Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» к обществу с ограниченной ответственностью «Солярис», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО28, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, Раке Н.А., ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98 и ФИО99 о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» обратилось в суд с исковыми требованиями к ООО «Солярис» и собственникам жилых помещений в ФИО2 и другим о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом.

В судебное заседание представитель истца не явился, представил в суд заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. Свои требования истец в исковом заявлении, письменных пояснениях по делу, а также в предварительном судебном заседании 22 июня 2011 года через своего представителя по доверенности ФИО100 мотивировал следующим. 01.09.07г. между истцом и ответчиками(собственниками жилых помещений в доме) был заключен договор управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: . Согласно договору истец оказывает ответчикам- собственникам помещений в доме услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Ответчики же, согласно договору несут обязанность по оплате услуг и работ, осуществляемых истцом. Срок действия договора установлен сторонами в течение 5 лет, то есть, до 01.09.12г.. 01.01.10г. между ответчиками- собственниками помещений в доме с одной стороны и ООО «Солярис» с другой стороны был заключен договор управления многоквартирным домом; предмет договора идентичен предмету договора между истцом и собственниками помещений в доме от 01.09.07г.. ООО «Солярис» выставляет собственникам помещений в доме счета за жилищно- коммунальные услуги по договору от 01.01.10г.. Наличие данного договора нарушает права истца, так как истец продолжает осуществлять функции по управлению многоквартирным домом, является исполнителем коммунальных услуг, часть собственников помещений дома осуществляет оплату за жилищно- коммунальные услуги истцу. Наличие оспариваемого договора нарушает права истца, так как к нему не поступает часть средств за обслуживание дома, что в свою очередь затрудняет истцу выполнение его обязательств по договору. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с требованиями пункта 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно требованиям пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Таким образом, действующим законодательством четко определены основания прекращения договора управления многоквартирным домом: соглашение сторон, решение суда о расторжении договора и односторонний отказ от исполнения договора при нарушении управляющей организации условий договора управления. Иных оснований для прекращения действия договора управления и, соответственно, для прекращения обязательств сторон по договору нет. Доказательств нарушения управляющей организации условий договора управления не имеется, единственной причиной заключения оспариваемого договора явился факт перехода в ООО «Солярис» бывшего руководителя истца Б, все остальные доводы были надуманы ответчиками позднее. Таким образом, оснований для расторжения договора с истцом у собственников помещений в доме не имелось и не имеется. Согласно пункту 9 статьи 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Считает, что оспариваемый договор от 01.01.10г. противоречит требованиям пункта 9 статьи 161 ЖК РФ, так как заключен при наличии не расторгнутого договора с истцом, в связи с чем, является недействительным. Договор между истцом и собственниками помещений в доме от 01.09.07г. был подписан со стороны собственников их представителем ФИО99; при этом, общим собранием собственников помещений от 30.07.07г. было принято решение утвердить договор управления домом с истцом, представителем собственников помещений была утверждена ФИО99 Учитывая изложенное, истец просит суд признать недействительным договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: , заключенный между ООО «Солярис» и собственниками помещений многоквартирного дома.

Ответчик ООО «Солярис», действующий в судебном заседании через своего представителя по доверенности ФИО1, исковые требования не признал в полном объеме, свою позицию мотивировал следующим. Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.10.10г. истцу ООО «Служба заказчика» было отказано в удовлетворении исковых требований о признании отсутствия у ООО «Солярис» права управления многоквартирным домом № по и о признании незаконным осуществления ООО «Солярис» управления данным домом с 01.03.10г.. Кроме того, полагает, что односторонний отказ собственников помещений в доме от исполнения обязательств по договору управления от 01.09.07г. основан на положениях действующего законодательства РФ. Так, пунктом 3 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Одностороннее расторжение договора управления от 01.09.07г. было осуществлено на общем собрании собственников помещений в доме 27.11.09г., об этом был уведомлен истец. 01.10.10г. на общем собрании собственников помещений в доме собственниками был произведен выбор иной управляющей организации и утверждение договора управления с иной управляющей организацией. Указанные действия явились односторонним отказом со стороны ответчиков от исполнения обязательств по договору управления от 01.09.07г. и избранием нового способа управления домом. Ответчик полагает такой отказ от исполнения обязательств по договору законным по следующим основаниям. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии с требованиями пункта 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно требований пункта 8.2. ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Ненадлежащее исполнение истцом своих обязанностей по договору подтверждается актами обследования дома, а также оборотно- сальдовыми ведомостями за период с октября 2009 года по декабрь 2009 года. Так, из оборотно- сальдовых ведомостей следует, что истец за три последних месяца 2009 года незаконно израсходовал средства собственников помещений в доме в сумме 814431 рубль 79 копеек на содержание аппарата управления истца. Учитывая данные обстоятельства, собственники сочли работу истца неэффективной и ненадлежащей и приняли решения об одностороннем отказе от исполнения договора и об утверждении договора с другой обслуживающей организацией- ООО «Солярис». С 01.01.10г. на основании договора управления многоквартирным домом оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставляет коммунальные услуги ООО «Солярис». В силу изложенного, просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме.

