Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» к обществу с ограниченной ответственностью «Солярис», Зазуля В.А., Мальцевой А.Я., Андроновой А.А., Исаковой Ю.А., Гимадеевой С.Л., Шпагину Д.А., Шпагиной А.А., Горбунову М.П., Назаровой Т.А., Русину П.А., Загвоскину М.М., Загвоскиной Л.Н., Загвоскиной Л.М., Черевко А.А., Сушич В.И., Иваниловой Е.А., Санникову Л.Я., Санниковой А.Л., Санниковой Н.И., Матюшкину И.В., Стрижневу О.Н., Голощаповой О.В., Дик Г.Ф., Устьянцевой К.В., Захарову В.А., Литвинову В.И., Москвиной О.В., Сарину Е.В., Артемьевой И.А., Стельмах П.А., Копытовой А.Р., Копытовой Е.В., Копытововой Т.В., Михальчук Н.С., Олейнику В.А., Лапиковой А.В., Зейберт А.В., Гулевских Т.Ф., Гулевских А.Н., Гулевских Е.А., Гулевских А.А., Карелиной В.Л., Карелину А.В., Кожиной А.Р., Кожину В.И., Егоровой Т.М., Новиковой Г.И., Ступак М.А., Васильевой А.С., Голубевой Т.А., Братковской Л.Ф., Столяровой С.В., Абрамовой Л.М., Елфимову В.Н., Ладыгиной Н.П., Дудко Т.А., Потылицину В.Н., Гинтеру А.Д., Катречко Е.А., Медведевой Е.В., Сягиной Л.А., Кулаковой И.А., Бессараб Г.И., Иль А.П., Цыкунову А.С., Цыкунову С.А., Цыкуновой И.М., Солдатову Ю.П., Лукьяновой В.С., Филатовой Г.К., Филатову К.К., Бутусову А.В., Бутусовой К.И., Анохиной З.П., Приваловой С.В., Мирошникову А.А., Шаровой Л.И., Шарову В.С., Коногорову И.Ф., Бондаревой М.И., Ульяновой Г.В., Ульянову В.В., Соболеву В.И., Потрубач Н.Н., Симаковой Н.М., Симакову А.В., Михайловой Л.В., Коноплевой Н.Г., Масловой Т.Ю., Масловой Е.Ю., Демиденко В.В., Демиденко Т.Р., Демиденко В.В., Прокопчук Т.В., Фоминой Н.К., Паденкову А.А., Паденковой Е.С., Поповой Л.И., Коловской А.А., Юдакину П.В., Юдакиной Н.И., Сычеву В.А., Мастервоу Д.П., Гречишкину Г.И., Окуневой С.М., Нальгиевой О.В., Луценко Г.Н., Луценко В.П., Данилиной Л.И., Исакову А.А., Батуриной Н.В., Яскив М.А., Чанцовой И.Е., Устьянцеву И.В., Захаровой Н.В., Емашеву С.В., Пропоевой Э.В., Сниной Д.Д., Саниной А.Д., Гаевской О.В., Абрамову Е.Н., Бутусова С.А., Бутусовой О.А., Цыкуновой В.А., Цыкунову С.А., Привалову С.П., Нечкину И.А., Новиковой Л.Я., Савенковой Е.В., Алешкину С.В., Колядной З.Н., Скурыгиной З.В., Баталовой З.В., Говоровой И.В., Демиш И.В., Кулакову Д.Ю., Багаевой Г.Г., Агеевой Л.Б., Павловой О.В., Павловой И.Н., Долговой Н.А., Высикану В.П., Ладаеву А.И., Кулакову А.Д., Кулаковой В.А., Кулакову В.А., Коноплеву А.Н., Коноплеву В.А., Коноплеву В.Ф., администрации г. Минусинска о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Служба заказчика» обратилось в суд с иском к ООО «Солярис» и собственникам помещений в многоквартирном о признании недействительным заключенного между ними договора управления этим домом от 01 февраля 2010 года, требования мотивировал следующим. На основании решения общего собрания собственников от 01 января 2007 года между ООО «Служба заказчика» и собственниками помещений 01 января 2007 года был заключен договор управления вышеуказанным многоквартирным домом, при этом срок действия договора был установлен пять лет, то есть до 01.01.2012 г. С тех пор и до настоящего времени в соответствие с условиями договора ООО «Служба заказчика» надлежащим образом оказывает собственникам помещений в доме жилищно-коммунальные услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества, имеет техническую и иную документацию по дому для осуществления своей деятельности. Не смотря на то, что указанный договор не был расторгнут, 01 января 2010 года между собственниками помещений в доме и ООО «Солярис» был заключен оспариваемый договор. Предмет договора идентичен действующему договору управления, заключенному между собственникам помещений в многоквартирном и истцом 01.01.2007 г. Ответчик ООО «Солярис» выставляет собственникам дома счета за жилищно-коммунальные услуги по договору от 01.01.2010 г. Наличие оспариваемого договора нарушает права истца, так как к нему не поступает часть средств, оплачиваемых частью собственников другой организации, что в свою очередь затрудняет истцу выполнение своих обязательств по договору управления. В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В связи с чем, договор управления спорными многоквартирным домом, заключенный с иной управляющей организацией -ООО «Солярис», без прекращения правоотношений по управлению многоквартирным домом, в установленном законом порядке, с действующей управляющей организацией - ООО «Служба заказчика» недействителен в силу ничтожности. Просит суд признать недействительным договор управления многоквартирным жилым домом № по в , заключенный 01.01.2010 г. между ООО «Солярис» и собственниками помещений многоквартирного дома.

