Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Башкиргеология» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги и за найм жилого помещения и по встречному иску ФИО2 к ОАО «Башкиргеология» о взыскании излишне уплаченных сумм

У С Т А Н О В И Л :

ОАО «Башкиргеология» обратилось в суд с иском к ФИО2, о взыскании с него задолженности по оплате за коммунальные услуги и за найм жилого помещения -комнаты № за период с ДД.ММ.ГГГГ года в размере 60 912 рублей 52 копейки, и государственной пошлины, оплаченной истцом при подаче искового заявления в суд, в размере 2027 рублей 38 копеек (л.д.3, 93).

Истец мотивирует свои требования тем, что в период, за который просит взыскать задолженность с ДД.ММ.ГГГГ. являлся собственником дома. При этом ДД.ММ.ГГГГ года с ответчиком был заключен договор найма жилого помещения в общежитии №№, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, который как полагает истец является договором коммерческого найма и согласно условий, которого ответчик принял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг и платы за найм, устанавливаемой приказом Генерального директора ОАО «Башкиргеология» (подпункт 6 п.2.2. договора найма №№.). Ответчик совместно с семьей фактически проживает в вышеуказанной комнате до настоящего времени, однако оплату за коммунальные услуги и за найм помещения производил произвольно и не в полном объеме в связи, с чем образовалась задолженность в размере 60 912 рублей 52 коп., расчет которой прилагается (л.д.4-9, сравнительная таблица л.д.48-50,100-104).

В судебном заседании представитель истца ФИО1, исковые требования поддержал, подтвердив вышеизложенное и просил иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2 с иском не согласился в части начисления платы за найм в размере 108 рублей 48 копеек за 1 кв.м. ссылаясь на то, что истцом необоснованно применяется ставка установленная на основании Приказа Генерального директора ОАО «Башкиргеология». По мнению ответчика отношения с ОАО «Башкиргеология» основанные на договоре №№ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, являются отношениями социального найма жилых помещений в общежитиях государственных и муниципальных предприятий, которые в свою очередь регулируются специальными нормативными актами. По мнению ответчиков плата за пользование жилой площадью, коммунальные услуги и другие платежи должна устанавливаться на основании ставок утвержденных органами местного самоуправления. Кроме того, ответчик указывает, что в договоре найма сторонами стоимость найма конкретно не определена. Ответчик полагает, что в связи с необоснованным применением тарифа установленного приказом Генерального директора ОАО «Башкиргеология» за период с ДД.ММ.ГГГГ. у него имеется переплата на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 16 544 рубля 47 копеек.(л.д.16-18).

ФИО2 обратилась в суд со встречным с иском к ОАО «Башкиргеология» о взыскании суммы в размере 16 544 рубля 47 копеек в свою пользу, суммы переплаты за найм жилого помещения. В обоснование указывая на то, что размер платы за жилое помещение, установлены нормами Жилищного кодекса РФ п.3 ст.156 ЖК РФ, согласно которого размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (л.д.57).

ФИО2 утверждает что он являлся работником ОАО «Башкиргеология» и заселялся на условиях социального найма в ДД.ММ.ГГГГ, в связи с трудовыми отношениями. При этом, в обоснование своих возражений, ответчик считает что незаконная по его мнению приватизация и включение общежития в уставной капитал ОАО « Башкиргеология» в ДД.ММ.ГГГГ году, существенно повлияла на его права, как нанимателя данного жилого помещения (комнаты в общежитии) и что данная сделка явлется ничтожной сделкой и данное помещение следует считать жилым помещением государственного и муниципального жилого фонда.

По мнению ответчика при начислении платы за найм необходимо применять Положение о плате за пользование жилым помещением (плате за найм) в муниципальном жилом фонде городского округа город Уфа РБ, утвержденного Решением Совета городского округа город Уфа РБ от ДД.ММ.ГГГГ и принятыми правовыми актами городского округа город Уфа Республики Башкортостан в соотвествии с данным положением тарифами.Д-выми сделан расчет предъявленных к взысканию сумм (л.д.87-89 оборот).

