Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «АК «ФИО9» к ФИО2 ФИО7, ООО «ЖКС «ФИО8» о признании незаключенным договора купли-продажи парковки,

УСТАНОВИЛА:

16 мая 2008г. между ООО «ФИО10» и ФИО2 ФИО11. заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого явилась часть нежилого помещения –парковочное место, расположенное в подземной автостоянке по ул. ..., 28А г. Улан-Удэ. 27.05.2008г. между этими же сторонами заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку.

Обращаясь в суд, ОАО АК «ФИО12» просит признать указанный договор незаключенным, мотивируя тем, что в соответствии с п.1.2 договора, продавцу принадлежит подземная автостоянка в целом, как неделимый объект недвижимости. Продавец вправе распорядиться этим объектом в целом- продать или заложить его, но фактически совершен иной договор- о продаже 1/65 доли в праве общей собственности на объект недвижимости. 09.07.2008г. ООО « ФИО13» подписало с ОАО АК « ФИО14» договор об ипотеке ( залоге недвижимости) № Номер обезличен, предоставив в залог подземную автостоянку ( нежилое помещение), общей площадью 2286,40 кв.м. ( номер на поэтажном плане VI: 1:3), расположенную в подвале по указанному адресу. Ранее истец обращался в суд с иском о признании договора купли- продажи недействительным в силу его ничтожности по ст. 168 ГК РФ, по мотивам его несоответствия требованиям действующего гражданского законодательства. Решением суда исковые требования оставлены без удовлетворения. При обжаловании данного решения в кассационном порядке Верховный суд РБ в кассационном определении указал, что разночтения в предмете предварительного договора от Дата обезличенаг. и предмете договора купли- продажи от Дата обезличенаг. следует трактовать, кА из смысла сложившихся правоотношений и волеизъявление сторон направлено на куплю- продажу именно части недвижимого имущества, а не доли в праве. Истец считает, что, если стороны намеревались отчуждать по договору часть недвижимого имущества, такая часть должна быть технически выделена и индивидуализирована. Индивидуализация объектов недвижимости достигается только путем кадастрового и технического учета ( инвентаризации) объекта. По результатам технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт. поскольку часть нежилого помещения недвижимого имущества ( подземная стоянка- нежилое помещение), как объект недвижимости не существует, технически не выделена и не имеет технической документации, договор купли- продажи, предметом которого является отчуждение части недвижимого имущества- подземной стоянки противоречит закону. До заключения настоящего договора право собственности на автостоянку в целом принадлежало продавцу ( ЖКС ФИО15) и признавалось за ним в силу ст. 6 ФЗ « О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», а право собственности на такой объект недвижимости, как часть недвижимого имущества автостоянки не было зарегистрировано за кем- либо, в том числе и за Продавцом. Считает, что отсутствуют фактические основания полагать, что объектом этого договора может быть часть нежилого помещения, а право собственности на такой объект гражданских прав когда -либо у кого- либо существовало. Объект недвижимости в целом покупателю не мог быть передан. Указанная сделка не соответствует ст.ст. 432, 554 ГК РФ, т.е. отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору; в том числе, данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества, а именно, часть нежилого помещения, как объект недвижимости не существует, технически не выделен и не имеет технической документации, соответственно при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 ФИО16., действующая по доверенности, иск поддержала и дала пояснения аналогичные изложенному в нем.

Ответчик ФИО2 ФИО17. и ее представитель ФИО4 ФИО18. в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии, исковые требования не признали. В отзыве на исковое заявление указали, что довод истца необоснован. В силу ст. 209 ГК РФ, ООО «ЖКС-Сибирь» принадлежало право владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом, т.к. с 18.10.2007 г. ООО «ЖКС-Сибирь» являлось собственником автостоянки, что подтверждалось свидетельством на право собственности, выданный УФРС по РБ. В силу чт. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Статьей 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Условия сделки между ними были согласованы, был определен предмет, цена, порядок оплаты, договор подписан сторонами, предмет договора передан ФИО2, в полном объеме произведен расчет, т.е. выполнены требования, изложенные в ст. 554 ГК РФ. Кроме того, истцом был ранее подан иск о признании договора купли-продажи недействительным, гражданское дело рассмотрено, иск оставлен без удовлетворения, кассационной инстанцией решение Октябрьского суда оставлено без изменения.