Определением суда от 18.05.2011г. производство по делу в части требований заявленных к Гимадееву И.Ф., Иваниловой Е.А., Стрижневой А.А., Дик Г.Ф., Зейберт Г.И., Южановой А.Ю., Егорову Е.Ю., Егорову Ю.Б., Ильину Д.А., Слабинской О.В., Шеньшину А.Ю., Григорьеву А.С., Мирошниковой А.Ф., Туницыной Л.Я., Ульянову В.В., Ульянову А.В., Паденкову Р.А., Мастеровой М.Г., Вольхину Е.Ф., Вольхиной Н.Ф., Пастухову И.Н. прекращено в связи с отказом от иска (л.д. 158 т.2).

Определением суда от 18.05.2011г. для участия в деле в качестве ответчиков привлечены Администрация г. Минусинска, Исаков А.А., Батурина Н.В., Яскив М.А., Чанцова И.Е., Устьянцев И.В., Захарова Н.В., Емашев С.В., Пропоева Э.В., Санина Д.Д., Санина А.Д., Гаевская О.В., Абрамов Е.Н., Бутусов С.А., Бутусова О.А., Цыкунова В. А., Цыкунов С.А., Привалов С.П., Нечкин И.А., Новикова Л.Я., Савенкова Е.В., Алешкин С.В., Колядная З.Н., Скурыгина З. В., Баталова З.В., Говорова И.В.у, Демиш И.В., Кулаков Д.Ю., Багаева Г.Н., Агеева Л.Б., Павлова О.В., Павлова И.Н., Долгова Н. А., Высикан В.П., Ладаев А.И., Кулаков А.Д., Кулакова М.А., Кулаков В.А., Коноплев А.Н., Коноплев Н.А., Коноплев Ф.А..

Представитель истца Раутенберг А.В. (том 1 л.д.10) заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, настаивал на их удовлетворении, суду пояснил что действующее гражданское законодательство предусматривает возможность расторжения договора путем подписания сторонами соответствующего соглашения (п.1 ст. 452), либо на основании решения суда по требованию одной из сторон в строго определенных случаях (п.2 ст.450. ст. 451 ГК РФ). Ни соглашения о расторжении договора управления от 01.01.2007 г., ни решения суда не существует. Вместе с тем жилищным законодательством предусмотрен еще один способ прекращения договорных обязательств односторонний отказ собственников помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания, oт исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п.8.2 ст.162ЖК РФ). В материалах дела отсутствуют доказательства наличия этих необходимых для применения п.8.2 ст. 162 ЖК РФ условий, а именно отсутствуют доказательства того, что ООО «Служба заказчика» не выполняло условий договора управления, нет доказательств ненадлежащего исполнения ООО «Служба заказчика» своих обязательств по договору. Возможное наличие письменных обращений граждан в адрес ООО «Служба заказчика» не может рассматриваться как доказательство ненадлежащего исполнения Истом обязательств по договору управления, так как каждое обращение является субъективным мнением автора и не может являться неопровержимым и достаточным основанием, необходимым для возможности применения и.8.2 ст. 162 ЖК РФ. Сами собственники заявляли об отсутствии у них претензий к деятельности ООО «Служба заказчика». Об этом свидетельствуют показания ААА протокола предварительного судебного заседания от 05.04.2010 г. по делу №2-883/2010. Позицию ААА полностью поддержал инициатор внеочередного общего собрания от 27.11.2009 г. собственников РПА. Из показаний ААА следует, что до момента смены руководства у собственников не было претензий к ООО «Служба заказчика». До 22 октября 2009 года директором ООО «Служба заказчика» был БЛИ Таким образом, учитывая отсутствие претензий собственников к осуществлению управления ООО «Служба заказчика» директором БЛИ, собственники должны были принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора управления по факту его невыполнения ООО «Служба заказчика» за период с 22 октября 2009 года по 01 ноября 2009 года, то есть по дату размещения обращения РПА. к собственникам о проведении общего собрания, то есть в течение 10 дней. Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что собственники принимали решения не в связи с фактом невыполнения условий договора управления, а в связи со сменой руководства ООО «Служба заказчика». Это подтверждается показаниями представителя собственников дома БЛИ действовавшего от их имени при рассмотрении дела №2-883/2010 по доверенности. В момент заключении договора с ООО «Служба заказчика» собственники дома не могли предвидеть смену руководства, данное обстоятельство являемся существенным. Но, такое основание, не предусмотрено п.8.2 ст. 162 ЖК РФ. Пункт 5 ст. 45 ЖК РФ обязывает указывать в сообщении о проведении общего собрания повестку дня данного собрания. В соответствии с п.2 ст.46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. В материалы дела представлено уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования. В повестке дня, в том числе, указан вопрос: «О выходе из ООО «Служба заказчика». Каких-либо указаний на факты нарушения ООО «Служба заказчика» условий договора управления от 01.01.2007 г. данное сообщение не содержит. В протоколе от 27.11.2009 г. так же отсутствует указание на то, что собственники в одностороннем порядке отказались от исполнения договора управления с ООО «Служба заказчика» вследствие не выполнения условий данного договора со стороны ООО «Служба заказчика». Прямыми последствиями принятия данного решения, в отсутствие указания на односторонний отказ собственников от исполнения договора управления вследствие его невыполнения, являются ожидание окончания срока действия договора управления от 01.01.2007 г., либо обращение в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п.8 ст. 162 ЖК РФ и п.2 ст.450 ГК РФ. Именно на п.2 ст. 450 ГК РФ сослались собственники в своем уведомлении в адрес ООО «Служба заказчика». В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО «Служба заказчика» не исполняло своих обязательств по договору управления от 01.01.2007 г., собственниками многоквартирного жилого было принято решение в соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК РФ. Позиция ответчиков заключается в том, что между собственниками многоквартирного дома и ООО «Служба заказчика» в принципе отсутствует договор управления. Отстаивая данную позицию ООО «Солярис» в своем отзыве указывает, что в связи с этим у собственников не было необходимости выносить на голосование вопрос о расторжении договора управления с ООО «Служба заказчика». Данная позиция не соответствует фактическим обстоятельствам и опровергается нормами закона. Договорные правоотношения по управлению спорными домами между истцом и собственниками многоквартирного дома есть. Собственники помещений многоквартирного дома в 2006 году провели общее собрание в результате которого были приняты решения (не оспоренные до настоящего времени), оформленные протоколом, в том числе о следующем.

