Гражданский кодекс часть 1

20 сентября 2010г. судья Октябрьского районного суда г.Улан-Удэ Холонгуева О.Р., при секретаре Батуеве Т.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Рахчеевой Ольги Дмитриевны, Дубдановой Любовь Нимаевны к ООО «ЖКС-Сибирь», ОАО АК «БайкалБанк» о признании в части недействительным (ничтожным) договора об ипотеке,

У С Т А Н О В И Л:

Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» (залогодержателем) был заключен договор Номер обезличен об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого залогом недвижимости обеспечивалось исполнение обязательств заемщика ООО «ДМ» по кредитному договору Номер обезличен от Дата обезличенаг., заключенному последним с ОАО АК «БайкалБанк».

Согласно названному договору под залог было передано: 1. офис (нежилое помещение), расположенное на 1-м этаже по адресу: ..., ...; 2. подземная автостоянка (нежилое помещение) общей площадью 2 286,40 кв.м., расположенная в подвале по адресу: ..., ....

Обращаясь в суд, Рахчеева О.Д. просила признать данный договор ипотеки недействительным в части 1/65 доли подземной автостоянки (место Номер обезличен). Истица Дубданова Л.Н. просила признать договор ипотеки Номер обезличен недействительным в части 2/65 доли подземной автостоянки (места Номер обезличен, Номер обезличен).

Гражданские дела по исковым требованиям Рахчеевой О.Д. и Дубдановой Л.Н. были соединены в одно производство.

В судебном заседании представитель истцов Гаврилова Л.Н. поддержала исковые требования. Пояснила, что Дата обезличенаг. и Дата обезличенаг. Дубданова Л.Н. заключила с ООО «ЖКС-Сибирь» договора купли-продажи парковки - подземной автостоянки, по которым она приобрела 2/65 доли в праве общей собственности на вышеуказанную парковку, места Номер обезличен и 4. Аналогичный договор купли-продажи был заключен и истицей Рахчеевой О.Д., которая приобрела 1/65 доли, место Номер обезличен. Обе истицы произвели полный расчет с ООО «ЖКС-Сибирь», им были указаны конкретные места, которыми они пользуются до настоящего времени. ООО «ЖКС-Сибирь» отказалось регистрировать договоры купли-продажи стояночных мест, мотивируя необходимостью продажи всех долей автостоянки и одновременной регистрации перехода права собственности на автостоянку. Однако, как уже теперь известно, в июле 2008г. автостоянка была передана в залог ОАО АК «БайкалБанк». Считают, что данный договор не может быть признан действительным, так как ООО «ЖКС-Сибирь» не могло распоряжаться не принадлежащим ему имуществом, поскольку указанное имущество служило предметом исполнения продавцом обязательств, возникших из договоров продажи. Приобретатель, вступивший во владение недвижимым имуществом до государственной регистрации перехода вещного права на него, может защищать свои права как собственник. Ответчику ООО «ЖКС-Сибирь» следовало испросить мнение Рахчеевой О.Д. и Дубдановой Л.Н. о возможности передачи банку имущества в залог. Полагают, что самостоятельно ООО «ЖКС-Сибирь» не могло выступать залогодателем, имеет место нарушение ст.334-335 ГК РФ, ст.174 ГК РФ, а потому договор ипотеки является недействительным.

Представитель ОАО АК «БайкалБанк» Баландина А.П. исковые требования не признала. Пояснила, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. В законе это правило применительно к недвижимости закреплено в п.2 ст.551 ГК РФ - до регистрации перехода права собственности договор продажи действует только между его сторонами. Эта норма означает одно: для третьих лиц никакого действия совершенной продажи не имеется, пока не будет совершена регистрация перехода права. Т.е. продавец не ограничен в своих правах в отношениях с любым третьим лицом, и его сделки по поводу уже проданного имущества с третьими лицами действительны. Даже если бы залогодержатель знал о договорах купли-продажи, заключенных с Рахчеевой О.Д. и Дубдановой Л.Н., это никак не влечет недействительности договора ипотеки. Норма п.2 ст.551 ГК РФ гарантирует всем третьим лицам, вступающим в отношения с зарегистрированным собственником недвижимости, что им не нужно проверять его сделки с иными лицами и достаточно убедиться в регистрации права собственности. Поэтому в ст.335 ГК РФ указано, что для действительности залога достаточно, чтобы залогодатель был собственником вещи. Никаких изъятий в этой и в иных нормах о залоге не имеется. Считает, что ст.174 ГК РФ влечет только оспоримость сделки, тогда как истец требует признать договор залога ничтожным. Согласно ст.168 ГК РФ, недействительная сделка не может быть одновременно ничтожной и оспоримой. Кроме того, залогодатель действовал через свой исполнительный орган - генерального директора. Никаких ограничений полномочий генерального директора в уставе ООО «ЖКС-Сибирь» в части передачи имущества в залог не существует. Считает, что вышеобозначенный договор залога является вполне законным, а исковое заявление необоснованным. Просят в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «ЖКС-Сибирь» в судебное заседание не явился. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие последнего.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на подземную автостоянку Номер обезличен, в соответствии с которым Дубданова Л.Н. приобрела у ООО «ЖКС-Сибирь» за 550 тыс. руб. 1/65 долю в праве общей собственности на подземную автостоянку площадью 2 286,4

кв.м. по адресу: ..., ... (место Номер обезличен).

Дата обезличенаг. между продавцом и покупателем был подписан акт приема-передачи.

Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и Дубдановой Л.Н. был заключен договор купли-продажи Номер обезличен, в соответствии с которым Дубданова Л.Н. за 550 тыс. руб. приобрела 1/65 долю в праве общей собственности на подземную автостоянку (место Номер обезличен).

Дата обезличенаг. между покупателем и продавцом был подписан акт приема-передачи.

Дата обезличенаг. был заключен договор купли-продажи Номер обезличен между ООО «ЖКС-Сибирь» (продавцом) и Рахчеевой О.Д. (покупателем), в соответствии с которым последняя приобрела за 700 тыс. руб. 1/65 долю в праве общей собственности на подземную автостоянку по адресу: ..., ... (место Номер обезличен).

Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и Рахчеевой О.Д. был подписан акт приема-передачи.

В материалах дела также имеется предварительный договор купли-продажи машино-место Номер обезличен между ООО «ЖКС-Сибирь» (продавцом) и Рахчеевой О.Д. (покупателем), в соответствии с которым стороны до Дата обезличенаг. обязались заключить договор купли-продажи части нежилого помещения, предназначенного для стоянки автомобиля, парковочное место Номер обезличен на подземной стоянке по вышеуказанному адресу.

Дата обезличенаг. между ОАО АК «БайкалБанк» (кредитором) и ООО «ДМ» (заемщиком) был заключен кредитный договор Номер обезличен, по которому заемщику был предоставлен кредит на 26 млн. руб.

Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» (залогодателем) и ОАО АК «БайкалБанк» в обеспечение исполнения обязательств заемщиком по кредитному договору был заключен договор об ипотеке.

Из представленных документов и пояснений представителя истцов, следует, что оплата за приобретенные стояночные места (доли) Рахчеевой О.Д. и Дубдановой Л.Н. была произведена в полном объеме.

Суд считает, что договоры купли-продажи долей были заключены с истицами в соответствующие дни, указанные в договорах. Приходя к такому выводу, суд исходит из судебных решений от Дата обезличенаг. и от Дата обезличенаг., которые были приняты по искам ОАО АК «БайкалБанк», соответственно, к Дубдановой Л.Н. и Рахчеевой О.Д.

Названными судебными решениями, вступившими в законную силу, было отказано в удовлетворении требований банка о признании вышеперечисленных договоров купли-продажи недействительными. Тем самым законность совершенных с Рахчеевой О.Д. и с Дубдановой Л.Н. сделок была подтверждена, и эти судебные акты имеют при рассмотрении настоящего дела преюдициальное значение (ст.61 ГПК РФ).

Кроме того, суд не располагает объективными данными о том, что, как считает сторона ответчика - ОАО АК «БайкалБанк», договоры ООО «ЖКС-Сибирь» с истицами были подписаны позднее, уже после заключения договора залога. При отсутствии таковых сведений у суда нет оснований сомневаться в достоверности указанных договоров и нет оснований для проведения физико-химической экспертизы.

Удовлетворяя исковые требования Дубдановой Л.Н. и Рахчеевой О.Д., суд учитывает следующие обстоятельства.

Согласно ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В рассматриваемом случае переход права собственности к Рахчеевой О.Д. и Дубдановой Л.Н. на приобретенные ими доли от ООО «ЖКС-Сибирь», в соответствии с ст.551 ГК РФ, подлежал государственной регистрации. Но этого сделано не было по причинам, не зависящим от последних.

Суд находит обоснованными доводы представителя Гавриловой Л.Н. о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель, получив объект договора в свое пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (ст.551 ч.2 ГК РФ). Одновременно с этим и продавец теряет право каким-либо образом распоряжаться этой вещью.

Этот вывод согласуется и с разъяснением, содержащимся в Постановлении

Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума ВАС России № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п.60 указано, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Таким образом, суд считает, что, даже являясь собственником подземной автостоянки, ООО «ЖКС-Сибирь» Дата обезличенаг. не было правомочно совершать сделки по распоряжению этим имуществом, во всяком случае, в той части, которая касалась перехода права собственности к Рахчеевой О.Д. и Дубдановой Л.Н.

Притом, что договоры купли-продажи фактически были исполнены его сторонами: оплата была произведена, продавец передал стояночные места (доли), покупатели стал пользоваться приобретенным имуществом (в июле 2008г. договоры купли-продажи не были расторгнуты, не были признаны недействительными, а сейчас их действительность подтверждена в судебном порядке).

Поэтому суд не может согласиться с позицией ответчика о том, что ООО «ЖКС-Сибирь», будучи собственником недвижимого имущества, могло распорядиться им по своему усмотрению (ст.335 ГК РФ), и что продавец несет ответственность за неоднократную продажу или иное распоряжение имуществом, но сами сделки остаются действительными.

Причем суд считает, что ссылка на п.61 вышеназванного Постановления от Дата обезличенаг. не совсем уместна. Речь в нем идет о продаже одного и того же объекта нескольким лицам, о возможности удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности и о возможном возмещении убытков покупателю (покупателям) при неисполнении договора купли-продажи продавцом. Тогда как в настоящем случае разрешается вопрос о законности распоряжения имуществом обществом с ограниченной ответственностью «ЖКС-Сибирь».

Согласно ст.174 ГК РФ, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными договорами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при её совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Поскольку договора купли-продажи с истцами были заключены, эти договора не были признаны недействительными, не оспорены и не были расторгнуты, его стороны (ООО «ЖКС-Сибирь» и граждане) обязаны были соблюдать оговоренные в нем условия.

Суд считает, что, согласно вышеупомянутым доводам, ООО «ЖКС-Сибирь», действуя, по мнению суда, недобросовестно, вопреки имевшимся в силу договоров ограничениям, без учета того, что имущество находится у законных владельцев, заключило договор об ипотеке от Дата обезличенаг.

При этом, как считает суд, ОАО АК «БайкалБанк» не могло не знать о том, что в период подписания договора об ипотеке автостоянка была введена в эксплуатацию, места в которой уже использовались гражданами.

Также суд считает, что, хотя Уставом ООО «ЖКС-Сибирь» никаких ограничений полномочий исполнительного органа (генерального директора) в части передачи имущества в залог не устанавливает, такие ограничения, как уже упоминалось, имелись в силу заключенных с истицами договоров купли-продажи.

Таким образом, суд считает, что, учитывая, что из 65-ти стояночных мест 40 было продано, т.е. на большую часть имущества ответчик ООО «ЖКС-Сибирь» имел ограничения, поэтому оно не могло выступать в качестве залогодателя (ст.335 ГК РФ).

Кроме того, в соответствии с ст.69 ФЗ «Об ипотеке» (залоге недвижимости), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В данном случае это требование закона также не было соблюдено (п.1.3 договора). Суд полагает, что даже, если договор аренды земельного участка был заключен с ООО «ЖКС-Сибирь» на срок менее года, в договоре об ипотеке, где предметом выступали помещение офиса и автостоянки, надлежало оговорить условие об ипотеке земельного участка, так как это было обязательным условием в силу закона (ст.340 ч.3 ГК РФ).

В связи с чем, суд считает, что названный договор от Дата обезличенаг. нельзя признать законным и по этому моменту.

Суд считает, что договор об ипотеке Номер обезличен от Дата обезличенаг. не соответствует вышеперечисленным требованиям закона, а потому, в соответствии с ст.168 ГК РФ, подлежит признанию незаконным в части долей, владельцами которых являются истцы по настоящему делу.

Истицы, являясь законными владельцами определенных мест (долей) автостоянки, вправе предъявить настоящие требования, т.к. заключенный договор ипотеки затрагивает их интересы и права, т.е. они непосредственно выступают заинтересованными лицами.

Руководствуясь ст.194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Дубдановой Любовь Нимаевны, Рахчеевой Ольги Дмитриевны удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) Номер обезличен, заключенный Дата обезличенаг. между ООО «ЖКС-Сибирь» и ОАО АК «БайкалБанк» на нежилое помещение - подземную автостоянку, расположенную в подвальном помещении по адресу: ..., ..., в части 1/65 доли Рахчеевой Ольги Дмитриевны (место Номер обезличен); в части 2/65 доли Дубдановой Любовь Нимаевны (место Номер обезличен, Номер обезличен).

Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный Суд РБ.

Судья.