Гражданский кодекс часть 1

Северобайкальский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Баторовой Ж.Б.,при секретаре Казаковой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Терехиной К.Г. к Бояркиной Н.И. об изменении условий договора купли-продажи жилого дома,понуждении заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома,компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов

Установил:

Терехина К.Г. обратилась в суд с иском к Бояркиной Н.И. об изменении условий договора купли-продажи жилого дома,понуждении заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома,компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов.

В судебном заседании представитель истца Орлов В.В. иск поддержал и пояснил,что 3.08.2010 г. Терехина К.Г. в лице Поломошновой А.И. заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: г 5.08.2010 г. сделки были зарегистрированы в УФРС.После вселения истца и членов ее семьи в данный дом и после начала отопительного сезона было обнаружено,что теплотрасса,расположенная на земельном участке,присоединяющая дом к горячему и холодному водоснабжению,находится в 100% изношенном состоянии и требует его замены.Недостатки связаны с подачей холодной и горячей воды в жилой дом.Из-за плохой утепленности теплотрассы ответчиком,которая в момент покупки дома находилась в закрытом состоянии, в декабре 2010 г. теплотрассу прорвало,пришлось ее закрыть и истец лишилась возможности пользоваться коммунальными услугами:холодной и горячей водой,туалетом,вынуждены привозить холодную воду в дом.Демонтаж теплотрассы требует от истца вложения крупных денежных средств и сил.При покупке жилого дома истец рассчитывала на проживание в доме с удобствами,наличием холодной воды круглогодично и горячей воды в отопительный период,возможность пользоваться туалетом в доме.Ответчик при заключении договора купли-продажи заверила истца 1924 г.р., ее членов семьи о том,что имеется в доме холодная вода круглогодично и горячая воды в отопительный период,имеется туалет в доме,что было первостепенно для истца,находящейся в пожилом возрасте.При заключении сделки истец исходила из того,что в доме имеются данные ком.услуги.Техпаспорт на дом,имеющийся в материалах дела с указанием отсутствия воды и канализации,был изготовлен в 2004 г., а техусловия выданы в 2008 г. после проведения теплотрассы.Неоднократно устраивались переговоры с ответчиком по поводу отсутствия холодной и горячей воды,ремонта теплотрассы, изменения условий договора купли-продажи,но достичь согласия не удалось.17.01.2011 г. ответчику была направлена претензия по почте,получен ответ на претензию,что существенных изменений обстоятельств, являющихся основанием для изменения либо расторжения договора купли-продажи истцом не представлено,коммуникационные трубы водо-теплоснабжения не являются ее собственностью,по вопросу замены труб необходимо обратиться в обслуживающую дом коммунальную службу. Ремонт теплотрассы до настоящего времени не произведен.Истец не желает в настоящее время расторгать договор купли-продажи,поскольку в облагораживание дома они уже много вложили средств и сил.Просит изменить условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, обязать ответчика заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома об изменении суммы договора,уменьшении цены на стоимость ремонта теплотрассы в сумме 88529 рублей согласно локального сметного расчета, составленного МП «Северобайкальскэнерго»,с указанием,что стоимость жилого дома составляет 907471 рубль,взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в сумме 10000 рублей,расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 200 рублей, по оформлению доверенности на имя представителя в сумме 400 рублей.