Выбор способа управления - управление управляющей организацией; выбор управляющей организации ООО «Служба заказчика»; утверждение объема и перечня работ и услуг по управлению многоквартирным домом; утверждение договора управления (утверждение собственником договора управления является его акцентом)-каждый из собственников, принимавший участие в голосовании по данному пункту акцептовал представленный на рассмотрение договор. Мало того, данный договор впоследствии был подписан Русину П.А. (собственником помещения многоквартирного дома) как представителем собственников. Надпись «согласовано», на которой акцентирует внимание ООО «Солярис», не является доказательством того, что подписанный договор является лишь проектом, его текст и правовой смысл так же не содержат на это каких-либо указаний. Пункт 10.2 договора управления от 01.01.2007 г. указывает, что: «Данный документ является полным текстом договора и после его заключения любые иные ранее имевшиеся договоренности, соглашения и заявления сторон устного и письменного характера, все предшествующие переговоры и переписка, противоречащие условиям договора, теряют свою юридическую силу». Впоследствии каждый из собственников прямо одобрил сделку, совершенную от его имени в силу статьи 183 ГК РФ путем оплаты выставленных истцом квитанций за оказываемые услуги (п. 3 ст.434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). В том числе в данных квитанциях содержится графа «управление». Таким образом, с момента утверждения собственниками договора управления с истцом, подписанием данного договора у истца возникла обязанность по выполнению условий данного договора. Ответчики заявляют о несоблюдении письменной формы договора управления с каждым собственником. Пункт 1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает письменную форму договора управления, а так же необходимость заключения договора управления с каждым собственником на условиях, определенных общим собранием собственников. В данном случае законодатель говорит о том, что условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Речи о том, что пока нет договора с каждым собственником в отдельности, управляющая компания не имеет права управления таким домом нет. Суду представлено достаточное количество доказательств (в том числе письменных) наличия договорных правоотношений между истцом и собственниками спорных домов. Как таковое, наличие правоотношений по управлению спорными домами между истцом и собственниками спорного дома не оспаривается и ответчиками. Таким образом, если есть договорные правоотношения, их необходимо прекратить в установленном законом порядке.

Суду представлены доказательства того, что 20.12.2006 г. собственниками уже был выбран способ управления - управление управляющей организацией. На основании названного решения был заключен договор управления от 01.01.2007 г. Срок действия договора управления определен сторонами в течение 5 лет, то есть до 01.01.2012 г. Суду так же представлен протокол решения собственников от 27.11.2009 г. из текста которого следует, что способ управления многоквартирным домом собственниками не менялся, а остался прежним управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано иное юридическое лицо-ООО «Солярис». Поскольку собственниками не выбирался новый способ управления многоквартирным домом, а решался вопрос о заключении договора с другой управляющей организацией, к возникшим между сторонами правоотношениям не могут быть применены положения ст. 161 ЖК РФ о праве выбора способа управления многоквартирным домом. Из представленного протокола общего собрания собственников от 27.11.2009 г. следует, что вопрос об отказе от услуг ООО «Служба заказчика» по управлению многоквартирным домом вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения ООО «Служба заказчика» принятых на себя обязательств по договору управления не был включен в повестку дня и собранием по существу вообще не рассматривался. В соответствии с п.2 ст. 162 ЖК РФ предметом договора управления многоквартирным домом является оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам и иным лицам, пользующимся помещениями в таком доме, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом. В настоящем деле в принципе отсутствуют какие-либо доказательства того, что собственники воспользовались правом, предоставленным им п.8.2 ст. 162 ЖК РФ, мало того, отсутствуют доказательства возможности возникновения у них такого права. Заявление ООО «Солярис» о якобы допущенных нарушениях ООО «Служба заказчика» принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом довольно странно, так как ООО «Солярис» не имеет ни какого отношения к договору от 01.01.2007 г., мало того является голословным не имеет доказательственной базы. В качестве обоснования своих доводов ООО «Солярис» предоставляет оборотно-сальдовые ведомости (не подписанные директором ООО «Служба заказчика», в связи с чем возникает вопрос о достоверности содержащихся в них сведений и правомерной возможности наличия их у постороннего юридического лица) из которых следует что с октября по декабрь 2009 года истец израсходовал на свои нужды по статье «управление жилым фондом» (заработная платы, канцелярские расходы и т.д.) большую сумму, нежели было предъявлено собственникам в квитанциях на оплату. Собственникам были предъявлены к оплате по статье «управление жилым фондом» только те суммы, которые установлены договором управления и ни копейкой больше. Претензий по качеству оказания услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, а так же предоставлению коммунальных услуг за этот период (и иные периоды) у собственников нет. Ведь именно это является предметом договора управления в соответствии с п.2 ст. 162 ЖК РФ, а не согласованная с собственниками внутренняя финансовая политика истца. ООО «Солярис» представлено обращение инициатора внеочередного общего собрания собственников, в котором указано, что истцом неправильно осуществлялось начисление платы за холодное водоснабжение и водоотведение. Данное предположение не может являться свидетельством нарушения ООО «Служба заказчика» своих обязательств по предоставлению коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом. Право оплачивать в том или ином объеме потребленные коммунальные услуги предоставлено собственнику. Если собственник считает, что ему излишне начислена плата за полученные им услуги, и он ее оплатил он вправе обратиться за защитой предполагаемого права в установленном законом порядке - к контрагенту по договору, либо в суд (ни тою, ни другого нет). Перечисленные доводы ответчика и третьих лиц не могут являться должными доказательствами нарушения истцом своих обязательств по договору управления. Несмотря на это, ООО «Солярис» утверждает, что именно эти обстоятельства послужили поводом к проведению общих собраний с целью выхода из ООО «Служба заказчика», однако, ни один из этих вопросов не обсуждался собственниками на общем собрании, решения в соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК РФ собственниками не принималось. Пункт 9.3 договора управления от 01.01.2007 г. обязывает стороны договора предъявлять претензии по выполнению условий договора в письменной форме и направлять их контрагенту заказным письмом или вручать лично под роспись. За время управления многоквартирным домом в адрес ООО «Служба заказчика» не поступало каких-либо жалоб и заявлений от заинтересованных лиц о наличии каких-либо нарушений со стороны ООО «Служба заказчика» по обязательствам управления многоквартирным домом, позволявших в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления в соответствии с п.8.2 ст. 162 ЖК РФ. Основным доказательством того, что ООО «Служба заказчика» не нарушало своих обязательств по управлению многоквартирным домом и у собственников нет претензий к ООО «Служба заказчика» по договору управления является протокол общего собрания собственников от 27.11.2009 г., который не содержит фактов каких-либо нарушений со стороны ООО «Служба заказчика» и которые необходимо было бы истцу опровергнуть в рамках настоящего дела. Достаточно сложно предположить то обстоятельство, что собственники, не довольные работой управляющей организации, которая, по их мнению, нарушает принятые на себя обязательства по управлению многоквартирным домом и нарушает их материальные права выбирают в качестве управляющей организации юридическое лицо директором и единственным учредителем которого является бывший директор той организации, к которой у собственников якобы имеются претензии. ООО «Солярис» полагает, что ООО «Служба заказчика» подписав с ОАО «ЕТ)» соглашение об исключении многоквартирного дома из договора на теплоснабжение признало факт выхода из его управления данного дома и выбора другой управляющей организации. Данное утверждение не соответствует фактическим обстоятельствам дела. ООО «Служба заказчика» 13.04.2010 г. (вх. №404) было получено представление Минусинского межрайонного прокурора, которое содержало в себе выводы о необоснованности начисления истцом оплаты за отопление, горячее водоснабжение собственникам спорных домов и требование об устранении данного нарушения, то есть осуществление перерасчета по данным услугам в сторону уменьшения. В соответствии с п.1 ст. 6 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» от 17.01.1992 г. №2202-1, требования прокурора, вытекающие из его полномочий, подлежат безусловному исполнению в установленный срок. Законных оснований к исполнению данного требования по спорным домам в рамках заключенного договора теплоснабжения №9991 от 01.11.2006 г. у истца не имелось, так как положения названного договора предусматривают необходимость оплаты поставленного ресурса собственникам спорных домов. Единственным способом исполнить требования прокурора, было подписать дополнительное соглашение об исключении спорных домов из договора теплоснабжения с 01 января 2010 года. В противном случае возникает неопределенность в обязательствах истца перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный ресурс. Об этом же был дан ответ Минусинскому межрайонному прокурору, в котором ООО «Служба заказчика» указало, что: «учитывая обязательность исполнения требований прокурора в силу ФЗ «О прокуратуре Российской Федерации», с целью исполнения представления об устранении нарушений законодательства №7-13-2010 от 06.04.2010 г. ООО «Служба заказчика» осуществит перерасчет стоимости коммунальных услуг собственникам помещений вышеназванных многоквартирных жилых домов в сторону уменьшения оплаты за теплоснабжение за 1, 2 квартал 2010 года. Для осуществления названного перерасчета, ООО «Служба заказчика» вынуждено подписать дополнительное соглашение к договору теплоснабжения №9991от 01.11.2006 г. на подачу тепловой энергии в части исключения тепловой нагрузки на многоквартирные жилые дома расположенные в г. Минусинске: , одновременно направив оферту в адрес ОАО «ЕТ» (филиал МТ) о заключении дополнительного соглашения к договору теплоснабжения №9991 от 01.11.2006 г. на подачу тепловой энергии в части включения тепловой нагрузки на многоквартирные жилые дома расположенные в : . 93 с момента расторжения договоров теплоснабжения по вышеназванным многоквартирным жилым домам с ООО «Солярис»» (исх. №б/н от 05.05.2010 г.). Впоследствии ООО «Служба заказчика» направило ОАО «ЕТ)» предложение о заключении дополнительного соглашения к договору теплоснабжения №9991 от 01.11.2006 г. в части включения тепловой нагрузки на жилые дома това, 7, . (исх.243 от 28.07.2010 г., ответ МТЭЦ от 20.08.2010 г.). В то же время до настоящего момента ООО «Служба заказчика» обеспечивает и оплачивает холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз твердых бытовых отходов, освещение мест общего пользования, на основании действующих договоров с ресурсоснабжающими организациями. В свою очередь ООО «Солярис» данные услуги не оказывает, соответствующих договоров ресурсоснабжения не имеет. Кроме того, у ООО «Служба заказчика» находится вся техническая документация, связанная с управлением многоквартирным домом. Учитывая изложенное, просит суд удовлетворить заявленные исковые требования ООО «Служба заказчика».

