Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по заявлению ФИО2 об оспаривании отказов Отдела по г.Северску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в проведении государственной регистрации сделок,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Отдела по г. Северску Управления Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Томской области в проведении государственной регистрации сделок, ссылаясь на то, что согласно договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.08.2010 он приобрел в собственность недвижимое имущество, а именно 1/2 доли в объекте недвижимого имущества - **этажном нежилом здании с подвалом, находящемся по адресу: Т. область, <...> **, с правом пользования и владения помещениями на ** этаже площадью ** кв.м и подвалом площадью ** кв.м. Данный договор купли-продажи от 09.08.2010 прошел государственную регистрацию 31.08.2010. ФИО2 01.06.2011 передал в аренду часть принадлежащих ему помещений, расположенных в подвале указанного здания, а именно помещение №** общей площадью ** кв.м (согласно кадастрового паспорта помещения) и помещения №**, **, **, **-** общей площадью ** кв.м (согласно кадастрового паспорта помещений), путем подписания соответствующих договоров аренды. 07.07.2011 ФИО2, обратился в Северский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для государственной регистрации аренды указанных помещений. Однако, 08.09.2011 в адрес ФИО2 от ответчика поступили сообщения №** и №** от 02.09.2011 об отказе в государственной регистрации сделок аренды вышеназванных нежилых помещений. В данных уведомлениях было указано, что в государственной регистрации договоров аренды отказано на основании отсутствия согласия другого участника долевой собственности, а также, что представленное в дело нотариальное согласие второго участника долевой собственности от 25.07.2011 не является легитимным. Далее, в этих же сообщениях было указано о наличие каких-то арестов и обременении в отношении второго участника общей долевой собственности А., со ссылкой на наличие запрещений Службы Судебных приставов. Службой Судебных приставов Отдела по г.Северск ФИО2 было выдано уведомление от 09.08.2011, в котором указано об отсутствие каких-либо ограничений в отношении принадлежащего ФИО2 имущества. Просил суд: признать незаконными отказы Отдела по г. Северску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в проведении государственной регистрации сделок - договоров аренды недвижимого имущества от 01.06.2011, указанные в сообщениях № ** от 02.09.2011 и №** от 02.09.2011.

В судебное заседание ФИО2 не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, с участием его представителя ФИО1

В судебном заседании представить заявителя ФИО2 ФИО1, действующий на основании доверенности от 27.09.2011 (л.д. 40), требования поддержал по доводам, изложенным в заявлении. Пояснил, что на тот период, когда были сданы документы на государственную регистрацию, ограничений на имущество, принадлежащее ФИО2, наложено не было. Службой судебных приставов подтверждается, что право собственности ФИО2 свободно и нет ни запретов, ни ограничений. Одним из оснований обжалуемого отказа явилось отсутствие согласия второго собственника. Однако согласие А. было, и тот не возражал, чтобы ФИО2 реализовывал свои права собственника. Второе основание для отказа в регистрации договора аренды – имеющийся арест имущества. Однако арест наложен на 1/2 доли А. Каждая доля в праве собственности - это самостоятельный объект недвижимости. ФИО2, заключая договоры аренды, не отчуждал и не распоряжался своей частью имущества, он осуществил свое право владения. Договор аренды - это одна из форм реализации права владения, что не является распоряжением, поскольку при аренде переход права собственности не происходит.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области И., действующий на основании доверенности № ** от 21.12.2010 (л.д. 33), в судебном заседании полагал заявленные требования необоснованными. Представил отзыв, из которого следует, что согласно сведениям ЕГРП нежилое здание, расположенное по адресу: Т. область, <...> **, принадлежит ФИО2 и А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Из содержания договоров аренды от 01.06.2011 следует, что арендатор ФИО2 предоставил в аренду нежилое помещение площадью ** кв.м и нежилые помещения ** кв.м, расположенные в нежилом здании. Данные помещения находятся в долевой собственности ФИО2 и А. В заявлении ФИО2 указал, что в аренду было передано нежилое помещение, принадлежащее лично ему. Документы, подтверждающие данные обстоятельства, им не представлены. Ссылка истца на договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.08.2010 неосновательна, т.к. предметом договора купли-продажи от 10.08.2010 были 1/2 доли в праве собственности на здание по адресу: Т. область, <...> ** и иного данным договором не установлено. Таким образом, передача в аренду помещений, находящихся в нежилом здании, должна производиться по соглашению всех участников долевой собственности. Приобщенное на государственную регистрацию согласие от 25.07.2011 А. на заключение и государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, расположенных в нежилом здании, не отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку, согласно ст.246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, т.е. договоры аренды должны быть подписаны со стороны арендодателя ФИО2 и А., а не одним ФИО2, во-вторых предприниматель А., признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства. Решением Арбитражного суда Томской области конкурсным управляющим утвержден М. Он осуществляет полномочия собственника имущества должника, в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)». Исходя из вышеизложенного, на распоряжение имуществом, принадлежащим А. на праве общей долевой собственности, требуется согласие конкурсного управляющего. Дополнительно пояснил, что права ФИО2 действительно никак не обременены, он может владеть и пользоваться своим имуществом. Речь идет о распоряжении имуществом, находящейся в долевой собственности.

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя заявителя ФИО2 ФИО1, представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области И., полагает требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 254 ГК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В соответствии с п.5 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.