Представитель истца Поломошнова А.И. пояснила,что она выступала представителем истца по доверенности при оформлении сделок по дому и земельному участку.Так как Терехина К.Г., являющаяся бабушкой ее мужа, 1924 г.р.,им важно было наличие в жилом доме удобств в виде холодной и горячей воды,туалета в доме. Ранее они отказались от покупки дома по ул.Рабочей из-за отсутствия в доме воды.Перед покупкой дома они осматривали дом, в доме имелся туалет,раковина на кухне,также была установленная в доме стиральная машина-автомат,которой ответчик пользовалась. Бояркина Н.И. им до заключения сделки поясняла,что холодная вода имеется в доме, горячая вода в отопительный период, отопление в доме свое,имеется котельная,туалет есть дома и на улице.При вселении в дом холодная вода была,они пользовались умывальником, туалетом,а с наступлением холодов, в декабре 2010 г. поступление холодной и горячей воды в дом прекратилось из-за прорыва теплотрассы,и из-за прорыва пришлось перекрыть теплотрассу.Тогда они вскрыли доски короба,закрывавшего теплотрассу, и увидели,что трубы разморожены,так как были плохо утепленыДо настоящего времени они вынуждены привозить холодную воду в дом. В доме установлены ответчиком приборы учета горячей и холодной воды,ответчик передавала показания приборов учета в МП «Северобайкальскэнерго», записывала показания приборов учета воды и электросчетчика при продаже дома,чтобы рассчитаться по показаниям с обслуживающими организациями.В ноябре 2010 г. они приезжали к ответчику, которая уверяла их,что горячая вода будет в доме,так как на тот момент не было подачи горячей воды в дом.Действительно ответчик им оставила 2 фляги для воды при продаже дома,так как вода в тот момент шла грязная,что было связано с происходившим в то время ремонтом общей теплотрассы.После получения письма от имени юриста Новолодской В.Г.,действовшей в интересах Бояркиной,они приезжали к ответчику,предложили ей вариант,что они сами утепляют теплотрассу и будут с ней производить расчет по договору купли-продажи квитанциями,кассовыми чеками по ремонту теплотрассы,на что ответчик согласилась.Позже они стали звонить ей, приезжать к ней домой, не заставали ее, оставляли записки у ответчика в двери. Но Бояркина на контакт с ними больше не выходила.Со слов свидетеля Челпановой известно,что в 2008 г. Бояркиной и ее соседкой из дома 18а Челпановой была проведена данная теплотрасса в жилые дома №18 и №18а, подача холодной воды в дома предусматривалась круглогодично. В 2007 г. данный дом Бояркина покупала без теплотрассы.Действительно в настоящее время они должны доплатить за дом по договору купли-продажи ответчику 70000 рублей,однако ремонт теплотрассы требует еще больших денег.Просит иск удовлетворить.

Ответчик Бояркина Н.И. в судебное заседание не явилась,была извещена о времени и месте судебного заседания. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя Ахмедовой Т.Г.

Представитель ответчика Ахмедова Т.Г. иск не признала и пояснила,что ответчик не желает разрешать спор путем заключения каких-либо мировых соглашений с истцом.Истцом нарушен график расчетов по договору купли-продажи жилого дома.В договоре купли-продажи дома и акте приема-передачи дома нет указания,что продается благоустроенный дом.3.08.2010 г. были заключены указанные сделки. Члены семьи истца тщательно осмотрели дом перед покупкой, не могли не видеть дефекты на оконных рамах,о которых указывают в иске.В техпаспорте на дом указано,что отопление в доме автономное,канализации нет,вода привозная. При осмотре дома истец и члены ее семьи могли осмотреть теплотрассу,им никто в этом не препятствовал,они видели,что туалет не работал,воды не было,Бояркина Н.И. в связи с этим оставила им фляги для воды. Действительно ответчик установила в доме унитаз и раковину,но они были в нерабочем состоянии, она желала в дальнейшем благоустроить дом.Ответчик продала истцу дом без воды.Бояркина Н.И. сама данную теплотрассу не проводила,не устанавливала,приобрела дом уже с теплотрассой.Ответчик не желает изменять договор купли-продажи дома, претензию истца ответчика расценила как уклонение от оплаты по договору. Действительно в доме установлены приборы учета горячей и холодной воды. Истцом не доказано,что дом был продан ответчиком с удобствами.Истец вселилась в жилой дом за 10 дней до сделки,имела возможность осмотреть дом.Нет заключения специализированной организации о том,что жилой дом непригоден для проживания. Просит в иске отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по РБ Понамарчук Г.Н. пояснила,что 5.08.2010 г. зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: г.Северобайкальск,ул.40 лет Победы д.18 на имя Терехиной К.Г. Все изменения к договору купли-продажи подлежат госрегистрации путем заключения дополнительного соглашения к договору,стороны сделки должны обратиться с совместным заявлением к ним. Оставляет разрешение иска на усмотрение суда.

