Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колмаковой О.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Фанком» об обязании подготовки и передачи технической документации на квартиру и обязании зарегистрировать договор найма жилого помещения с правом выкупа и по встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Фанком» к Колмаковой О.Ф. о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа

УСТАНОВИЛ

Истец обратилась в суд с иском к ответчику ЗАО «Фанком» об обязании его подготовить и передать за свой счет техническую документацию на квартиру, расположенную в , а так же просила обязать Алапаевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области зарегистрировать договор найма жилого помещения с правом выкупа, заключенный между ней и ЗАО «Фанком» ДД.ММ.ГГГГ.

ЗАО «Фанком» обратился в суд со встречным исковым заявлением к Колмаковой О.Ф. о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование своей позиции истец Колмакова О.Ф. в судебном заседании пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ЗАО «Фанком» заключен договор № найма жилого помещения с правом выкупа. Данный договор содержит элементы договора найма жилого помещения - квартиры, расположенной в , и элементы договора купли-продажи данной квартиры. Стоимость квартиры определена в размере 320493 руб., которая должна быть выплачена с рассрочкой на 10 лет (120 месяцев по 2670 руб. 78 коп.).В соответствии с п.1.3 договора найма от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанное в п.п. 1.1 настоящего договора помещение возникает у Нанимателя только после полной его оплаты и с момента регистрации перехода права собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п. 3.1. наниматель обязан ежемесячно в срок до 20 числа месяца вносить в кассу Наймодателя платежи, предусмотренные Приложением №.Указанные платежи высчитывались у истца ежемесячно из заработной платы с сентября 2001г. по июль 2010г. Согласно п. 4.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ в случае увольнения Нанимателя с ЗАО «Фанком» по общим основаниям Наниматель имеет право в течение месяца внести в кассу предприятия оставшуюся выкупную сумму за занимаемое им и гражданами, совместно с ним проживающими жилое помещение, с целью приобретения его в собственность. На ДД.ММ.ГГГГ Колмаковой О.Ф. оставалось выплатить за квартиру 39.006 руб. 10 коп. Истец была уволена с предприятия с ДД.ММ.ГГГГ на основании п.7 ст. 77 ТК РФ. В здание заводоуправления после увольнения истца уже не пропускали, пропуск у нее изъяли, т.е. вносить деньги непосредственно в кассу предприятия она не имела возможности, поэтому с августа 2010г. она перечисляла деньги ежемесячно почтовым переводом с отделения почтамта на расчетный счет ЗАО «Фанком», но предприятие возвращало деньги на Главпочтамт . В январе 2011г. истцу пришлось производить их розыск, деньги были переведены ей Алапаевским Главпочтамтом на расчетный счет.17.01.2011г. начальник юридического отдела ФИО4 вручил истцу уведомление ЗАО «Фанком» о том, что ей необходимо до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность за период с июля 2010г. по январь 2011г. в размер 16024 руб. 24 коп..20.01.2011г. истец сразу же уплатила в ЗАО «Фанком» всю сумму, оставшуюся к выплате по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ в размере 39 006 руб. 10 коп.. Таким образом, она выплатила полную стоимость квартиры по . Право собственности на спорную квартиру принадлежит ЗАО «Фанком». Каждая сторона договора по отчуждению недвижимого имущества должна обратиться с письменным заявлением в Управление федеральной регистрационной службы о регистрации сделки купли- продажи квартиры и регистрации перехода права собственности на квартиру. Из сложившейся практики ЗАО «Фанком» почти всегда само готовило документы и предоставляло их в Управление федеральной регистрационной службы. К документам, которые необходимо предоставить, относятся кадастровый паспорт на квартиру и справка отдела труда и заработной платы ЗАО «Фанком» о том, что выплата стоимости квартиры произведена в полном объеме. Технический паспорт относится к квартире, подтверждает, что объект имеет определенные технические характеристики и состоит на техническом учете. Истец обратилась в юридический отдел предприятия после выплаты всей суммы за квартиру, там находилась какая-то женщина которой истец сказала о том, что надо готовить документы для сделки в УФРС. Более она с этим вопросом, либо с требованием передачи определенных документов не обращалась. Так же она имела разговор в финансовым директором ЗАО «Фанком» Чуклановой Р.М., которая предложила истцу самой оплатить техническую документацию на спорную квартиру, тогда сразу же в регистрирующий орган ответчик предоставит все нужные документы. Действия ЗАО «Фанком», выразившиеся в неоформлении и неподготовке технической документации, необходимой для предоставления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в течение длительного времени (более 1 месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ), последующий отказ подготовить необходимые документы за свой счет, предъявление встречного иска о расторжении договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, истец расценивает как уклонение ответчика от государственной регистрации сделки. Так же истец пояснила, что ей самой ничего не мешало пойти в Алапаевский филиал БТИи РН и оформить техническую документацию на квартиру, но она посчитала данный вопрос принципиальным, раз ответчик всем делал документацию за свой счет, то и ей должен за свой счет. Официально с требованием оформить переход права собственности и зарегистрировать сделку к ответчику она не обращалась. В связи с изложенным просит ее требования удовлетворить в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просит отказать.