В судебном заседании ответчик ФИО2 (истец по встречному иску), исковые требования поддержал, подтвердив вышеизложенное и просил иск удовлетворить в полном объеме. Д-вы заявили о том, что предъявлены исковые требования о взыскании задолженности за пределами 3-х годичного срока исковой давности.

ОАО «Башкиргеология» встречный иск не признало, обосновав это следующим.

В соотвествии с п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ОАО «Башкиргеология» является собственником данного жилого помещения с ДД.ММ.ГГГГ, с момента приватизации. На момент заключения вышеуказанного договора найма ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение по улице , находилось в собственности ОАО «Башкиргеология» уже 4 года, следовательно данный договор не может быть договором социального найма, так как согласно п.1 ст. 672 ГК РФ только в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Согласно подпункта 6 п. 2.2. договора найма №№. наниматель обязался: своевременно вносить плату, установленную приказом Генерального директора ОАО «Башкиргеология» в сумме, учитывающей количество проживающих, т.е. на момент подписания данного договора ответчик знал о том, что плата будет устанавливаться на основании приказов Генерального директора ОАО «Башкиргеология».

По истечении срока действия договора ДД.ММ.ГГГГ., стороны продлили свои отношения на неопределенный срок в силу п.1. ст. 683 ГК РФ.

Кроме того истец ссылался на то обстоятельство что ФИО2 никогда не являлся работником ОАО «Башкиргеология», согласно копии его трудовой книжки он был принят в ДД.ММ.ГГГГ в организацию Госкомгеология РБ и в ДД.ММ.ГГГГ уволен в . Под данной записью стоит печать Государственный комитет РБ по геологии и использованию недр. ОАО «Башкиргеология» не имеет никакого отношения к данной организации о чем имеются соответствующие документы (письмо Министерства Природопользования и экологии РБ №

Законных оснований для заселения кроме как договор найма от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 не имел, однако проживал в данной комнате с ДД.ММ.ГГГГ. Утверждения ФИО2 о том, что он являлся работником ОАО «Башкиргеология» и заселялся на условиях социального найма ничем не обоснованы и не подтверждены документально.

Как полагает истец, ОАО «Башкиргеология», являясь собственником жилого помещения (общежития) было вправе самостоятельно устанавливать размер оплаты за найм, своими приказами и взимать оплату в размере, уставленном этими документами с жильцов заселившихся и проживающих после ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. после приватизации.

ОАО «Башкиргеология» представило письменное заявление о примении последствий пропуска срока исковой давности в отношении встречного иска Д-вых (л.д.110).

Представитель Государственной жилищной инспекции Республики Башкортостан ФИО4 поддержала позицию ответчика ФИО2, отметив, что статус жилого помещения по улице не изменен и является общежитием, лица, проживающие в данном помещении относятся к социальной среде населения, к малоимущим. В связи, с чем при начислении платы за проживание (найм) необходимо применять тарифы установленные органами местного самоуправления: в 2007 году – 0,25 рублей за 1 кв.м., в 2008-2010г.г. – 0,30 рублей за 1 кв.м., в 2011г. – 0,40 рублей за 1 кв.м., при этом в части начисления платы за коммунальные услуги у Государственной жилищной инспекции РБ возражений нет, в подтверждение чего было представлено письмо №№.Переход права собственности на общежитие не может влечь за собой увеличение тарифов. они должны быть такими же по своему размеру как в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда (л.д.61-68, 35-44).

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ОАО «Башкиргеология» подлежат удовлетворению частично, при этом в удовлетворении встречного иска ФИО2, следует отказать в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ года решением Государственного комитета РБ по управлению государственной собственностью утвержден план приватизации Башкирского государственного геологического предприятия «Башкиргеология» г. Уфа, Башкирское государственное геологическое предприятие «Башкиргеология» г. Уфа преобразовано в открытое акционерное общество «Башкиргеология», утвержден Устав ОАО «Башкиргеология», таким образом состоялась сделка по приватизации предприятия, то есть передачи его из государственной собственности путем акционирования и по характеру этой сделки в этот же день началось ее исполнение, поскольку с момента утверждения плана приватизации общежитие по ул, уже переходит в собственность ОАО «Башкиргеология».

