Гражданский кодекс часть 1

Калининский районный суд города Чебоксары Чувашской Республики под председательством судьи Смирновой Е.Д., при секретаре судебного заседания Пастуховой М.В., с участием представителя истца Яковлева Ю.А., представителя ответчика ООО «Б.» Кузина А.Г., ответчика Тарлыковой О.И., представителя ответчика Банка ХХХ Миндубаевой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Жилсоцстрой» к Обществу с ограниченной ответственностью «Б.», Тарлыковой О.И., Тарлыкову С.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Банку ХХХ о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, прекращении записей о регистрации договора долевого участия, договора залога, ипотеки,

у с т а н о в и л :

ООО «К.» обратилось в суд с иском (с учетом последующего уточнения) к ООО «Б.», Тарлыковой О.И., Тарлыкову С.М., Управлению Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии, Банку ХХХ о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Б.» и Тарлыковыми С.М., О.И. на объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру , расположенном по строительному адресу:

прекращении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от ДД.ММ.ГГГГ за № о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №;

признании недействительным договора залога права требования от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного Тарлыковыми С.М., О.И. с Банком ХХХ

Исковые требования мотивированы тем, что истец в соответствии с договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № является участником долевого строительства квартиры

Истец неоднократно устно обращался к ответчику с требованием о регистрации указанного договора, а также письмом от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием об определении доли и времени государственной регистрации указанного договора, но до настоящего времени ответчик не выполнил обязательства по его регистрации и всячески уклоняется от этого. Указанный договор содержит все существенные условия, предусмотренные законодательством для договора участия в долевом строительстве, подписан сторонами: со стороны истца - директором ООО «К.» М., со стороны ответчика ООО «Б.» - генеральным директором О., т.е. полномочными представителями.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Частью 2 ст. 435 ГК РФ предусмотрено, что оферта связывает направившее её лицо с момента её получения адресатом.

В соответствии со ст. 436 ГК РФ полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для её акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.

Представленный генеральным директором ООО «Б.» О. договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № истцу последним был подписан. С этого момента акцептования ООО «Б.» утратило право распоряжаться объектом долевого строительства, предусмотренным в упомянутом договоре долевого строительства, и обязано было принять меры по государственной регистрации этого договора.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По указанному основанию истец обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к ответчику о государственной регистрации вышеуказанного договора. В ходе рассмотрения дела истцу стало известно о том, что на квартиру под № 25 уже зарегистрирован договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/ДУ-11, заключенный между ООО «Б.» с одной стороны и Тарлыковыми О.И. и С.М. с другой стороны. Этот договор со стороны ООО «Б.» подписан также О.

На момент подписания договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/ДУ-11 с Тарлыковым С.М. и Тарлыковой О.И. и их регистрации О. безусловно знал о том, что ранее им лично были также подписаны договоры на эти квартиры с ООО «К.». Кроме того, ООО «Жилсоцстрой» уведомляло О. о необходимости регистрации письмом от ДД.ММ.ГГГГ №.

Поскольку, подписав договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № с ООО «К.», ООО Б.» утратило право дальнейшего распоряжения соответствующим объектом долевого строительства и у общества возникла необходимость по государственной регистрации указанного договора, то ответчиками был заключен договор в отношении прав, которыми ООО «Б.» уже не обладало, чем нарушило требования ст. 420 ГК РФ.

В действиях генерального директора ООО «Б.» усматривается злоупотребление правом, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

Таким образом, на момент заключения ответчиками договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Б.» не обладало полномочиями по распоряжению указанным в договоре объектом долевого строительства в силу ст. ст. 420, 432, 435 ГК РФ. В связи с этим на основании ст. 168 ГК РФ истец просил признать указанный договор недействительным, как не соответствующий требованиям закона.

Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ за №. Ввиду недействительности договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № запись о регистрации подлежит прекращению.

