Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Геленджикагрокурортстрой», ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий ничтожной сделки, об исключении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах, вселении в квартиру и выселении ФИО2,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «Геленджикагрокурортстрой», ФИО2, с учетом уточнения исковых требований, о признании договора купли-продажи квартиры от 18.05.2006г., заключенного между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и ФИО2 ничтожным, аннулировании записи о регистрации права собственности на указанную квартиру за ФИО2 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о выселении ФИО2 из спорной квартиры и вселении ФИО1 в квартиру , на условиях бессрочного договора социального найма, так же просит обязать ОАО «Геленджикагрокурортстрой» заключить с ним договор купли-продажи спорной квартиры по цене 99902,75 рублей.

Исковые требования мотивирует тем, что с 1982 года работал в тресте «Геленджикагрокурортстрой», в декабре 1988 года администрацией и профкомом ему была выделена квартира , в которой он значится зарегистрированным на постоянное место жительства по настоящее время. ОАО «Геленджикагрокурортстрой» занималось оформлением квартир в собственность нанимателей по цене 10% балансовой стоимости квартиры, определенной предприятием технической инвентаризации, затем предлагалось оформлять договоры выкупа квартир по цене 2072 руб. за 1 кв.м., часть квартир в указанном доме в настоящее время принадлежит Администрации МО город-курорт Геленджик и бесплатно передана в собственность нанимателей.

Однако, 18.05.2006г. был заключен договор купли-продажи занимаемой истцом квартиры с ФИО2 за 588960 рублей, деньги за проданную квартиру бывший директор ОАО ГАКС – ФИО3, в кассу предприятия не внес, впоследствии по этому эпизоду был осужден Геленджикским городским судом, приговор вступил в законную силу.

Таким образом, считает, что оспариваемая сделка носит антисоциальный характер и ничтожна с момента ее совершения и не порождает юридических последствий для ФИО2.

В 2007 году, в отсутствие истца, ФИО2 взломал дверь, проник в квартиру, где находились вещи истца, его покойной жены и сына, а так же вещи внуков, закрыл металлическую дверь, истца в квартиру не пускает, в связи с чем он подлежит выселению из спорной квартиры, а истец – вселению.

Просит обязать ОАО «Геленджикагрокурортстрой» заключить с ним договор купли-продажи квартиры по цене, установленной Положением о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикаргокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов АООТ «Геленджикагрокурортстрой» от 20.11.2003г. (протокол № 8), с внесенными изменениями (протокол № 9 от 29.01.2004г.) в сумме 99902 рублей.

В судебном заседании ФИО1 и его представители, по доверенности ФИО4. и ФИО5 исковые требования, с учетом их уточнения поддержали в полном объеме, ФИО1 пояснил, что ему предлагалось выкупить квартиру по цене 2072 руб. за 1 кв.м., но в то время он отказался, потому что не было денег и считал, что квартиру он заработал, но не предполагал, что квартиру вместе с ним продадут постороннему лицу, считает, что сделка была направлена на лишение его прав на занимаемое жилое помещение, которое является для него единственным местом проживания, другого жилья не имеет, ФИО2 в квартиру не вселялся, но чинит ему препятствия в пользовании квартирой, настаивал на удовлетворении исковых требований, с учетом их уточнения в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2, по доверенности ФИО6 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск, в соответствии с которыми считает, что истец пропустил срок исковой давности, ранее, в 2007 году уже обращался в суд с заявлением о признании сделки недействительной, но заявление оставлено без рассмотрения. Кроме того, данные требования были предметом судебного разбирательства по иску Администрации МО г.Геленджик к ОАО «ГАКС», ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи квартир, а так же зарегистрированного права собственности, признании права муниципальной собственности на недвижимое имущество, гражданское дело №2-25/2010, в котором ФИО1 участвовал в качестве третьего лица. Решением суда

Представитель ответчика – ОАО «Геленджикагрокурортстрой» по доверенности ФИО10 представил отзыв на исковое заявление, согласно которому признал исковые требования в части признания сделки ничтожной, но считает, что квартира должна быть возвращена в собственность ГАКСа, требования о понуждении к заключению договора должны рассматриваться в рамках дела о банкротстве предприятия и в этой части исковые требования подлежат прекращению, в остальной части заявленных исковых требований полагается на усмотрение суда.

Представитель администрации МО город-курорт Геленджик, по доверенности ФИО11 исковые требования просил удовлетворить, пояснил, что ранее состоявшиеся решения с участием ОАО «Геленджикагрокурортстрой» нельзя признать как имеющие преюдициальное значение, поскольку иски были заявлены по другим основаниям, а именно рассматривалась правомерность передачи многоквартирных домов в собственность Администрации.

