Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело по иску Соколова Владимира Яковлевича и Соколовой Елены Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» о взыскании уплаченной по договору суммы, неустойки и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Соколов В.Я. и Соколова Е.С. обратились в Устиновский районный суд г.Ижевска к ответчику ООО «АСПЭК-Домстрой» с требованием о взыскании в пользу каждого из истцов по:

- # рублей # копеек уплаченных по договору денежных средств,

- # рубль # копеек неустойки,

- # рублей # копеек компенсации морального вреда.

В обоснование иска указано на заключение с ответчиком # года договора участия в долевом строительстве №#, по условиям которого ООО «АСПЭК-Домстрой» принято обязательство построить однокомнатную квартиру №# в строящемся многоэтажном многоквартирном жилом доме №# (проектный адрес) со встроенными помещениями на земельном участке в # района в # районе г.Ижевска и передать указанную квартиру в собственность истцов. # года заключено дополнительное соглашение к договору, которым внесены изменения в п.3.1, п.3.2 договора. Согласно п.3.1 Договора стоимость квартиры составляет # рублей из расчета # рубля за один квадратный метр общей проектной площади квартиры. Согласно п.п.4.1.2 Договора Ответчик обязан был передать квартиру с выполненными отдельными работами и инженерными коммуникациями по Акту приема-передачи не позднее # года. # года ответчик сообщил о завершении строительства и о готовности к передаче объекта строительства. При осмотре квартиры выявлены существенные недостатки (акт о недостатках квартиры №# по адресу: г.Ижевск ул.#, # от # года. Недостатки не устранены, обязательство по передаче квартиры не исполнено. По условиям договора оплата производится в соответствии с Графиком платежей (Приложение №3 к договору). Последний платеж должен был быть произведен не позднее # года. Дополнительным соглашением (Приложение №4) срок оплаты перенесен до # года. По # года ответчику уплачено # рублей. В связи с явным нарушением сроков строительства (на # года дом не был достроен), обратились к ответчику с заявлением о предоставлении графика оставшихся строительно-монтажных работ до ввода дома в эксплуатацию. Согласно полученному ответу предусмотренные договором сроки не изменены. Приняли решение о приостановлении оставшихся платежей в размере # рублей до предоставления информации об окончании сроков работ и дате предоставления квартиры. Фактически стройка была «заморожена». Односторонний отказ ответчика от исполнения договора и удержание #% от цены договора со ссылкой на п.5.4 Договора незаконно. Решением Устиновского районного суда г.Ижевска от # года односторонний отказ ответчика от исполнения договора признан недействительным, договор признан действующим. В связи с неисполнением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, о чем # года письменно уведомили ответчика и потребовали в 10-ти дневный срок выплатить уплаченные до договору и не возвращенные ответчиком денежные средства, неустойку и компенсацию морального вреда. Основание взыскания компенсации морального вреда - нарушение ответчиком прав потребителей, повлекшее нарушение жизненных планов, причинение переживания и стресса.

В судебном заседании истцы Соколов В.Я., Соколова Е.С. исковые требования и изложенные в заявлении доводы подержали полностью.

Представитель ответчика Атаманов А.В. иск не признал, полагает, что ответчик первый отказался от исполнения договора, о чем свидетельствует получение истцами до обращения в суд извещения о необходимости уплаты цены договора и предупреждения о возможном расторжении цены договора. Кроме того, полагает, что ответчик обладал правом не передать объект долевого строительства, поскольку истцами не было исполнено обязательство по уплате цены договора в полном объеме.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав представленные письменные доказательства, суд полагает установленными следующие обстоятельства.

# года между истцами и ответчиком заключен договор участия в долевом строительства №#, предметом которого является долевое участие истцов как участников долевого строительства в финансировании строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома №# (проектный адрес) со встроенными помещениями на земельном участке, расположенном в # микрорайоне # жилого района в # районе г.Ижевска. Ответчик принял обязательство силами третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства – жилое помещение со следующими характеристиками : секция #, этаж #, номер квартиры #, расположение в осях #,количество жилых комнат #, площадь жилых комнат #, общая площадь квартиры # кв.м., общая проектная площадь квартиры # кв.м. с выполненными отделочными работами и инженерными коммуникациями согласно проектной документации. Участник долевого строительства (истцы) приняли обязательство уплатить установленную договором цену в указанные в договоре сроки, принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункты 2.1, 2.2, 2.4 договора). Плановый срок окончания строительства – # года.

Участник долевого строительства принял обязательство до подписания Акта приема-передачи произвести все взаиморасчеты с застройщиком (п.3.3 Договора).

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме цены договора (в т.ч. согласно п.3.3 Договора) и подписания Сторонами Акта приема-передачи объекта долевого строительства (п.4.2.9 Договора).

Согласно разделу 3 Договора с учетом Приложения №# и Дополнительному соглашению №# (от 23.01. к Договору с Приложением №4, размер подлежащих уплате Участником долевого строительства денежных средств составляет # рублей и вносится в сроки, согласованные в графике платежей (Приложение №4 к Договору). Приложением №4 установлен следующий порядок оплаты:

# рублей – не позднее # года;

# рублей – не позднее # года.

Из представленных истцами платежных документов следует, что истцами были произведены следующие платежи:

- # – # рублей,

а всего # рублей (л.д.20).

Согласно п.4.1.2 Договора застройщик (ответчик) принял обязательство передать истцам объект долевого строительства по Акту приема-передачи не позднее # года.

Согласно ст.6 ч.3 Федерального закона Российской Федерации №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту «Федерального закона №214-ФЗ») в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

Поскольку соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства сторонами заключено не было, срок исполнения ответчиком обязанности по передаче истцам объекта долевого строительства не изменен.

# года истцом Соколовой Е.С. ответчику направлено письмо с просьбой о предоставлении графика оставшихся строительно-монтажных работ до ввода дома в эксплуатацию (л.д.21).

Письмом от # года ответчик уведомил Соколову Е.С. и Соколова В.Я. о плановом сроке окончания строительства (л.д.22).

Представленное ответчиком истцам уведомление с предложением о подписании доп. соглашения к договору (л.д.19) не имеет значения для разрешения спора по существу, поскольку истцами изменение срока передачи объекта долевого строительства не согласовано.

Из пояснений обеих сторон, указанного письма суд полагает установленным неисполнение ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, то есть по # года.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст.9 Федерального закона №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора участия в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок (в ред.17.07.2009 года)/в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (в ред. 17.06.2010 года). Неисполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок по # года истцы указали в качестве основания требования.

Вместе с тем, согласно представленному ответчиком Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №# Администрация г.Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства разрешила ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства «Многоэтажный многоквартирный жилой дом №# с встроенно-пристроенными помещениями» по адресу: г.Ижевск Удмуртская республика, Устиновский район в микрорайоне # # жилого района (строительный адрес) # года.

Письмом от # года ООО «АСПЭК-Домстрой» уведомило истцов о завершении строительства Многоэтажного многоквартирного жилого дома и готовности объекта к передаче с # года (л.д.23).

До ввода дома в эксплуатацию и получения указанного письма истцы с заявлением об отказе от исполнения договора по основанию неисполнения ответчиком обязательства по передаче объекта не обращались.

На # года, то есть на момент получения предложения принять объект, истцами в полном объеме не была произведена оплата объекта строительства, размер задолженности составлял # рублей (# рублей – # рублей). Пунктом 3.3 истцы как участники долевого строительства приняли обязательство до подписания Акта приема-передачи произвести все взаиморасчеты с застройщиком.

После получения уведомления истцы, как следует из текста искового заявления и данных ими пояснений, пришли к созданному ответчиком дому в целях принятия объекта долевого строительства. # года истцами составлен акт о недостатках квартиры # по адресу: г.Ижевск ул.#, #. В строке: «Застройщик» имеется подпись, указана фамилия «Лысенко А.В. #» (л.д.25).

