Гражданский кодекс часть 1

Истец ИП ФИО3 обратилась в суд с иском к ответчику, в котором просила взыскать с последней в свою пользу по договору на оказание возмездных услуг №+++ сумму основного долга в размере 50000 руб., штраф в размере 33000 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 2890 руб., а всего 85890 руб.

Указывая на то, что хххх между ФИО2 и ею, ИП ФИО3, был заключен договор на оказание возмездных услуг №+++. В соответствии с данным договором она, ИП ФИО3, обязалась организовать поиск объектов недвижимости для покупки жилья по заявке ФИО2, организовать просмотр объектов недвижимости, заинтересовавших последнюю, данные обязательства ею выполнены в полном объеме. Был проведен показ нескольких объектов недвижимости, среди которых было домовладение, расположенное по адресу: ХХХ. Впоследствии ФИО2, минуя её, заключила договор купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: ХХХ. Своими действиями ФИО2 нарушила следующие обязательства согласно пунктам вышеуказанного договора: п.2.2.1 - не вступать ни в какие переговоры с владельцами и жильцами просмотренных объектов недвижимости без представителя ИП ФИО3 до подписания договора купли-продажи; п.2.2.2 - не оформлять предварительных договоров купли-продажи и не проводить сделок без участия истца, как исполнителя по настоящем договору; п.2.2.3 - не вступать в договорные отношения соответствующие предмету настоящего договора с третьими лицами, минуя исполнителя, и соблюдать конфиденциальность относительно полученной информации. Согласно п.3.2 вышеуказанного договора в случае подбора варианта «заказчик» оплачивает услуги «исполнителя» в размере 50000 руб. от стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: ХХХ. При нарушении требований пункта 3.2. и заключения договора купли-продажи по объекту представленному «исполнителем» без соблюдения коммерческих интересов «исполнителя» «заказчик» уплачивает «исполнителю» штраф в размере 6 % от стоимости объекта недвижимости, что составляет сумму в размере 33000 руб. Просит исковые требования удовлетворить.

Истец ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, в своем заявлении, приобщенном к материалам дела, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО1 Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от хххх без номера, в судебном заседании заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что стоимость риэлтерских услуг, оказанных истцом ответчику, подтверждаются соглашением от хххх, заключенному между истцом и В. С ответчиком не было заключено подобного соглашения, поскольку она отказалась от дальнейшего сотрудничества с истцом, а только был заключен договор осмотра. С ответчика должно было быть взыскано 50000 руб., из которых: риэлтерские услуги в сумме 40000 руб. и сопровождение сделки. Полагает, что ими была оказана ответчику услуга в размере 40000 руб. Прейскурант не является неотъемлемой частью договора. На момент составления договора заказчику объяснили, что при совершении сделки ФИО2 будет обязана оплатить истцу 50000 руб. Был ли представлен ответчику прейскурант цен, она не может сказать, так как с ФИО2 лично не разговаривала. Ответчику объяснили, что в сумму 550000 руб., которую она согласилась оплатить за покупку дома, входят и риэлтерские услуги. В сумму 50000 руб. не входят издержки, понесенные риэлтором. Ей неизвестно, из каких источников покрываются издержки риэлтора. Из тех денег, которые предоставляет покупатель, издержки не погашаются. 50000 руб. это фиксированная цена независимо от стоимости объекта.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Доверяет давать пояснения по делу своему адвокату Быкову И.Б.

