Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело исковому заявлению ФИО1, к ФИО4 и ФИО6 о признании за нею права собственности на квартиру, расположенную по адресу А, , признании договора купли-продажи жилого помещения – указанной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между Ткачом Д.А, и ФИО6 недействительным, признании права собственности ФИО6 на жилое помещение – квартиру отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 и ФИО6 о признании за нею права собственности на общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м, расположенную в жилом -а по в , прекращении права собственности ФИО6 на указанную квартиру.

В последующем истица уточнила исковые требования и просит признать за нею право собственности на общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м, расположенную в жилом -а по в ; признать договор купли-продажи жилого помещения - общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м, расположенной в жилом -а по в от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО6 недействительным; признать право собственности ФИО6 на жилое помещение - общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м расположенную в жилом -а по в отсутствующим.

Свои требования истица мотивирует тем, что она является собственником жилом -а по в на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО4 был заключен договор займа, согласно условиям которого, ФИО4 (займодавец) предоставляет ей заем в размере 1 500 000 рублей, а она обязалась возвратить указанную сумму не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 6 % от суммы займа в месяц не позднее 5 числа каждого месяца. Согласно пункту 4.1. договора займа в целях обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору она передавала ФИО4 в залог квартиру, общей площадью 90, 80 кв.м, расположенную в жилом доме, по адресу: - а, , который в случае ненадлежащего исполнения ею обязательств по возврату долга, а также процентов по нему в течение 14 календарных дней после наступления срока возврата займа удовлетворяет свои требования за счет имущества, служащего обеспечением обязательств, путем передачи ему в собственность указанного имущества. В соответствии с п. 4.4 договора займа в случае надлежащего исполнения ею обязательств перед ФИО4. последний обязался в течение месяца, заключить с нею договор купли-продажи квартиры, переоформив, таким образом, право собственности на квартиру на нее.

В этот же день ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО4 был заключен договор купли-продажи жилом -а по в . Для оформлении сделки купли-продажи документы были сданы в регистрирующий орган.

С целью надлежащего исполнения обязательств по договору займа и передачи денежных средств в размере ежемесячных процентов она ДД.ММ.ГГГГ позвонила ФИО4, однако он ответил, что находится за пределами , в , вернется в Красноярск в ноябре 2009 года, когда при встрече она сможет возвратить ему денежные средства с учетом процентов. В дальнейшем она неоднократно пыталась дозвониться ФИО4, однако встретиться с ним удалось лишь в конце декабря 2009 года, когда он сообщил о том, что денежные средства возвращать ему не надо, поскольку он уже удовлетворил свои требования по договору займа, продав ее квартиру третьему лицу ФИО6.

Между тем, квартира до настоящего времени находится в ее владении, сдается ею в наем.

Полагает, что действия ФИО4 по уклонению от принятия исполнения ею обязательств по договору займа являются недобросовестными, предпринятыми им с целью обманным путем завладеть ее имуществом.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом. При этом действующее законодательство не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя, а всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными (пункт 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ No. 6/8).

Таким образом, условия договора займа, предусматривающие в случае ненадлежащего исполнения ею договора займа, переход права собственности на квартиру, как на предмет залога, к ФИО4 является ничтожным и не порождает у него оснований для возникновения права собственности на спорную квартиру.

Вместе с тем, договор купли-продажи, заключенный ею с ФИО4 является притворной сделкой, поскольку в данном случае имеет место две сделки: соглашение о залоге (прикрываемая сделка) и договор купли-продажи (притворная сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ, регулирующей общие положения о договоре купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

Фактически договор купли-продажи квартиры, заключенный между нею и ФИО4 исполнен не был: денежные средства в сумме 1 500 000 рублей по договору купли- продажи ФИО4 ей не передавал, квартиру не принимал, в нее не вселялся.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

В соответствии со ст.ст. 166, 167 ГК РФ ничтожная сделка недействительна вне зависимости от признания ее таковой судом, недействительна с момента ее совершения и не влечет за собой юридических последствий.