По договору купли-продажи № № года, который был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии России по Республике Башкортостан ДД.ММ.ГГГГ., с номером регистрации №№, вышеуказанное общежитие было продано ФИО5 Таким образом, жилой дом, расположенный по адресу: , находился и находится в частной собственности: с ДД.ММ.ГГГГ. – юридического лица ОАО «Башкиргеология», а ДД.ММ.ГГГГ физического лица ФИО5, а не в государственном или муниципальном жилищном фонде.

Ответчик с семьей заселился в комнату №№ году, при этом ответчиком не представлены доказательства заселения в данную комнату в связи с трудовыми отношения с ОАО «Башкиргеология». Представленная копия трудовой книжки содержит запись за номером №., согласно которой ФИО2, был принят на работу в Госкомгеологию РБ, а в № переведен в запись №№), записей в трудовой книжке ФИО2 о том, что он состоял в трудовых отношениях с ОАО «Башкиргеология» не имеется, в связи с чем довод ответчика о том что комната была ему выделена в связи с работой в ОАО «Башкиргеология» несостоятелен(л.д.97-99).

Напротив довод истца о том, что ответчик никогда у него не работал, находит свое подтверждение из представленных письма Министерства Природопользования и экологии РБ №№. и справки ОАО «Башкиргеология» о преобразовании ОАО «Башкиргеология» №№., согласно которых ОАО «Башкиргеология», еще в ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в порядке приватизации и стало АООТ «Башкиргеология», а в ДД.ММ.ГГГГ., преобразовано в ОАО «Башкиргеология» (л.д.94,95, 96).

Суду не представлены и документы, что ФИО2 комната была представлена в установленном законом порядке согласно Примерного положения об общежитиях, т.е по совместному решению администрации и профкома предприятия.

Таким образом, судом установлено, что ФИО2 не являлся работником ОАО «Башкиргеология», при этом проживал в занимаемой комнате с ДД.ММ.ГГГГ., что не отрицается истцом;

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор найма жилого помещения в общежитии №№, по условиям которого Наймодатель передал Нанимателю и членам его семьи за плату в пользование жилое помещение, находящееся в собственности ОАО «Башкиргеология» на основании Плана приватизации от ДД.ММ.ГГГГ., состоящее из комнаты площадью № кв.м., рапс оложенное по адресу: , общежитие, комн. №№ для проживания в нем (п.1.1. договора);

П. 1.4. был установлен срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ., по истечении которого ответчик со своей семьей продолжил проживать в занимаемой им комнате на тех же условиях. Подпунктом 6 п. 2.2. стороны определили обязанность нанимателя по своевременному внесению платы, установленной приказом Генерального директора ОАО «Башкиргеология» в сумме, учитывающей количество проживающих.

Приложение №1 к приказу Генерального директора №№., установлена единая ставка платы за найм в общежитии по в размере 108 рублей 48 копеек за 1 кв.м. жилой площади. Таким образом, за комнату № кв.м., занимаемую семьей Д-вых ежемесячная плата за найм составляла 1887 рублей 55 копеек.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Следовательно, для граждан, вселившихся в спорное общежитие после его передачи в собственность акционерного общества, возникшие правоотношения по предоставлению и пользованию жилыми помещениями должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма.

Суд учитывает что на момент предоставления ответчику данное жилое помещение уже находилось в собственности истца, а поэтому установленный для договоров социального найма порядок оплаты на правоотношения сторон не распространяется, установленный истцом размер платы за проживание в общежитии является экономически обоснованным, он определяется исходя из затрат предприятия на содержание этого общежития, как собственник жилого дома истец в соответствии со ст. 676, 681 ГК РФ вправе самостоятельно установить размер платы за проживание.

Кроме того, в соответствии со ст. 676, 681 ГК РФ обязанность осуществления текущего содержания и капитального ремонта жилого помещения лежит на наймодателе (если иное не установлено договором найма жилого помещения), при этом плата за наем жилого помещения должна покрывать расходы наймодателя по текущему содержанию и капитальному ремонту.

Из материалов дела и объяснений сторон также установлено, что, с начала 2007г. ответчики вносят плату по договору найма нерегулярно:

в 2007 году - 7350 рублей, при начисленных 28582,49 рублей;

в 2008 году - 22 000рублей, при начисленных 40 859,79 рублей;

в 2009 году - 22 000 рублей, при начисленных 41 417,38 рублей;

в 2010 году - 36 000 рублей, при начисленных 42043,49 рубля;

в 2011 году по 14.02.2011 – 2000 рублей, при начисленных 2 359,38 рублей

в связи, с чем по состоянию на 14 февраля 2011 г. истец начислил ответчикам задолженность в размере 60 912, 52 рублей.

Из представленной суду судебной практики Арбитражного суда и судов общей юрисдикции усматривается, что в отношении Д-вых подлежали бы применению тарифы установленные органами местного самоуправления, если бы им комната для проживания было бы представлена в связи с работой в ОАО «Башкиргеология» до приватизации общежития, т.е до ДД.ММ.ГГГГ. Им же комната была представлена в ДД.ММ.ГГГГ. и при этом ФИО2 и не являлся работником предприятия. Только в случае, если правоотношения по найму жилого помещения с гражданами возникли до приватизации общежития, то соответственно на них распространяется правовое регулирование условий найма общежития как в отношении специализированных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (л.д.69-78, 107-109).

Заявленные встречные исковые требования о взыскании излишне уплаченных сумм образовавшихся в связи с неправильным применением тарифов ОАО «Башкиргеология», не подлежат удовлетворению.

Ответчик считает, что подлежат применению тарифы установленные органами местного самоуправления.

Данная позиция не находит своего подтверждения по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 03.07.1991г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» было предусмотрено, что приватизация жилищного фонда регулируется иными законодательными актами Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации. Законом РФ от 24.12.1992г. № 4281-1 «Об основах федеральной жилищной политики» было предусмотрено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности, жилищный фонд, находящийся в их ведении, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий (если они определены) либо передан в ведение органов местного самоуправления.

Таким образом, указанные законы, действовавшие в период приватизации, не предусматривали возможности передачи жилищного фонда в собственность юридических лиц при их приватизации.

Кроме того, пунктом 5 «Положения о коммерциализации государственных предприятий с одновременным преобразование в акционерные общества открытого типа», утв. Указом Президента РФ от 01 июля 1992г. № 721, было предусмотрено, что в уставной капитал акционерного общества при приватизации не включается стоимость объектов социальнокультурного, коммунально-бытового назначения и иных объектов, для которых действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено ограничение или установлен особый режим приватизации.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» было прямо установлено исключение из состава приватизируемого имущества жилищного фонда и обслуживающих его жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений предприятий и организаций.

То обстоятельство, что общежитие по улице Перевалочной было включено в уставный капитал ОАО «Башкиргеология» привело к возникновению жилого помещения - общежития, находящегося в режиме, не урегулированном нормами жилищного законодательства.

Согласно ныне действующим положениям части 3 статьи 19 Жилищного кодекса РФ, жилищный фонд в зависимости от целей использования подразделяется на следующие категории : 1) фонд социального использования, предоставляемый гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд, предназначенный для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых из жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.

В соответствии со статьей 92 Жилищного Кодекса РФ в качестве специализированного жилого помещения (в частности общежития) могут быть использованы жилые помещения государственного и муниципального жилищного фондов.

Что касается предусмотренной Жилищным кодексом РФ категории жилищного фонда коммерческого использования, то есть жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования, то к такой категории не могут быть отнесены жилые помещения, обладающие статусом общежития и предназначенные для использования в качестве специализированного жилого фонда.

Судом было установлено, что занимаемая ответчиком комната по существу не являются общежитием, поскольку они не используются в соответствии с Примерным положением об общежитиях. В судебном заседании ответчики пояснили, что они самостоятельно меблируют занимаемую ими комнаты, делают в ней ремонт, о определяю условия проживания.

В данном случае данное жилое помещение, находящееся не в государственной или муниципальной собственности, а в частной собственности юридического лица, фактически в настоящий момент выпадает из установленного жилищным законодательством правового регулирования статуса жилого помещения, относящегося по своему целевому назначению к специализированному жилому фонду, но находящемуся в собственности юридического лица, а не в государственном или муниципальном жилищном фонде.

