость запланированной квартиры в установленный договором 30-дневный срок. Ни одного ответа на поданные заявления Морозовой Н.Е. получено не было. Согласно заключению о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного оценочной компанией «Золотая цифра», среднее значение величины рыночной стоимости 1 кв. м общей площади 2-х комнатной квартиры, расположенной на среднем этаже вновь построенного кирпично-монолитного дома в (в границах улиц: Большая Садовая, Пушкинская, Журавлева и , в упрощенном варианте отделки: металлическая входная дверь, стены подготовлены под обои, без покраски, со стояками холодной и горячей воды, канализации, полностью смонтированная система отопления и электроснабжения по состоянию на сентябрь 2007 года составляет 72867 рублей. запланированной к передаче в собственность истицы Морозовой Н.Е. квартиры составляет 78,66 кв. м. Согласно сведениям, указанным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры составит 78,66 Х 72867 = 5731718 рублей 22 копейки. Сумма задолженности ответчика перед истицей Морозовой Н.Е. определяется исходя из общей рыночной стоимости квартиры за минусом неоплаченной истицей Морозовой Н.Е. суммы по договору в размере 119846 рублей и составляет: 5731718 рублей 22 копейки - 119846 рублей = 5611872 рубля 22 копейки. По договору № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик обязался предоставить Матиенко С.В. и Матиенко Л.Ф. взамен сносимой жилой площади однокомнатную квартиру общей площадью 40,36 кв. м на 3 этаже в жилом доме на месте сноса по после завершения строительства. В соответствии с договором-гарантией № от ДД.ММ.ГГГГ истица Овчарова В.Г. обязалась передать принадлежащую ей на праве собственности «Б» по в , общей площадью 55,30 кв. м, в том числе жилой 40,3 кв. м, в распоряжение РГСУ под отселение со строительства IV – V очереди жилого дома по адресу: или других нужд РГСУ. Ответчик обязался взамен указанной квартиры выделить Овчаровой В.Г. в IV очереди жилого дома по , № в после завершения строительства, запланированного на 2004 год однокомнатную квартиру на 3 этаже, общей площадью 40 кв. м в готовности под отделку. По акту №-С от ДД.ММ.ГГГГ Овчарова В.Г. передала ответчику принадлежащую ей квартиру и все документы на нее. По договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования (цессии) Матиенко Л.Ф. и Матиенко С.В., являющиеся собственниками 2/3 долей в , передали Овчаровой В.Г. права требования к РГСУ на получение 1-комнатной квартиры общей площадью 40,36 кв. м на 3 этаже на месте сноса по в . Взамен вышеуказанного права требования истица Овчарова В.Г. обязалась передать Матиенко Л.Ф., Матиенко С.В. принадлежащую ей на праве собственности в , общей площадью 55,30 кв. м, в том числе жилой 40,3 кв. м. Согласно акту № являющемся дополнением к договору-гарантии № от ДД.ММ.ГГГГ, договору № от ДД.ММ.ГГГГ, Овчарова В.Г. передала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а также все документы, в том числе квитанции об оплате коммунальных услуг, Матиенко Л.Ф. и Матиенко С.В. Передача квартиры была осуществлена путем заключения и нотариального удостоверения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ При этом вместо уплаты указанной в договоре суммы денежных средств истица Овчарова В.Г. получила от Матиенко Л.Ф. и Матиенко С.В. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ права требования к РГСУ на получение однокомнатной квартиры общей площадью 40,36 кв. м в новом доме по , № в после завершения его строительства. ДД.ММ.ГГГГ между Овчаровой В.Г. и ответчиком был заключен договор № № о долевом участии в строительстве жилого . В соответствии с условиями данного договора ответчик обязался предоставить истице однокомнатную квартиру, расположенную на третьем этаже, общей площадью 50,64 кв. м, в том числе жилой 24,23 кв. м согласно плану квартиры, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006 года. В качестве долевого взноса за приобретаемую квартиру была внесена , общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой площадью 40,3 кв. м, состоящая из трех комнат, расположенная по адресу: , б, ранее переданная семье Матиенко. Пунктом 3.2 договора № № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае какого-либо несогласия дольщика квартиры по объективным причинам, он имеет право расторгнуть договор. В этом случае ГОУ ВПО «РГСУ» обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца. В установленный по соглашению сторон срок – 4 квартал 2006 года обязательства ответчика по предоставлению истице Овчаровой В.Г. предусмотренной договором квартиры не исполнены. Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Овчарова В.Г. уведомила ГОУ ВПО «РГСУ» о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке с просьбой выплатить рыночную стоимость запланированной квартиры в установленный договором 30-дневный срок. Ни одного ответа на поданные заявления Овчаровой В.Г. получено не было. Согласно заключению о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного оценочной компанией «Золотая цифра», среднее значение величины рыночной стоимости 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры, расположенной на среднем этаже вновь построенного кирпично-монолитного дома в (в границах улиц: , в варианте отделки «под ключ» по состоянию на сентябрь 2007 года составляет 79351 рубль. запланированной к передаче в собственность истицы Овчаровой В.Г. квартиры составляет 50,64 кв. м. Согласно сведениям, указанным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры составит 50,64 Х 79351 = 4018334 рубля 64 копейки. Сумма задолженности ответчика перед истицей Овчаровой В.Г. определяется, исходя из общей рыночной стоимости квартиры, и составляет 4018334 рубля 64 копейки. По состоянию на день обращения с иском в суд, ответчик к строительству жилья не приступил. На предполагаемом месте строительства – 55, ведутся работы по многоэтажному строительству концерном «Покровский». Помимо предусмотренного п. 3.2 договоров между истицами и ответчиком права на односторонний отказ от исполнения договора, имеются основания для расторжения данных договоров в связи с существенным нарушением договора со стороны РГСУ. Неисполнение обязательств по возведению (строительству) жилья и предоставлению его истцам влечет для Морозовой Н.Е. и Овчаровой В.Г. такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора. ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие которого распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного Федерального закона. Поскольку разрешение на строительство в до настоящего времени не получено, правоотношения РГСУ и дольщиков надлежит оценить в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Помимо предусмотренного п. 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ права на односторонний отказ от исполнения договора, имеются основания для расторжения договоров в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 Гражданского Кодекса РФ, а именно, правовой фактор - принятие нового законодательства. Передав свое жилье безвозмездно РГСУ, внеся дополнительно денежные средства в кассу ответчика, истицы остались без квартир, ничего не получив взамен, несмотря на многочисленные заверения ответчика.