Представитель истца Бочкарева А.П. в судебном заседании пояснила, что просит требования истца удовлетворить в полном объеме. Действительно, действующим законодательством не предусмотрено какая сторона сделки и какие документы в регистрирующий орган должна предоставить, однако, исходя из сложившегося порядка регистрации договоров найма с последующим выкупом, все документы предоставлял собственник жилого помещения – ЗАО «Фанком», то и по Колмаковой О.Ф. так же ответчик должен был сам оплатить всю техническую документацию. Исходя из того, что ответчик не предоставил истцу техническую документацию на квартиру она и не смогла зарегистрировать сделку. Именно этот факт считает уклонением от регистрации сделки со стороны ЗАО «Фанком». Просит в удовлетворении встречного искового заявления отказать, так как договор найма с последующим выкупом истцом выполнен в полном объеме, она полностью выплатила всю сумму по договору, ответчик принял все платежи по данному договору, тем самым признав, что договор не утратил свое действие. То же относится и к пролонгации договора. Ответчик ссылается на то, что истцом не был продлен договор в установленном законом порядке, однако, своими действиями по принятию от истца денег ЗАО «Фанком» пролонгировал спорный договор. Никаких предупреждений со стороны предприятия к Колмаковой О.Ф. о расторжении договора либо о возможности его расторжения направлено не было, встречное исковое заявление появилось только после обращения истца в суд.

Представитель ЗАО «Фанком» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований истцу отказать в полном объеме, встречный иск ЗАО «Фанком» удовлетворить. В обоснование своей позиции пояснил, что ЗАО «Фанком» не уклонялось от регистрации сделки по переходу права собственности на квартиру, расположенную в В юридический отдел истец с вопросом подготовки документов не обращалась. Ему известно, со слов финансового директора, что истец беседовала с директором и истцу было предложено оформлять техническую документацию на квартиру. Действительно, некоторым работникам предприятия администрация ЗАО «Фанком» идет навстречу и помогает в оформлении технической документации, но все это зависит от усмотрения администрации предприятия. Все жильцы спорного дома сотрудники предприятия, они получают в собственность большие, благоустроенные квартиры по минимальной цене, суммы, которые платят жильцы не индексируются в связи с ростом цен, поэтому предприятие считает, что оформить техническую документацию на квартиру истец могла самостоятельно. Кроме того, на момент последней оплаты по договору истец уже не работала на предприятии, поэтому администрация посчитала невозможным производит лишние траты на кадастровый паспорт. Вся остальная документация предоставляется ЗАО «Фанком» в самые кратчайшие сроки после изготовления технической документации – это справки из ЖКО, из бухгалтерии предприятия о выплатах за квартиру и иные документы, подтверждающие право собственности предприятия на помещение. Никаких проблем с документами по Колмаковой О.Ф. не имелось, истец на предприятие в установленном законом порядке не обращалась, письменно от нее так же заявлений не было. Так же пояснил, что в течение всех лет, за исключением последних месяцев оплаты оплата квартиры удерживалась из заработной платы Колмаковой О.Ф., это делалось ежемесячно. Последний платеж о поступил от нее в сумме 39006 руб.10 коп. однократно в кассу предприятия и был принят. Просит удовлетворить встречный иск ЗАО «Фанком».