При указанных обстоятельствах, применение условий коммерческого найма жилого помещения к правоотношениям найма с ответчиком обоснованы, так как на момент вселения Д-вых в комнату №№ данной помещение уже находилось в собственности ОАО «Башкиргеология».

При этом положения статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей сохранение условий ранее заключенного договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение неприменимы, так как на тот момент когда общежитие находилось в государственной собственности т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО2 договор социального найма не заключался, до приватизации ФИО2 в комнате №№ не проживал, работником ОАО «Башкиргеология» не являлся.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается, как на основания своих требований.

ФИО2, не представил доказательств своего заселения в комнату №№ на условиях социального найма, следовательно начисление тарифов на данных условиях, в частности платы за найм установленных органами местного самоуправления для социального найма не обосновано и подлежит отклонению.

По мнению суда, правомерность или неправомерность передачи здания общежития в уставный капитал ОАО «Башкиргеология» не может повлиять на право социального найма ФИО6, которого у него в ДД.ММ.ГГГГ году в действительности не было и возникнуть не могло в силу вышеуказанных причин. Судебного решения о признании указанной сделки передачи здания общежития в уставный капитал ОАО «Башкиргеология» ничтожной не принято.

Заключение Государственной жилищной инспекции Республики Башкортостан, изложенное в письме от ДД.ММ.ГГГГ., о том, что переход права собственности на общежитие не может влечь за собой увеличение тарифов, они должны быть такими же по своему размеру как в общежитиях государственного и муниципального жилищного фонда, носит обоснованный характер, но это применимо только к тем работникам ОАО «Башкиргеология», которым комнаты в общежитии для проживания в связи с работой были представлены до ДД.ММ.ГГГГл.д.66). Разрешая данный спор, суд исходит их того, что отношения между ОАО «Башкиргеология» и ФИО2, основаны на договоре коммерческого, а не социального найма, заключаемого в силу ст. 672 ГК РФ только в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фондов.

При этом суд считает, что ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности, по требованиям о взыскании задолженности за 2007, 2008 года, обоснована, поскольку 3-х летний срок для подачи иска (общий срок исковой давности) согласно ст. 196 ГК РФ по данным требованиям истек. Исковое заявление было подано в суд 2 декабря 2011г., таким образом, в пределах срока исковой давности могут быть заявлены требования, за период начиная с 2 декабря 2008года. Требования за пределами срока исковой давности, т.е. по начислениям до 2 декабря 2008г., удовлетворению не подлежат в связи с истечением срока исковой давности.

За период со 2 декабря 2008г., по 14 февраля 2011г. ОАО «Башкиргеология» начислено

С 02.12.2008г. по 31.12.2008г. – 3 169,35 рублей;

в 2009 году - 41 417,38 рублей;

в 2010 году - 42043,49 рубля;

в 2011 году по 14.02.2011 - 2 359,38 рублей

Всего: 88 989,6 рублей

По состоянию на 2 декабря 2008г. переплат со стороны ответчика не было;

За период со 2 декабря 2008г., по 14 февраля 2011г. ФИО2 оплачено:

в 2009 году – 22000 рублей;

в 2010 году – 36000 рублей;

в 2011 году – 7000 рублей;

Всего: 65 000 рублей;

Таким образом, задолженность ответчика составила сумму в размере 88 989,6 рублей- 65 000 рублей=23 989,6 рублей, в связи с чем исковое заявление ОАО «Башкиргеология» как обоснованное подлежит удовлетворению в частичном размере, а встречный иск ФИО2 отклонению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу ОАО «Башкиргеология» подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Башкиргеология» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате за коммунальные услуги и за найм жилого помещения удовлетворить в частичном размере. Взыскать с ФИО2 в пользу ОАО «Башкиргеология» задолженность за пользование жилым помещением и коммунальными услугами в размере 23 989 рублей 60 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 617 рублей.

Во встречном иске ФИО2 к ОАО «Башкиргеология» за необоснованностью отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию через Ленинский районный суд г. Уфы РБ в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В. В. Легковой

Решение не вступило в законную силу.