Заочным решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объеме. Суд признал расторгнутым Договор № о долевом участии в строительстве жилого , от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Морозовой Н.Е. и Ростовским государственным строительным университетом. С Ростовского государственного строительного университета в пользу Морозовой Н.Е. было взыскано в счет возмещения ущерба 5611872 рубля 22 копейки, а также возврат госпошлины в сумме 20000 рублей. Суд признал расторгнутым договор № о долевом участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Овчаровой В.Г. и Ростовским государственным строительным университетом. С Ростовского государственного строительного университета в пользу Овчаровой В.Г. было взыскано в счет возмещения ущерба 4018334 рубля 64 копейки, а также возврат госпошлины в сумме 17691 рубль 67 копеек.

Определением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении заявления Ростовского государственного строительного университета об отмене заочного решения Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба Ростовского государственного строительного университета - без удовлетворения.

Постановлением президиума Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения, а надзорная жалоба ректора РГСУ - без удовлетворения.

Определением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено заочное решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. по гражданскому делу № по вновь открывшимся обстоятельствам и возобновлено производство по делу.

После возобновления производства по делу истцы в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнили исковые требования, увеличив размер заявленных ко взысканию денежных сумм и просили суд признать расторгнутым договор № о долевом участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Морозовой Н.Е. и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет»; взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Морозовой Н.Е. в счет возмещения ущерба 7025077 рублей 78 копеек; признать расторгнутым договор № о долевом участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Овчаровой В.Г. и Государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет»; взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Овчаровой В.Г. в счет возмещения ущерба 4342785 рублей 12 копеек.

В обоснование уточненных исковых требований истцы указали, что пунктом 3.2 договора № ДУ от ДД.ММ.ГГГГ и договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае какого-либо несогласия дольщика квартиры по объективным причинам, он имеет право расторгнуть договор. В этом случае РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца. В установленный по соглашению сторон срок обязательства ответчика по предоставлению истицам предусмотренной договором квартиры не исполнены. Истицы уведомили ответчика о расторжении заключенных с ними договоров в одностороннем порядке с просьбой выплатить рыночную стоимость запланированной квартиры в установленный договором 30-дневный срок. Согласно заключению о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ООО «Оценочная компания среднее значение величины рыночной стоимости 1 кв. м общей площади двухкомнатной квартиры, расположенной во вновь построенном кирпично-монолитном доме в центре (в границах улиц: ) в варианте отделки: металлическая входная дверь, стены подготовлены под обои, без покраски, со стояками холодной и горячей воды, канализации, полностью смонтированная система отопления и электроснабжения по состоянию на сентябрь 2008 года составляет 90833 рубля. запланированной к передаче в собственность истицы Морозовой Н.Е. квартиры составляет 78,66 кв. м. Согласно сведениям, указанным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры составит 78,66 Х 90833 = 7144923 рубля 78 копеек. Сумма задолженности ответчика перед истцом Морозовой Н.Е. определяется исходя из общей рыночной стоимости квартиры за минусом неоплаченной истицей Морозовой Н.Е. суммы по договору в размере 119846 рублей, и составляет: 7144923 рубля 78 копеек - 119846 рублей = 7025077 рублей 78 копеек. Согласно заключению о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ООО «Оценочная компания », среднее значение величины рыночной стоимости 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры, расположенной во вновь построенном кирпично-монолитном доме в центре (в границах улиц: в варианте отделки: металлическая входная дверь, стены подготовлены под обои, без покраски, со стояками холодной и горячей воды, канализации, полностью смонтированная система отопления и электроснабжения по состоянию на сентябрь 2008 года составляет 85758 рублей. Общая площадь запланированной к передаче в собственность истицы Овчаровой В.Г. квартиры составляет 50,64 кв. м. Согласно сведениям, указанным в заключении от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость квартиры составит 50,64 Х 85758 = 4342785 рублей 12 копеек. Сумма задолженности ответчика перед истцом Овчаровой В.Г. определяется, исходя из общей рыночной стоимости квартиры, и составляет 4342785 рублей 12 копеек.

ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет»
предъявил встречный иск к Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. о
признании пункта 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого
от ДД.ММ.ГГГГ и пункта 3.2 договора о долевом
участии в строительстве жилого от ДД.ММ.ГГГГ
недействительными.
В обоснование встречных исковых требований ответчик указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Морозовой Н.Е. заключен договор № ДУ о долевом участии в строительстве жилого 16 этажного дома. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и Овчаровой В.Г. заключен договор № о долевом участии в строительстве жилого 16-ти этажного лома. В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии с пунктами 3.2 указанных договоров о долевом участии дольщики вправе расторгнуть договор по объективным причинам и получить от истца стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам. Данные пункты договоров нарушают права ответчика как Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в силу следующих обстоятельств. Как следует из договора о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ Морозова Н.Е. предоставляет в порядке долевого взноса , расположенную по адресу: , площадью 83,4 кв. м, в том числе жилой 48,1 кв. м, расположенную на 10-м этаже 10-ти этажного дома. Литер «А», принадлежащую ей на праве собственности. Встречное обязательство истца заключается в предоставлении после окончания строительства двухкомнатной квартиры, площадью 78,66 кв. м, в том числе жилой 41,0 кв. м. По договору о долевом участии от ДД.ММ.ГГГГ Овчарова В.Г. предоставляет в порядке долевого взноса , расположенную по адресу: , , площадью 55,3 кв. м, в том числе жилой 40,3 кв. м, принадлежащую ей на праве собственности. Встречное обязательство истца заключается в предоставлении после окончания строительства 4-й секции 16-ти этажного жилого дома по пер. Журавлева, однокомнатной квартиры, площадью 50,64 кв. м, в том числе жилой 24,23 кв. м. Таким образом, ценой договоров о долевом участии в строительстве выступают стоимость передаваемых квартир № и №. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие фактическую стоимость передаваемых квартир. Указание в пунктах договоров о долевом участии права дольщиков на расторжение договоров по объективным причинам, не раскрывая понятие объективности применительно к условиям настоящих договоров, и получение от РГСУ стоимости запланированной к передаче квартиры по рыночным ценам при отсутствии рыночной стоимости передаваемых квартир, фактически является злоупотреблением правом дольщиков. Морозова Н.Е. и Овчарова В.Г., предъявляющие РГСУ требования о возмещении убытков в размере, превышающем разумные пределы, в этой части злоупотребляют своими правами, предоставленными положениями гражданского законодательства. Действия сторон, которые отражены в спорных пунктах 3.2. договоров о долевом участии, являются незаконными и вызывают отрицательный правовой эффект, выражающийся в возможности у дольщиков получить значительно большую денежную сумму, чем реальная стоимость передаваемых квартир. У дольщиков, требующих от РГСУ возмещения убытков, вызванных неисполнением договорных обязательств, в размере, далеко выходящем за пределы того, который необходим (но фактически не установлен на момент заключения договоров о долевом участии в строительстве), отсутствуют доказательства наличия обоснованных убытков, а также наличия причинной связи между противоправными, виновными действиями РГСУ и наступившими убытками.

Впоследствии ответчик ГОУ ВПО РГСУ уточнил заявленные встречные исковые требования и просил суд применить требования последствий недействительности ничтожной сделки в части пункта 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого в между Морозовой Н.Е. и ГОУ ВПО РГСУ, пункта 3.2. договора о долевом участии в строительстве жилого в между Овчаровой В.Г. и ГОУ ВПО РГСУ.