При таких обстоятельствах право собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи у ФИО4 не возникло и не могло быть передано ФИО6

В силу пункта 2 ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, поскольку стороны по договору займа от 05.06.2009г. имели в виду обеспечение возврата суммы займа в виде передачи в залог спорной квартиры, а обязательство по возврату денежных средств не было исполнено ФИО1 к указанным правоотношениям подлежат применению правила об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные главой 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102- ФЗ «Об ипотеке».

Заключение ФИО4 и ФИО6 договора купли-продажи от 12.11.2009г. нарушило прямой законодательный запрет на внесудебный порядок реализации заложенного имущества, в связи с чем данная сделка, является недействительной на основании статей 167, 168, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 54.1, 55 Закона об ипотеке.

Оспариваемой сделкой были нарушены права ФИО1 на прекращение обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации, предусмотренное положениями ст. 60 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также на получение разницы суммы вырученной при реализации заложенного имущества и размера обеспеченного залогом требования. Согласно экспертной оценке, проведенной ИП оценщиков ФИО9, рыночная стоимость квартиры составляет 6997000 рублей, что значительно превышает долг истицы по договору займа.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Основанием зарегистрированного права собственности ФИО6 является ничтожная сделка - договор купли-продажи от 12.11.2009.

При установлении ничтожности основания зарегистрированного права такое право не может быть сохранено.

Кроме того, ФИО6 не отвечает признакам добросовестного приобретателя, поскольку его действия при заключении договора купли-продажи квартиры свидетельствуют о том, что он знал о том, что в отношении спорной квартиры имеются притязания третьих лиц, поскольку запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя., в квартире на момент заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ) проживали и продолжают проживать третьи лица, квартира ему фактически во владение не передавалась, им не осматривалась, договоры на обслуживание с эксплуатирующей организацией им не заключались.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ее представители ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенности исковые требования поддержали по изложенным выше основаниям.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился,. Его представитель ФИО5 иск не признала, в своих возражениях указала, что согласно договору займа от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 последняя обязалась вернуть сумму долга в размере 1 500 000 руб. и проценты за пользование денежными средствами в размере 6% от суммы займа ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку в указанный срок долговые обязательства по возврату суммы долга и процентов исполнены не были, ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ по договору купли- продажи продает данную квартиру ФИО6 Доводы иска о притворности сделки договора купли продажи квартиры ФИО1 ФИО4 являются необоснованными, поскольку в соответствии с договором займа (п.4.1) в случае ненадлежащего исполнения обязательств ФИО1 по возврату долга, Ткач в течение 14 дней после наступления срока возврата, удовлетворяет свои требования за счет имущества в виде квартиры, путем передачи в собственность указанного имущества.

В соответствии с п.2.4 Договора займа Заемщик, т.е. ФИО1, вправе досрочно исполнить обязательства с обязательным письменным уведомлением займодавца, но не ранее чем ДД.ММ.ГГГГ Доказательств того, что со стороны ФИО1 были письменные извещения Ткач о намерении произвести возврат долга, не представлены. Сам ФИО4 данное обстоятельство отрицает.

При наступлении срока возврата долга и процентов за пользование 5.11.2009 года ФИО4 удовлетворил свои требования за счет . Для этого Ткач обратился в ООО « Стройразвитие» для оказания помощи в поиске покупателя. И ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи квартиры с ФИО10 На момент заключения договора купли-продажи ФИО4 имел право на отчуждение квартиры, поскольку истек срок возврата долга по договору займа. На момент заключения договора на регистрационном учете в квартире никто не состоял, квартира была передана покупателю. В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из текста договора займа следует, что обеспечение долговых обязательств удовлетворяется в случае не исполнения обязательств за счет квартиры после наступления срока исполнения обязательств. Что и было сделано.

В настоящий момент имеется вступившее в законную силу судебное решение от 20.12.10г., в соответствии с которым по иску ФИО10 из выселены лица, проживающие в ней без законных оснований. Считает, что отсутствуют правовые основания для признания права собственности на квартиру за ФИО1 ФИО10 является добросовестным приобретателем, в связи с чем отсутствуют правовые основания для прекращения его права собственности на .

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, подал ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Его представитель ФИО7, а также участвовавшая в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ его представитель ФИО11 иск не признали, указав, что 24 ноября 2009г. ФРС по Красноярскому краю зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество: трёхкомнатную квартиру, общей площадью 90,80 кв.м., в том числе жилой 57,40 кв.м., расположенную в жилом доме, по адресу: Россия, «А», , о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, на ФИО6, о чём свидетельствует договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии . На момент купли-продажи данного объекта, в квартире на регистрационном учёте никто не состоял, собственником данной квартиры на момент продажи являлся продавец ФИО4,, в соответствии с выпиской из финансово-лицевого счёта, предоставленного ТСЖ «Политехник». Считают ФИО6 добросовестным покупателем.

Третье лицо ФИО8 иск ФИО1 поддержала и пояснила, что ФИО1 приходится ей тетей, она-ФИО8 проживает в спорной квартире на основании договора аренды с ФИО1 В конце мая – начале июня 2009года ФИО1 понадобились срочно деньги и они искали кредиторов под залог квартиры. Встретились с Ткачом, договорились, что он займет деньги до ноября 2009года. При оформлении договоров она-Рубинкович не присутствовала, но потом решала вопросы по возврату долга, т.к. у нее от ФИО1 была доверенность. В июле 2009года она созвонилась с Ткачом для передачи процентов по договору, но он сказал, что уехал в до сентября, когда вернется, они разберутся. Она звонила в августе ему, но он еще не приехал. С начала ноября она неоднократно звонила ему, но он объяснял, что болеет, позвонит, когда выздоровеет. После 20-х чисел ноября она нашла Ткача, встретилась с ним, он сказал, что она уже с учетом просрочки платежа должна заплатить 3600000 рублей людям, на которых оформлена квартира, он объяснил, что их сейчас нет в городе. В декабре Ткач передал ей свидетельство о праве собственности на квартиру на имя ФИО12 и договор купли-продажи на ФИО1, где стояла сумма 3600000 рублей, которые она должна перевести на счет какого-то предприятия. Она-Рубинкович не согласилась с указанной суммой. В начале февраля 2010года Ткач дал ей номер телефона ФИО12, они встретились, и ФИО12 уже назвал сумму 4000000 рублей, сказав, что Ткач занял у него 3,5 млн. рублей, а остальное проценты на них.

В ноябре осматривать квартиру никто не приходил, т.к. она находилась в квартире, а во время отсутствия квартира сдавалась на сигнализацию. Если бы кто-то пришел, она бы видела их и сказала, что квартира занята ею и не может быть продана. Она в квартире сделал перепланировку. Ответчики не были в квартире и не знают об этом, что где находится. На сегодняшний день квартира стоит около 7 млн.руб. Стоимость 1500000 рублей по договору несоразмерна действительной.

Заслушав участвующих по делу лиц, исследовав материалы дела, суд считает иск ФИО1 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд полагает, что заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой и договор купли-продажи этой квартиры между ФИО4 и ФИО6 недействительной сделкой по следующим основаниям.

Из договора займа от 05.06.2009года, заключенного ФИО1 и ФИО4, следует, что в целях обеспечения обязательств по настоящему договору, заемщик передает займодавцу в залог объект недвижимости – квартиру по адресу А, .(п.4.1) В случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа, а также процентов, в течение 14 календарных дней от даты, согласно п.2.3 настоящего договора (т.е. уплаты процентов не позднее 05числа каждого месяца) займодавец удовлетворяет свои требования в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения за счет имущества, служащего обеспечением обязательств заемщика путем передачи данного имущества займодавцу в собственность.

Представителем ответчика ФИО4 подтверждено в судебном заседании, что данная квартира фактически выступала в качестве залога по договору займа, ФИО4 денежные средства по договору купли-продажи квартиры ФИО1 не передавал.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом.

В соответствии со ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества, являющегося жилым помещением, принадлежащим на праве собственности физическому лицу только по решению суда.

