Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» об обжаловании отказа,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в Автозаводский районный суд с исковым заявлением к ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» об обжаловании отказа, мотивировав свои требования тем, что уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» (далее ООО «ТИА») сообщил истцу о принятом ДД.ММ.ГГГГ решении об отказе в реструктуризации ипотечного кредита (займа). Основанием к этому послужила единственная причина - нахождение права собственности на ипотечную квартиру под обременением третьим лицом.

Истец предположил, что под правами третьего лица ответчик подразумевал сведения о правах ФИО1, отраженных в выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ Данное основание истец считает необоснованным.

Указанное третье лицо является продавцом дома с земельным участком, расположенных по адресу: (далее «Объект ипотеки»), что отражено в п. 1.4. договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ Из текста указанного пункта следует, что на момент заключения договора ипотеки третье лицо сохраняет право собственности на Объект ипотеки.

Из текста выписки ЕГРП следует, что условием обременения в пользу третьего лица является один рабочий день действия основного обязательства, под которым следует понимать обязательство истца перед третьим лицом по оплате в рамках их договора купли-продажи. Обязательство выполнил за истца банк по условиям договора ипотеки.

Право собственности на Объект ипотеки перешло к истцу ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством выданном УФРС. Оплата произведена банком своевременно и обеспеченное ипотекой обязательство оплаты за покупку исполнено. Истец ссылается при этом на императивные нормы пп.1 п.1 ст.352 ГК «Залог прекращается.. . с прекращением обеспеченного залогом обязательства». То есть, по мнению истца, с момента оплаты у третьего истца прекратилось право требования, основанное на праве залога (ипотеки).

В связи с изложенным, истец считает, что утверждение ответчика о наличии прав третьего лица на объект ипотеки противоречит обстоятельствам и закону.

Кроме того, истец указывает о том, что вызывает сомнение сама законность наличия двойной ипотеки. Таковая в силу ст.43 закона «Об ипотеке» возможна только в виде последующей ипотеки, которая по смыслу указанной нормы имеет свою процедуру.

Истец приводит в обоснование своей позиции ссылку на п.1 ст.43 и п.6 ст.20 Закона «Об ипотеке» которая позволяет сделать вывод, что последующая ипотека возможна только после регистрации предыдущей ипотеки, то сеть предыдущая ипотека должна пройти процедуру регистрации полностью и новая ипотека по времени не может быть подана на регистрацию в ФРС до получения сведений из ЕГРП о завершении регистрации предыдущей ипотеке. Истец считает, что условие об ипотеке третьего лица не соответствует закону, что придает ему статус ничтожной части договора по ст. 168 ГК.

При рассмотрении гражданского дела по ходатайству представителя истца ООО «ТИА» было исключено из числа ответчиков и привлечено в качестве третьего лица, а ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» было исключено из числа третьих лиц и привлечено в качестве ответчика.

В ходе рассмотрения гражданского дела от истца поступило уточненное исковое заявление, согласно которого истец просил обязать ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» удовлетворить заявление-анкету ФИО2 на реструктуризацию ипотечного кредита (займа), предоставленного ОАО «Первый объединенный банк» в соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении в полном объеме и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истец подал заявление о реструктуризации в ООО «ТИА». Уведомление об отказе в реструктуризации пришло истцу в конце декабря 2010 года. Возможности устранить препятствия к удовлетворению заявления не было. Истец выяснял, на основании чего был выдан отказ, и только в августе 2011 года он обратился к юристу. На момент обременения Безродного (бывшего собственника), выплату Безродному производил ОАО «Первый Объединенный Банк». Все документы по сделке были переданы в ООО «Тольяттинское Ипотечное агентство».

Отказ ответчика в реструктуризации долга был обусловлен наличием двух запретов, отраженных в выписке из ЕГРП, при этом один из запретов был ипотечного банка, второй запрет касался прав продавца на получение денежных средств от ипотечного банка, которые могли поступить только после регистрации сделки. Обязательства перед Безродным не могли быть оформлены как ипотека, так как две ипотеки возможны в случае залога уже заложенного имущества, что подразумевает последовательную регистрацию первого залога, и после этого регистрацию второго залога. Залог первичный составлен с банком, залог с Безродным не оформлен надлежащим образом. Представленные документы указывают, что в полном соответствии с обязательством залог Безродного существовал один день после регистрации и распространялся только на заемные средства от банка в размере 2 000 000 рублей. Основания запрета в виде отсутствия оплаты, отпала с момента перечисления денежных средств банком бывшему собственнику. То есть, на день подачи заявления истца ответчику, никаких оснований для отказа не было. Истец считает отказ в реструктуризации ипотечного долга незаконным.