Как следует из п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст. 651 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что 01.06.2011 между ФИО2 (арендодатель) и ИП К. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого, арендодатель предоставляет арендатору в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение, находящееся в подвальном помещении здания, под № **, согласно кадастровому паспорту от 29.06.2011, со всеми относящимися к нему инженерными коммуникациями и элементами благоустройства, расположенное по адресу: г. С. Т. области, Ю. проезд, д.**, что подтверждается договором аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 (л.д. 12), актом приема-передачи недвижимого имущества (л.д.13), кадастровым паспортом (л.д. 14).

Кроме того, 01.06.2011 между ФИО2 (арендодатель) и ИП К. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно п. 1.1. которого, арендодатель предоставляет арендатору в аренду недвижимое имущество: нежилое помещение, находящееся в подвальном помещении здания, под № **, **, **, **, **, **, **, **, **, **, ** согласно кадастровому паспорту от 29.06.2011, со всеми относящимися к нему инженерными коммуникациями и элементами благоустройства, расположенное по адресу: г. С. Т. области, Ю. проезд, д. **. Данные обстоятельства подтверждаются договором аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 (л.д. 15), актом приема-передачи недвижимого имущества (л.д. 16), кадастровым паспортом (л.д. 17).

Указанные договоры аренды были представлены для государственной регистрации в Отдел по г. Северску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

В соответствии с п.1, 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Как следует из уведомления от 04.08.2011 государственная регистрация сделок аренды на объект недвижимости – нежилое здание, расположенное по адресу: Т. область, <...> **, приостанавливается на срок до 02.09.2011, начиная с 04.08.2011, в связи с предоставлением на государственную регистрацию сделки аренды согласия А., не являющегося уполномоченным лицом для выдачи согласия.

Согласно абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

02.09.2011 ФИО2 отказано в государственной регистрации сделок аренды на объект недвижимости - нежилое помещение, расположенное по адресу: Т. область, <...> **, поскольку при проведении государственной регистрации было выявлено, что в ЕГРП имеются сведения о том, что нежилое здание, расположенное по адресу: Т. область, <...> **, принадлежит ФИО2 и А. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому). Предприниматель А. признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден М. На распоряжение имуществом, принадлежащим А. на праве общей долевой собственности, требуется согласие конкурсного управляющего. Однако, такого документа представлено не было (л.д.10,11).

В судебном заседании установлено, что недвижимое имущество – нежилое **этажное здание (подземных этажей – **), назначение нежилое, общая площадь ** кв. м, инвентарный № **, литер **, **, **, адрес объекта: Т. область, <...> **, находится в общей долевой собственности ФИО2 и А. (по 1/2 доли в праве), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 31.08.2010 (л.д. 9), выпиской из ЕГРП от 07.07.2011.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Передача имущества во временное владение и пользование по договору аренды является распоряжением имуществом, и, следовательно, передача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поскольку по договору аренды недвижимого имущества от 01.06.2011 ФИО2 передает в аренду ИП К. выделенные в натуре помещения, а не доли в праве собственности, на заключение указанной сделки требовалось согласие другого участника долевой собственности.

В судебном заседании также установлено, что решением Арбитражного суда Томской области от 06.05.2010 А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Томской области от 23.06.2010 конкурсным управляющим индивидуального предпринимателя А. утвержден арбитражный управляющий М.

Согласно п. 1 ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Учитывая, что А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, его конкурсным управляющим утвержден М., к последнему, по правилам ст. 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», переходят полномочия собственника имущества должника – А., в том числе согласие на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности.

Как следует из пояснений представителя заинтересованного лица И. в судебном заседании единственным основанием для отказа в государственной регистрации сделок аренды явилось отсутствие согласия конкурсного управляющего А. на совершение сделки. Ссылка в обжалуемых сообщениях на наличие обременений права собственности А. носит информационный характер, и не являлось самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации.

Текст сообщений об отказе в государственной регистрации № ** от 02.09.2011 (л.д.10) и № ** от 02.09.2011 (л.д.11) также свидетельствует об единственном основании для отказа в государственной регистрации сделок аренды – отсутствие согласия конкурсного управляющего. На наличие обременений права собственности А. лишь обращено внимание. В связи с чем, довод заявителя ФИО2 об отсутствии ограничений его прав собственности на объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды, не может повлиять на законность обжалуемых отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд не может согласиться с доводами представителя заявителя ФИО1 о том, что аренда не является распоряжением имуществом, а является одной из форм реализации права владения и пользования, и следовательно не требовалось согласие второго долевого собственника А. на заключение договоров аренды помещения. Данный вывод сделан на неверном толковании норм права, поскольку под владением и пользованием имуществом, находящимся в долевой собственности понимается владение и пользование самими собственниками имущества, передача имущества во временное владение и пользование третьим лицам является распоряжением имущества.

Оценив представленные доказательства и обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что отказы Отдела по г. Северску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области от 02.09.2011 в проведение государственной регистрации сделок аренды - договоров аренды недвижимого имущества от 01.06.2011, соответствуют нормам и положениям действующего законодательства, являются законными и обоснованными, а заявление ФИО2 о признании указанных отказов незаконными не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований ФИО2 о признании незаконными отказов Отдела по г.Северску Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области в проведении государственной регистрации сделок – договоров аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.С. Т. области, Ю. проезд, д. **, от 01.06.2011 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Северский городской суд Томской области в течение 10 дней.

Председательствующий Т.А.Глумова