В судебном заседании адвокат ответчика Быков И.Б., действующий на основании ордера №+++ от хххх, просил в удовлетворении иска отказать. Дополнительно пояснил, что они считают, что истец избрал ненадлежащий способ гражданско-правовой защиты, по следующим основаниям: истец ссылается на ст.781 ГК РФ, которая гласит о том, что услуги должны быть оплачены в полном объеме. Статья 781 ГК РФ говорит о том, что заказчик обязан оплатить в полном объеме фактически оказанные услуги. Только в одном случае заказчик должен оплатить все услуги, даже если оказана была часть из них, а именно, если имело место неисполнение договора по вине заказчика. Возникает вопрос, имело ли место неисполнение услуг по вине заказчика. Услуги, которые должны оказать риэлторы: поиск объекта, просмотр, а дальше юридическое сопровождение договора. Сбор необходимого пакета документов включает в себя сбор тех документов, которые имеют отношения к продаваемой недвижимости, то есть, это те документы, которые предоставляет продавец. Покупатель же в данном случае предоставляет только деньги. Из материалов данного гражданского дела видно, что с продавцом объекта, О., истец никаких договорных отношений не заключал. Суд кассационной инстанции указал, что необходимо определить стоимость фактически оказанной услуги. В договоре указана только сумма 50000 руб., и то этот пункт договора содержит существенные противоречия, то есть, идет сумма 50000 руб. и указан процент от договора. Непонятно, стоимость услуги составляет 50000 руб. или 6 % от суммы договора. Далее, ст.431 ГК РФ говорит о том, что если правила содержания статьи не позволяют определить содержание договора, то должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, этого между сторонами сделано не было, далее, установившаяся между сторонами практика. Между сторонами возникли разовые правоотношения. Обычаи делового оборота между сторонами не сложились. Последующее поведение сторон, в данном случае сюда можно отнести, например, направление письменной претензии в адрес ответчика, но письменная претензия данного вопроса не разрешает, в претензии дублируется неоднозначная формулировка договора. Статья 431 ГК РФ, в данном случае, бессильна. Исходя из пояснений сторон, услуги оказывались на основании представленной сметы (прейскуранта). Согласно ст.709 ГК РФ цена договора может быть определена путем составления сметы. Часть 3 ст.709 ГК РФ гласит о том, что в случае, когда работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Представитель истца подтвердил, что прейскурант не является неотъемлемой частью договора. В договоре нет ссылки на прейскурант. Более того, представитель истцовой стороны подтвердил, что заказчик не была ознакомлена с прейскурантом. То есть, выражаясь языком статьи 709 ГК РФ, не имело место одобрение сметы (прейскуранта) со стороны заказчика. Если стоимость фактически оказанной услуги нельзя установить на основании договора и прейскуранта, можно ли установить стоимость фактически оказанных услуг. Полагает, что договор не будет считаться не заключенным потому, что в данном случае действуют правила ст.424 ГК РФ. Бремя несения на предоставление данных фактов ложится на истцовую сторону. Истец может в данном случае ссылаться на аналогичную практику, которая существует по договорной работе у самого риэлтора, либо же ссылаться на договорную работу других субъектов в сфере недвижимости. Ни первый, ни второй вариант истцом не реализуется. ФИО4 стороной представлено было для обозрения соглашение от хххх, при обзоре которого возникает много вопросов. Прежде всего, соглашение истца с В. и соглашение на оказание возмездных услуг, заключенное с ответчиком, по сути одно и тоже. Чем обусловлена избирательность риэлтора, предлагая заказчику подписать тот или иной договор, непонятно. Что касается предоставления информации по другим хозяйствующим субъектам, это делается элементарно, например, с обращением в статистические органы. У нас существует множество риэлтерских субъектов, от ИП до крупных агентств. Например, риэлтерская фирма «Нирлан», у которой установлена фиксированная цена, стоимость каждой услуги не зависит от стоимости объекта недвижимости. Считает, что позиция кассационной инстанции выражается в том, что такой договор не может считаться не заключенным. Согласен с данным мнением, но сам факт заключенности договора не снимает с истца бремени доказывания тех обстоятельств, которые имели место. Истец упрямо взыскивает полную стоимость услуг. Сам истец игнорирует пожелания суда кассационной инстанции и не предоставляет доказательства стоимости фактически оказанных услуг. Считают, что исковые требования истцом не доказаны. У истца имеется возможность составить более грамотный иск о взыскании фактически понесенных расходов. В соответствии с ч.2 ст.709 ГК РФ цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Представитель истца сказал, что цена 50000 руб. включает в себя только размер вознаграждения. Такое заявление не основано на законе, поскольку имеется императивная норма. Если истец заявляет требование о взыскании цены за услуги, хотелось бы узнать, а как делится эта стоимость. Не по перечню услуг, а по размеру вознаграждения и размеру издержек. Издержки взыскиваются только фактически понесенные и имеющие отношения к делу. На основании вышеизложенного, просил в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Выслушав участников процесса, показания свидетеля П., обозрев и изучив материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Судом установлено, что хххх между ФИО2 и ИП ФИО3 был заключен договор на оказание возмездных услуг №+++ (том 1, л.д.-5). В соответствии с данным договором ИП ФИО3 обязалась организовать поиск объектов недвижимости для покупки жилья по заявке ФИО2, организовать просмотр объектов недвижимости, заинтересовавших последнюю.

В соответствии с положением ст.431 ГК РФ договор, заключенный между ИП ФИО3 и ФИО2, по своей правовой природе является договором возмездного оказания услуг, а отношения сторон регулируются главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Согласно ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

Согласно ст.781 ГК РФ заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Из материалов дела установлено, что по условиям договора на оказание возмездных услуг №+++ от хххх истцом, в соответствии с обязанностями, перечисленными в п.2.1 договора, был организован поиск объектов недвижимости и просмотр ответчиком объектов недвижимости, перечень которых указан в приложении №1 к договору.

За каждый просмотренный объект недвижимости ФИО2 расписалась в приложении, в подтверждение тому, что данный объект ей был продемонстрирован (том-1, л.д.-6).

Впоследствии ФИО2 выбрала домовладение, расположенное по адресу: ХХХ и приобрела 1/2 долю в праве общей долевой собственности его за 500000 руб. по договору купли-продажи от хххх (том-1, л.д.-33), что также соотносится с обязанностями заказчика, применительно к п.2.2 договора.