Представитель ответчика ОАО «АРИЖК» в судебное заседание не явился, о месте, дате и времени рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом. В представленном суду отзыве на иск представитель ответчика указал, что с заявленными требованиями не согласен. Осуществление в 2009-2010 г.г. федеральной программы поддержки ипотечных заемщиков ОАО «АРИЖК» через своих агентов по реструктуризации производилась на основании Стандартов реструктуризации и Регламента взаимодействия между ОАО «АРИЖК» и партнерами участниками программы Реструктуризации ипотечных кредитов. Согласно Регламенту взаимодействия Агент по реструктуризации составляет Заключение о результатах проведенного андеррайтинга. Заключение о результатах андеррайтинга, направляемое в АРИЖК, должно содержать в том числе решение Агента по реструктуризации о:

• соответствии Заёмщика, Жилого помещения и Ипотечного кредита (займа) требованиям Стандарта АРИЖК.

Стандарты реструктуризации содержат перечень требований, предъявляемых к предмету залога, в том числе жилое помещение (т.е. предмет залога) не должно находиться под арестом (запрещением), являться предметом последующего залога, не должно быть обременено правами третьих лиц, за исключением зарегистрированной в соответствии с действующим законодательством РФ ипотеки в пользу Кредитора (Займодавца). По результатам рассмотрения обращения ФИО2 было выявлено несоответствие п.4.1.4 Стандартов реструктуризации, в виде ипотеки, наложенной в пользу третьего лица на недвижимое имущество ФИО2 В связи с указанными несоответствиями заемщику в реструктуризации ипотечного кредита было отказано. При этом ФИО2 было предложено повторно обратиться после устранения в документах несоответствий стандартам реструктуризации.

Кроме того, ответчик указал, что рассмотрение заявки заемщика о реструктуризации ипотечного кредита по Программе государственной поддержки заемщиков в настоящее время не представляется возможным по причине окончания срока действия данной программы. Вместе с тем, на сегодняшний день реструктуризация ипотечных обязательств заемщиков - физических лиц производится по собственным программам ОАО «АРИЖК». Отказ в реструктуризации по программе господдержки не препятствует обращению заемщиков по данным программам ОАО «АРИЖК».

Представитель третьего лица - ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями и пояснила, что согласно требований предъявляемым АРИЖК содержится требование того, что объект не должен быть обременен правами третьих лиц. Единственным документом, подтверждающим наличие либо отсутствие обременения на объект имущества, является выписка из ЕГРП. Согласно выписки из ЕГРП объект недвижимости был обременен правами третьего лица, а именно продавца. Погашение регистрационной записи производится в течении трех дней с момента поступления заявления залогодателя и залогодержателя в УФРС. Залогодатель и залогодержатель должны были подать заявление в регистрационную палату. Таким образом, объект не отвечал требованиям, предъявляемым АРИЖК для реструктуризации. В связи с чем ОАО «АРИЖК» по результатам андеррайтинга, проведенного третьим лицом, отказал в заявлении истца. Решение об удовлетворении заявки об участии в программе, либо отказе в ее удовлетворении, является правом ответчика. Кредитор сам оценивает риски возврата, либо не возврата, предоставленного кредита. В данном случае кредитор усмотрел возможность не возврата кредита.

Суд, выслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит иск не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Судом установлено, что истец и ОАО «Первый объединенный банк» заключили ДД.ММ.ГГГГ кредитный договор №, согласно которому истцу был предоставлен кредит в размере 2 000 000 руб. сроком на 180 месяцев.

Согласно п.1.3 кредитного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения в собственность ФИО2 жилого1-этажного кирпичного дома, расположенного по адресу: земельного участка по адресу:

Дом с земельным участком приобретался по цене 2 700 000 руб. по Договору купли-продажи жилого дома с земельным участком с использованием кредитных средств (п.1.4 кредитного договора).

Согласно свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № №, истцу на праве собственности принадлежит жилой дом, адрес объекта: .

При этом в графе «Существующие ограничения (обременения) права» указано - Ипотека в силу закона, Ипотека в силу закона (л.д.13).