Представитель ЗАО «Фанком» по доверенности Труфанов А.Н. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований Колмаковой О.Ф. отказать. Просил удовлетворить встречное исковое заявление. Пояснил, что просит расторгнуть оспариваемый договор № от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям. Подпунктом 5 п.3.1 «договора» предусмотрено, что наниматель обязан ежемесячно в срок до 20 числа вносить в кассу наймодателя сумму выкупа, которая составляет 2670руб. 78 коп.. В п. 4.2 договора указано, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем в течение 6 месяцев установленных договором и приложением № платежей. Нанимателем (Колмаковой О.Ф.) систематически нарушались условия «Договора» по оплате суммы выкупа, что подтверждается ведомостью ЗАО «Фанком» за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в частности, нарушения по оплате за ноябрь 2006 г.;июнь, июль 2009 г.; декабрь 2009 г., январь, февраль 2010 г.;июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 г., январь 2011 г. (то есть просрочка платежей составила 7 месяцев: оплата произведена 20 января 2011 г. - подтверждается приходно-кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ). Считает, что по данному основанию договор может быть расторгнут на основании ст. 687 ч.2 ГК РФ. Еще одним из оснований расторжения договора найма с последующим выкупом считает может являться и увольнение истца с предприятия. Согласно п.4.2 договора он может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях увольнения нанимателя с ЗАО «ФАнком» по инициативе администрации. Колмакова О.Ф. была уволена с предприятия по инициативе администрации на основании п.7 ст. 77 ТК РФ с ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует приказ № к от ДД.ММ.ГГГГ Договором предусмотрены и последствия для сторон, которые наступают в случае его расторжения. Кроме того, пунктом 4.2 договора предусмотрено, что наниматель, добросовестно выполняющий условия договора найма жилого помещения перезаключает договор на следующий год, для чего за 10 дней до истечения срока действия договора наниматель должен обратиться к наймодателю с заявлением о продлении договора найма на следующий срок. В п.4.2 договора указано, что срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ. За 10 дней до истечения срока действия договора, а так же после ДД.ММ.ГГГГ наниматель Колмакова О.Ф. к наймодеталю - ЗАО «Фанком» с заявлением о пролонгации договора не обратилась, что так же является нарушением условий договора. Так же пояснил, что только от желания собственника ЗАО «Фанком» зависит то, кому из работников предприятия ЗАО «Фанком» будет оплачивать техническую документацию, а кому не будет, ни в одном действующем нормативном акте не указано какой стороной какой пакет документов должен быть предоставлен, там содержится только перечень таких документов. ЗАО «Фанком» даже на первых судебных заседаниях готов был передать истцу технический паспорт, имеющийся на их предприятия на спорную квартиру, но истец не захотела. В настоящее время просит расторгнуть договор найма с последующим выкупом.

Представитель ЗАО «Фанком» по доверенности Чукланова Р.М. в судебном заседании пояснила, что исковые требования Колмаковой О.Ф. просит оставить без удовлетворения, а исковые требования ЗАО «Фанком» удовлетворить и расторгнуть договор найма с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, предприятие готово вернуть истцу все деньги, принятые от нее по данному договору в счет оплаты квартиры. Пояснила, что она является финансовым директором ЗАО «Фанком». К ней лично некоторое время назад обращалась Колмакова О.Ф. и требовала, чтобы администрация предприятия за свой счет оформила техническую документацию на квартиру, которую занимает Колмакова О.Ф. и передала ей. Чукланова Р.М. сразу же пояснила, что техническая документация должна оформляться самим истцом, а после этого предприятия со своей стороны представит в регистрирующий орган всю необходимую документацию. На это истец сказала, что ничего оформлять не будет и они встретятся уже в суде. Так же пояснила, что действительно в исключительных случаях ЗАО «Фанком» идет навстречу работникам и оплачивает оформление технической документации на квартиры, которые работники выкупают, по ходатайствам начальников цехов, администрации предприятия. Это является усмотрением администрации предприятия и предприятие не может быть принуждено к этому. Техническая документация оформляется за счет предприятия только давно и хорошо работающим на предприятиям работникам, все остальные оформляют техническую документацию на квартиры за свой счет и никаких сложностей с этим никогда не возникает. Считает, что возникновение данного иска к ЗАО «Фанком» связано с личностью истца, которая в течение нескольких лет находится в стадии судебных разбирательств с представляемым ею предприятием. В настоящее время истец уволена с предприятия, однако, и этот факт не использовался ЗАО «Фанком» против Колмаковой О.Ф., ее никто не выселил из квартиры, никаких требований до ее обращения в суд со стороны ЗАО «Фанком» к Колмаковой О.Ф. так же не предъявлялось и договор уже давно был бы оформлен если бы истец оформила техническую документацию на свою квартиру. ЗАО «Фанком» не уклонялся от оформления договора и все необходимые документы, подтверждающие право собственности предприятия на квартиру, а так же справки из ЖКО ЗАО «Фанком» и из бухгалтерии данного предприятия готовятся в максимально короткие сроки.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области в судебное заседание не явился, предоставил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя на усмотрение суда. В предварительном судебном заседании представитель данного органа Соколов А.В. пояснил, что регистрация сделок с жилыми помещениями осуществляется на основании действующего законодательства, Приказа Министерства юстиции РФ от 2001 года №, иных внутриведомственных нормативных актов. Ни в одном документе не имеется указания на то какой стороной какие документы должны быть предоставлены для регистрации сделки, имеется только перечень всех необходимых для сделки документов, нигде не содержится и указания на то каким образом распределяется бремя расходов по оформлению сделки. К ним на регистрацию, как правило, поступает уже весь пакет документов, кто из сторон и что предоставил в этот пакет сотрудники регистрирующего органа не знают, для них это не имеет значения. Наличие технической документации на объект недвижимости является обязательным. Колмакова О.Ф. в регистрирующий орган с заявлением не обращалась.

Суд, выслушав стороны, представителей, изучив и оценив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В разделе 2 п.4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, утвержденной Приказом Министерства Юстиции Российской Федерации ( с изм. От ДД.ММ.ГГГГ) указан перечень документов, предоставляемых на государственную регистрацию договора продажи, и требования к ним. В данном пункте имеется указание только на то, что продавцом и покупателем предоставляются заявления о государственной регистрации договора продажи, все остальные документы, в том числе техническая документация на объект недвижимости, необходимые для регистрации только перечислены, без указания на то, кем тот или иной документ должен быть представлен в регистрирующий орган.

Аналогичные положения закреплены в ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.-6.1997 года ( в ред. от ДД.ММ.ГГГГ), согласно которой государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №2211-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения государственного кадастра недвижимости. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а так же в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные настоящим федеральным законом сведения об объекте недвижимости.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона №122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до ДД.ММ.ГГГГ обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным п.1 ст. 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества.

Статьей 165 ГК РФ также установлено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В судебном заседании установлено, что истец не обращалась к ответчику с требованием зарегистрировать переход права собственности на спорную квартиру, которую она занимает по договору найма с последующим выкупом. Она обратилась к ответчику лишь с требованием о предоставлении ей технической документации на спорную квартиру. Предоставление кадастрового паспорта именно ответчиком, ничем не предусмотрено, в договоре не отражено, в законодательных, нормативных актах на это указания так же нет. Вопрос о предоставлении технической документации разрешается по соглашению сторон. В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что действительно некоторым работникам ЗАО «Фанком» по своей инициативе оплачивал составление технической документации на жилые помещения, как пояснила в судебном заседании финансовый директор предприятия, это давно и хорошо себя зарекомендовавшие работники, за кого ходатайствовали начальники цехов либо Администрация предприятия. Остальные оформляли техническую документацию на жилые помещения за свой счет. Как пояснила сама истец в первых судебных заседаниях она не требовала от ответчика всего пакета документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, а только технический и кадастровый паспорт на спорную квартиру.

В действующем законодательстве не урегулирован вопрос о том, кто должен нести расходы по составлению технической документации при заключении сделок с объектами недвижимости, исходя из этого судом делается вывод о том, что данный вопрос должен был быть урегулирован сторонами договора. Как пояснила истец она заблуждалась относительно того, что ей бы не оформили в Алапаевском филиале БТИиРН техническую документацию на дом. Тогда как согласно действующего законодательства, в соответствии с Законом «О государственном кадастре недвижимости» такие сведения предоставляются по запросам любых лиц.