Кроме того, ввиду недействительности договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № также является недействительным и договор залога права требования от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Тарлыковым С.М., Тарлыковой О.И. и Банком ХХХ), поскольку в связи с недействительностью договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Тарлыковы не обладали соответствующим правом требования.

Представитель истца ООО «К.» Яковлев Ю.А., действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержал в уточненном варианте, и вновь привел их суду.

Представители ответчика ООО «Б.» Кузин А.Г., действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик Тарлыкова О.И., представитель ответчика Банка ХХХ Миндубаева Ю.К., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия три года, исковые требования не признали, ссылаясь на его необоснованность.

Ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в судебное заседание явку своего представителя также не обеспечило, в своем отзыве просило в удовлетворении исковых требований истцу отказать.

Ответчик Тарлыков С.М., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Б.» (заказчик) и ООО «К.» (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется построить и передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру ), а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену, принять квартиру и оформить её в собственность.

Договором предусмотрено, что на момент подписания договора цена определена сторонами в сумме рублей из расчета рублей за 1 кв.м. площади квартиры, указанной в п. 1.1. договора. Оплата площадей вспомогательных помещений квартиры производится с коэффициентом, равным 1, 0. Оплата площади балкона производится с коэффициентом, равным 0, 5 (п. 3.2.).

Стоимость одного квадратного метра проектной площади квартиры изменению не подлежит (п. 3.3.).

Оплата стоимости квартиры производится участником долевого строительства путем выполнения им строительно-монтажных работ по строительству объекта на стоимость квартиры, а также денежными средствами. Строительно-монтажные работы выполняются участником долевого строительства на основании отдельно заключаемого с застройщиком договора генерального подряда (п. 3.4.).

Пунктом 1.5. договора установлено, что плановое окончание строительства жилого дома - II квартал 2010 года.

Согласно п. 4.8. договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и подписания передаточного акта, в течение двух месяцев, но не позднее III квартала 2010 года, передать участнику долевого строительства квартиру, указанную в п. 1.1. настоящего договора, и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права участника долевого строительства на квартиру и необходимые для оформления квартиры в собственность, при условии надлежащего исполнения участником долевого строительства условий настоящего договора.

Упомянутый выше договор долевого участия в предусмотренном законом порядке не зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Б.» и Тарлыковыми С.М. и О.И. заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно которому общество как застройщик обязалось построить и передать участникам долевого строительства ту же квартиру ), относительно которой ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор участия в долевом строительстве № между ООО «Б.» и ООО «К.».

В соответствии с условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет рулей из расчета рублей за 1 кв.м. площади квартиры. Оплата участниками производится частично за счет своих собственных средств, частично - за счет кредитных средств, получаемых ими в банке (п.п. 3.2., 3.4.1., 3.4.2.).

В п. 4.8. договора предусмотрено, что после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта и подписания передаточного акта, в течение двух месяцев, но не позднее III квартала 2011 года, передать участникам долевого строительства квартиру, указанную в п. 1.1. договора, и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права участников долевого строительства на квартиру и необходимые для оформления квартиры в собственность, при условии надлежащего исполнения участниками долевого строительства условий настоящего договора.

Гарантийный срок на объект строительства установлен сроком на 5 лет со дня получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанный договор Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ за №.

Для оплаты стоимости квартиры Тарлыковой О.И. Банком ХХХ предоставлен кредит в размере рублей по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

В этот же день - ДД.ММ.ГГГГ - между с одной стороны и Тарлыковой О.И. и Тарлыковым С.М. с другой стороны заключен договор о залоге прав требования №, согласно которому банк как залогодержатель принимает от залогодателей в первичный залог права требования на получение в общую совместную собственность квартиры, , и иные права, принадлежащие залогодателю на основании договора участия в долевом строительстве, которые залогодатель приобретает после полной оплаты стоимости квартиры в порядке и на условиях, указанных в договоре участия в долевом строительстве.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация договора залога прав требования и ипотеки за №.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Б.» и Тарлыковыми М.С. и О.И., истец сослался на несоответствие его требованиям закона, а именно, ст. ст. 420, 432, 435, 436 ГК РФ.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что применительно к названной норме договором участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ какие-либо права и обязанности не могли быть установлены ввиду того, что на объект строительства - квартиру , сторона договора - ООО «Б.» прав не имело, поскольку оно ранее ДД.ММ.ГГГГ подписало аналогичный договор с ООО «К.».