В соответствии с п.3.1 вышеуказанного договора просмотр объектов недвижимости осуществляется бесплатно.

В соответствии с п.3.2 договора, в случае подбора вариантов клиентами заказчика или близкими родственниками клиентов заказчика (брат, сестра, дети, внуки, супруг(а), родители и т.д.) объектов недвижимости, указанных в приложении №1, заказчик оплачивает услуги исполнителю в размере 50000 руб. от стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: ХХХ. Оплата услуг исполнителя производится в день подписания договора купли-продажи, до момента его подписания.

Согласно ст.433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Суд принимает во внимание, что истец исполнил обязанности по подбору и организации просмотра объектов недвижимости по договору на оказание возмездных услуг №+++ от хххх. Ответчик ФИО2 просмотрела представленные агентом объекты и напротив каждого из просмотренных ею объектов недвижимости поставила свою подпись (том-1, л.д.-6), и дала согласие на приобретение объекта недвижимости дома №+++, расположенного по ХХХ. хххх ФИО2 по договору купли-продажи приобрела в собственность 1/2 долю вышеуказанного дома, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (том-1, л.д.-9).

В связи с чем, суд полагает, что услуга по подбору заказчику объекта недвижимости, удовлетворяющего объявленным требованиям, считается оказанной, а исполнитель, исполнившим свои обязательства по договору, - с момента демонстрации объекта недвижимости заказчику, если после демонстрации объекта недвижимости указанный объект будет приобретен в собственность самим заказчиком или любым из заинтересованных лиц, указанных в п.3.2 договора.

Из показаний свидетеля П. в судебном заседании установлено, что ответчику был подобран объект недвижимости, но оплатить услуги риэлтора ответчик отказался. Прейскурант не прилагается к договору. Ей неизвестно был ли ответчик до составления договора ознакомлен с прейскурантом цен на оказание услуг.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля в данной части, так они не противоречат материалам дела.

К доводам представителя истца и свидетеля П. о том, что под риэлтерскими услугами в прейскуранте следует понимать показ объектов недвижимости, суд относится критически. Данные доводы не нашли своего подтверждения в судебном заседании.

Не нашел своего подтверждения в судебном заседании и тот факт, что ответчик при подписании договора на оказание возмездных услуг №+++ от хххх была ознакомлена с прейскурантом стоимости услуг оказываемым агентством недвижимости ИП ФИО3

На основании изложенного и, принимая во внимание, что истец свои обязательства перед ответчиком выполнил, стоимость оказанных услуг, согласно вышеуказанному договору, составляет 50000 руб., суд полагает, что требования в данной части иска подлежат удовлетворению.

Что касается требований о взыскании неустойки, то суд полагает, что данные требования истца не подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с п.4.1 договора на оказание возмездных услуг №+++ от хххх в случае, если заказчик, после получения информации от исполнителя об объекте недвижимости или после просмотра объекта недвижимости, представленного исполнителем, заключает договор купли-продажи по этому объекту без соблюдения коммерческих интересов исполнителя и нарушает требования п.3.2 настоящего договора, то заказчик уплачивает исполнителю штраф в размере 6 (шести) процентов стоимости объекта недвижимости в течение 3-х дней с момента обнаружения исполнителем нарушения условий настоящего договора.

В соответствии с п.5.1 вышеуказанного договора на оказание возмездных услуг, указано, что все споры и разногласия, возникшие между сторонами по настоящему договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров между сторонами.

В письменной претензии, направленной в адрес ответчика, не указывается о необходимости оплаты неустойки (том-1, л.д.-7).

Суд полагает, что именно в отношении неустойки требование об урегулировании спора в досудебном порядке истцом не соблюдено. Размер неустойки определен в процентном соотношении от размера вознаграждения риэлтора. Однако материалы дела не позволяют установить, от какой базовой стоимости следует исчислять 6 %, то ли это 500000 руб., которая составляет стоимость реальной сделки, то ли это 550000 руб., которая указана в приложении №1 к договору.

В соответствии с положениями ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Суд полагает, что в связи с частичным удовлетворением иска требования ответчика о взыскании с истца в её пользу расходов, понесенных ею на оплату услуг представителя в размере 5000 руб., с учетом объема предоставленных услуг, являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что истец при подаче иска уплатил госпошлину в доход федерального бюджета в сумме 2890 руб., однако, принимая во внимание, что требования истца удовлетворены частично в сумме 50000 руб., то требования в счет возврата госпошлины должны быть удовлетворены пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ФИО2 в пользу ИП ФИО3 по договору на оказание возмездных услуг №+++ от хххх сумму основного долга в размере 50000 руб., и расходы по уплате государственной пошлины на сумму 1700 руб., а всего 51700 (пятьдесят одна тысяча семьсот) руб. 00 коп. В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда через Новошахтинский районный суд Ростовской области в течение 10 дней.

Судья

Решение изготовлено: 25.04.2011 года.