Представитель ответчика ООО «ФИО19» надлежаще извещен о времени, дате и месте судебного разбирательств. Однако, в судебное заседание представитель не явился и не сообщил суду причины неявки. Представитель истца ФИО3 ФИО20. не возражала против рассмотрения дела в их отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В силу п.3 ст. 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Как установлено в судебном заседании, 16 мая 2008г. между ООО «ФИО21» и ФИО2 ФИО22. заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого явилась часть нежилого помещения –парковочное место, расположенное в подземной автостоянке. 27.05.2008г. стороны заключили договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку № Г-56, согласно которому, ФИО2 приобрела 1/65 доли в праве общей собственности на нежилое помещение- в подземной автостоянке, общей площадью 2286, 4 кв.м., расположенной в подвале дома по ул. ..., № 28 «а» г. Улан-Удэ.

Пунктом 2.1 договора между сторонами определена цена объекта в размере 650 тыс. руб. во исполнение условий договора ФИО2 выполнила свою обязанность по оплате указанной суммы. Согласно акту приема-передачи от 27 мая 2008г., ФИО2 продавцом передана приобретаемая ею доля. С момента заключения договора и передачи имущества, ФИО2 владеет и пользуется по назначению местом в подземной стоянке, соответствующим размеру ее доли. При заключении договора купли-продажи ФИО2 согласовала с ООО «...» место расположения парковочного места под № Номер обезличен, равное по размеру 1/65 доли.

Положением ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существующим условиям договора. Существенными являются, в том числе условия о предмете договора.

Ст. 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Доводом истца о том, что сторонами по договору от Дата обезличенаг. не определен объект, являющийся предметом договора, суд согласиться не может. В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквально значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем составления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписка, практика, установившаяся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суд считает, что в п. 1.1 договора от Дата обезличенаг. определен предмет договора – 1/65 доля в праве общей собственности на нежилое помещение в подземной автостоянке. Тут же указан адрес и местонахождение в составе объекта – подземная стоянка находится в составе другого объекта недвижимости – в подвале дома по ул. ... 28 «а». Указанная сделка исполнена, стороны ( ФИО2 ФИО23. и ООО « ЖКС ФИО24») претензий друг к другу по поводу не достижения соглашения о предмете сделки не предъявляют, в том числе и о расположении недвижимости в составе автостоянки.

При таких обстоятельствах, суд находит договор купли-продажи от Дата обезличенаг. заключенным. Условия данного договора купли- продажи позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче продавца покупателю.

Настоящий иск заявлен истцом в защиту своих интересов, как залогодержателя, поскольку Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «ФИО25» (залогодержателем) был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) №Номер обезличен, согласно которому, в залог ОАО АК «ФИО26» были переданы: 1) офис, расположенный на 1-м этаже, общей площадью 100,80 кв.м., находящийся по адресу: г.Улан-Удэ, ул....,28а; 2) подземная автостоянка общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в подвале по ул....,28а г.Улан-Удэ. Заинтересованность истца, являющегося залогодержателем, не оспаривается. Однако, это не может являться основанием для признания договора купли- продажи от Дата обезличенаг. не заключенным. В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права сторон по договору могут быть ограничены на основании федерального закона. В данном случае, судом установлено, что обязательства по договору от Дата обезличенаг. сторонами исполнены. Деньги по договору покупателем оплачены, имущество ему продавцом передано. За истекший период с момента заключения сделки, стороны не предъявляют друг к другу претензий по поводу того, что между ними не достигнуто соглашение о предмете сделки.

Таким образом, суд не находит оснований считать указанный договор не заключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «АК «ФИО27» к ФИО2 ФИО28, ООО «ЖКС «ФИО29» о признании сделки незаключенной оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней.

Судья: ФИО30. ФИО1