Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора аренды нежилого помещения расторгнутым, в обоснование заявленных требований, указав, что между ОАО «ОрелГипрозем» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 11 апреля 2005 года был заключен долгосрочный договор аренды помещений сроком до 2030 года. 29 мая 2008 года собственником данного имущества стал ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.05.2008г. Письмом от 3.07.2008 года арендатор был уведомлен об этом. Однако от подписания какого — либо дополнительного соглашения об изменении договора аренды ответчик уклонился. В декабре 2008 года по телефону индивидуальный предприниматель ФИО2 поставил в известность ФИО1 о том, что его бизнес по продаже краски для покраски автомобилей стал нерентабельным и что с 1 января 2009 г. он освобождает помещение. По договоренности с ФИО2, ФИО1 попросил оставить ключи от помещения на вахте, так как сам он проживает в г. Липецке. В свою очередь он попросил ФИО2 подписать акт приема-передачи помещения, который также был оставлен на вахте, и вернуть его. ФИО2 ключи передал, акт приема-передачи взял, но не вернул. С 1 января 2009 года ФИО2 не занимает помещение, не пользуется им, право аренды также не оплачивает, с 1.03.2011 года как индивидуальный предприниматель прекратил свою деятельность. Однако неоднократные требования ФИО1 подписать соответствующее соглашение для регистрации расторжения договора ФИО2 оставил без ответа. В связи с тем, что стороны фактически расторгли договор аренды, расторжение договора аренды помещения должно пройти государственную регистрацию. Просит суд признать прекращенным (расторгнуть) с 01 января 2009г. договор аренды недвижимого имущества между ОАО «ОрелГипрозем» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 от 11 апреля 2005г., зарегистрированный 22 апреля 2005г., зарегистрировать расторжение договора аренды недвижимого имущества между ОАО «ОрелГипрозем» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 от 11 апреля 2005г..

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 заявленные требования уточнил, просил суд признать расторгнутым с 1 января 2009 года договор аренды, заключенный между ОАО «ОрелГипрозем» и ответчиком ФИО2, поскольку между правопреемником арендодателя и арендатором было достигнуто фактически соглашение о расторжении договора аренды с 1 января 2009 года, о чем свидетельствует факт заключения истцом договора аренды спорного помещения с другим арендатором, неиспользование ответчиком помещения по назначению с 1 января 2009 года, и невыполнение обязательств по ежемесячной оплате арендной плате. Уклонение же ответчика от подписания акта приема-передачи и регистрации расторжения договора в установленном законом порядке влечет нарушение прав собственника помещения- ИП ФИО1, который лишен возможности использовать нежилое помещение и распоряжаться им по своему усмотрению, в т.ч. заключать договора долгосрочной аренды. В своих пояснениях в обоснование заявленных требований представитель истца ссылался, в том числе и на положения ст. 434,438 ГК РФ.

Представитель ответчика ФИО2, по доверенности ФИО4 исковые требования истца не признал, указав, что истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды, требование об устранении нарушений условий договора арендодателем ответчику не направлялось. Кроме того, на день рассмотрения дела по существу, ответчиком произведена оплата арендной платы в полном объеме. Полагает, что данное обстоятельство является препятствием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Представитель ОАО «ОрелГипрозем» в судебное заседание не явился. Просил суд рассмотреть дело без участия представителя. В письменном отзыве указав о согласии с заявленными истцом требованиями.

Представитель ООО «» о дне слушания был извещен надлежащим образом, о причине неявки суд уведомлен не был.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606,609 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом прежний собственник утрачивает, а новый приобретает статус арендодателя со всеми присущими ему правами и обязанностями.