Изучив материалы дела,выслушав участников процесса,суд считает необходимым частично удовлетворить исковые требования по следующим основаниям.

Свидетель в судебном заседании 4.04.2011 г. показал,что является внуком истца.При осмотре дома они не выявили каких-либо недостатков,все обнаружилось с наступлением холодов.Поначалу у них не было претензий,они были готовы сами все сделать,но в ноябре 2010 г. замкнуло электропроводку и чуть не произошел пожар в доме.Вода холодная была в доме,потом появилась горячая вода до конца ноября.Позже выяснилось,что прорвало теплотрассу,они затопили соседа.Вскрыв теплотрассу,увидели,что трубы находятся в непригодном состоянии.Обратились к Бояркиной в ноябре.Ответчик им говорила,что в доме все функционирует, иначе они не заключали бы сделку,ранее они отказались от покупки дома по ул.Рабочей из-за отсутствия в доме воды.Теплотрасса в момент покупки дома в августе была закрыта,заколочена и он не имел права ее вскрывать.

Свидетель .,начальник юридического отдела МП «Северобайкальскэнерго» в судебном заседании 4.04.2011 г. показал,что специалистами МП «Северобайкальскэнерго» было проведено обследование теплосетей.Зона ответственности разграничена, от колодца до жилого дома бремя их содержания несет собственник дома.А до колодца теплосети принадлежат МП «Северобайкальскэнерго».С каждым собственником был заключен договор,теплосети были переданы и установлены границы балансовой принадлежности.С Бояркиной такой договор был заключен. По теплосетям этим подается холодная вода и отопление,горячая вода есть в зимний период.Если собственник оплатит,то управляющая компания выполнит ремонт сетей.

Свидетель . в судебном заседании 6.05.2011 г. пояснила,что проживает в доме по адресу: г.Северобайкальск,ул.40 лет Победы д.18а с 2007 г.,является соседкой истца. В момент ее вселения в дом в 2007 г. теплотрассы не было.Они с Бояркиной сами провели теплотрассу осенью 2008 г.,ходили вдвоем в администрацию г.Северобайкальск с просьбой проведения теплотрассы.По теплотрассе производится подача холодной воды круглый год.Горячая вода идет с теплоспутника в отопительный период.В ноябре 2008 г. труба разморозилась,летом 2009 г. они с Бояркиной ее отремонтировали.В конце 2009 г. теплотрассу вновь разморозило,летом 2010 г. она ремонтировала теплотрассу без ответчика,так как Бояркина отказалась ремонтировать. О том,что теплотрасса не работает,истец узнала в ноябре 2010 г.,когда была запущена система отопления.При поступлении холодной и горячей воды из теплосетей трубу с холодной водой прорвало.Часть теплотрассы идет по ее огороду, а часть теплотрассы,относящаяся к дому Бояркиной, идет по огороду соседа дома №16.Ее часть теплотрассы хорошо утеплена, а часть теплотрассы,которая проходит по огороду соседа д.№16 должна была утеплять Бояркина,они с Бояркиной об этом договаривались еще в 2008 г. при проведении теплотрассы.Бояркина не утеплила свою часть теплотрассы как полагается,просто обмотала тряпками, а она свою часть теплотрассы утеплила изовером и пергаментом.Они рассчитывали на использование холодной воды круглогодично.В августе 2010 г. работал летний водопровод и холодная вода была в доме. Считает,что прорыв теплотрассы произшел по вине Бояркиной, не утеплившей свою часть теплотрассы.