Представители ответчика ООО «Солярис» - (л.д. 183, 184) исковые требования не признали, суду пояснили, что с 14.11.2009 г. по 24.11.2009 г., собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: было проведено внеочередное общее собрание путем заочного голосования, по результатам которого более 90% собственников принято решение о выходе из управляющей организации ООО «Служба Заказчика», о выборе способа управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией. По результатам голосования управляющей организацией избрано ООО «Солярис». Общее собрание собственников помещений в указанном многоквартирном доме было проведено в соответствии с требованиями ст. 45-48 ЖК РФ. По результатам заочного голосования был составлен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений от 27.11.2009 г. После проведенного собрания и подведения итогов по нему, представителем дома было отправлено в адрес ООО «Служба Заказчика» уведомления о принятии собственниками решения о выходе из управляющей организации ООО «Служба заказчика». Указанное уведомление было принято истцом 30.11.2009 г. вх. № 904. На основании данного протокола, между собственниками дома, в лице уполномоченного представителя - Русину П.А. и ООО «Солярис», был заключен договор управления с 01.01.2010 г. ООО «Служба Заказчика» на принятое решение ответило отказом, мотивируя свою позицию тем, что между истцом и собственниками дома имеется заключенный договор управления, который якобы утвержден собранием собственников, что подтверждается протоколом от 20.12.2006 г., что не соответствует действительности. В соответствии с ГК РФ, для того, чтобы заключить договор, необходимо, чтобы одна из сторон предложила его заключить (оферта), а другая сторона ответила безоговорочным согласием (акцепт) (ст.ст. 435, 438 ГК РФ). Одним из требований к предложению (оферте) о заключении - является содержание всех существенных условий будущего договора, так как договор считается заключенным, ели между сторонами, в требуемой в разных случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Если данное условие отсутствует, это будет не оферта, а в лучшем случае вызов на оферту. Следовательно, истец как управляющая компания, претендующая на управление домом № по , перед проведением общего собрания собственников дома должен был предоставить им на обсуждение проект договора управления, то есть направить оферту. Подготавливая решения, для собственников этого дома, истец, не направив должным образом оформленную оферту в адрес собственников, но при этом заранее в данных решениях указал «утвердить договор управления ООО «Служба Заказчика» (утверждение собственником помещения договора управления является его акцептом - согласием на заключение договора)». Таким образом, следует вывод, что собственники принимая решение о выборе способа управления и выборе управляющей организацией ООО «Служба Заказчика»: во-первых, утвердили договор управления, с которым они заранее не были ознакомлены, что подтверждается датами, указанными в протоколе и договоре управления (протокол по итогам голосования был составлен 20.12.2006 г., а договор управления согласован 01.01.2007 г., то есть через месяц после проведения собрания); во вторых, в решениях собственников не содержится перечисления условие договора управления, а есть лишь формулировка, что собственниками рассмотрены и приняты условия такого договора. Считают, что предоставленный истцом договор управления от 01.01.2007 г. не имеет юридической силы. На момент проведения общего собрания о выходе из управляющей организации ООО «Служба Заказчика», о выборе способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией, управляющая организации ООО «Солярис», между собственниками и истцом ни одного договора управления в письменной форме не было заключено. Ответчик не согласен с утверждениями истца, что если собственники приняли решение о выборе новой управляющей организации им необходимо обратиться в суд. Во-первых, ГК РФ закрепляет три способа прекращения договора по соглашению сторон; по решению суда; по инициативе одной из сторон, но только тогда, когда это предусмотрено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). Закон допускает право собственников на односторонний отказ от всех обязательств по договору (ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса). Это и есть досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом. В отличие от «расторжения договора», отказ от договора всегда совершается, во-первых, в одностороннем, а во-вторых (и это главное), во внесудебном порядке. Следовательно, в случае нарушения или недобросовестного исполнения управляющим своих обязательств по договору, для его расторжения обращения в суд не требуется. Необходимо лишь соответствующее решение общего собрания собственников своевременное уведомление другой стороны. Документами, подтверждающим расторжение, являются только протокол общего собрания и подтверждение вручения представителю УК уведомления об отказе от договора (что и было сделано собственниками ). Во-вторых, в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Из содержания данной нормы следует, что законодатель предоставил собственникам право в любое время изменить способ управления домом либо выбрать управляющую компанию. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его (письмо из Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края). Не исполнение истцом должным образом взятых на себя обязательств перед собственниками дома, подтверждается заявлением в адрес ООО «Служба Заказчика» и актами. Кроме того, уполномоченным представителем собственников РПА. и уполномоченными с других домов, были затребованы в бухгалтерии ООО «Служба Заказчика» оборотно-сальдовые ведомости об общехозяйственных затратах истца, для выяснения куда расходуются денежные средства собственников. При изучении оборотно-сальдовых ведомостей выяснилось, что с октября 2009 г. в ООО «Служба Заказчика» резко увеличились расходы по статье «управление ЖФ», то есть в октябре 2009 г. истец имел право израсходовать 199 271,03 руб. на свои нужды заработная плата, канцелярские расходы и т.д.), а израсходовал 345 418,83 руб., то есть на 146147,80 руб. больше; в ноябре 2009 г. истец имел право израсходовать 192 436,54 руб., а израсходовал 359373,61 руб., то есть на 166 937,07 руб. больше, в декабре 2009 г. истец имел право израсходовать 192 452,24 руб., а израсходовал 693 799,16 руб., то есть на 501 346,92 руб. больше. Таким образом, только за три последних месяца 2009 г. ООО «Служба Заказчика», незаконно израсходовало денежные средства собственников направленные на ремонты и содержания домов на 814 431,79 руб., деньги оплаченные собственниками на ремонт дома, пошли на содержание аппарата управления ООО «Служба Заказчика», что в корне противоречит жилищному законодательству. Как раз, именно данный перерасход денежных средств, и является нарушением управляющей организацией принятых на себя обязательств. Основываясь на вышеизложенном, и в соответствии с п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ и ч. 1 ст. 450 ГК РФ, собственники помещений в , признали работу управляющей организации ООО «Служба Заказчика» малоэффективной. Кроме того, ООО «Служба Заказчика» подписано соглашение об исключении из договора на теплоснабжение с филиалом Минусинской ТЭЦ ОАО «ЕТ)» жилого дома, расположенного по . Подписав указанное выше соглашение ООО «Служба Заказчика» признало факт выхода из ее управления данного дома и выбора собственниками другой управляющей организации - ООО «Солярис». Считают, что все перечисленные обстоятельства и нормы закона являются достаточным юридическим основанием и подтверждением того, что собственникам при принятии решения о выборе ответчика управляющей организацией, не было необходимости выносить на голосование вопрос о расторжении договора управления с ООО «Служба Заказчика». Таким образом, порядок выхода из управляющей организации ООО «Служба Заказчика», который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений был соблюден. В 2010 г. истец обращался в Арбитражный суд с исковыми требованиями к ООО «Солярис» о признании отсутствия у ООО «Солярис» права управления многоквартирными домами, в том числе и домом № по , осуществление ООО «Солярис» управления данным домом с 01.01.2010 г. незаконным. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 октября 2010 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Доводы истца о том, что он продолжает предоставлять жилищно-коммунальные услуги и содержать и обслуживать общедомовое имущество не соответствуют действительности. ООО «Служба заказчика» не имеет доступа к общедомовым инженерным сетям, у него нет работников, которые обслуживают общедомовое имущество, оно лишь выставляет собственникам счета за все виды услуг, которые при этом не предоставляет. Просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчиков Русин П.А.. (т. 2 л.д. 5-8) исковые требования не признал, поддержал позицию ООО «Солярис», суду пояснил, что им был согласован договор управления домом с ООО «Служба заказчика», однако полномочий на его заключение он не имела и его, от имени собственников, не заключал. ООО «Служба заказчика» осуществляло управление их домом, однако выполняло свои обязанности, в частности по содержанию и обслуживанию общедомового имущества, ненадлежащим образом. В связи с этим неоднократно обращались с заявлениями и жалобами к руководству ООО «Служба заказчика» однако никаких мер не принималось, поэтому им было инициировано проведение общего собрания собственников помещений с целью отказаться от исполнения договора с ООО «Служба заказчика». В заочной форме было проведено общее собрание собственников, на котором большинством голосов было принято решение о выходе из управляющей организации ООО «Служба заказчика» и выборе способа управления – управление управляющей организацией ООО «Солярис», о чем ООО «Служба заказчика» была уведомлена. Им, как уполномоченным представителем собственников дома с ООО «Солярис» был заключен договор управления и с тех пор ООО «Солярис» осуществляет управление домом, претензий к новой управляющей компании у собственников нет.

Ответчик Сетин В.В., в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал позицию ООО «Солярис».

Представитель ответчиков Паденковой Е.С., Паденкова А.А. – Загвоздкин С.В. (л.д. 15 т. 2), ответчик Стрижнев О.Н. с заявленными требованиями согласились, суду пояснили, что договор с истцом заключался от имени собственников РПА. никаких изменений по качеству предоставляемых услуг от смены управляющей компании нет.

Ответчик Матюшкин И.В. не признал, договор с ООО «Служба заказчика» ими не заключался, предоставляемые ООО «Служба заказчика» были не качественные, в холодный период не было отопления, в подъездах было грязно, собственники сами делали ремонт в подъезде.

Представитель администрации г. Минусинска с заявленными требованиями согласился, суду пояснил, что при заключении нового договора управления жилым домом не был соблюден порядок предусмотренный ст. 162 ЖК РФ.

Ответчики Паденкова Е.С. (том 3 л.д.1), Нальгиева О.В. (том 3 л.д. ), Загвоскина Л.Н. (том 3 л.д. 4), Загвоскина Л.М. (том 3 л.д. 5), Горбунов М.П. (том 3 л.д.6 ), Шпагин Д.А. (том 3 л.д. )7, Братковская Л.Ф. (том 3 л.д. 10), Луценко Г.Н. (том 3 л.д. 11), Копытова А.Р. (том 3 л.д. 12), Дик Г.Ф. (том 3 л.д. 13), Загвоскин М.М. (том 3 л.д. 14), Кожина А.Р. (том 3 л.д. 15), Кожин В.И. (том 3 л.д. 16), Шпагина А.А. (том 3 л.д. 17), Михайлова Л.В. (том 3 л.д. 18), Анохина З.П. (том 3 л.д. 19), Голубева Т.А. (том 3 л.д. 20), Лукьянова В.С. (том 3 л.д. 21), Бутусова К.И. (том 3 л.д. 22), Бондарева М.И. (том 3 л.д. 23), Данилина Л.И. (том 3 л.д. 24), Потылицин В.Н. (том 3 л.д. 25), Кулаков Д.Ю. (том 3 л.д. 26), Голощапова О.В. (том 3 л.д. 28), Луценко В.П. (том 3 л.д. 29), Новикова Г.И. (том 3 л.д. 30), Васильева А.С. (том 3 л.д. 31), Гречишкин Г.И. (том 3 л.д. 32), Юдакина Н.И. (том 3 л.д. 33), Ступак М.А. (том 3 л.д. 34), Копытова Е.В. (том 3 л.д. 36), Копытова Т.В. (том 3 л.д. 37), Елфимов В.Н. (том 3 л.д. 38), Стельмах П.А. (том 3 л.д. 39), Соболев В.И. (том 3 л.д. 41), Дудко Т.А. (том 3 л.д. 44), Паденков А.А. (том 3 л.д. 46), Артемьева И.А. (том 3 л.д. 48), Бессараб Г.И. (том 3 л.д. 49), Маслова Е.Ю. (том 3 л.д. 50), Маслова Т.Ю. (том 3 л.д. 51), Егорова Т.М. (том 3 л.д. 52), Юдакин П.В. (том 3 л.д. 53), Потрубач Н.Н. (том 3 л.д. 56), Сягина Л.А. (том 3 л.д. 57), Ладаев А.И. (том 3 л.д. 58), Демиш И.В. (том 3 л.д. 59), Кулаков А.Д. (том 3 л.д. 69), Коноплев А.Н. (том 3 л.д. 70), Емашев С.В. (том 3 л.д. 71), Захарова Н.В. (том 3 л.д. 72), Гаевская О.В. (том 3 л.д. 73), Гимадеева С.Л. (том 3 л.д. 74), в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили.

Ответчики Ладыгина Н.П. (том 2 л.д.169), Мальцева А.Я. (том 2 л.д.185), в зал суда не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представили заявления с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие, возражали против удовлетворения заявленных требований.

Ответчики Санникова А.Л., Санников Л.Я., Санникова Н.И., Гинтер А.Д., Зазуля В.А., Андронова А.А., Исакова Ю.А., Назарова Т.А., Русин П.А., Черевко А.А., Сушич В.И., Иванилова Е.А., Устьянцева К.В., Захаров В.А., Литвинов В.И., Москвина О.В., Сарин Е.В., Михальчук Н.С., Олейник В.А., Лапикова А.В., Зейберт А.В., Гулевских Т.Ф., Гулевских А.Н., Гулевских Е.А., Гулевских А.А., Карелина В.Л., Карелин А.В., Столярова С.В., Абрамова Л.М., Катречко Е.А., Медведева Е.В., Кулакова И.А., Иль А.П., Цыкунов А.С., Цыкунов С.А., Цыкунова И.М., Солдатов Ю.П., Филатова Г.К., Филатов К.К., Бутусов А.В., Привалова С.В., Мирошников А.А., Шарова Л.И., Шаров В.С., Коногоров И.Ф., Ульянова Г.В., Ульянов В.В., Симакова Н.М., Симаков А.В., Коноплева Н.Г., Демиденко В.В., Демиденко Т.Р., Демиденко В.В., Прокопчук Т.В., Фомина Н.К., Попова Л.И., Коловская А.А., Сычев В.А., Мастеров Д.П., Окунева С.М., Исаков А.А., Батурина Н.В., Яскив М.А., Чанцова И.Е., Устьянцев И.В., Пропоева Э.В., Санина Д.Д., Санина А.Д., Абрамов Е.Н., Бутусов С.А., Бутусова О.А., Цыкунов В.А., Цыкунов С.А., Привалов С.П., Нечкин И.А., Новикова Л.Я., Савенкова Е.В., Алешкин С.В., Колядная З.Н., Скурыгина З.В., Баталова З.В., Говорова И.В., Багаева Г.Н., Агеева Л.Б., Павлова О.В., Павлова И.Н., Долгова Н.А., Высикан В.П., Кулакова М.А., Кулаков В.А., Коноплев Н.А., Коноплев Ф.А. (том 4 л.д. 1-55) в зал суда не явились, судом принимались меры к вызову ответчиков, однако заказные письма возвращены в суд, с отметкой об истечении срока хранения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает исковые требования ООО «Служба заказчика» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствие со ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.1,2 ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Судом установлено, что решением общего собрания собственников многоквартирного от 20 декабря 2006 года в соответствии со ст.161 ЖК РФ был выбран способ управления домом - управление управляющей организацией ООО «Служба заказчика». На основании договора управления от 01 января 2007 года указанная организация в период с 2007 по 2009 годы осуществляла управление домом, предоставляла собственникам жилищно-коммунальные услуги, получала оплату за них и производила расчеты с ресурсоснабжающими организациями.

На основании решения собрания 01 января 2010 года между собственниками помещений в доме, в лице РПА., и ООО «Солярис» был заключен оспариваемый истцом договор управления домом (том 1 л.д. 19).

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в от 20.12.2006 г. (том 1 л.д.17-18), договором управления с ООО «Служба заказчика» от 01.01.2007г. (том 1 л.д.11-16), протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в от 27.11.2009 г. (том 1 л.д.135-136).

Учитывая установленные обстоятельства и указанные положения закона, суд приходит к выводу, что договор управления домом от 01 января 2010 года был заключен ответчиками в установленном законом порядке и оснований для признания его недействительным не имеется.

Доводы истца о том, что при выборе новой управляющей организации общим собранием собственники должны были расторгнуть договор с прежней управляющей организацией, то есть истцом, чего сделано не было, суд считает необоснованными и противоречащими правовому смыслу положений ст.161 и 162 ЖК РФ, в соответствии с которым способ управления может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений, а при неисполнении условий договора управления управляющей организацией собственники в любое время могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения этого договора, что, как было установлено судом, и имело место.

Из пояснений ответчиков, заявлений в адрес ООО «Служба заказчика» (т.1 л.д.148) и обращения инициатора внеочередного собрания (т.1 л.д.133), решением которого собственники отказались от исполнения договора с ООО «Служба заказчика» следует, что решение об отказе от исполнения договора и выборе новой управляющей организации было принято большинством голосов собственников именно в связи с ненадлежащим исполнением условий договора ООО «Служба заказчика». Это решение, а также другие принятые на данном собрании решения, как было установлено судом, оспорены не были и являются обязательными для всех собственников.

Факты ненадлежащего исполнения истцом условий договора управления, а именно п.2.1 обязывающего его обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в доме, обеспечивать бесперебойную работу внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, требовать выполнение собственниками обязанностей по внесению платежей в соответствии с действующим законодательством суд полагает доказанными, они подтверждаются как имеющимися в материалах дела заявлением, актом о ненадлежащее состояние межпанельных, актом о наличии намокания стен и отслоении обоев (л.д. 148-150 т. 1), так пояснениями ответчиков, так и пояснениями самого истца из которых следует, что ООО «Служба заказчика» 13.04.2010 г. было получено представление Минусинского межрайонного прокурора, которое содержало в себе выводы о необоснованности начисления истцом оплаты за отопление, горячее водоснабжение собственникам спорных домов и требование об устранении данного нарушения, то есть осуществление перерасчета по данным услугам в сторону уменьшения.

Кроме того, суд считает несостоятельными доводы истца о том, что договор управления от 01 января 2007 года был заключен в надлежащей письменной форме и подписан представителем собственников, поскольку указанные доводы своего подтверждения не нашли, доказательств наделения РПА. полномочия на подписание договора от имени собственников, на момент подписания договора, суду не представлено, а исполнение собственниками возложенных на них обязанностей по оплате предоставляемых услуг, не свидетельствуют, по мнению суда, о заключении между ООО «Служба заказчика» и собственниками жилых помещений договора управления в надлежащей форме. Доводы истца о том, что часть ответчиков-собственников спорного дома заявило о наличии между ними и ООО «Служба заказчика» письменных договоров управления в судебном заседании своего подтверждения не нашли, доказательств указанным доводам представлено не было.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отказ собственников от исполнения договора управления с ООО «Служба заказчика» от 01 января 2007 года соответствовал закону и в силу ч.3 ст.450 ГК РФ этот договор был расторгнут собственниками в одностороннем порядке.

В связи с этим суд считает необоснованными доводы истца о том, что договор управления от 01 января 2010 года не мог быть заключен ответчиками в связи с наличием действующего договора управления с ООО «Служба заказчика», не соответствует требованиям закона и является ничтожным.

Таким образом, исковые требования ООО «Служба заказчика» суд считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» отказать.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Минусинский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен –01.07.2011 г.