В соответствии с п. 1 ст. 450 изменение и расторжение договоры возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором. Согласно п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Положениями ст. 619,620 ГК РФ предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию участников договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как установлено в судебном заседании между ОАО «ОрелГипрозем» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 11 апреля 2005 года был заключен долгосрочный договор аренды недвижимого имущества в виде части встроенного помещения №*** лит., расположенного на 1 этаже нежилого здания по адресу : , общей площадью 68,9 кв.м., сроком до 2030 года.( л.д. 6- 10). Указанное помещение с было передано ответчику 11 апреля 2005 года, что подтверждается передаточным актом, подписанным сторонами.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области 29 мая 2008 года, ФИО1 является собственником встроенного помещения №***, общей площадью 838 кв.м., этаж , адрес : ., на основании договора купли-продажи от 14 мая 2008 года. Согласно свидетельству имеются обременения в виде долгосрочной аренды.

В судебном заседании факт перехода права собственности на акции предприятия ОАО «Орелгипрозем», недвижимость, в т.ч. и на спорное помещение в 2008 году подтвердил свидетель гр. Ц. Кроме того, факт принадлежности спорного помещения истцу сторонами в судебном заседании не оспаривалось. Таким образом, судом установлена правопреемство ИП ФИО1 как арендатора по договору аренды, заключенного между ОАО «Орелгипрозем» и ИП ФИО2 11 апреля 2005 года. Государственная регистрация изменений в договор аренды, в связи со сменой арендатора сторонами не производилась.

3 июля 2008 года истцом в адрес ответчика ФИО2 было направлено сообщение об изменении размера арендной платы, собственника арендуемых им помещений, и требование о перечислении арендной платы с августа 2008 года на банковский счет ИП ФИО1 ( л.д. 12).

Как установлено в судебном заседании, по условиям договора аренды заключенного ответчиком с собственником 11 апреля 2005 года, арендная плата была определена в размере 6890 руб. с учетом НДС, в месяц. Арендатор по условиям договора (раздел 2) взял на себя обязательство производить оплату аренды ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца. Условиями договора была предусмотрена возможность изменения арендной платы по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Согласно представленных стороной ответчиком платежных поручений, с января 2008 года за ИП ФИО2 оплату арендной платы по договору производил ООО «Орелземпроект» и ИП гр. Ц., ежемесячно перечисляя на счет арендатора ОАО «Орелгипрозем» ---руб. --коп. С августа 2008 года арендная плата по договору за ИП ФИО2 помесячно перечислялась ИП гр. Ц. на счет ИП ФИО1 из расчета ---руб. --коп. в месяц.

Указанные фактические обстоятельства по делу позволяют сделать суду вывод, что соглашение об изменении размера ежемесячной арендной платы было достигнуто между ответчиком и прежним собственником ОАО «ОрелГипрозем» еще до перехода права собственности на спорное нежилое помещение к ИП ФИО1 в январе 2008 года. С указанной даты арендная плата по договору аренды осуществлялась ежемесячно из расчета ---руб. --коп. в месяц.

Доводы ответчика о том, что с его стороны имела место переплата арендных платежей, суд находит несостоятельными и не нашедшими своего подтверждения в ходе судебного разбирательства. Акты сверки счетов, подтверждающих факт переплаты, сторонами не составлялись и суду не предоставлялись.

Судом установлено, что с января 2009 года по июнь 2011 года арендная плата во исполнение договора аренды от 11 апреля 2005 года на счет собственника спорного помещения от ИП ФИО2 не поступала. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Кроме того, судом достоверно установлено, что ФИО2 с января 2009 года по настоящее время нежилым помещением, расположенным по адресу : , общей площадью 68,9 кв.м. не пользуется.

Из представленных истцом письменных документов следует, что с 1 января 2009 года помещением №*** лит., расположенным на этаже нежилого здания по адресу : , общей площадью 68,9 кв.м., на основании заключенного договора аренды нежилых помещений пользуется ООО «». Помимо договоров аренды от 1 января 2009 года, от 1 декабря 2009 года, от 1 ноября 2010 года указанные обстоятельства подтверждаются ежегодными актами приема-передачи нежилого помещения, подписанных сторонами : ИП ФИО1 и ООО «» в лице его директора гр. У., платежными поручениями за период с января 2009 года по июль 2011 года, в соответствии с которым ООО «» производил оплату за аренду помещения ежемесячно.