Свидетель в судебном заседании 6.05.2011 г. показал,что в момент покупки дом был в хорошем состоянии,электроэнергия была, холодная вода также была.Ближе к холодам в октябре 2010 г. стала подкапывать теплотрасса в некоторых местах.Они обратились к Бояркиной,которая с мужем приехали к ним в конце октября.Они открыли кусочек теплотрассы,проходящей по огороду соседа дома №16 и увидели,что кусочек металлопластиковой трубы был лопнувший.Они его поменяли в течение 2 часов.Бояркина их уверила,что с водой больше проблем не будет.Он при осмотре дома говорил Бояркиной,что они покупают жилой дом только из-за наличия в нем воды.На что Бояркина поясняла,что туалет в доме работает,вода холодная есть круглый год,горячая вода в отопительный сезон.На момент покупки дома стояли приборы учета горячей и холодной воды и у них не было сомнений в том,что вода в доме будет постоянно.А в ноябре 2010 г. начались более серьезные проблемы,прорвало еще раз трубу.Они ездили к Бояркиной,он предлагал Бояркиной в оставшейся части оплаты по договору расплатиться чеками за приобретенные материалы для ремонта трубы либо чтобы ответчик сама произвела ремонт.Ответчик согласилась,что часть денег от ремонта теплотрассы пойдет в зачет стоимости дома.Ближе к декабрю 2010 г. они опять приехали к ответчику,но дверь им не открыли, на телефонные звонки Бояркина перестала отвечать,они не могли с ней связаться.Потом от юриста пришло письмо с требованием рассчитаться полностью за дом.Они съездили к юристу Новолодской,составлявшей письмо,переговорили с ней.Затем поехали к ответчику,она стала извиняться за данное письмо.Они предупредили ее о возможном обращении в суд.Затем в декабре 2010 г. к ним прибежал сосед из дома №16 по ул. 40 лет Победы и сказал,что прорвало теплотрассу и у него весь огород превратился в каток.Он отключил теплотрассу и после этого они вынуждены пользоваться привозной холодной водой.До настоящего времени холодной воды в доме нет в связи с произошедшим прорывом теплотрассы.

Установлено,что 3.08.2010 г. Терехина К.Г. в лице Поломошновой А.И. заключила с Бояркиной Н.И. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу:РБ08.2010 г. сделки были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии по РБ, на имя истца выдано свидетельство о государственной регистрации права.Истец 1924 г.р.,находясь в преклонном возрасте,покупала указанный жилой дом с условием,что приобретает жилой дом, в котором имеются круглогодично холодная вода,горячая вода в отопительный период,туалет в доме и автономное отопление.При осмотре жилого дома в августе 2010 г. истцу в лице Поломошновой А.И. и членам семьи истца ответчиком было пояснено о том,что жилой дом отвечает их требованиям, а именно в доме имеются круглогодично холодная вода,горячая вода в отопительный период,туалет в доме и автономное отопление.Наличие данных удобств, холодной воды перед заключением сделок подтверждалось тем,что в жилом доме были установлены раковина, унитаз, имелась холодная вода, в квартире установлены были приборы учета горячей и холодной воды,стиральная машина-автомат была подключена в момент осмотра членами семьи истца жилого помещения, что подтверждается показаниями свидетелей Поломошнова,Челпановой, не доверять которым у суда не имеется оснований.

Доводы представителя ответчика о том,что жилой дом был продан истцу без условия наличия в нем холодной воды,суд считает несостоятельными, они опровергаются показаниями свидетелей Поломошнова,Челпановой,Миронова.

В соответствии со ст.450 ГК РФ 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из акта комиссии МП «Северобайкальскэнерго» от 22.03.2011 г. следует,что комиссия 22.03.2011 г. обследовала тепловодосети по адресу: г.Северобайкальск, ул.40 лет Победы д.18.Выявлено,что тепловодосети выполнены во временном исполнении. Прокладка труб холодного водоснабжения выполнена из металлопластиковой трубы d-16 мм.Сопровождающий трубопровод холодного водоснабжения (теплоспутник) выполнен из металлопластиковой трубы d-16 мм.Короб тепловодоснабжения сделан из необрезной доски 25мм.Утепляющий слой короба состоит из древесного опила.Верхняя часть короба частично разобрана.В данный момент трубопроводы по системе холодного водоснабжения, а также сопровождающий трубопровод теплоспутника разморожены. Водоснабжение двух домов прервано.Для восстановления подачи холодной воды на два дома необходимо:1. замена трубопровода по ХВС на стальной трубопровод d-20 мм.,так как металлопласт d-16 мм. не способен обеспечить водоснабжение в достаточном объеме.Или замена на металлопласт d-25 мм. 2.Замена трубопровода (теплоспутник) на стальной не менее d-20 мм. и не больше d-25 мм. согласно ВСН 2-28 «Указание по проектированию систем обогрева технологических трубопроводов».3.Произвести работы по восстановлению тепловой изоляции.

