Гражданский кодекс часть 1

Судья Дербентского городского суда РД Яралиев Т.М., при секретаре Мустафаевой А.Ш., с участием представителя ответчиков Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. по доверенности Захаряева В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный социальный университет» (ФГБОУ ВПО «РГСУ») к Агабалаевой Я.Н. и Агабалаеву Ч.И. о расторжении договора аренды нежилого здания в связи с существенным изменением обстоятельств и по встречному иску Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. о взыскании упущенной выгоды по договору аренды,

У С Т А Н О В И Л :

ФГБОУ ВПО «РГСУ» обратился в суд с иском к Агабалаевой Я.Н. и Агабалаеву Ч.И. о расторжении договора аренды нежилого здания № 364-04/04, заключенного 28 апреля 2004 года между РГСУ и гр. Агабалаевой Я.Н. и Агабалаевым Ч.И., с 01 августа 2011 г., в связи с существенным изменением обстоятельств.

Агабалаева Я.Н. и Агабалаев Ч.И. обратились в суд с встречным иском к ФГБОУ ВПО «РГСУ» о взыскании упущенной выгоды по договору аренды нежилого здания, площадью 1 110,8 кв.м., находящегося в , в сумме 156 840 руб.

В обоснование своих исковых требований ФГБОУ ВПО «РГСУ» ссылается на то, что 28.04.2004 года между ГОУ ВПО Московский Государственный Социальный Университет Министерства труда России (после переименования - ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет») и гр-ми ФИО5 и Агабалаевой Я.Н. был заключен договор № 364-04/04 аренды нежилого здания, площадью 1110,8 кв.м. по адресу: , для размещения филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан на срок действия договора - десять лет.В соответствии с п. 2.1. ст.2. Договора, здание было передано арендатору на основании акта сдачи-приема нежилого здания от 28.04.2004г. № 364-04/04 г. 16.03.2007 г. между сторонами было подписано Дополнительное соглашение № 2 к договору о замене стороны в Договоре с ФИО5 на Агабалаева Ч.И., в связи со смертью гр-на ФИО5.В связи с существенным изменением обстоятельств, а именно, в связи с приостановлением деятельности и последующей ликвидацией филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан, необходимость в аренде здания у арендатора отпала. При заключении договора РГСУ исходило из того, что здание необходимо для размещения филиала РГСУ в г. Дербенте, в связи с чем договор заключался на срок десять лет. Однако, в настоящее время необходимости в дальнейшей аренде здания нет, что можно считать существенным изменением обстоятельств, предвидеть которых, при заключении Договора, стороны не могли.В соответствии с п.4.1. Договора, Договор аренды может быть досрочно расторгнут или изменен в следующих случаях: по решению суда или по соглашению сторон.07.07.2011г. РГСУ были направлены в адрес арендодателей уведомления от 07.07.2011 №И-5548 и И-5549 с предложением расторгнуть договор с 01.08.2011 по взаимному соглашению сторон и подписать в течение десяти дней с момента получения уведомлений соглашения о расторжении договора и акты сдачи здания. Однако, уведомления не были вручены адресатам по причине не существующего адреса, указанного как место проживания арендодателя, а именно, , а также отсутствия адресата по указанному адресу: . Учитывая тот факт, что до настоящего времени ответ и соглашение о расторжении Договора от ответчиков не получены, то просит суд расторгнуть договор аренды нежилого здания, заключенного 28 апреля 2004 г. № 364-04/04 между РГСУ и гр. Агабалаевой Я.Н. и Агабалаевым Ч.И., с 01 августа 2011 г. и взыскать с ответчиков в пользу истца сумму уплаченной государственной пошлины в размере 4 000 руб.