Согласно свидетельства о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № №, истцу на праве собственности принадлежит земельный участок, адрес объекта: , участок №.

В графе «Существующие ограничения (обременения) права» также указано - Ипотека в силу закона, Ипотека в силу закона, Право пользования (л.д.14).

Истец в октябре 2010 г. обратился в ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» с заявлением-анкетой на реструктуризацию ипотечного кредита. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТИА» за исх.№ направило истцу уведомление с сообщением о принятом ДД.ММ.ГГГГ решении об отказе в реструктуризации ипотечного кредита (займа), предоставленного ОАО «Первый объединенный банк» в соответствии с кредитный договором № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.3).

Основанием для отказа в реструктуризации ипотечного кредита послужило несоответствие требованиям, указанным в п.4.1.5 раздела 4 Стандарта АРИЖК, а именно право собственности находится под обременением третьим лицом.

При этом ООО «ТИА» разъяснило истцу возможность повторного рассмотрения заявления-анкеты при условии устранения несоответствий требованиям Стандарта РИЖК. Также было указано о намерении завершить реализацию программы реструктуризации до ДД.ММ.ГГГГ

Судом установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время, истец не обратился повторно к ответчику с заявлением-анкетой о предоставлении ему реструктуризации ипотечного кредита.

Из представленной Управлением ФРС РФ по выписки от ДД.ММ.ГГГГ о правах на объект недвижимости (л.д.4) следует, что на принадлежащий истцу на праве собственности объект недвижимости, зарегистрированы два ограничения - ипотека (залог в силу закона): 1. в пользу ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ; 2.в пользу ОАО «Первый объединенный банк» от ДД.ММ.ГГГГ

Основанием для регистрации ипотеки стал договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, с использованием кредитных денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из содержания данной выписки из ЕГРП, ипотека в пользу ФИО1 не прекращена. Более того, из пояснений сторон следует, что указанная ипотека в пользу ФИО1 не прекращена и на момент рассмотрения данного гражданского дела судом.

В соответствии со ст.25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В письме о содержании выписки из ЕГРП государственный регистратор указал, что если между сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ выполнены условия оплаты, запись об ограничении (ипотеке в силу закона) может быть погашена на основании совместного заявления залогодателя (которым является ФИО2) и залогодержателя ФИО1

Согласно п.4.1.4 раздела 4 «Требования к жилому помещению и объекту долевого строительства» Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков, утвержденного решением Совета директоров ОАО «АРИЖК» жилое помещение должно отвечать следующим обязательным требованиям: не являться предметом последующей ипотеки и не иметь обременений правами третьих лиц, за исключением зарегистрированной в соответствии с действующим законодательством РФ ипотеки в пользу кредитора (займодавца).

В ходе проведенного ООО «ТИА» андеррайдинга заявления-анкеты и представленного истцом пакета документов, ответчиком было утверждено решение об отказе в реструктуризации ипотечного кредита истца.

Единственным основанием к отказу истцу в реструктуризации послужило наличие в представленной выписке из ЕГРП сведений об ипотеке в пользу ФИО1, которые не были исключены (погашены) на момент рассмотрения заявления истца.

По мнению суда, ответчик был не вправе давать оценку представленным документам, проверять достоверность изложенных в них сведений. В компетенцию третьего лица, как агента, и ответчика входило только выявление соответствия представленных документов требованиям Стандарта реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов).

У ответчика имелись основания сомневаться в возможностях истца по возврату предоставляемого кредита с учетом имеющихся обременений на заложенное имущество.

Не смотря на указанное выше, в своем уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТИА» указало, что агентство готово повторно рассмотреть заявление-анкету на реструктуризацию при условии устранения несоответствий требованиям Стандарта РИЖК. Однако, истец до настоящего времени выявленные несоответствия к предъявляемым требованиям не устранил.

Кроме того, суд учитывает, что федеральная программа поддержки ипотечных заемщиков ОАО «АРИЖК», на участие в которой настаивал истец, осуществлялась в период с 2009 по 2010 г. В настоящее время рассмотрение заявки истца о реструктуризации ипотечного кредита по указанной программе, невозможно по причине окончания срока действия программы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов», отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Самарский областной суд в течение десяти дней через Автозаводский районный суд г. Тольятти.

Мотивированное решение изготовлено 28.11.2011 г.

Судья А.В. Разумов