Исходя из изложенного суд считает необходимым в удовлетворении требований истцу о предоставлении ЗАО «Фанком» технической документации на квартиру, расположенную в отказать. Так же суд считает необходимым отказать истцу и в удовлетворении требования о предоставлении справки отдела труда и заработной платы о полной выплате выкупной стоимости квартиры, поскольку таких требований истцом, как следует из ее пояснений, к ответчику ранее не предъявлялось и сложностей с данной справкой нет, и как пояснили представители ответчика такая справка может быть выдана истцу в кратчайшие сроки.

Не нашел своего подтверждения в судебном заседании и факт уклонения ответчика от регистрации договора найма с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку установлено, что стороны указанного договора с заявлением о государственной регистрации названного договора не обращались, доказательств уклонения ЗАО «Фанком» от совершения соответствующих действий, необходимых для государственной регистрации договора, отсутствуют. Указание истцом и ее представителем на совокупность действий, которые могут свидетельствовать по их мнению об уклонении ЗАО «Фанком» от государственной регистрации договора ( непредоставление кадастрового паспорта, обращение со встречным иском в суд), не опровергает выводов суда о том, что Колмакова О.Ф. с требованием о соответствующей государственной регистрации не обращалась к ЗАО «Фанком» и что ЗАО «Фанком» не реагировало на такое обращение. Отказ истцу в удовлетворении ее требований не препятствует ее обращению за государственной регистрацией в установленном порядке.

Не подлежат удовлетворению и встречные исковые требования ЗАО «Фанком» к Колмаковой О.Ф о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ по следующим основаниям.

Согласно договора найма жилого помещения с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Фанком» - Наймодатель и ФИО9 – Наниматель заключили договор, согласно которого наймодатель предоставляет нанимателю и гражданам совместно с ним проживающим в наем на срок 1 год с правом приобретения занимаемой жилплощади в собственность благоустроенную трехкомнатную квартиру общей площадью 80,5 кв.м. в . Договорная цена квартиры составляет 320493 рубля. Согласно п.3 договора наниматель обязан ежемесячно в срок до 20 числа месяца вносить в кассу наймодателя платежи по сумме выкупа квартиры, которая в зависимости от ее договорной цены распределена пропорционально на 10 лет ( 120 месяцев по 2670руб. 78 коп в месяц). Согласно п.4 указанного договора он может быть расторгнут по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем в течение 6 месяцев платежей, в случае увольнения нанимателя с ЗАО «Фанком» по инициативе Администрации или совершения преступления. Наниматель добросовестно выполняющий условия договора найма перезаключает его на следующий год, для чего за 10 дней до истечения срока действия договора наниматель должен обратиться к наймодателю о продлении договора найма на следующий срок.

Согласно свидетельства о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 вступила в брак с ФИО10 После заключения брака ей присвоена фамилия Колмакова О.Ф., запись о заключении брака № от ДД.ММ.ГГГГ.

В договоре найма с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленным истцом имеется указание о пролонгации договора в периоды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В договоре же найма с правом выкупа предоставленным ЗАО «Фанком» от ДД.ММ.ГГГГ имеются сведения о пролонгации договора вплоть до ДД.ММ.ГГГГ. Даты пролонгации в данных копиях договоров представленных сторонами кроме первой не совпадают. Представители ответчика не смогли пояснить данный факт. Из чего суд делает вывод о том, что пункт о пролонгации указанного договора имеет формальный характер и зависит от усмотрения администрации предприятия. Как пояснила истец она в экземпляре администрации предприятия никогда в пункте о перезаключении договора не расписывалась, это делали сотрудники предприятия.

В связи с изложенным суд не принимает во внимание довод представителей ответчика о том, что отсутствие сведений о перезаключении договора указанных в п. 4.2 договора является существенным основанием к расторжению данного договора.