Ответчики ФИО99, ФИО28, ФИО11 и ФИО93 в предварительном судебном заседании 22 июня 2011 года исковые требования не признали в полном объеме, согласившись с доводами ответчика- ООО «Солярис». Также пояснили, что при проведении общего собрания 30.07.07г. текст договора им не представлялся и, они с текстом договора ознакомлены не были. Полагают, что они реализовали свою волю на выбор управляющей компании, выбрав ООО «Солярис» и не желают, чтобы их управляющей компанией было ООО «Служба заказчика».

Остальные ответчики по делу в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела в суд не представили.

В суд также представлены и судом истребованы следующие доказательства: договор от 01.09.07г.; протокол собрания от 30.07.07г.; протокол собрания от 27.11.09г.; выписки из ЕГРП; протокол судебного заседания от 31.03.10г.; обращение ФИО99; реестр от 30.10.09г.; уведомление; реестр вручения уведомлений; реестр собственников помещений; уведомление собственников помещений; договор подряда от 01.11.06г.; письмо от 16.02.10г.; акты ООО «СТК»; обороты ООО «Служба заказчика»; соглашение от 19.01.10г.; письмо от 16.07.10г.; решение Арбитражного суда Красноярского края от 20.10.10г. и постановление Третьего Арбитражного апелляционного суда от 03.02.11г.; Устав ООО «Солярис»; ответ БТИ от 07.06.11г.; договор от 01.10.10г..

Выслушав стороны и исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Истцом заявлено требование о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу: , заключенный между ООО «Солярис» и собственниками помещений многоквартирного дома.

Судом установлено, что 30.11.09г. ответчиками в адрес истца было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора управления домом от 01.09.07г. с 01.01.10г., то есть до окончания срока действия указанного договора. К уведомлению был приложен протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в указанном многоквартирном доме от 27.11.09г.. В соответствии с протоколом от 27.11.09г. ответчики избрали способ управления- управление управляющей организацией, отказались от услуг истца, как управляющей организации, выбрали в качестве управляющей организации ООО «Солярис» и утвердили договор управления домом с ООО «Солярис».

В соответствии с требованиями пункта 5 статьи 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязательно для всех собственников в доме, в том числе, не принимавших участия в голосовании. Одностороннее расторжение договора управления от 01.09.07г. до окончания срока его действия, уведомление о данном обстоятельстве истца, выбор иной управляющей организации и утверждение договора управления с иной управляющей организацией, является, по мнению суда, односторонним отказом со стороны ответчиков от исполнения обязательств по договору управления от 01.09.07г., в случае надлежащего заключения последнего.