В обоснование уточненных встречных исковых требований ответчик указал, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № о долевом участии в строительстве между Морозовой Н.Е. и ГОУ ВПО РГСУ. По условиям договора РГСУ обязался предоставить Морозовой Н.Е. 2-х комнатную квартиру, расположенную на 3 этаже, общей площадью 78,66 кв. м, в том числе жилой 41,0 кв. м, согласно плану квартиры, после завершения строительства жилого дома. Морозова Н.Е. в качестве долевого взноса за приобретаемую квартиру передает 3-х комнатную квартиру, расположенную в , №, вносит денежные средства в сумме 239846 рублей. Пункт 3.2. договора гласит: в случае несогласия дольщика Морозовой Н.Е. по договору, она имеет право расторгнуть договор и в этом случае РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № о долевом участии в строительстве в между Овчаровой В.Г. и ГОУ ВПО РГСУ. По условиям договора РГСУ обязался предоставить Овчаровой В.Г. однокомнатную квартиру, расположенную на третьем этаже, общей площадью 50,64 кв. м, в том числе жилой 24,23 кв. м после завершения строительства жилого дома по в . Овчарова В.Г. в качестве долевого взноса за приобретаемую квартиру передает 3-х комнатную квартиру, расположенную , . Пункт 3.2. договора гласит: в случае несогласия дольщика Овчаровой В.Г. по договору, она имеет право расторгнуть договор и в этом случае РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца. Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Ростовский государственный строительный университет – бюджетная организация. Пункты 3.2 в договоре с Морозовой Н.Е. и в договоре с Овчаровой В.Г. «РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца» являются кабальными для ГОУ ВПО РГСУ. Морозова Н.Е. передала РГСУ доме по в стоимостью на момент передачи, согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам строительной технической экспертизы 2223000 рублей, а Овчарова В.Г. передала РГСУ по пр. № б в стоимостью на момент передачи 803500 рублей. Морозова Н.Е. просит взыскать с ответчика сумму 7144923 рубля 78 копеек. Овчарова В.Г. просит взыскать с ответчика сумму 4542785 рублей 12 копеек. При таких обстоятельствах ГОУ ВПО РГСУ считает, что пункт 3.2 договоров о долевом строительстве жилого 16-ти этажного дома с Морозовой Н.Е. и Овчаровой В.Г. кабален (стоимость сданных квартир в несколько раз меньше, чем цена исковых требований Морозовой Н.Е.и Овчаровой В.Г. о взыскании сумм с РГСУ), поэтому необходимо применить последствий недействительности ничтожной сделки в части пункта 3.2 договоров о долевом участии, об этом говорит и гражданское законодательство Российской Федерации. Статья 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным кодексом, в силу её признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Считая свое право нарушенным, ответчик в соответствии со ст. 46 Конституции РФ вынужден обращаться за защитой своего нарушенного права, охраняемого законом.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по искам Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. к ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет», третьи лица: ФИО1, ФИО2, В., ФИО3, ООО «Концерн «Покровский» о признании договоров расторгнутыми и возмещении ущерба, по встречным искам ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» к Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части, признании недействительными пунктов договоров, признан недействительным пункт 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого дома за № ДУ от ДД.ММ.ГГГГ между Морозовой Н.Е. и РГСУ и п. 3.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ между Овчаровой В.Г. и РГСУ и применены последствия недействительности ничтожного пункта 3.2 этих договоров. Суд признал расторгнутым договор №ДУ от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого 16-ти этажного дома, расположенного по адресу: дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, заключенные между Морозовой Н.Е. и Ростовским государственным строительным Университетом. Суд признал расторгнутым договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого , расположенного по адресу: , заключенный между Овчаровой В.Г. и Ростовским государственным строительным Университетом. В иске Морозовой Н.П. к ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» о взыскании 7025077 рублей 78 копеек - отказано. В иске Овчаровой В.Г. к ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» о взыскании 4342785 рублей 12 копеек - отказано. С ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Морозовой Н.Е. взыскано 1343000 рублей, возврат госпошлины в сумме 10815 рублей, всего 1353815 рублей. С ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Овчаровой В.Г. взыскано 893500 рублей, возврат госпошлины в сумме 8670 рублей, всего 902170 рублей.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части признании расторгнутыми договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, в остальной части решение отменено и в отмененной части дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Постановлением президиума Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ и оставлено без изменения решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ Постановление президиума Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено, оставлено в силе определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, при новом рассмотрении спора судом рассматриваются требования: истцов Морозовой Н.Е. и Овчаровой В.Г. о взыскании с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Морозовой Н.Е. счет возмещения ущерба 7025077 рублей 78 копеек; о взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Овчаровой В.Г. в счет возмещения ущерба 4342785 рублей 12 копеек; встречные исковые требования ответчика ГОУ ВПО «Ростовский государственный строительный университет» о применении требований последствий недействительности ничтожной сделки в части пункта 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого в между Морозовой Н.Е. и ГОУ ВПО РГСУ, пункта 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого между Овчаровой В.Г. и ГОУ ВПО РГСУ.

Решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части: признания расторгнутым договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого 16-ти этажного дома, расположенного по адресу: , дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, заключенных между Морозовой Н.Е. и Ростовским государственным строительным университетом; признания расторгнутым договора № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого 16-ти этажного дома, расположенного по адресу: заключенного между Овчаровой В.Г. и Ростовским государственным строительным Университетом, является вступившим в законную силу и в этой части исковые требования сторон не подлежат дальнейшему рассмотрению.

Представитель истцов Хныкова О.Н., действующая на основании соответствующих доверенностей, уточнила исковые требования, уменьшив размер заявленных ко взысканию денежных сумм и ДД.ММ.ГГГГ изложила исковые требования в окончательной форме, просила суд взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Морозовой Н.Е. 5016740 рублей; взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Овчаровой В.Г. 3163997 рублей.

Представитель истцов – адвокат Хныкова О.Н., действующая на основании соответствующих доверенностей, в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, просила отказать в удовлетворении встречных исковых требований ГОУ ВПО РГСУ, сославшись на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска, а также заявила о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

Также в судебное заседание явился представитель ООО «Концерн «Покровский» Якоби В.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, который суду пояснил, что считает исковые требования Морозовой Н.Е. и Овчаровой В.Г. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцы Морозова Н.Е. и Овчарова В.Г. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Третье лица – Матиенко Л.Ф., Матиенко С.В., Алексеев Г.Ф., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, согласно поступивших в суд телефонограмм просили суд рассмотреть дело в их отсутствие.

Дело в отсутствие не явившихся участников процесса рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что по договору-гарантии № от ДД.ММ.ГГГГ ГОУ ВПО РГСУ обязался предоставить Алексееву Г.Ф. с семьей 3 человека трехкомнатную квартиру общей площадью 62,5 кв. м в запланированном к строительству жилом доме на третьем этаже после завершения в 2004 году строительства жилого дома IV очереди в .

Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования (цессии) Алексеев Г.Ф. передал истице Морозовой Н.Е. права требования к РГСУ, вытекающие из договора-гарантии № от ДД.ММ.ГГГГ на получение вышеуказанной квартиры. В счет оплаты приобретаемого права требования в собственность Алексеева Г.Ф. была передана 3-х комнатная Литер «А» по в , общей площадью 84,3 кв. м, в том числе жилой 48,1 кв. м, на 10 этаже, принадлежавшая на праве собственности истице Морозовой Н.Е. на основании Постановления Мэра № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Морозовой Н.Е. и ответчиком был заключен Договор № о долевом участии в строительстве жилого , . В соответствии с условиями данного договора РГСУ обязался предоставить истице Морозовой Н.Е. 2-х комнатную , расположенную на третьем этаже, общей площадью 78,66 кв. м, в том числе жилой 41,0 кв. м согласно плану квартиры, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006 года.