# года истцами ответчику направлено и последним получено заявление:

- о нарушении ответчиком срока передачи объекта долевого строительства,

- о прекращении истцами в связи с неисполнением ответчиком обязательства по строительству объекта исполнения обязательства по уплате предусмотренных графиком очередных платежей,

- о праве истцов в связи с допущенным ответчиком нарушением срока передачи объекта долевого строительства на получение неустойки в размере # рублей # копеек,

- о перерасчете цены договора и принятии в счет оплаты задолженности суммы причитающейся неустойки (л.д.26-28).

Направление указанного письма также свидетельствует о намерении истцов принять объект долевого строительства при условии уменьшения ответчиком цены договора.

# года (при указании года «#» суд полагает, ответчиком допущена описка) ответчиком сообщено о возможности зачета в счет оплаты по договору неустойки в размере # рублей (л.д.29).

Обязательство по оплате объекта долевого участия в установленном договором размере истцами исполнено не было. Пояснения истцов о неуплате оговоренных договором денежных средств в связи с допущенными ответчиком нарушениями – нарушением срока передачи объекта и ненадлежащим качеством объекта суд полагает необоснованным. Во-первых, по смыслу ч.1 ст.328 ГК РФ и условий заключенного сторонами договора долевого участия обязательство истца по оплате объекта долевого строительства встречным не является, в связи с чем каждая из сторон обязана исполнять принятые по договору обязательства. (По этому же основанию суд полагает несостоятельными доводы ответчика о наличии права не передавать объект долевого участия в связи с неуплатой истцами цены договора в полном объеме. Поскольку обязательство встречным не является, каждая из сторон обязана исполнять установленные законом и договором обязательства). До получения извещения о сдаче объекта в эксплуатацию и уведомления о готовности передать объект истцы в одностороннем порядке от исполнения договора не отказались.

Довод о наличии в объекте недостатков также не может быть признан обоснованным. Суд принимает во внимание составленный истцами акт от # года с перечислениями имеющихся, по их мнению, в объекте долевого участия недостатков. Однако, при этом требование к ответчику о выборе способа восстановления нарушенного права (безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены либо др. способом) ответчику направлено не было. Направленное ответчику письмо от # года не содержит уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (по основанию допущенной ответчиком просрочки, либо в связи с наличием в объекте долевого строительства недостатков), а является требованием о перерасчете цены в связи с допущенной просрочкой исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Письмом от # года ответчик уведомил истцов о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке по основанию наличия задолженности в размере # рублей # копеек (л.д.31).

В силу ст.61 ч.2 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Решением Устиновского районного суда г.Ижевска от # года по иску Соколова В.Я., Соколовой Е.С. к ООО «АСПЭК-Домстрой» о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве установлена допущенная истцами просрочка внесения платежа более чем на два месяца, в связи с чем у ответчика возникло право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве. Односторонний отказ ООО «АСПЭК-Домстрой» от исполнения заключенного с Соколовыми В.Я. и Е.С. договора участия в долевом строительстве признан незаконным в связи с допущенным ответчиком нарушением установленной Федеральным законом №214-ФЗ процедуры одностороннего отказа от исполнения договора, договор участия в долевом строительстве №# от # признан действующим (не расторгнутым). Этим же решением установлено обстоятельство - перечисление # года ответчиком истцам в общей сложности # рублей # копеек - по # рублей # копеек на счет Соколова В.Я. и на счет Соколовой Е.С. (страница 2 решения от # года л.д.32 оборот).

В судебном заседании истцы пояснили, что согласны с принятым судом решением о том, что договор долевого участия является действующим. Перечисленные ответчиком в связи с расторжением договора денежные средства в размере # рублей # копеек ответчику не возвратили, поскольку приобретать квартиру не намеревались.

# года ООО «АСПЭК-Домстрой» в целях соблюдения процедуры одностороннего отказа от исполнения договора направил истцам предупреждение о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве в размере # рублей # копеек. Доставление указанного письма истцам и получение его # года суд полагает установленным справкой Ижевского почтамта (л.д.54) и истцами не оспаривается.