Кроме того, судом установлено, что ранее, 01.09.07г. договор управления многоквартирным домом между истцом и собственниками жилья был подписан с одной стороны директором истца, а с другой стороны, от имени собственников помещений договор согласован представителем собственников помещений ФИО99. Согласно протоколу общего собрания собственников помещений от 30.07.07г. был утвержден договор управления с ООО «Служба заказчика»(пункт 9), ФИО99 была наделена полномочиями на осуществление контроля исполнения управляющей организацией договора управления(пункт 11). При этом, в суд не представлено надлежащих доказательств того, что именно текст подписанного договора от 01.09.07г.(содержащий среди прочих условий и условие о пятилетнем сроке его действия) был утвержден общим собранием от 30.07.07г.. Так, текст данного договора как следует из пояснений ответчиков- собственников помещений- им для ознакомления перед голосованием не представлялся, в протокол общего собрания текст договора не включен, каким- либо иным способом данный текст договора не обозначен, как утвержденный данным собранием. В тексте имеется указание на согласование договора представителем собственников ФИО99; вместе с тем, в суд не представлено документа, наделяющего ФИО99 на подписание договора от имени всех собственников помещений в доме.

Таким образом, судом установлено, что договор подписан от имени собственников помещений в доме не уполномоченным на то лицом, доказательств утверждения общим собранием собственников помещений дома именно данного текста договора в суд не представлено. С учетом изложенного, суд не может считать договор от 01.09.07г. между истцом и собственниками помещений в доме заключенным надлежащим образом, в связи с чем, суд полагает, что данный документ не возлагает на ответчиков обязанностей по соблюдению какой- либо процедуры расторжения данного договора и тем более- не создает ответчикам никаких препятствий по заключению договора с новой управляющей организацией.

Доводы истца о фактическом одобрении договора ответчиками в связи с его фактическим исполнением не могут быть приняты судом, такт как такое фактическое исполнение истцом обязанностей управляющей организации не может означать одобрения текста договора сторонами.

Кроме того, суд полагает, что ответчики имели право на заключение оспариваемого договора даже и в том случае, если бы договор от 01.09.07г. был заключен надлежащим образом и действовал на 27.11.09г..

Так, согласно требований пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ: «Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.».

Согласно пункту 2 статьи 161 ГК РФ способами управления многоквартирным домом являются: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Судом установлено, что решением от 27.11.09г. собственники решили выбрать способ управления домом- управление управляющей организацией. Таким образом, ответчики не изменили способа управления домом, так как и ранее дом управлялся управляющей организацией; ответчики приняли решение сменить управляющую организацию.

Оценивая указанные обстоятельства и учитывая изложенные нормы права, суд полагает, что исходя из смысла статей 161 и 162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент на своем общем собрании принять решение о замене управляющей организации.

Так, согласно части 3 статьи 161 ЖК РФ собственники в любой момент вправе изменить способ управления домом, что подразумевает под собой возможность в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с той управляющей организацией, которая управляет домом в момент принятия такого решения. То есть, частью 3 статьи 161 ЖК РФ общему собранию собственников помещений в доме предоставлены более широкие полномочия, чем замена управляющей компании; пунктом 8.2 статьи 162 ЖК РФ регламентирован порядок отказа от исполнения договора с управляющей компанией, не связанный с избранием новой управляющей компании или нового способа управления.

С учетом изложенного, суд полагает, что общее собрание собственников помещений дома вправе в любой момент принять решение о замене управляющей организации, что и было сделано на собрании 27.11.09г. и, путем заключения договора от 01.01.10г.. По мнению суда, в указанной норме права предусмотрено самостоятельное основание для одностороннего отказа собственников помещений от исполнения договора управления домом.

Оценивая доводы сторон о том, надлежащим и ли ненадлежащим образом истец исполнял свои обязанности по договору в совокупности с установленными содом обстоятельствами, суд полагает, что сам факт принятия общим собранием собственников помещений жилого дома решения о замене управляющей компании подтверждает то, что эти собственники были недовольны тем, как истец исполняет свои обязанности по договору, то есть считали такое исполнение обязанностей по договору истцом ненадлежащим, в противном случае такое решение общим собранием не было бы принято.

Учитывая изложенное, суд полагает заявленные исковые требования не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика» к обществу с ограниченной ответственностью «Солярис», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО28, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, Раке Н.А., ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85, ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, ФИО93, ФИО94, ФИО95, ФИО96, ФИО97, ФИО98 и ФИО99 о признании недействительным договора управления многоквартирным жилым домом от 01 января 2010 года, заключенного между ООО «Солярис» и собственниками помещений в - отказать.

Решение может быть обжаловано через Минусинский городской суд в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента вручения сторонам мотивированного решения.

Председательствующий: