Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в г. Гусиноозерске в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, обращаясь в суд, просит признать договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и Разрезом «Холбольджинским», недействительным, указывая, что при заключении данного договора нарушены его права, как арендодателя имущества.

В судебном заседании истец ФИО1 иск подержал, суду показал, что с 1995 года он занимает помещение гаража, расположенное по адресу г. Гусиноозерск, ***, общей площадью 652 кв.м. Спорное помещение было бесхозным, о чем ему стало известно от работников Бурятского монтажно-строительного управления. В 1995 году он заключил договор аренды имущества с БМСУ, как владельцем гаража. Данный договор был пролонгирован в 2001 году. Все годы он пользовался гаражом, произвел в нем ремонт, в том числе остеклил, выполнил работы по электропроводке и другое. В 1999 году он установил в гараже трехфазный элетросчетчик, оплачивал за электроэнергию и за подключение к сети. В 2000 году к нему обрался ФИО2, просил также пользоваться гаражом. Он не возражал. Кроме ФИО2 гаражом пользовались и другие лица.

В 2008 году он увидел, что в гараже производятся фотосъемки. В том же году он узнал, что ФИО2 приобрел здание по договору купли-продажи. Сам договор он не видел, ФИО2 показал ему только решение суда от 30 июня 2008 года. Он надеялся, что ФИО2 ему вернет часть здания, поэтому не обращался в суд в иском о признании сделки недействительной. О нарушении своего права узнал позже, когда ФИО2 ему отказал в оформлении прав на имущество и предложил освободить помещение в 2010 году. На тот момент он начал собирать документы на земельный участок и гараж. Считает, что здание гаража изначально принадлежало БМСУ, поэтому разрез не имел право на заключение договора купли-продажи помещения.

Ответчик ФИО2 иск не признал, суду пояснил, что спорным имуществом он пользовался длительное время. ФИО1 также пользовался гаражом вместе с другими лицами. В 2006 году он выяснил, что гараж принадлежит разрезу Холбольджинский, поэтому он выкупил гараж по договору купли-продажи у конкурсного управляющего. Оплату за имущество произвел в полном объеме. Помещение ему передано по акту приема- передачи имущества. Гараж с пристроем находился на земельном участке, принадлежащем на праве бессрочного пользования разрезу «Холбольджинский». После заключения договора он не успел его зарегистрировать в регистрационной службе. В 2007 году разрез ликвидировался. В 2008 году по решению суда за ним признано право собственности на гараж с пристроем. Считает, что права Карпова не нарушены.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 исковые требования не признала, просила суд применить пропуск срока исковой давности, равного в один год с момента, когда ФИО1 узнал о нарушении своего права, то есть с 2008 года.

Суд, выслушав стороны, адвоката, представителя ответчика, свидетелей, изучив материалы дела, считает требования ФИО1 необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений. Согласно договору купли-продажи от 31 марта 2006 года ОАО «Разрез Холбольджинский» - продавец продал ФИО2 - покупателю нежилое здание гаража с пристроем, общей площадью 652 кв.м., по цене в 70000 рублей. Согласно акту приема передачи от 31 марта 2006 года продавец передал, а покупатель принял данное имущество.

Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласий собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Истцом и его представителем не представлены суду основания для признания сделки недействительной по основаниям, изложенным в ст. 168 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что на основании решения Селенгинской администрации от 26 марта 1998 года №160 разрезу «Холбольджинский АО «Востсибуголь» предоставлено в бессрочное пользование для осуществления деятельности разреза «Холбольджинский» земельный участок по ул. ***, для ремонтно-механических мастерских, общей площадью 15348 кв.м. Из пояснений истца ФИО1, ответчика ФИО2, свидетелей К.Б.П., Н.А.Д., Р.В.И. следует, что по указанному выше адресу располагалось и располагается нежилое здание- гараж с пристроем, право собственности на которое зарегистрировано за ФИО2.

Следовательно, в силу ст. 552 ГК РФ ФИО2 приобрел право пользования земельным участком, принадлежащим на праве бессрочного пользования разрезу «Холбольджинский». В данном случае согласия собственника муниципального образования не требовалось, поскольку при изменении собственника помещения не изменились условия пользования земельным участком.

В судебном заседании сторонами их представителями осмотрены ситуационный план земельного участка по ул. ***. Стороны согласились, что указанный в схеме земельный участок, на котором располагается гараж с пристроем право собственности на которое зарегистрировано за ФИО2 и земельный участок, о котором указывается в постановлении №160, один и тот же.

Следовательно, следует проанализировать на каком праве владели Разрез «Холбольджинский» и БМСУ «Спецмехстрой» гаражом с пристроем, кто являлся законным владельцем недвижимого имущества.

Как следует из представленных истцом договоров аренды нежилого помещения, ФИО1 гараж с пристроем по ул. ***, предоставлен в пользование с 1995 года первоначально стороной в сделке являлось АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», затем в 2002 году ОАО «Спецмехстрой». Вместе с тем суд не может сделать вывод о том, что и АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», и ОАО «Спецмехстрой» владели нежилым помещением на законных основаниях. Истец и его представитель не представили ни одного документа, которые бы свидетельствовали о праве данных юридических лиц на земельный участок, на котором располагается здание и само нежилое помещение.

Судом проверены доводы истца о том, что имелась документация в АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ» и ОАО «Спецмехстрой» на спорное имущество. Однако согласно ответов Государственного Национального архива РБ, Архива Селенгинского района, Государственного архива по личному составу, документы о правах на земельный участок по ул. ***, г. Гусиноозерска на указанные юридические лица не отсутствуют. Аналогичные сведения поступили из федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Селенгинского филиала АУ РБ Гостехиневентаризация РБТИ о том, что в государственном кадастре сведения на Главбурятстрой (ПМК), ОАО «Спецмехстрой», АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ» и о зарегистрированных правах собственности на объект капитального строительства пот ул. ***, г. Гусиноозерска отсутствуют. Указанные доказательства опровергают доводы истца о том, что ОАО «Спецмехстрой», АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ» являлись собственниками либо законными владельцами данного имущества и свидетельствует о том, что земельные участки в пользование или в собственность данным юридическим лицам не предоставлялись.

Доводы истца ФИО1 о том, что нежилое здание принадлежало АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», затем ОАО «Спецмехстрой», что, по его мнению, подтверждается показаниями свидетелей Н., К., Р., судом признаются несостоятельными.

Так, допрошенные свидетели показали, что помещение гаража занимало БМСУ Спецмехстрой. Однако данные свидетели, в том числе руководители организации – К. и Н. подтвердили, что ни одного документа о праве на спорное нежилое помещение и на земельный участок они не видели, никогда данных документов у них не было. Следовательно, указанные свидетели не подтвердили доводы истца о законном праве на спорное имущество ОАО «Спецмехстрой». В связи с чем, суд не может данные показания положить в обоснование доводов истца о его законном праве по договору аренды на нежилое помещение.

Вместе с тем, как установлено в судебном заседании земельный участок, на котором располагается спорное нежилое помещение - гараж, располагалось на земельном участке, переданном в бессрочное постоянное пользование разрезу «Холбольджинский» еще в 1998 году.

Выводы суда о том, что спорное имущество - гараж с пристроем принадлежал разрезу «Холбольджинский» подтверждаются тем, что разрез нес расходы по содержанию земельного участка, в частности, по оплате земельного налога на земельный участок, общей площадью 15348 кв.м. Так, согласно сводному расчету земельного налога на 1999 год за Разрезом «Холбольджинский» числилась задолженность по налогу на землю, в том числе на земельный участок по ул. ***, общей площадью 15348 кв.м. В судебном заседании свидетель ФИО4 подтвердила, что она, как конкурсный управляющий, знает, что разрез недоплатил налоги на землю, что отражено в сводном расчете земельного налога, представленного налоговой инспекцией.

Доводы ФИО1 о том, что АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», ОАО «Спецмехстрой» хотели оформить право собственности на землю, на которой возведен гараж, не могут быть приняты во внимание, поскольку это лишь предположение истца, не основанное на каких-либо доказательствах.

Судом не могут приняться в обоснование доводов истца о наличии у АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», ОАО «Спецмехстрой» на праве собственности, оперативного управления, праве хозяйственного ведения спорного здания гаража с пристроем, что, по его мнению, подтверждается актом оценки зданий и сооружения по состоянию на 01 июля 1992 года предприятия БМСУ треста «ССМ». Согласно данному акту БМСУ треста «ССМ» произведена оценка зданий и сооружений, в том числе зданий гаража, пристроя к гаражу, мастерской, здания конторы. РММ, базы. Однако в данном акте не указано где располагается имущество, адрес, технические характеристики недвижимости. Поэтому невозможно сделать вывод о том, что речь идет о спорном имуществе.

Также не состоятельны доводы истца о том, что спорное здание принадлежало базе БМСУ ОАО «Спецмехстрой», что следует из плана земельного участка от 20 августа 1997 года, где указывается, что земельный участок по ул. ***, площадью 4785 кв.м. принадлежит БМСУ.

Из данного плана земельного участка следует только о месте расположения земельного участка, площадью 4785.кв.м., база БМСУ, разрез «Холбольджинский». Данный план земельного участка является приложением к Свидетельству на право бессрочного ( постоянного ) пользования землей, выданное разрезу «Холбольджинский» АО «Востсибуголь».

В судебном заседании Б.Д.Д., допрошенная в качестве свидетеля, показала, что во время исполнения обязанностей конкурсного производства по должнику разрез «Холбольджинский», она продала здание гаража с пристроем ФИО2. Последний оплатил сумму покупки, здание ему передано по акту приема передачи. В конкурсную массу здание не вошло, т.к. было реализовано. Показания свидетеля подтверждаются самим договором купли-продажи имущества, актом приема передачи, сведениями о праве бессрочного пользования на землю за разрезом «Холбольджинским».

Оснований не доверять показаниям свидетеля Б. не имеется. Установлено, что свидетель не является заинтересованным лицом по делу, показания свидетеля объективно подтверждаются показаниями ответчика, договором купли-продажи помещения, актом приема передачи помещения, решением о выделении разрезу «Холбольджинский» на праве бессрочного пользования земельного участка.

Доводы адвоката о том, что на основании постановления администрации Селенгинского района от 30 октября 2007 года № 334 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком по ул. ***, в связи с чем у ФИО2 отсутствовало право на гараж с пристроем, не состоятельны.

Согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.

Следовательно, право бессрочного пользования на земельный участок за разрезом «Холбольджинский» после введения в действие Земельного кодекса РФ сохранялось. Разрез «Холбольджинский» в лице конкурсного управляющего, имел право распорядиться имуществом, находящимся на земельном участке, предоставленном ему на праве бессрочного пользования. ФИО2 по договору купли - продажи приобрел в собственность гараж с пристроем, расположенный на земельном участке, а не земельный участок. На момент заключения договора купли-продажи гаража с пристроем, решение о прекращении права бессрочного пользования земельным участком за разрезом «Холбольджинский» не выносились. Поэтому оснований для признания договор купли-продажи по тому основанию, что после заключения сделки прекращено право бессрочного пользования на землю за разрезом «Холбольджинским», нет.

Суд также считает, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между ФИО2 и Разрезом «Холбольджинский» права Карпова не были нарушены. Данный вывод судом сделан на основании следующего.

Так, согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судом установлено, что ни АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», ни ОАО «Спецмехстрой» не являлись собственником имущества- гаража с пристроем по ул. ***, не являлись законными владельцами данного имущества. Следовательно, оснований у АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ», ни ОАО «Спецмехстрой» для заключения договора аренды гаража с пристроем с К-вым не имелось.

Кроме того, доводы ФИО1 о том, что у него на день рассмотрения иска имеется право на спорное имущество, судом признаются несостоятельными.

Согласно сведениям из налоговой инспекции, АООТ «Мобильное строительное управление Трестор ССМ» не зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц, поэтому как юридическое лицо не было правомочно заключать какие - либо договоры.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ от 18.11.2010 года ОАО «Спецмехстрой» ликвидировано вследствие признания его несостоятельным 22 марта 2007 года.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, по смыслу законодательства, права арендатора при смене собственника не могут быть нарушены. Истец может обратиться в суд с иском о праве на имущества как арендатора имущества, в данном случае ФИО1 данные требования к ответчику, как к собственнику имущества, не предъявляет, следовательно, его права как арендатора не нарушены собственником имущества ФИО2.

Заключение договора аренды на имущество не порождает на него право собственности за арендатором.

Доводы адвоката о том, что при заключении договора купли-продажи не были учтены интересы третьих лиц, не могут быть приняты во внимание, поскольку третьи лица не являлись стороной по сделке.

Не состоятельны доводы адвоката о том, что в договоре не оговорены существенные условия, в том числе предмет договора и цена. Согласно договору купли-продажи имущества от 31 марта 2006 года, ФИО2 приобрел здание гаража с пристроем, общей площадью 652 кв.м., расположенное по ул. ***, в пункте 2.1. договора оговорена цена и порядок расчетов, в частности цена товара определена в 70000 рублей, расчет произведен до заключения сделки. Следовательно, в подтверждение оплаты стоимости покупки не требуется предоставление иных письменных доказательств. Свидетель Б. показала, что ФИО2 оплатил стоимость имущества в полном объеме. Во исполнение требований ст. 556 ГК РФ ФИО2 передано спорное имущество по акту приема передачи от 31 марта 2006 года.

То есть все существенные условия договора соблюдены : предмет, цена, форма договора, оснований в силу ст.ст. 555, 549, 550 ГК РФ для признания сделки незаключенной либо недействительной не имеется.

Таким образом, оснований для признания недействительным договора купли-продажи гаража с пристроем, заключенного между ФИО2 и разрезом «Холбольджинский» не имеется.

Также требования истца не могут быть удовлетворены в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Из пояснений истца ФИО1 следует, что он узнал о состоявшейся сделке между ФИО2 и разрезом «Холбольджинский» в 2008 году. Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 января 2009 года следует, что ФИО1 выдано сообщение том, что правообладателем объекта недвижимости по ул. *** - гараж с пристроем, общей площадью 615 кв.м. является ФИО2 Из указанного следует, что ФИО1 о нарушении своего права узнал в 2008 году. В суд ФИО1 о защите своих прав обратился лишь 28.10.2010 года, то есть спустя 2 года.

Тем самым ФИО1 пропустил срок давности по требованиям о признании сделки недействительно, равного в один год. Каких-либо уважительных причин пропуска срока исковой давности истец не представил, не просил суд о восстановлении срока исковой давности.

Согласно ст. 199 п. 2 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Доводы ФИО1 о том, что он узнал о нарушении своего права только в 2010 году, когда ФИО2 предложил ему освободить нежилое помещение, судом признаются несостоятельными, поскольку установлено, что ФИО1 уже в 2008 году знал, что ФИО2 приобрел спорное имущество на праве собственности.

Таким образом, с учетом пропуска истцом срока исковой давности, суд отказывает в иске в связи с пропуском срока исковой давности.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник праве истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В силу ст. 305 ГК РФ лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, также имеет право на защиту его владения против собственника.

Анализируя собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для истребования гаража с пристроем из владения ФИО2.

Согласно решению Гусиноозерского городского суда от 30 июня 2008 года за ФИО2 признано право собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи имущества. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в регистрирующем органе, о чем ФИО2 выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Как указывалось ранее, оснований для признания недействительным договора купли-продажи данного имущества от 31 марта 2006 года не имеется.

Следовательно, ФИО2 является собственником имущества, в связи с чем оснований для истребования из его владения спорного имущества не имеется.

Истцом и его представителем не представлены основания требований об истребовании имущества из владения ответчика ФИО2.

В данной части в удовлетворении требований ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли - продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в 10 дневный срок со дня его вынесения в Верховный Суд Республики Бурятия в окончательной форме.

Судья: Казакова Е.Н