Учитывая,что в судебном заседании нашли подтверждения доводы представителей истца о том,что имеет место существенное нарушение договора купли-продажи жилого дома ответчиком Бояркиной Н.И., истец рассчитывала на приобретение жилого дома с холодной водой в течение всего года и горячей водой в отопительный сезон, однако лишена права пользования холодной и горячей водой,туалетом,принимая во внимание доводы представителя истца о том,что истец не желает в настоящее время расторгать договор купли-продажи,поскольку в облагораживание дома истцом уже много вложено денежных средств и сил; Бояркина Н.И. отказалась изменить договор купли-продажи жилого дома,указывая в своем ответе на претензию, что оснований не имеется для расторжения и изменения договора купли-продажи,суд считает обоснованными исковые требования об изменении договора купли-продажи жилого дома и понуждении Бояркиной Н.И. заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома об изменении суммы договора,уменьшении цены на стоимость ремонта теплотрассы(тепловодосетей),поскольку в настоящее время ремонт теплотрассы не проведен и суду не представлены фактически понесенные истцом расходы на ремонт теплотрассы,суд считает необходимым отказать в удовлетворении требования в части понуждения уменьшить цену в договоре купли-продажи жилого дома именно на 88529 рублей, указать в договоре купли-продажи стоимость жилого дома в размере 907471 рубль.После проведения ремонта теплотрассы и уточнения фактически понесенных расходов по ремонту теплотрассы истец вправе будет указать сумму,на которую необходимо уменьшить стоимость жилого дома,уменьшить цену в договоре купли-продажи жилого дома.

Согласно ч.1 ст.288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

В соответствии со ст.151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях,предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

С учетом того,что истец 1924 г.р. была лишена возможности с декабря 2010 г. по настоящее время пользоваться приобретенным в собственность жилым помещением с холодной и горячей водой,нарушены жилищные права истца,носящие неимущественный характер,Терехина К.Г. вынуждена не по своей воле проживать в указанном жилом помещении, в котором отсутствуют холодная и горячая вода,истец была введена в заблуждение ответчиком о наличии круглогодично в жилом помещении холодной воды, суд считает,что ответчиком истцу причинен моральный вред и с ответчика в пользу истца подлежит взысканию компенсация морального вреда в сумме 7000 рублей.

В силу ст.98,ч.1 ст.100 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в сумме 9000 рублей с учетом обстоятельств дела и требований разумности, расходы по уплате госпошлины в сумме 200 рублей и расходы по оформлению нотариальной доверенности на имя представителя Орлова В.А. в сумме 400 рублей.

В остальной части иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ,суд

Решил:

Изменить условия договора купли-продажи жилого дома от 3.08.2010 г., заключенного между Бояркиной Н.И. и Терехиной К.Г. в лице Поломошновой А.И..

Обязать Бояркину Н.И. заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи жилого дома от 3.08.2010 г. об изменении суммы договора, уменьшении стоимости жилого дома на стоимость проведенного ремонта теплотрассы.

Взыскать с Бояркиной Н.И. в пользу Терехиной К.Г. компенсацию морального вреда в сумме 7000 рублей,расходы по оплате услуг представителя в сумме 9000 рублей, расходы по уплате госпошлины в сумме 200 рублей, расходы по оформлению доверенности на имя представителя в сумме 400 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение 10 дней через Северобайкальский городской суд.

Судья Ж.Б.Баторова