Из пояснений гр. У. руководителя ООО «», данных суду также следует, что с 1 января 2009 года организация возглавляемая им занимает и использует в своих целях помещение №*** лит.Б, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу : , общей площадью 68,9 кв.м., на основании заключенного договора аренды нежилых помещений с собственником ИП ФИО1.

При таких обстоятельствах, суд находит доказанным, что ФИО2 арендуемым им помещением по договору аренды от 11 апреля 2005 года не пользуется с 1 января 2009 года, платежи по договору ежемесячно, как предусмотрено условиями договора не производит.

По условиям заключенного ответчиком договора аренды от 11 апреля 2005 года, последний обязался использовать арендованное нежилое помещение в соответствии с условиями договора. Из п. 1.3. Договора следует, что нежилое помещение предназначено для использования Арендатором под офис, магазин непродовольственных товаров и лаборатории для подбора автомобильных эмалей.

Судом установлено, что ответчиком арендованное помещение не использовалось, в нарушение условий заключенного договора и положений ч. 1 ст. 615 ГК РФ, согласно которой арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условием договора, а если такие условия не определены, в соответствии с назначением имущества.

Действия совершенные ИП ФИО1 и ФИО2, свидетельствуют о том, что стороны фактически пришли к взаимному соглашению и расторгли договор аренды от 11 апреля 2005 года с 1 января 2009 года. Судом установлено, что с января 2009 года ФИО2 о своих правах на спорное нежилое помещение, требований об устранении препятствий не заявлял. Установленные судом обстоятельства не противоречат условиям заключенного сторонами Договора, согласно которого (п. 9) досрочное расторжение договора может иметь место по соглашению сторон.

В соответствии с выпиской из Единого реестра индивидуальных предпринимателей ИП ФИО2 прекратил свою деятельность в качестве предпринимателя с 1 марта 2011 года.

Действия ответчика и ООО «» по заключению договора субаренды спорного нежилого помещения от 1 августа 2011 года, без уведомления его собственника в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ, и в последующем его расторжение 17 октября 2011 года, а также оплата третьим лицом (ООО «») за ИП ФИО2 ( деятельность которого как ИП прекращена) во исполнение договора от 11 апреля 2005 года арендной платы в июле- октябре 2011 года, при указанных вышеобстоятельствах, наличии действующего договора аренды на то же спорное нежилое помещение, заключенного между истцом и ООО «» от 1 ноября 2010 года, не опровергают доводы истца о прекращении и расторжении договора аренды от 11 апреля 2005 года по взаимному соглашению сторон с 1 января 2009 года. ИП ФИО1 были совершены действия по возврату платежей во исполнении расторгнутого сторонами договора.

Судом установлено, что 2 августа 2011 года в адрес ответчика ИП ФИО1 было направлено требование об оформлении достигнутого сторонами соглашения о расторжении договора аренды, в целях регистрации расторжения договора аренды в регистрирующем органе.

Уклонение ответчика от оформления и подписания акта приема-передачи нежилого помещения является препятствием для регистрации расторжения договора аренды в УФРС РФ по Орловской области в установленном законом порядке, и влечет нарушение прав собственника- ИП ФИО1

Согласно ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда.

Принимая во внимание изложенное, суд считает возможным признать договор, заключенный между ОАО «Орелгипрозем» и ИП ФИО2 от 11 апреля 2005 года расторгнутым.

Данное решение суда является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним о его расторжении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Признать расторгнутым с 1 января 2009 года договор аренды недвижимого имущества в виде части встроенного помещения №*** лит., расположенного на этаже нежилого здания по адресу : , общей площадью 68,9 кв.м., от 11 апреля 2005 года, заключенный между ОАО «Орелгипрозем» и ИП ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение 10 дней с момента изготовления его полного текста, т.е. с 24 октября 2011 года.

Председательствующий Курлаева Л.И.