Не может быть принят во внимание и довод представителей ЗАО «Фанком» о том, что вышеуказанный договор должен быть расторгнут в связи с увольнением истца с предприятия. Согласно сведений представленных ЗАО «Фанком» истец была уволена с предприятия ДД.ММ.ГГГГ, а платежи от нее принимались вплоть до января 2011 года ( согласно имеющихся в материалах дела квитанций к приходному ордеру от 39006руб. 78 коп.). Финансовый директор предприятия в судебном заседании пояснила, что даже после увольнения ЗАО «Фанком» не предъявляло никаких требований к истцу о выселении, либо о расторжении договора, поскольку предприятие «не сводит счеты с бывшими сотрудниками», жилищные права истца никто не желал нарушать, встречное исковое заявление появилось уже после того, как истец обратилась в суд, и уже после того, как в судебном заседании представители ЗАО «Фанком» пытались мирно договориться к истцом об оформлении технической документации.

Довод представителей ЗАО «Фанком» о том, что у Колмаковой имелась задолженность по оплате выкупных платежей за квартиру не нашел своего подтверждения в судебном заседании. Своими действиями по принятию денежных средств в качестве оплаты по договору найма с правом выкупа от Колмаковой О.Ф. ЗАО «Фанком» подтвердил пролонгацию договора. С требованием о расторжении договора к Колмаковой ЗАО «Фанком» в установленном законом не обращались, напротив, согласно иеющегося в материалах встречного искового заявления уведомления ЗАО «Фанком», направленного ДД.ММ.ГГГГ Колмаковой О.Ф., ЗАО «Фанком» предлагает истцу погасить в срок до ДД.ММ.ГГГГ имеющуюся задолженнность по оплате за жилое помещение, предоставленное в найм по договору № от ДД.ММ.ГГГГ путем внесения денежных средств в кассу ЗАО «Фанком», что истцом ДД.ММ.ГГГГ и было сделано и сторонами не отрицается факт принятия денежных средств.

В исковом заявлении ЗАО «Фанком» к Колмаковой О.Ф. о расторжении договора представители истца ошибочно ссылаются на ст. 687 ГК РФ, согласно которой договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. В данной норме закона речь идет об оплате за жилое помещение по договору социального найма, представители же ЗАО «Фанком» имеют в виду выкупные платежи за жилое помещение. Согласно представленных квитанций об оплате за жилое помещение у истца Колмаковой О.Ф. действительно имеется задолженность в сумме 6115 рублей, однако из этих же квитанций следует, что Колмакова О.Ф. оплачивает коммунальные платежи ежемесячно, но не в полном объеме в связи с финансовыми затруднениями, так как она не работает.

В соответствии с ч.1,2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.1,2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с ч.1,2 ст. 452 ГК РФ Порядок изменения и расторжения договора соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из искового заявления ЗАО «Фанком» пояснений представителей данного предприятия они считают, что основания, указные ими в иске являются существенными нарушениями договора Колмаковой О.Ф. Доказательств наличия существенного нарушения договора представители ЗАО «Фанком» суду не предоставили. Сам факт наличия такого нарушения не служит основанием для расторжения договора, если в разумный срок нарушение устранено. А согласно представленных доказательств нарушения по несвоевременной оплате суммы выкупа истцом были устранены в кратчайший срок после получения ею уведомления. Остальные нарушения, указанные представителями ЗАО «Фанком» существенными не являются и расторжения договора не влекут. Не выполнены были ЗАО «Фанком» и требования ч.2 ст. 452 ГК РФ, поскольку с предложением ЗАО «Фанком» к Колмаковой о расторжении договора ранее не обращались.

С учетом вышеизложенного суд считает необходимым отказать в удовлетворении исковых требований и Колмаковой О.Ф. и ЗАО «Фанком».

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований Колмаковой О.Ф. к Закрытому акционерному обществу «Фанком» об обязании подготовки и передачи технической документации на квартиру и обязании зарегистрировать договор найма жилого помещения с правом выкупа отказать.

В удовлетворении исковых требований закрытого акционерного общества «Фанком» к Колмаковой О.Ф. о расторжении договора найма жилого помещения с правом выкупа отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме с подачей жалобы через Алапаевский городской суд свердловской области.

Решение также может быть обжаловано в порядке надзора в Президиум Свердловского областного суда в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу с подачей жалобы в суд надзорной инстанции при условии, что лица, имеющие право обжалования, исчерпали все способы обжалования судебного постановления до дня его вступления в законную силу, то есть ранее уже обжаловали решение в кассационном порядке.

Председательствующий Ж.В.Бузань