# года истцы уведомили ответчика об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве (л.д.34-38) по основанию неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого участия строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Оценив установленные обстоятельства, требования истцов полагаю не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 (указанного истцами в качестве основания иска), частью 2 ст.9 Федерального закона №214 застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора уплатить участнику долевого строительства проценты на уплаченные последним в счет цены договора денежные средства и проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 (если участником долевого строительства является физическое лицо) ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Данная норма является способом обеспечения обязательства и применяется в случае совершения застройщиком виновных действий – просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства при одностороннем отказе от исполнения договора. То есть основанием для взыскания неустойки является совокупность двух обстоятельств:

- допущенная застройщиком просрочка исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок (в ред.18.07.2006 года, действовавшей до 21 июня 2010 года), либо в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на # месяца (в редакции, действующей с 21 июня 2010 года);

- уведомление участником долевого строительства застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора по основанию просрочки передачи объекта.

Вопрос о периоде времени, в течение которого участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основанию неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в Федеральном законе прямо не указан. По мнению суда, анализ частей 2, 3 статьи 7, частей 1, 1.1, 2 статьи 9 Федерального закона №214 позволяет сделать вывод о том, что от исполнения договора по основанию допущенной участником долевого строительства просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться до сдачи объекта в эксплуатацию и получения предложения о приемке объекта, либо непосредственно после получения предложения принять объект (в зависимости от обстоятельств). К данному выводу суд приходит с учетом обязанности сторон разумно и добросовестно пользоваться принадлежащими им правами. Наличие у участника долевого строительства права на односторонний отказ от исполнения обязательства по основанию просрочки передачи объекта после сдачи объекта в эксплуатацию привело бы к возможности злоупотребления правами со стороны участника долевого строительства. При этом суд принимает во внимание, что после ввода объекта в эксплуатацию законодателем предусмотрены иные основания для одностороннего отказа от исполнения договора. В частности, самостоятельным основанием для одностороннего отказа участника объекта долевого строительства от исполнения договора является ненадлежащее качество созданного застройщиком объекта, приведшее к ухудшению качества этого объекта в случае, если указанные недостатки не были устранены в установленный участником долевого строительства срок.

В рассматриваемом случае плановый срок окончания строительства – # года (пункт 2.6 Договора долевого участия). Объект долевого строительства должен был быть передан истцам не позднее # года. Фактически дом был сдан в эксплуатацию # года. Уведомление о готовности передать объект долевого строительства ответчиком составлено # года, истцами получено, согласно сделанной ими отметке на уведомлении, # года. Последующие действия истцов направленные на принятие объекта, о чем свидетельствуют данные истцами пояснения, направленное ответчику письмо от # года с предложением зачесть в погашение задолженности неустойку в размере # рублей # копеек, рассчитанную истцами за просрочку передачи объекта, данные истцами пояснения свидетельствуют о намерении истцов принять объект и, соответственно, об отсутствии намерения расторгнуть договор по основанию допущенной ответчиком просрочки.

Помимо этого суд принимает во внимание наличие у истцов на момент сдачи дома в эксплуатацию задолженности по оплате цены договора в размере # рублей, из которых # рублей должны были быть уплачены не позднее # года, # рублей – не позднее # года. Более того, # года ответчиком истцам в равных долях была возвращена уплаченная по договору сумма (за минусом # рублей). На вопрос суда, в связи с чем перечисленная им ответчиком сумма по договору не была возвращена, если истцы полагали договор действующим, последние пояснили, что на тот момент (# года) намерения приобретать объект долевого строительства не имели. Однако, заявление об отказе от исполнения договора истцами было направлено ответчику только # года, то есть только после получения требования ответчика о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора в размере # рублей # копеек и предупреждения о возможном расторжении договора в случае неисполнения требования.

При указанных обстоятельствах: заявлении истцами требования об одностороннем отказе от исполнения договора по основанию неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи объекта на два месяца лишь # года, после получения Требования ответчика об исполнении обязательства и возможном расторжении договора по инициативе застройщика, при том, что срок передачи объекта по договору # года, о готовности объекта к передаче истцы были поставлены в известность # года, уплаченные по договору денежные средства (за минусом # рублей) возвращены истцам # года, требование о взыскании неустойки за пользование застройщиком денежными средствами суд полагает злоупотреблением истцами правом, в связи с чем не подлежащим удовлетворению. Иное толкование, с учетом регламентированного Федеральным законом №214-ФЗ различия процедуры одностороннего расторжения договора застройщиком и дольщиком делает невозможным расторжение договора по инициативе застройщика.

Вместе с тем, удержание ответчиком # рублей из перечисленных истцами по договору (уплачено истцами в общей сложности # рублей # копеек – возвращены # рублей # копеек), суд полагает не основанным на законе либо договоре. Ссылка представителя ответчика на п.5.2 и 5.4 Договора долевого участия не может быть признана состоятельной по следующим причинам.

Согласно пункту 5.2 Договора, в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения цены договора договор может быть расторгнут застройщиком в порядке, установленном действующим законодательством. При этом средства, направленные на содержание службы застройщика (#% от цены договора) возврату не подлежат. Из пояснений представителя ответчика следует, что удержанные # рублей – сумма #% от произведенных истцами платежей. Расчет судом проверен и признан арифметически верным. Вместе с тем, суд не может согласиться с правомерностью данного удержания. На вопрос суда, что понимается под затратами на содержание службы заказчика, представитель ответчика пояснил, что это затраты за работную плату работников застройщика. При этом заработная плата работников учитывается при определении стоимости квадратного метра жилья, исходя из которого определяется стоимость объекта долевого участия в строительстве. Удержание данной суммы с участника долевого строительства при расторжении договора, при том, что в последующем этот объект будет по возмездной сделке передан другому лицу по цене, также определяемой из стоимости квадратного метра, что приведет к неосновательному обогащению застройщика, суд полагает незаконным. Кроме того, на отношения участника договора долевого строительства – физического лица с Застройщиком распространяется законодательство о защите прав потребителей, в связи с чем на потребителя не может быть возложена обязанность по оплате не оказанных услуг (не приобретенного товара).

Ссылка представителя истца на пункт 5.4 договора, согласно которому #% от цены договора, направленные на содержание службы заказчика не подлежат возвращению участнику долевого строительства в случае расторжения застройщиком договора при уклонении участника долевого строительства после внесения первого платежа от государственной регистрации договора и нарушения сроков последующих платежей не может быть признана обоснованной по изложенным выше основаниям, а также поскольку дословное толкование данного пункта, с учетом наличия соединительного союза «и» свидетельствует о необходимости одновременного установления двух обстоятельств: уклонения участника долевого строительства от регистрации договора и нарушении сроков платежей, тогда как в рассматриваемом случае доводы об уклонении истцов от регистрации договора ответчиком не приводились.

Придя к выводу о незаконности удержания ответчиком # рублей суд, вместе с тем, не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании указанной суммы, поскольку в качестве основания истцами указано на односторонний отказ истца от исполнения договора, что суд счел необоснованным, а не на обязанность ответчика возвратить уплаченные участником долевого строительства денежные средства в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора (уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от # года).

Поскольку требование о взыскании компенсации морального вреда истцами основано на нарушении ответчиком прав потребителей, что суд (по заявленному основанию) полагает необоснованным, указанное требование удовлетворению не подлежит.

Исходя из характера заявленного спора истцы, являющиеся потребителями, как сторона, не в пользу которой вынесено решение, от уплаты государственной пошлины освобождены на основании пп.4 п.2, п.3 ст.333.36 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Соколова Владимира Яковлевича и Соколовой Елены Сергеевны к Обществу с ограниченной ответственностью «АСПЭК-Домстрой» о взыскании уплаченной по договору суммы, неустойки и компенсации морального вреда по основанию одностороннего отказа от исполнения договора в связи с неисполнением ответчиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики путем подачи кассационной жалобы через Устиновский районный суд г.Ижевска в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Т.В.Шалагина

Справка: решение в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2011 года.

Судья Т.В.Шалагина