Аналогичные по содержанию нормы, устанавливающие запрет на внесудебное обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, установлен ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В силу ст. 60 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" должник по обеспеченному ипотекой обязательству вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке.

Согласно разъяснению, данному в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96г. N 6/8, в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (статьи 334, 349 ГК РФ). Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (статьи 409, 414 ГК РФ). В пункте 47 данного Постановления предусмотрено: Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда (пункт 1 статьи 349). Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

Таким образом, условия договора займа, предусматривающие в случае ненадлежащего исполнения ФИО1 ИТ.А. обязательств по договору займа, переход права собственности на квартиру, как на предмет залога, к ФИО4 является ничтожным и не порождает у него оснований для возникновения права собственности на спорную квартиру.

Договор купли-продажи квартиры, заключенный ФИО1 с ФИО4 является притворной сделкой, в данном случае имеют место две сделки: соглашение о залоге (прикрываемая сделка) и договор купли-продажи (притворная сделка).

Фактически договор купли-продажи квартиры, заключенный между ФИО1 и ФИО4 исполнен не был: денежные средства в сумме 1 500 000 рублей по договору купли- продажи ФИО4 ФИО1 не передавал, квартиру не принимал, в нее не вселялся, что подтвердила в судебном заседании представитель ответчика ФИО4

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Поскольку стороны по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ имели в виду обеспечение возврата суммы займа в виде передачи в залог спорной квартиры, а обязательство по возврату денежных средств не было исполнено ФИО1, к указанным правоотношениям подлежат применению правила об обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные главой 23 ГК РФ и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №- ФЗ «Об ипотеке».

Заключение ФИО4 и ФИО6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушило прямой законодательный запрет на внесудебный порядок реализации заложенного имущества, в связи с чем данная сделка, является недействительной на основании статей 167, 168, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 54.1, 55 Закона об ипотеке.

Основанием зарегистрированного права собственности ФИО6 является ничтожная сделка - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

При установлении ничтожности основания зарегистрированного права такое право не может быть сохранено.

Кроме того, по мнению суда, ФИО6 не отвечает признакам добросовестного приобретателя, поскольку его действия при заключении договора купли-продажи квартиры и в дальнейшем не свидетельствуют о том, что он с достаточной степенью осмотрительности и ответственности заключил данную сделку: квартира ему фактически во владение не передавалась, им не осматривалась, тогда как в отношении спорной квартиры имеются притязания третьих лиц, в квартире на момент заключения договора купли-продажи (12.11.2009г.) проживали и продолжают проживать третьи лица; договор на обслуживание с эксплуатирующей организацией им сразу после заключения договора купли-продажи не заключался, это было сделано в ноябре 2010года уже после возбуждения судебного спора о выселении ФИО8, оплата за содержание и коммунальные услуги им не производилась также до 18.11.2010года, что подтверждается справкой ТСЖ «Политехник» и показаниями свидетеля ФИО13, управляющей ТСЖ «Политехник». Рыночная стоимость квартиры значительно превышает цену по договору купли-продажи, что подтверждается экспертной оценкой ИП оценщика ФИО9 Запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Согласно представленной суду расписке ФИО4 получил по недействительной сделке от ФИО6 деньги в сумме 1500000 рублей.

Таким образом поскольку договор купли-продажи, заключенный ФИО1 с ФИО4 является притворной сделкой( а потому ничтожной в силу ст.168, п.2 ст.170 ГК РФ), и договор купли-продажи между ФИО4 и ФИО6 ничтожной сделкой, с ФИО4 в пользу ФИО6 подлежат взысканию 1500000 рублей, а за ФИО1 следует признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу А, , общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу А, , общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО6 недействительным.

Признать право собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу А, , общей площадью 90,80 кв.м, жилой площадью 57,4 кв.м.

Взыскать с Ткача Д.А, в пользу ФИО6 1500000 рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме через Октябрьский районный суд г.Красноярска.

Подписано председательствующим

Копия верна Родичева Г.В.