В письменных возражениях ФГБОУ ВПО «РГСУ» встречный иск Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. не признал, считает его необоснованным, ссылаясь на то, что ст. 451 ГК РФ наделяет стороны договора правом расторжения договора в случае наличия особого основания, а именно: существенного изменения обстоятельств, устанавливая, что таковыми являются обстоятельства, изменившиеся настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Договор аренды нежилого здания от 28.04.2004 г. № 364-04/04 заключался между истцом и ответчиками для размещения филиала РГСУ в г. Дербенте. Принимая во внимание приказ РГСУ от 30.06.2011 г. № 864 «О приостановлении деятельности филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан» и издание Министерством образования и науки РФ приказа от 07.09.2011 г. № 2268 «О ликвидации филиала ФГБОУ ВПО «РГСУ», то является очевидным, что необходимость в дальнейшей аренде площадей для размещения филиала отсутствует. Кроме того, заключая договор аренды в 2004 г., стороны не знали и не могли предвидеть ликвидацию филиала в 2011 г. Пункт 5 ст. 453 ГК РФ устанавливает, что сторона вправе требовать возмещения убытков лишь в случае, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон. Однако, как сами арендодатели указывают в абзаце 2 встречного иска: «договор сторонами исполнялся надлежащим образом, ответчиком своевременно и в полном объеме выплачивалась арендная плата», таким образом, факт существенного нарушения договора аренды арендатором отсутствовал, а арендатор лишь реализовал свое право на расторжение договора, предоставленное ГК РФ участникам гражданского оборота. РГСУ своевременно обращался к арендодателям с просьбой о расторжении договора, направляя уведомления по реквизитам, указанным арендодателями в договоре аренды, как адреса их проживания, однако, уведомления не были вручены адресатам по причине не существующего адреса и отсутствия адресата по указанному адресу. Кроме того, адрес РГСУ указан в договоре аренды, при должной степени осмотрительности, арендодатели имели возможность известить арендатора об изменении своих адресатов, однако, не сделали этого. Считают встречные исковые требования необоснованными и просят в их удовлетворении отказать.

Представитель ФГБОУ ВПО «РГСУ», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил письменное заявление о рассмотрении дела без его участия.

В судебном заседании представитель ответчиков Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. по доверенности Захаряев В.А. иск ФГБОУ ВПО «РГСУ» не признал, встречный иск поддержал и пояснил, что между ГОУ ВПО Московский Государственный Социальный Университет Министерства труда России (в настоящее время ФГБОУ ВПО «Российский Государственный Социальный Университет») и Агабалаевой Я.Н. и Агабалаевым Ч.И. 28 апреля 2004 года сроком на 10 лет был заключен договор № 364-04/04 аренды нежилого здания, площадью 1 110,8 кв.м., находящегося в , для размещения филиала РГСУ. Договор сторонами исполнялся надлежащим образом, ответчиком своевременно и в полном объеме выплачивалась предусмотренная условиями договора арендная плата. Последний платеж ответчиком произведен за декабрь 2011 года. Несмотря на то, что срок действия договора истекает в 2014 году, РГСУ к собственникам здания Агабалаевой Я.Н. и Агабалаеву Ч.И. предъявлен иск о досрочном расторжении указанного договора аренды, мотивируя это прекращением деятельности его филиала в г. Дербенте. Однако, заключенный между сторонами договор действует до 2014 года, истцы - арендодатели добросовестно выполняли все условия арендного договора, его досрочное расторжение причинит арендодателю убытки в виде упущенной выгоды. Эти убытки вызваны необходимостью в подыскании в разумные сроки нового арендатора этих помещений. В условиях, сложившихся на рынке недвижимости в городе Дербенте, найти подходящего арендатора, занимающегося образовательной или другой подобной деятельностью, в короткие сроки не представляется возможным. В связи с этим считает, что разумным для подыскания нового арендатора этих помещений является срок шесть месяцев. Размер убытков в виде упущенной выгоды, причиненные ответчикам досрочным расторжением договора аренды за шесть месяцев, то есть с января 2012 г. по июнь 2012 г., составляет 156 840 руб.. С учетом изложенного просит в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить, взыскать с ФГБОУ ВПО «РГСУ» причиненные ответчикам Агабалаевой Я.Н. и Агабалаеву Ч.И. убытки досрочным расторжением договора аренды в виде упущенной выгоды в сумме 156 840 руб.

Проверив и исследовав материалы дела, изучив доводы истца, выслушав объяснения представителя ответчиков, суд считает исковые требования ФГБОУ ВПО «РГСУ» частично подлежащими удовлетворению, а во встречном иске Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. следует отказать.

Так, согласно договора № 364-04/04 28.04.2004 г. между ГОУ ВПО Московский Государственный Социальный Университет Министерства труда России (после переименования - ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет») и гр-ми ФИО5 и Агабалаевой Я.Н. заключен договор аренды нежилого здания, площадью 1110,8 кв.м., расположенного по адресу: , для размещения филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан, на срок действия договора - десять лет.

Согласно дополнительного соглашения № 2 к договору аренды нежилого здания № 364-04/04 от 28.04.2004 г. стороны внесли изменения и дополнения, а именно: в связи со смертью гр. ФИО5 и перехода права по наследству заменили сторону ФИО5 на Агабалаева Ч.И.

Материалами дела подтверждается, что 30 июня 2011 года и 07 сентября 2001 года уполномоченными на то лицами приняты решения о приостановлении деятельности и ликвидации филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан.