В качестве долевого взноса за приобретаемую квартиру была передана трехкомнатная Литер «А» по в , а также установлено обязательство по внесению денежных средств в размере 239846 рублей – 50% до ДД.ММ.ГГГГ, а вторую половину – до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ № к договору № ДУ срок завершения строительства запланирован на 4 квартал 2007 года, обязательство по внесению денежной суммы в размере 119846 рублей предусмотрено исполнением до конца 2007 года, а также установлена возможность предоставления с согласия дольщика другой равноценной квартиры.

Морозова Н.Е. уплатила ответчику 120000 рублей, что подтверждается квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ.

Судом установлено и сторонами не оспариваются то обстоятельства, что Морозовой Н.Е. было исполнено обязательство о передаче в счет оплаты трехкомнатной Литер «А» по в

Пунктом 3.2 договора № ДУ от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае какого-либо несогласия дольщика квартиры по объективным причинам, он имеет право расторгнуть договор. В этом случае РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Морозова Н.Е. уведомила РГСУ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке с просьбой выплатить рыночную стоимость запланированной квартиры в установленный договором 30-дневный срок.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ признаны расторгнутыми договор №ДУ от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого 16-ти этажного дома, расположенного по адресу: , дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к нему, заключенные между Морозовой Н.Е. и ГОУ ВПО РГСУ. Судом было установлено, что обязательства по завершению строительства жилого дома и введение его в эксплуатацию в установленные сроки ответчиком не выполнены, что не оспаривается самим ответчиком, условия договоров должны были быть исполнены в 4 квартале 2006 года и 4 квартале 2007 года, имеет место нарушение условий договора ответчиком, поэтому имелись основания для признания договоров расторгнутыми согласно ст. 450 ГК РФ.

При этом суд учитывает, что согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

По договору № от ДД.ММ.ГГГГ РГСУ обязался предоставить Матиенко С.В. и Матиенко Л.Ф. взамен сносимой жилой площади однокомнатную квартиру общей площадью 40,36 кв. м на 3 этаже в жилом доме на месте сноса по после завершения строительства.

В соответствии с договором-гарантией № от ДД.ММ.ГГГГ истица Овчарова В.Г. обязалась передать принадлежащую ей на праве собственности «Б» по в , общей площадью 55,30 кв. м, в том числе жилой 40,3 кв. м, в распоряжение РГСУ под отселение со строительства IV – V очереди жилого дома по адресу: или других нужд РГСУ.

Ответчик обязался взамен указанной квартиры выделить Овчаровой В.Г. в IV очереди жилого дома по , № в после завершения строительства, запланированного на 2004 год, однокомнатную квартиру на 3 этаже, общей площадью 40 кв. м в готовности под отделку.

Судом установлено и сторонами не оспариваются то обстоятельства, что по акту №-С от ДД.ММ.ГГГГ Овчарова В.Г. передала ответчику принадлежащую ей квартиру и все документы на нее.

По договору № от ДД.ММ.ГГГГ об уступке права требования (цессии) Матиенко Л.Ф. и Матиенко С.В., являющиеся собственниками 2/3 долей в , передали Овчаровой В.Г. права требования ответчику на получение 1-комнатной квартиры общей площадью 40,36 кв. м на 3 этаже на месте сноса по в .

Взамен вышеуказанного права требования Овчарова В.Г. обязалась передать Матиенко Л.Ф., Матиенко С.В. принадлежащую на праве собственности в , общей площадью 55,30 кв. м, в том числе жилой 40,3 кв. м.

Согласно акту №, являющемся дополнением к договору-гарантии № от ДД.ММ.ГГГГ, договору № от ДД.ММ.ГГГГ, Овчарова В.Г. передала принадлежащую ей на праве собственности квартиру, а также все документы, в том числе квитанции об оплате коммунальных услуг, Матиенко Л.Ф. и Матиенко С.В. Передача квартиры была осуществлена путем заключения и нотариального удостоверения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом вместо уплаты указанной в договоре суммы денежных средств истец Овчарова В.Г. получила от Матиенко Л.Ф. и Матиенко С.В. по договору № от ДД.ММ.ГГГГ права требования к РГСУ на получение однокомнатной квартиры общей площадью 40,36 кв. м в новом доме по , № в после завершения его строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между Овчаровой В.Г. и РГСУ был заключен Договор № о долевом участии в строительстве жилого -. В соответствии с условиями данного договора РГСУ обязался предоставить истице однокомнатную квартиру, расположенную на третьем этаже, общей площадью 50,64 кв. м, в том числе жилой 24,23 кв. м согласно плану квартиры, после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию в 4 квартале 2006 года.

В качестве долевого взноса за приобретаемую квартиру была внесена , общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой площадью 40,3 кв. м, состоящая из трех комнат, расположенная по адресу: , пр. 40-летия Победы, , ранее переданная семье Матиенко.

Пунктом 3.2 договора № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае какого-либо несогласия дольщика квартиры по объективным причинам, он имеет право расторгнуть договор. В этом случае РГСУ обязан возвратить стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца.

Письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Овчарова В.Г. уведомила РГСУ о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке с просьбой выплатить рыночную стоимость запланированной квартиры в установленный договором 30-дневный срок.

Решением Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ признан расторгнутым договор № от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого 16-ти этажного дома, расположенного по адресу: 51-55, заключенного между Овчаровой В.Г. и ГОУ ВПО РГСУ.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, прекращении гражданских прав и обязанностей. Императивные нормы ст. 421 ГК РФ закрепляют, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны также вправе заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Пункт 1 ст. 422 ГК РФ устанавливает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Все остальные условия определяются по усмотрению сторон (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом - ст. 431 ГК РФ. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Отношения сторон по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ не являются предметом регулирования Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», несмотря на наименования спорных договоров в виде договора участия в долевом строительстве. Указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 27 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ). В случае, если разрешение на строительство получено до вступления его в силу, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости.

Изучив содержание договоров, заключенных между истцами и ответчиком, суд отмечает, что дословное содержание аналогичных пунктов 3.2 сводится к следующему: «В случае какого-либо не согласия «Дольщика» квартиры по объективным причинам, он имеет право расторгнуть договор. В этом случае «Заказчик» возвращает «Дольщику» стоимость запланированной квартиры по рыночным ценам на текущий момент в течение одного месяца. «Заказчик» гарантирует, что право на указанную квартиру, не будет передано третьим лицам».

В качестве основного условия оценки заключенных с истицами договоров суд использует принцип их соответствия обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок изменения и расторжения договора регламентирован главой 29 Гражданского кодекса РФ.

Согласно подп. 1 п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Закон позволяет одной из сторон договора без достижения согласия с другой стороной договора и во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора полностью или частично. Необходимо отметить, что односторонний отказ допускается, если только об этом непосредственно сказано в самом договоре, при объективном и подтвержденном наличии условий указанных в договоре, либо если односторонний отказ допускается законом. Это не юрисдикционный способ прекращения договорного обязательства и осуществляется волеизъявлением одной из сторон.

Имущественные последствия одностороннего отказа от исполнения обязательства могут быть урегулированы нормами трех уровней - общими правилами, определяющими последствия расторжения договора, которые закреплены в ст. 453 ГК; правилами, устанавливающими последствия прекращения (расторжения) определенного вида договора, и правилами, предусматривающими последствия для конкретного случая одностороннего отказа.

В тех случаях, когда последствия одностороннего отказа не установлены специальными нормами, они регулируются общими правилами, определяющими последствия расторжения (изменения) договора. Это положение п. 5 ст. 453 ГК РФ, в соответствии с которым устанавливается, что, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Таким образом, суд приходит к выводу, что п.3.2 договоров, заключенных с истцами, также как и глава 29 ГК РФ, предусматривает возможность, основания и последствия расторжения договора. Включение в текст договора условия о возможности его расторжения не противоречит требованиям закона - ст. 450 ГК РФ. Для прекращения договорных обязательств, как указано в договоре, необходимым условием являлось наличие объективных причин для несогласия дольщика. Понятие объективности является оценочным. При оценке обстоятельств расторжения договора суд исходит из того, что неисполнение обязательств контрагентом по сделке является объективной причиной для расторжения договора.

При определении правовой природы сделки и ее содержания юридически значимым является исследование обстоятельств, свидетельствующих о направленности воли сторон при заключении сделки. Толкование договора также должно быть направлено на выявление действительной общей воли участников сделки.

Последствия расторжения договора, предусмотренные в п. 3.2 договоров в виде выплаты стоимости обещанной квартиры, установлены в договоре на основе волеизъявления его сторон и соответствуют действующим положениям норм материального права - ст. 453 ГК РФ.

Стороны договоров № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ согласовали те материально-правовые последствия, которые должны наступить в случае прекращения договорных отношений и определили объем обязательств сторон на случай расторжения договора – выплата стоимости запланированной квартиры в рыночных ценах на текущий момент. Указанная формулировка позволяет правильно определить объем и содержание действий сторон и не допускает их неоднозначного (двоякого) толкования.

Поэтому при рассмотрении исковых требований суд исходит из того, что должен быть рассмотрен вопрос о взыскании стоимости тех квартир, которые истцы должны были получить, а не тех, которые были внесены в качестве оплаты в 2004 году.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса РФ. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

В качестве доказательств размера причиненных истцам расторжением договора убытков, стоимости запланированных к передаче квартир, истцовой стороной представлены заключения о результатах исследования № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, составленные ООО Оценочная компания «».

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ среднее значение величины рыночной стоимости 1 кв. м общей площади двухкомнатной квартиры, расположенной во вновь построенном кирпично-монолитном доме в центре (в границах улиц: ), в варианте отделки: металлическая входная дверь, стены подготовлены под обои, без покраски, со стояками холодной и горячей воды, канализации, полностью смонтированная система отопления и электроснабжения, по состоянию на февраль 2011 года составляет 80851 рубль. Исходя из установления общей площади квартиры, равной 78,66 кв. м: 80851,0 х 78,66 = 6359740 рублей.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ среднее значение величины рыночной стоимости 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры, расположенной во вновь построенном кирпично-монолитном доме в центре (в границах улиц: ), в варианте отделки: металлическая входная дверь, стены подготовлены под обои, без покраски, со стояками холодной и горячей воды, канализации, полностью смонтированная система отопления и электроснабжения, по состоянию на февраль 2011 года составляет 80124 рубля 34 копейки. Исходя из установления общей площади квартиры, равной 50,64 кв. м: 80124,34 х 50,64 = 4057497 рублей.

