Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи, возвращении доли в праве общей долевой собственности, применении последствий недействительности сделки погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о расторжении заключенного между ним и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи 2/3 доли в праве на нежилое здание, общей площадью кв.м и земельного участка общей площадью кв.м по адресу г. Челябинск , возвращении 2/3 доли вправе собственности в праве на нежилое здание, общей площадью кв.м и земельного участка общей площадью кв.м по адресу г. Челябинск пр. . применении последствий недействительности сделки погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, №. Кроме того просит взыскать с ответчиков расходы по оплате услуг представителя в сумме руб.

В обоснование иска указал, что, являясь собственником нежилого здания общей площадью кв.м и земельного участка общей площадью кв.м, по адресу г. Челябинск пр. заключил ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи с ФИО4 и ФИО3 по условиям которого продал ответчикам по 1/3 доле каждому в праве собственности на нежилое здание общей площадью кв.м и земельный участок общей площадью кв.м, по адресу <...> государственная регистрация сделки. Однако, считает, что покупателями ФИО3 и ФИО4 оплата недвижимости до подписания договора купли-продажи не произведена, что, по его мнению, является обстоятельством установленным судом, поскольку при проверке в кассационном порядке законности и обоснованности решения Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании указанного договора купли-продажи незаключенным, судебной коллегией из мотивировочной части решения вывод о том, что покупателями ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплате недвижимости до подписания договора купли-продажи исключен.

Истец ФИО2 и его представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования признал.

Ответчик ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, указал, что между истом с одной стороны, им и ответчиком ФИО3 с другой стороны ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи, по которому им и ответчиком ФИО3 приобретено по 1/3 доли в праве собственности на земельный участок и расположенное на нем нежилое помещение, цена приобретаемого имущества была определена в договоре в рублей. Денежные средства в сумме рублей переданы единолично им продавцу до подписания договора ДД.ММ.ГГГГ. Однако поскольку судебной коллегией по гражданским делам при проверке решения Тракторозаводского районного суда г.Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ из мотивировочной части решения вывод о том, что покупателями ФИО3 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ была произведена оплата недвижимости до подписания договора купли-продажи исключен, он произвел оплату приобретенной им доли недвижимого имущества повторно, но в связи с тем, что ФИО2 от получения денежных средств за проданное имущество отказывается им в счет оплаты приобретенной им доли на депозит нотариуса внесена денежная сумма в размере рублей..

Третье лицо ФИО6 (супруга ответчика ФИО3) в судебном заседании указала, что об обстоятельствах заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками ей не известно. Знает, что ФИО2 имел намерение подарить сыновьям ФИО3 и ФИО4 долю в недвижимом имуществе, порядок оформления сделки ей не известен, полагает, что ее супруг произвести оплату за долю в недвижимом имуществе не мог, так как доход их семьи составляет рублей в месяц..

Представитель третьего лица Управления РОСРЕЕСТРА по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещены.

Суд, выслушав пояснения сторон и их представителей, третьего лица, исследовав письменные доказательства по делу, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) с одной стороны и ФИО3, ФИО4 (покупатели) с другой стороны заключили договор купли-продажи по 1/3 доли каждому покупателю недвижимого имущества находящегося по адресу г. Челябинск пр. , состоящего из нежилого здания - склад газовых баллонов, общей площадью кв.м и земельного участка площадью кв.м с кадастровым номером №. Указанное имущество продано за рублей, при этом расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора ДД.ММ.ГГГГ. По соглашению сторон вышеуказанное имущество передано без составления передаточного акта. (л.д.26). ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ФИО2, ФИО3 и ФИО4 (по 1/3 доле каждого) на земельный участок площадью кв.м. кадастровый номер № и нежилое здание -склад газовых баллонов общей площадью кв.м, расположенных по адресу г. Челябинск пр.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи (л.д.50), свидетельствами о государственной регистрации права (лд.д.11-14), копией дел правоустанавливающих документов (л.д.31-43).

Согласно ст. 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно условий договора купли-продажи заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4, ФИО3 (пункты 3 и 4 договора) оплата недвижимости произведена до подписания договора ДД.ММ.ГГГГ; передача продавцом и, соответственно, принятие покупателями недвижимого имущества состоялись без составления передаточного акта.

Истцом ФИО2 представлены расписки от ДД.ММ.ГГГГ из которых следует, что ФИО3 и ФИО4 обязуются в случае продажи доли в праве собственности на спорное недвижимое имущество возместить ФИО2 по рублей, ФИО2 денег за указанное имущество с них не брал (л.д.51,52). Факт составления, указанных расписок после подписания оспариваемого договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ответчиками ФИО4 и ФИО3 в судебном заседании не оспаривался.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ФИО4 представлена квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ из которой усматривается, что нотариусом ФИО1 от ФИО4 для передачи ФИО2 принято на депонент рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи недвижимого имущества в г. Челябинске пр. склад газовых баллонов и земельный участок (1/3 доля) (л.д.69).

Истец ФИО2 в судебном заседании указал, что от принятия исполнения обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отказывается. (л.д.68)

Согласно ст. 327 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса; внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

В соответствии со ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков.

По смыслу положений ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора, влекущее такие наиболее серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестной стороне договора в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится заведомо невыгодным для другой стороны.

Доказательств свидетельствующих о явной недобросовестности ответчиков, направленных на злонамеренное уклонение от исполнения перед истцом принятых на себя обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принятие истцом мер, направленных на получение им надлежащего, по его мнению, исполнения суду не представлено.