Так, согласно выписки из протокола № 15 заседания Ученого совета РГСУ от 30 июня 2011г. постановлено ликвидировать филиал государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «РГСУ» в г. Дербенте Республики Дагестан.

Согласно приказа от 30 июня 2011г. за № 864 «О приостановлении деятельности филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан» деятельность филиала РГСУ в г. Дербенте Республики Дагестан приостановлено с 01 июля 2011 г. до принятия Министерством образования и науки Российской Федерации решения о ликвидации филиала.

Согласно приказа Министерства образования и науки Российской Федерации от 07 сентября 2011 г. за № 2268 ликвидирован филиал Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «РГСУ» в г. Дербенте Республики Дагестан.

С учетом изложенного, в соответствии с п. 4.1. договора, истцом перед ответчиками поставлен вопрос о расторжении договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон, однако, последними до настоящего времени данный вопрос положительно не разрешен, а потому, на основании ст. 451 ГК РФ, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств.

Суд считает данное требование истца основанным на законе и материалах дела.

Так, согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу требований ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 3 ст. 453 ГР РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 4.1 Договора, договор аренды может быть досрочно расторгнут или изменен в следующих случаях: по решению суда или по соглашению сторон, в связи с чем 07.07.2011г. РГСУ были направлены в адрес арендодателей уведомления от 07.07.2011г. № И-5548 и И-5549 с предложением расторгнуть с 01.08.2011г. договор по взаимному соглашению сторон и подписать в течение десяти дней с момента получения уведомления соглашения о расторжении договора и акты сдачи здания.

Однако, уведомления не были вручены адресатам - ответчиками Агабалаевой Я.Н. и Агабалеву Ч.И. по причине не существующего адреса и отсутствия адресата по указанному адресу.

Так, согласно уведомления № 1164 от 20.07.2011г. отправление № 898315 от 08.07.2011г., адресованное Агабалаевой Я.Н., не вручено в установленном порядке в связи с неверным адресом.

Согласно почтовой квитанции заказного письма с уведомлением от 19.07.2011г. письмо не вручено Агабалаеву Ч.И. в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

Таким образом, проверив и исследовав представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд признает наличие существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а потому находит исковое требование о расторжении договора аренды нежилого помещения обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Однако, моментом расторжения договора, в соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ, следует определить момент вступления в законную силу решения суда.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения встречного иска ответчиков о взыскании с истца упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения.

Так, в соответствии со ст. 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных, либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что ответчиками суду не представлены доказательства о причинении им убытков в результате расторжения договора аренды нежилого здания в судебном порядке, в связи с существенным изменением обстоятельств, тем более при условии, что, как указано и выше, в соответствии с ч. 3 ст. 453 ГК РФ договор расторгается с момента вступления в законную силу решения суда.

Кроме того, из материалов дела видно, что истцом произведена оплата по договору аренды нежилого помещения включительно по декабрь 2011 года, что подтверждается и представителем ответчиков.

В соответствии с ч. 4 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Однако, ответчиками суду не представлены также доказательства, свидетельствующие о существенном нарушении договора аренды со стороны истца, и наличие таковых обстоятельств не установлено судом.

Таким образом, при изложенных и установленных судом обстоятельствах первоначальный иск подлежит частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречных исковых требований следует отказать.

В связи с удовлетворением иска с ответчиков Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. в пользу ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет» подлежит взысканию солидарно сумма уплаченной государственной пошлины в размере 4 000 руб., а также в доход государства сумма отсроченной ответчикам ранее при предъявлении встречного иска государственной пошлины в размере 3 168 руб. 40 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный социальный университет» (ФГБОУ ВПО «РГСУ» ) удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого здания № 364-04/04, заключенный 28 апреля 2004 года между РГСУ и гр. Агабалаевой Я.Н. и Агабалаевым Ч.И., с момента вступления в законную силу настоящего решения суда, в связи с существенным изменением обстоятельств.

Взыскать с Агабалаевой Яхши Насрединовны и Агабалаева Чингиза Имамединовича солидарно в пользу ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет» государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) руб.

В удовлетворении встречных исковых требований Агабалаевой Я.Н. и Агабалаева Ч.И. о взыскании упущенной выгоды по договору аренды нежилого помещения, отказать.

Взыскать с Агабалаевой Яхши Насрединовны и Агабалаева Чингиза Имамединовича солидарно в доход государства государственную пошлину в размере 3 168 (три тысяч сто шестьдесят восемь) руб. 40 коп.

На решение может быть подана жалоба в Верховный суд РД в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2012 года.

Решение принято в окончательной форме 20 февраля 2012 года.

СУДЬЯ Т.М.ЯРАЛИЕВ