Представитель Геленджикского отдела федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в удовлетворении иска полагалась на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № 20332/07 по иску ОАО «Геленджикагрокурортстрой» к ФИО1, ФИО12 о выселении и взыскании задолженности, суд считает исковые требования обоснованными в части и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации – Основного Закона государства - каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, решением профсоюзного комитета треста Геленджикагропромкурортстрой от 06.09.1988г. ФИО1 выделена квартира (л.д.15 и л.д. 24 дело № 2-332/07) на состав семьи 5 человек: он, ФИО12, ФИО13, ФИО5 (до брака Хайнус) Е.Н., ФИО14, в которую они составом семьи вселились и были зарегистрированы на постоянное место жительства с 06.01.1989 года, а истец значится зарегистрированным по настоящее время.

Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что квартира , в связи с трудовыми отношениями была предоставлена ФИО1.

Из материалов дела следует, что 18 мая 2006 года между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры за 588960 рублей. Согласно п. 8 указанного Договора на момент оформления договора купли-продажи квартиры в отчуждаемой квартире зарегистрирован на постоянное место жительства ФИО1, который оставляет за собой право проживания.

Суд считает указанный договор ничтожным в силу ст. 169 ГК РФ, совершенным с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Кроме того, 01 сентября 2010 года на основании кассационного определения Краснодарского краевого суда, вступил в законную силу приговор в отношении ФИО15. –бывшего генерального директора ОАО «Геленджикагрокурортстрой», который осужден за хищения вверенного ему чужого имущества, с использование своего служебного положения в крупном размере и особо крупном размере, а также хищения чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием с использованием своего служебного положения с причинением значительного ущерба гражданам, в крупном размере.

Приговором суда установлено, что ФИО3 руководствуясь корыстными намерениями, используя свое служебное положение, умышленно составил протокол общего собрания акционеров, датированный от 13 февраля 2006 года в котором незаконно внес расшифровку вопроса № 3, именуемого как «разное», изложил заведомо ложные сведения о рассмотрении продажи квартир размещенных в жилых домах № 10 и № 15 по цене 14.400 рублей за квадратный метр общей площади. Кроме того, заключил с ФИО2 договор купли-продажи квартиры , вырученные от реализации денежные средства в общей сумме 588960 рублей в кассу ОАО «Геленджикагрокурортстрой» не внес, на расчетный счет организации не зачислил, распорядившись ими по своему усмотрению похитив вверенное ему имущество на сумму 588960 рублей.

В соответствии с ч.4 ст. 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствия действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда.

В п. 1 ГК РФ сформулированы основные принципы гражданского законодательства, которые базируются на положениях Конституции и выражают сущность гражданско-правовых отношений, в соответствии с которыми устанавливается равенство участников гражданских отношений, т.е. признается за всеми гражданами равная правоспособность.

Согласно п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обсуждая вопрос о применении срока исковой давности, заявленным представителем ответчика, суд приходит к следующему.

Нормами гражданского законодательства установлены сроки исковой давности для оспаривания сделок, которые подлежат применению по заявлению участвующих в деле лиц. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Исключения из этого правила устанавливаются Кодексом и иными законами.

В пункте 1 статьи 181 Кодекса, предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В силу статьи 166 Кодекса ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" дано следующее разъяснение. ГК РФ не исключает возможность предъявления иска о признании недействительной ничтожной сделки и споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 1 статьи 181 ГК РФ не допускает возможности исчисления срока исковой давности в зависимости от субъективного фактора - осведомленности истца о недействительной (ничтожной) сделке. В указанной норме закреплено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки (объективный момент). Поэтому к требованиям о признании недействительной ничтожной сделки не применяются правила, установленные статьей 200 Кодекса о начале течения срока исковой давности.

В данном случае исковая давность подлежит исчислению с момента исполнения недействительной (ничтожной) сделки сторонами.

По правилам ст. 223 ГК РФ момент возникновения права собственности у приобретателя по договору недвижимости связан с двумя неразрывными моментами: передачей недвижимости и его государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, 18.01.2007г. ФИО2 обращался в суд с иском к ФИО1 об устранении препятствий в пользовании квартирой, указав, что в спорной квартире проживает ФИО1, кроме того о данном обстоятельстве ФИО2 было известно при подписании договора купли-продажи квартиры 18.05.2006г., где в п. 8 указано, что в отчуждаемой квартире зарегистрирован ФИО1, который оставляет за собой право проживания.

Как следует из материалов дела, обязательств по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета ФИО1 не давал.

Кроме того, иски Администрации к ОАО ГАКС, где в качестве третьих лиц был привлечен в том числе и истец, длительное время рассматривались судебными инстанциями в течение 2006- 2010 г.г.. Бывший директор ОАО ГАКС ФИО15 осужден Геленджикским городским судом 05.07.2010г., в том числе и по эпизоду незаконной продажи спорной квартиры в собственность ФИО2, приговор вступил в законную силу 01.09.2010г., после принятия вышеуказанных судебных актов у истца возникло право на оспаривание договора купли-продажи по признакам, предусмотренным ст. 169 ГК РФ и суд приходит к убеждении., что на момент обращения с иском ФИО16, срок исковой давности не истек.

Требование об аннулировании зарегистрированного за ФИО2 права собственности на спорную квартиру вытекает из требования о признании договора купли-продажи квартиры недействительной (ничтожной) сделкой. По существу, это требование направлено на устранение последствий недействительности названной сделки.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 лишен права на проживание в спорной квартире, однако, судебного акта о выселении не принималось, в установленном законом порядке решения о его выселении так же не принималось, в связи с чем он подлежит вселению в спорное жилое помещение.

Требования в части возложения обязанности на ОАО «Геленджикагрокурортстрой» заключить с ФИО1 договор купли-продажи по цене 99902,75 рублей суд считает оставить без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела следует, что квартиры в многоквартирном доме передавались в собственность нанимателей квартир: в 2001 году по цене – 10% балансовой стоимости квартиры, в 2005 году – на основании Положения о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой» по цене 2442,61 руб. за квадратный метр.

Согласно Положения о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов от 20 ноября 2003 года п. 5.3. недвижимое имущество в виде жилого фонда: общежитие продается конкурсным управляющим по договорам купли-продажи жильцам занимаемых комнат и квартир

Положение, на которое ссылается истец, было принято собранием кредиторов в рамках дела, рассмотренного Арбитражным судом Краснодарского края. № А32-17508/2001-46/584-Б о несостоятельности (банкротстве) АООТ «Геленджикагрокурортстрой». В связи с заключением мирового соглашения Арбитражным судом 05.09.05г. было прекращено производство по делу, в связи с чем суд считает ссылку на вышеуказанное Положение о порядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов от 20 ноября 2003г. несостоятельной.

Арбитражным судом Волгоградской области определением от 10. 11.2008г. было возбуждено второе дело о признании ОАО «Геленджикагрокурортстрой» несостоятельным (банкротом) с введением процедуры наблюдения и утверждением вревенным управляющим ФИО17. решением от 09.04.09г. Арбитражный суд Волгоградской области призвал ОАО «Геленджикагрокурортстрой» несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства и утверждением конкурсным управляющим ФИО17, процедура конкурсного производства продолжается по настоящее время.

Из материалов дела следует, что ФИО1 к конкурсному управляющему с заявлением о передаче в собственность спорной квартиры не обращался, вместе с тем, ФИО1 не лишен возможности обращения к собственнику квартиры с заявлением об оформлении ее в собственность.

В части выселения из спорной квартиры ФИО2 суд считает в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Статья 304 ГК РФ предоставляет собственнику жилого помещения право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указывает Конституционный Суд РФ в Определении от 4 декабря 2003 г. N 456-О, в силу ст. ст. 15 (ч. 2), 17 (ч. 3), 19 (ч. ч. 1 и 2) и 55 (ч. ч. 1 и 3) Конституции РФ и исходя из общеправового принципа справедливости, защита права собственности и иных вещных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, кредиторов, должников.

Таким образом, с иском о выселении может обратиться только собственник жилого помещения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Признать сделку по договору купли-продажи от 18 мая 2006 года квартиры , заключенному между ОАО «Геленджикагрокурортстрой» и ФИО2 – ничтожной.

Применить последствия ничтожной сделки, аннулировав запись регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № 23-23-12/053/2006-685 на квартиру № 75 в доме № 10 мк за ФИО2, исключив его из числа собственников на указанную квартиру, возвратив квартиру в собственность ОАО «Геленджикагрокурортстрой».

Вселить ФИО1 в квартиру № 75 дома № 10 мк.

Исковые требования в части возложения обязанности на ОАО «Геленджикагрокурортстрой» заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры № 75 , по цене установленной Положением о прядке продажи имущества АООТ «Геленджикагрокурортстрой», утвержденного собранием кредиторов от 20.11.2003г. (протокол № 8) с внесенными изменениями (протокол № 9 от 29.01.2004г.) в сумме 99902,75 рублей – оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение десяти дней со дня его вынесения через Геленджикский городской суд Краснодарского края.

Председательствующий: