Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО СИК «» о взыскании денежных средств в размере 4980000 рублей по договору долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 27.07.2010 г., 3064443 рублей неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 27.07.2010 г., 2618800 рублей по договору долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 05.05.2010 г., 405900 рублей неустойки по договору долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 05.05.2010 г., 150846 рублей судебных издержек.

В обоснование своих требований Истец указал, что между ООО СИК «» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 27.05.2010 г. и №-АГ-1 от 05.02.2010 г.

В соответствии с п. 1.1 договора №-АГ-1 от 27.05.2010 г. застройщик обязался построить в многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном доме трехкомнатную общей площадью 108,19 кв.м.

В соответствии с п. 1.1 договора №-АГ-1 от 05.02.2010 г. застройщик обязался построить в многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность дольщика в указанном доме однокомнатну. Квартиру № общей площадью 52,23 кв.м.

В счет исполнения договора №-АГ-1 от 27.02.2010 г. истцом были переданы ответчику денежные средства в размере 4980000 рублей, по договору № №1 от 05.02.2010 г. – 2618800 рублей.

Срок передачи дольщику – 2 полугодие 2010 года, – 1 полугодие 2010 года.

Однако ответчиком обязательства по договору не выполнены. В соответствии с ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ в ред. от 17.07.2009 г. участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В целях урегулирования спора в досудебном порядке ответчику были направлены письменные претензии от 04.12.2010 года по договорам №-АГ-1 от 27.02.2010 г. и №-АГ-1 от 05.02.2010 г. Однако до настоящего момента ООО СИК «» никаких действий для урегулирования спора в досудебном порядке не произвело.

Отказ ответчика возвратить истцу уплаченные по договору денежные средства и причитающие санкции за нарушение договорных обязательств послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель – ФИО2 – поддержали заявленные требования, просили удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СИК «» - ФИО3 в судебном заседании иск не признал, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представителем ответчика ООО СИК «» - ФИО3 – подано встречное исковое заявление об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого дома от 27.05.2010 г. №-АГ-1 и от 05.02.2010 г. №-АГ-1. Свою позицию мотивировал правилом ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в соответствии с которым если строительство многоквартирного дома… не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении условий договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Считает, что таким образом обязанность застройщика передать объект долевого строительства в предусмотренный договором срок может быть изменена по соглашению сторон договора или в ином законном порядке, если:

строительство многоквартирного дома не может быть завершено по объективным причинам в согласованный сторонами срок;

соблюдена императивная норма законодателя о направлении соответствующего уведомления и предложения изменений условий договора участнику долевого строительства.

Пояснил, что ответчик, не отказываясь от исполнения обязательств по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику, в силу ряда объективных причин не имеет возможности выполнить эти обязательства.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО СИК «» не получило положительного ответа от дольщика на предложение изменить договор в 30-тидневный срок, ответчик вынужден обратиться в суд с соответствующим встречным требованием.

Выслушав участников, огласив и исследовав материалы дела, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению, а требования встречного иска – обоснованными.

Установлено, что 27 мая 2010 года между ООО СИК «» и ФИО1 был заключен договор №-АГ-1 долевого участия в строительстве жилого дома (л.д. 11-17) и договор долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 05.02.2010 г. (л.д. 23-29).

Договор долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 05.02.2010г. года был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю 06 апреля 2010 года.

Договор долевого участия в строительстве жилого дома № №1 от 27.05.2010г. года был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Краснодарскому краю 16 июня 2010 года.

Согласно п. 1.5 Договора №-АГ-1 от 05.02.2010г. срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 1 полугодие 2010 года (л.д. 23).

Согласно п. 1.5 Договора №-АГ-1 от 27.05.2010г. срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 2 полугодие 2010 года (л.д. 11).

Обязанность ФИО1 по уплате долевого взноса за участие в долевом строительстве многоквартирного дома исполнена надлежащим образом (л.д. 18-22, 30-31).

Федеральным законом Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее «№ 214-ФЗ») регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 ФЗ № Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона.

В соответствии с п. 1.5 Договора №-АГ-1 от 05.02.2010г. срок окончания строительства и передачи объекта Дольщику – 1 полугодие 2010 года, согласно п. 1.5 Договора №-АГ-1 от 27.05.2010г. срок – 2 полугодие 2010 года.

На основании ч. 3 ст. 6 ФЗ № в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Те фактические обстоятельства, которые сложились (невозможность завершения строительства дома по объективным причинам), суд признает изменившимися существенным образом, поскольку стороны не могли их разумно предвидеть, иначе договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При оценке условий Договора о сроке передаче объекта долевого строительства дольщику суд учитывает положения ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

На основании ч. 1 ст. 19 № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 № 214-ФЗ информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в частности, о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации.

Из императивных норм законодательства следует, что для всех дольщиков объекта срок окончания строительства должен быть единым. Застройщик не имеет права предусматривать иной срок окончания строительства в договорах долевого участия, нежели тот, который отражен в проектной декларации объекта.

Проектная декларация жилого комплекса «Триумф», Литер «3» в редакции от 27 октября 2010 года (л.д.87-97) содержит информацию о предполагаемом сроке окончания строительства во 2-ом полугодии 2011 года. Следовательно, до момента изменения срока окончания строительства в проектной декларации (27.10.2010 г.) застройщик не имел возможности предусматривать в договорах долевого участия, заключаемых с дольщиками, иной срок окончания строительства.

В материалы дела ООО СИК «» представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые принимаются судом ввиду следующего.

Изменение макроэкономических показателей непосредственно отразилось на деятельности ООО СИК «», поскольку объем продаж с августа 2008 года снизился на 85%. В то время как ставки по кредитам банков возросли с 12-14% годовых до 22-26% годовых.

Из пояснений представителя ООО СИК «» из текста искового заявления следует, что в связи с финансовым кризисом экономическая ситуация в строительной отрасли существенно изменилась:

падение ВВП в России во втором квартале 2009 года составило 10,9% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года;

спад промышленного производства по итогам первого квартала 2009 г. составил 15,2%;

в январе-сентябре 2009г. объем инвестиций уменьшился на 30 %;

объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2009г. на 25% ниже уровня января-сентября 2008 года;

средняя фактическая стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов, построенных в январе-сентябре 2009г., составила 29002 рубля, в январе-сентябре 2008г. - 24200 рублей;

в январе-сентябре 2009г. доля убыточных организаций, осуществляющих деятельность в строительстве, по сравнению с январем-сентябрем 2008г. увеличилась на 11,4 %;

В этой связи за 2008 год в России введено в действие 64,1 млн. кв. м. жилой недвижимости, в 2009 году – 35 млн. кв. м. В 2008 году объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», составил 4528,1 млрд. руб., в 2009 году – 2628,6 млрд. руб.

В то же время ООО СИК «» несет обязательства по выплате налогов, сборов, заработной платы.

Суд полагает, что в момент заключения спорного договора стороны исходили из того, что указанного изменения экономических обстоятельств не произойдет. Очевидно также, что данное изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, их которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Во исполнение ч. 3 ст. 6 Федерального закона и статьи 451 ГК РФ в силу объективной невозможности завершить строительство в установленный срок, ООО СИК «Девелопмент-Юг» направило дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Согласно указанному п. 3 ст. 6 Федерального закона изменение Договора осуществляется в порядке ст. 452 ГК РФ.

Факт направления информации и предложения подтверждается почтовым реестром от 28.10.2010 г. (л.д.51-56) и уведомлением, согласно которому письмо с офертой на изменение договоров №-АГ-1 от 27.05.2010 г. и №-АГ-1 от 05.02.2010 г. и информацией о переносе срока окончания строительства было получено ФИО1 02 ноября 2010 года (л.д.49-50).

Тем самым, ООО СИК «» выполнило свои обязательства, предусмотренные ФЗ при невозможности завершения строительства в установленный срок, и поэтому в силу пункта 1 статьи 6 названного ФЗ у истца по встречному исковому заявлению отсутствуют обязанность по передаче объекта долевого участия в срок, указанный в Договоре.

Поскольку такая обязанность отсутствует в силу названных причин, то отсутствуют и основания для наступления неблагоприятных последствий, связанных с нарушением срока передачи объекта долевого строительства – расторжения договора долевого участия Дольщиком в одностороннем порядке.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ в случае отказа от изменения договора, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

В связи с тем, что ООО СИК «» не получило положительного ответа от дольщика на предложение изменить Договор в 30-тидневный срок, истец во встречному исковому заявлению вынужден обратиться с соответствующим требованием в суд.

Суд, полагая требования первоначального искового заявления не обоснованными и удовлетворяя встречный иск, исходит из того, что ООО СИК «» осуществляет строительство многоквартирных жилых домов за счет долевых взносов участников долевого строительства, которые направляются на возведение объекта.

Изъятие денежных средств невозможно без ущерба для строительной деятельности и может повлечь нарушение темпов и сроков строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы иных участников долевого строительства и с необходимостью приведет к потере стабильности гражданского оборота и нарушению прав других участников долевого строительства, так как застройщик не сможет выполнять договорные обязательства перед другими дольщиками, с контрагентами по договорам подряда и поставок и в целом приведет к невозможности строительства и ввода в эксплуатацию нового жилья.

Однако решение проблемы обеспечения граждан РФ жильем является одной из приоритетных задач государства и защите подлежат законные интересы как дольщиков, так и застройщиков.

Также суд учитывает намерение ООО СИК «» поэтапно исполнить обязательства по завершению строительства жилого дома и передачи квартиры Дольщику и принимает во внимание следующие факты.

Истец по встречному исковому заявлению со своей стороны принимает все необходимые меры по выполнению взятых на себя обязательств перед дольщиками по возведению и вводу в эксплуатацию многоквартирных домов.

ООО СИК «» завершило строительство и ввело в эксплуатацию 18 этажный, 149-квартирный жилой дом по на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000 1095-в получено 27 февраля 2010 года (л.д. 70-71).

Полностью завершены работы и введен в эксплуатацию многоэтажный жилой дом, Блок 6, Блок 7, по , в Центральном внутригородском округе г. Краснодара. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000-1153-в от 30 апреля 2010 года (л.д. 74-75).

Получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого комплекса «Радуга» по ул. в , Литер 1. Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию №RU 23306000-1245-в от 30 июля 2010 года (л.д. 72-73).

Для преодоления последствий изменения экономической ситуации ООО СИК «» предприняло все зависящие от нее меры для минимизации последствий кризисного положения.

между истцом и Сбербанком России (ОАО) достигнуто соглашение о реструктуризации действующих кредитов и финансирования строительных проектов застройщика в общей сумме до 2,1 млрд. рублей в течение 2,5 лет – письмо от 20 сентября 2010 г. № (л.д. 69);

между ООО СИК «» и АКБ РОСБАНК достигнуто соглашение о предоставлении дополнительного финансирования строительной деятельности истца в размере 275,0 млн. рублей, с последующим реинвестированием части выручки от реализации прав долевого участия в строительство комплексов «» и «» - письмо от 30 ноября 2010 года № (л.д. 68).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств. В силу пункта 1 статьи 451 Кодекса изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 названной статьи в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как следует из части 1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, осуществление деятельности по строительству многоквартирных жилых домов предполагает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц. Статьей 18 Закона зафиксирована обязанность застройщика использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной декларацией. Изъятие денежных средств в истребуемом истцом размере может оказать негативные последствия для осуществления ответчиком строительной деятельности, срыв договорных обязательств и повлечь нарушение сроков окончания строительства, что непосредственно затрагивает законные права и интересы других участников долевого строительства.

При названных обстоятельствах суд находит требования истца по первоначальному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в то время как требования по встречному иску обоснованны и подлежат удовлетворению.

Таким образом, суд пришел к выводу, что исполнение спорного договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для ответчика такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора. Учитывая представленные доказательства, суд полагает, что перенос срока окончания строительства и передачи объекта дольщику по договорам №-АГ-1 от 05.02.2010 г. и №-АГ-1 от 27.05.2010 г. на 2 полугодие 2011 года является обоснованным и с учетом названных обстоятельств соответствует соотношению имущественных интересов сторон договора, а также интересам других участников долевого строительства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО СИК «» о взыскании денежных средств - отказать.

Встречный иск ООО СИК «» к ФИО1 об изменении условий договора долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 05.02.2010 г.и №-АГ-1 от 27.05.2010 г. – удовлетворить.

Изменить пункт 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 05 февраля 2010 года.

Утвердить следующую редакцию пункта 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого дома № №-1 от 05 февраля 2010 года: «Срок начала строительства – декабрь 2006 года, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года».

Изменить пункт 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 27 мая 2010 года.

Утвердить следующую редакцию пункта 1.5 договора долевого участия в строительстве жилого -АГ-1 от 27 мая 2010 года: «Срок начала строительства – декабрь 2006 года, срок окончания строительства и передачи объекта дольщику – 2 полугодие 2011 года».

Решение может быть обжаловано сторонами в Краснодарский краевой суд через Ленинский районный суд города Краснодара в течение десяти дней с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 22.02.2011г.

Председательствующий