Соответствующий довод истца суд считает несостоятельным.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска ООО «К.» к ООО «Б.» о государственное регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № отказано.

В связи с тем, что договор от ДД.ММ.ГГГГ № сторонами - ООО «К.» и ООО «Б.» подписан, но не зарегистрирован, он считается незаключенным, соответственно, у ООО «Б.» сохранились все права на спорный объект.

Поэтому оснований утверждать о том, что договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № каким-либо образом не соответствует положениям ст. 420 ГК РФ, не имеется.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия договора долевого участия определены в п. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», согласно которому договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Содержание договора от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод, что он содержит все существенные условия договора долевого участия.

Относительно заключения договора посредством направления оферты одной из сторон и её акцепта другой стороной, то в настоящем случае помимо требуемых законом формы и наличия существенных условий для заключения договора долевого участия в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» необходима его государственная регистрация. Поэтому в данном случае заключение договора долевого участия лишь посредством направления оферты и её акцепта недостаточно, ввиду чего правила оферты для этого вида договора между юридическими лицами не применимы.

Таким образом, применительно к этим положениям договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № не противоречит ст. 432 ГК РФ.

Согласно ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной.

Полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано (ст. 436 ГК РФ).

Из смысла искового заявления следует, что истец, ссылаясь на несоответствие договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ № таким нормам закона, как ст. ст. 420, 432, 435, 436 ГК РФ и указывая на то, что на момент его подписания ответчик не обладал полномочиями по распоряжению указанным в договоре объектом долевого строительства в силу этих норм, фактически указывает на то, что заключением договора долевого участия с Тарлыковыми ответчик отозвал оферту, направленную в адрес истца, что в силу ст. 436 ГК РФ невозможно.

Как было указано выше, к возникшим правоотношениям правила оферты не применимы, вследствие чего и отзыва оферты быть не могло.

Кроме того, из анализа ст. ст. 435, 436 ГК РФ следует, что отзыв оферты должен представлять собой извещение об отмене оферты в адрес стороны, которой направлено оферта, в то время, когда в настоящем случае о заключении договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ сторона истца узнала самостоятельно спустя год после подписания договора долевого участия с ответчиком.

Поскольку договор долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № не был заключен между ООО «Б.» и ООО «К.», то директор первой фирмы обладал полномочиями по заключению договора долевого участия в строительстве с Тарлыковыми С.М. и О.И. ДД.ММ.ГГГГ.

Суд не принимает во внимание доводы сторон относительно оплаты выполненных работ и представленные в обоснование этому доказательства ввиду их неотносимости к существу настоящего спора.

Ввиду изложенного суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Б.» и Тарлыковыми С.М., О.И., недействительным по предъявленному основанию и в удовлетворении требования истца отказывает.

Производные от этого требования исковые требования о прекращении записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Банком ХХХ и Тарлыковыми С.М., О.И., и ипотеки также удовлетворению не подлежат. При этом, по требованию истца о признании договора залога недействительным суд, руководствуясь ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение относительно записей договора залога и ипотеки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Отказать в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «К.» к Обществу с ограниченной ответственностью «Б.», Тарлыковой О.И., Тарлыкову С.М., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Банку ХХХ о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Б.» и Тарлыковым С.М., Тарлыковой О.И., прекращении в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ за №, записи о регистрации договора залога прав требования от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ХХХ и Тарлыковыми С.М., О.И., и ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Верховный Суд Чувашской Республики через Калининский районный суд г. Чебоксары в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: судья Е.Д. Смирнова

Мотивированное решение составлено 19 сентября 2011 года.