Как следует из показаний истца в судебном заседании, заключая договор купли-продажи он желал, чтобы сыновья (ответчики по делу) продолжили работать в сфере начатого им бизнеса. Однако, после заключения оспариваемого договора, между ним, ответчиком ФИО3 с одной стороны и ответчиком ФИО4 с другой стороны, возник конфликт, который не позволил в дальнейшем ведение совместного бизнеса, в силу чего ответчик ФИО4 совместно с ним и ответчиком ФИО3 в настоящее время не работает, а он и ответчик ФИО3 продолжают развивать начатый им бизнес и он желает в настоящее время передать ФИО3 долю в недвижимом имуществе (нежилое здание и земельный участок по пр. ) проданную, на основании оспариваемого договора, ФИО4, что и явилось основанием для оспаривания заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п.4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Из анализа указанных норм следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Заключенный между ФИО2 и ФИО3, ФИО4 договор купли-продажи по 1/3 доли нежилого здания - склада газовых баллонов общей площадью кв.м. и земельного участка площадью кв.м. находящихся по адресу г.Челябинск пр. условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает (в том числе при неуплате покупателем денег).

В гражданском кодексе Российской Федерации (глава 30 § 7 «Продажа недвижимости»-ст. 549-558) нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены также отсутствуют, содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Она заключаются в том, что продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. (глава 30 § 1 «Общие положения о купле-продаже», п.3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст.450, п.4 ст. 453, п.3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи доли в праве собственности на нежилое здание и земельный участок суд приходит к выводу о том, что истцу (продавцу) право требовать от ответчиков (покупателей) возврата переданного по договору, даже в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости, ни законом, ни договором купли-продажи не предоставлено.

Предусмотренное положениями п.2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации право продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем свидетельствовать о наличии оснований для расторжения договора в данном конкретном случае не может.

Под существенным признает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суду доказательств того, что истцу ФИО2 причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора не представлено. Как следует из пояснений истца заключая оспариваемый договор он желал, чтобы его сыновья продолжили совместное ведение начатого им бизнеса. Возникший между истцом и ответчиком ФИО4 после заключения договора конфликт, не позволивший совместное ведение бизнеса, а также последствия этого конфликта, в виде прекращения совместной работы в бизнесе, изменение в настоящее время намерений истца в части распоряжения недвижимым имуществом о причинении ФИО2 ущерба, лишившего его в значительной степени того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора не свидетельствует.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с положениями п.4 статьи 486, п.3 статьи 484 Гражданского кодекса Российской Федерации если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

В судебном заседании установлено, что и ФИО4 и ФИО3 приняли приобретенный ими товар. Согласно условий оспариваемого договора по соглашению сторон приобретенное ФИО4 и ФИО3 имущество передается без составления передаточного акта. Из пояснений ФИО4, ФИО3 следует, что после заключения договора купли-продажи и проведения государственной регистрации использовали нежилое здание - склад газовых баллонов и земельный участок для нужд Общества с ограниченной ответственностью «К.», соучредителями которого являлись вместе с истцом ФИО2, летом ДД.ММ.ГГГГ года пришли к соглашению о порядке пользования данным имуществом в соответствии с которым ФИО4 единолично пользовался частью помещения нежилого здания и земельным участком, соответствующей приобретенной им доле, используя ее для хранения пиломатериала, а истец ФИО2 и ответчик ФИО3 пользовались частью помещения и земельным участком соответствующими их долям в праве собственности совместно.

Таким образом, ни закон, ни сам договор купли-продажи доли нежилого здания и земельного участка, ни фактические правоотношения, сложившиеся между сторонами, не дают возможности расторжения договора с возвращением имущества продавцу в связи с неоплатой покупателями имущества, переход права собственности на которому за ними произошел.

С учетом изложенного суд находит необоснованными ссылки истца и его представителя в исковом заявлении на пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте регистрация перехода права собственности к покупателю, на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако в данном случае таких оснований для расторжения оспариваемого договора купли-продажи не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьи 1102,1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении.

Согласно части 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск.

Вместе с тем ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

Признание исковых требований ответчиком ФИО3 не может быть принято судом. Как установлено в судебном заседании, следует из материалов гражданского дела фактически сложившиеся правоотношения сторон, положения оспариваемого договора, нормы и положения действующего законодательства право истца требовать расторжения договора с возвращением имущества продавцу не предусматривают. Из пояснений истца ФИО2 усматривается, что фактически намерений требовать возврата имущества переданного ответчику ФИО3 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года он не имеет, желает впоследствии закрепить за ФИО3 право и на оставшуюся долю в праве собственности на нежилое здание-склад газовых баллонов и земельный участок по пр. в г. Челябинске. Кроме того, как следует из пояснений истца ФИО2, ответчика ФИО3 какой либо спор по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года фактически между ними отсутствует. В силу же ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, защите подлежит нарушенное или оспариваемое право.

При таких обстоятельствахоснований для расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, возврате 2/3 доли в праве общей долевой собственности на имущество состоящее из нежилого здания площадью кв.м и земельного участка общей площадью кв.м. находящиеся по адресу г.Челябинск не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возврате 2/3 доли в праве общей долевой собственности на имущество состоящее из нежилого здания площадью кв.м и земельного участка общей площадью кв.м. находящиеся по адресу г.Челябинск , применении последствий недействительности сделки погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня принятия в окончательно форме через Тракторозаводский районный суд г. Челябинска.

Судья: Н.И. Сапрыкина