Выводы, содержащиеся в указанных заключениях, были подтверждены в судебном заседании экспертом Сониной А.В., имеющей высшее экономическое образование, стаж работы 8 лет, квалификацию по оценке стоимости предприятия (бизнеса)» НП «Российская коллегия оценщиков». Указанная квалификация включает в себя, в том числе, право проведения оценки рынка жилой недвижимости.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

У суда не имеется оснований сомневаться в выводах, сделанных оценщиком в указанных заключениях, так как представленные заключения соответствует требованиям закона, является обоснованным, при проведении исследования были учтены все имеющие значение факторы, проведенные исследования и их методы подробно описаны в заключении, что предоставляет суду возможность оценить их как обоснованные и достоверные.

Суд не может принять во внимание доводы ответчика, изложенные в письменных возражениях на заявленные исковые требования, о том, что Арбитражным судом по делу стоимость одного квадратного метра жилья в новых домах по в определена на момент вынесения решения от ДД.ММ.ГГГГ в размере 60000 рублей, из чего, по мнению ответчика, должен производиться расчет по настоящему спору.

Несмотря на то, что пояснения стороны по делу являются доказательством, суд не может в данном случае основывать свои выводы на пояснениях представителя ответчика в устной и письменной форме, поскольку они не нашли своего подтверждения в судебном разбирательстве. Согласно ст. 68 ГПК РФ – объяснения сторон и третьих лиц об известных им обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Согласно ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Решение Арбитражного суда по делу не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора и указание ответчика на определение стоимости в размере 60000 рублей ничем объективно не подтверждается.

При определении размера убытков суд исходит из разъяснений, данных в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" где указано, что при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Размер убытков истцов определен экспертным заключением и не опровергнут ответной стороной. Исследование оценочной компании «Золотая цифра» проводилось на основе анализа рынка жилой недвижимости. Вариант отделки квартир указан в заключении ООО «Золотая цифра» и соответствует варианту отделки, указанному в договорах с истцами.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что согласно приведенным в заключениям графикам динамики изменения средней цены предложения 1 кв. м жилья в целом по , в декабре 2010 года ценовая характеристика рынка недвижимости сопоставима с аналогичным периодом 2007 года. Таким образом, уровень цен на момент обращения истцов в суд и на момент вынесения решения суда примерно одинаков, что способствует соблюдения баланса интересов сторон и обеспечивает применение судом положений ст. 393 ГК РФ о принятии во внимание цен, существующих на момент предъявления иска и в день вынесения решения.

Поскольку на настоящий момент решение Кировского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части взыскания денежных средств в пользу истцов фактически исполнено, размер убытков, причиненных истцам, производится судом исходя из следующего расчета.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость 1 кв. м общей площади двухкомнатной квартиры, подлежащей передаче в собственность истицы Морозовой Н.Е. при условии надлежащего исполнения обязательств по договору, расторгнутому судом, на февраль 2011 года составляет 80851 рубль. Общая стоимость запланированной к передаче квартиры составляет 80851 рубль х 78,66 кв. м = 6359740 рублей. Морозовой Н.Е. выплачена денежная сумма в размере 1343000 рублей, которая должны быть вычтена из суммы, подлежащий взысканию. Также из подлежащий ко взысканию денежной суммы должна быть вычтена сумма в размере 119846 рублей, неоплаченная истицей Морозовой Н.Е. ответчику и которая не была учтена в расчете представителя, представленном ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, размер задолженности ответчика перед Морозовой Н.Е. составляет: 6359740 рублей – 1343000 рублей – 119846 рублей = 4896894 рубля.

Согласно заключению № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость 1 кв. м общей площади однокомнатной квартиры, подлежащей передаче в собственность истицы Овчаровой В.Г. при условии надлежащего исполнения обязательств по договору, расторгнутому судом, по состоянию на февраль 2011 года составляет 80124 рубля 34 копейки. Общая стоимость запланированной к передаче квартиры составляет 80124 рубля 34 копейки х 50,64 = 4057497 рублей. Овчаровой В.Г. выплачена денежная сумма в размере 893500 рублей, которая должны быть вычтена из суммы, подлежащей взысканию. Таким образом, размер задолженности ответчика перед Овчаровой В.Г. составляет: 4057497 рублей – 893500 рублей = 3163997 рублей.

Требования истцами по первоначальному иску доказаны, обоснованны, подтверждены материалами дела, не оспорены третьими лицами, возражения ответчика не могут служить основанием для отказа истцам в иске. При таких обстоятельствах, исковые требования Морозовой Н.Е. подлежат частичному удовлетворению, а Овчаровой В.Г. - в полном объеме.

Рассматривая встречные исковые требований ГОУ ВПО РГСУ о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части пункта 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого между Морозовой Н.Е. и ГОУ ВПО РГСУ, пункта 3.2 договора о долевом участии в строительстве жилого - в между Овчаровой В.Г. и ГОУ ВПО РГСУ, суд приходит к следующему.

В качестве материально-правового обоснования встречного иска истец ссылается на ст. 168 ГК РФ. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При решении вопроса о признании сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ судом должно быть установлено, каким требованиям конкретных законов или иных правовых актов не соответствует сделка.

Истец по встречному иску не указывает на то, какому закону не соответствует оспариваемое положение сделки, не указано какая же норма права была нарушена при заключении договора в этой части.

Проанализировав содержание договоров в оспариваемой части, суд пришел к выводу об их соответствии положениям действующего законодательства, на что указано при рассмотрении требований Морозовой Н.Е. и Овчаровой В.Г.

В силу ст. 423 ГК РФ, договор по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Встречное предоставление за исполнение другой стороной обязанности может быть уплатой денег, передачей имущества, выполнением работы, оказанием услуги. Деньги используются в качестве общего эквивалента в возмездном договоре. Встречное предоставление не обязательно должно быть равноценным обязанности другой стороны.

Статья 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цена может определяться в деньгах в твердой денежной сумме, или в форме передачи имущества в собственность или временное пользование, или в виде предоставления определенных услуг, или в иной форме. В силу господства принципа диспозитивности размер встречного предоставления в большинстве договоров определяется по соглашению сторон.

По договорам, заключенным с Морозовой Н.Е. и Овчаровой В.Г. в качестве встречного предоставления предусмотрена передача имущества в виде квартир, принадлежащих истцам по первоначальному иску на праве собственности. Отсутствие указания на их рыночную стоимость не влечет за собой недействительность договора, поскольку это не является существенным условием договора и не нарушает прав и интересов контрагента.

Также истец по встречному иску, утверждал, что п. 3.2 договоров, заключенным с Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. является кабальным для ГОУ ВПО РГСУ.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделки, предусмотренные ст. 179 ГК РФ, отличаются другу от друга. Основания их признания различны. Объединить их вместе позволяю два обстоятельства. Первое: все эти пять различных оснований могут приниматься во внимание при одном общем условии – каждое из них должно быть необходимой причиной совершения сделки. Без этого соответствующие следки не были бы совершены. Второе – общие последствия признания таких сделок недействительными.

Первая особенность позволяет не принимать во внимание ни сами условия сделки, ни порядок ее совершения, ни форму сделки. Они могут быть вполне законными. Главное заключается в том, под влиянием чего была совершена сделка. Во всех пяти случаях одна из сторон является потерпевшей от виновных противоправных действий другой стороны. Эти противоправные сделки оказали решающее влияние на совершение сделки другой стороной.

Для кабальной сделки характерны следующие признаки: она совершена потерпевшим на крайне невыгодных для него условиях; совершена вынужденно- вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Однако легкомыслие или неопытность потерпевшего, а также незнание нормативных правовых актов, коммерческий просчет, риск предпринимателя, незнание рыночной конъюнктуры в данном случае значения не имеют.

Контрагент сознательно пользуется для обогащения тяжелым положением другой стороны, что также должно быть доказано. Обычная «неэквивалентность» сделки не влечет признание её автоматически кабальной.

Только при наличии совокупности вышеуказанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву. При этом в п. 1 ст. 179 ГК РФ говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о «крайне невыгодных условиях».

Ростовский государственный строительный университет сам составлял тексты оспариваемых договоров и предлагал их к заключению с истцами. Содержание этих договоров было известному ответчику по первоначальному иску в момент их подписания. Они соответствовали волеизъявлению сторон и действующему законодательству.

Истцом по встречному иску доказательств наличия тяжелых обстоятельств, послуживших основанием для включения в текст договора условий п. 3.2, суду не представлено, ввиду чего оспариваемое положение договоров нельзя признать кабальным.

Также ответчиками по встречному иску было заявлено о применении срока исковой давности, который, по мнению РГСУ, не является пропущенным.

Согласно ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статья 196 ГК РФ устанавливает, что общий срок исковой давности устанавливается в три года. При этом для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком – ч. 1 ст. 197 ГК РФ. Правила статей 195, 198 - 207 ГК РФ распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное.

Статья 181 ГК определяет, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Договоры, в которых содержатся спорные п. 3.2, были заключены ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой части сделки недействительной по признаку кабальности истек ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки истек ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Встречное исковое заявление ответчика по первоначальному иску было подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, уточненное исковое заявление – ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Суд, разрешая дело, исходит из того, что правосудие по гражданским делам должно осуществляться на основании и в точном соответствии с действующим законодательством, при условии правильного применения и толкования действующих нормативных правовых актов.

Оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает, что встречные требования ГОУ ВПО РГСУ необоснованны, а потому в удовлетворении встречного иска следует отказать.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, судебные расходы по уплате госпошлины подлежат взысканию пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, за вычетом ранее взысканного возмещения госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л:

Заявленные исковые требования Морозовой Н.Е. удовлетворить частично.

Взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Морозовой Н.Е. 4896894 рубля, возврат госпошлины, оплаченной при подаче искового заявления в размере 9185 рублей, а всего 4906079 (четыре миллиона девятьсот шесть тысяч семьдесят девять) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований Морозовой Н.Е. – отказать.

Взыскать с Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» в пользу Овчаровой В.Г. 3163997 рублей, возврат госпошлины, оплаченной при подаче искового заявления в размере 9021 рубль 67 копеек, а всего 3173018 (три миллиона сто семьдесят три тысячи восемнадцать) рублей 67 копеек.

В удовлетворении встречных исковых требований Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Ростовский государственный строительный университет» к Морозовой Н.Е., Овчаровой В.Г. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части, признании недействительными пунктов договоров – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Кировский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

СУДЬЯ: