Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению Мальсаговой М. С. к Зыкину А. А., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне ответчика - Михалюк Л. А., о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры,

встречному иску Зыкина А. А. к Михалюк Л. А., Мальсаговой М. С. о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой,

У С Т А Н О В И Л:

Мальсагова М.С. обратилась в суд с иском о понуждении ответчика Зыкина А.А. заключить договор купли-продажи на двухкомнатную квартиру.

Зыкин А.А. предъявил встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой.

Исковые требования Мальсаговой М.С. обоснованы тем, что ... года между истцом и гражданкой Михалюк Л.А., действующей по доверенности в интересах Зыкина А.А., был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., принадлежащей на праве собственности Зыкину А.А.

Согласно условиям договора истица передала Михалюк задаток в сумме 100 000 рублей и приняла квартиру по акту приема-передачи, произвела ремонт квартиры, подвела холодную воду, несла бремя расходов. ... года Михалюк выдала доверенность истице на сбор необходимых документов с условием полного погашения суммы за квартиру. После чего истица передала Михалюк сумму 100 000 рублей, о чем Михалюк выдала расписку.

В соответствии с условиями предварительного договора п. 4.2. основной договор должен быть заключен в течение пяти лет с момента заключения предварительного договора, то есть до ... года. Основной договор подлежал заключению после получения продавцом необходимых документов на квартиру. В связи с тем, что продавец в настоящее время получил все необходимые документы, в адрес ответчика была направлена телеграмма с требованием заключения основного договора купли-продажи квартиры, на что ответчик не ответил.

... года истица обнаружила, что вскрыт замок в квартире и поставлен новый замок. При обращении в милицию было выяснено, что Зыкин вскрыл замок и проник в квартиру. Тогда же истице стало известно об отмене Зыкиным в августе ... года выданной на имя Михалюк доверенности.

Зыкин А.А. исковые требования не признал и предъявил встречные требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой в силу ничтожности.

Встречные требования обоснованы тем, что он имел намерение продать спорную квартиру, для чего выдал своей сестре Михалюк Л.А. доверенность на заключение договора купли-продажи спорной квартиры. Указанной доверенностью он не уполномочивал сестру на заключение предварительного договора купли-продажи, тем более на продажу в течение пяти лет, что не соответствовало его волеизъявлению и противоречило его интересам собственника. Таким образом, Михалюк Л.А. при заключении данного договора действовала от его имени, не имея на то соответствующих полномочий. О заключении предварительного договора купли-продажи, а также о, якобы, полученных деньгах за квартиру, сестра его не извещала. При отмене доверенности сестра также его не известила о предварительном договоре. О существовании предварительного договора ему стало известно из судебной почтовой корреспонденции по настоящему делу.

Мальсагова М.С. и её представитель Мамедова С.В. встречные требования не признали по тем основаниям, что согласно выданной Зыкиным доверенности с правом передоверия, Михалюк имела право продать за цену и на условиях по своему усмотрению квартиру, имела право расписываться за Зыкина и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения. Доверенность была выдана с правом передоверия, что подтверждает намерение Зыкина доверить сестре Михалюк продажу квартиры на условиях по усмотрению сестры. Михалюе передоверила Мальсаговой право собрать необходимые для заключения основного договора документы. С ... года по ... год Зыкин не интересовался судьбой квартиры, не нес бремя расходов на её содержание, задолженность погашена только в феврале ... года. Одним из условий заключения основного договора купли-продажи было заключение предварительного договора купли-продажи квартиры для того, чтобы подготовить документы для регистрации перехода права собственности на квартиру, снять с регистрации ФИО1. Заключение предварительного договора было необходимо, так как был дан задаток, квартира была передана по акту приема-передачи, фактически сделка была исполнена сторонами в полном объеме, осталось зарегистрировать договор и переход права собственности на квартиру. Кроме того, по условиям предварительного договора в квартире был проведен ремонт, проведено водоснабжение. Заключение предварительного договора также было вызвано тем, что у Мальсаговой было недостаточно денежных средств на полную оплату цены договора, деньги необходимо было накопить, а у Мальсаговой на иждивении четверо малолетних детей.

Ответчик Зыкин А.А. в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия с участием представителя Кухтовой И.Г., настаивавшей в судебном заседании на удовлетворении встречных исковых требований.

В обоснование встречных требований Кухтова указала, что Зыкин выдал доверенность сестре на продажу квартиры с целью возмещения сестрой ему долга в размере 300 000 рублей, либо обмена на земельный участок, принадлежащий сожителю сестры, чтобы он в дальнейшем мог построить для себя жилой дом. В ... году сестра заявила Зыкину о том, что он ничего не получит от продажи квартиры в ...: ни денег, ни земельного участка, после чего Зыкин сразу отменил свою доверенность на имя сестры - Михалюк Л.А., и нотариус в его присутствии по телефону уведомила регистрационную службу в ... об отмене доверенности и поинтересовалась о судьбе спорной квартиры. Из регистрационной службы сообщили, что никаких сделок в отношении спорной квартиры не произведено. В квартире оставалась зарегистрированной ФИО1, при посещениях квартиры дверь Зыкину никто не открывал, от соседей ему стало известно, что в спорной квартире они видят мужчину кавказской национальности. Зыкин предположил, что это сожитель ФИО1. Впоследствии ФИО1 при непонятных обстоятельствах пропала, место её нахождения в настоящее время неизвестно. Задолженность по квартире Зыкин оплатил после возникновения спора по квартире, хотя ранее полагал, что ФИО1 несет расходы по коммунальным платежам.

Кухтова И.Г. указала также в судебном заседании на то, что она приходится супругой Зыкину и ей известно о том, что в ... году у Зыкина были украдены документы: документы по личности, а также документы на квартиру и доверенность, в связи с чем Зыкин получил новое свидетельство о регистрации права собственности. В материалы настоящего гражданского дела Мальсагова представила подлинники именно тех документов на квартиру и доверенность, которые ранее были украдены у Зыкина. Сестра Зыкина - Михалюк Л. А. злоупотребляет алкогольными напитками, в судебное заседание отказалась явиться по мотивам давления на неё со стороны мужа Мальсаговой. После того, как Зыкин узнал о том, что Михалюк продала квартиру, он вместе с ней (Кухтиной) и участковым по акту вскрыли спорную квартиру, акт о вскрытии был передан в прокуратуру. На момент вскрытия квартиры в ней находились вещи ФИО1: шифоньер, диван, стол на кухне, одежды и постельного белья не было. При вскрытии квартиры она (Кухтина) в замке оставила записку со своим номером телефона, на который ей звонил сожитель Мальсаговой с угрозами о поджоге, и действительно был поджог. Телефонные переговоры с угрозами были записаны, имеется видеосъемка, но в возбуждении уголовного дела было отказано. В настоящее время Зыкин категорически против продажи спорной квартиры, поскольку продажа квартиры противоречит его интересам собственника.

Михалюк Л.А. - 3-е лицо без самостоятельных требований на стороне ответчика по первоначальному иску и ответчик по встречным исковым требованиям в судебном заседании указала на следующие обстоятельства. В ... по ... в коммунальной четырехкомнатной квартире проживала её семья и семья ФИО1 по две комнаты на семью. Её (Михалюк) семья на тот момент была большая (11 человек), Зыкин со своей первой женой тогда тоже жили вместе с ней. Тогда и было принято решение, что ФИО1 освободят свои комнаты, а ФИО1 за это она со своим гражданским мужем купили квартиру в ..., куда и перевезли их с вещами, прописали их в ... квартире. Но комнаты в квартире по ... так и остались не оформленными на её (Михалюк) семью, поэтому было решено ФИО1 перевезти назад в ... квартиру, а квартиру в ... продать. Мать ФИО1 - ФИО5 - умерла и похоронена в ..., а сама ФИО1 пропала, местонахождение её неизвестно. При покупке в ... году спорной квартиры было решено оформить её на имя брата Зыкина потому, что так посоветовали в Департаменте, поскольку у неё трое несовершеннолетних детей, что затруднило бы дальнейшую продажу квартиры. А у брата детей нет, с ним были доверительные отношения, тогда он жил со своей первой женой вместе с неё в ... квартире. Брат в ... году выдал ей доверенность на продажу ... квартиры, никаких условий по продаже с братом не оговаривали, так как брат знал, что это квартира её (Михалюк). Брат отменил доверенность, так как она отказала ему в разрешении строительства дома на земельном участке, где брат планировал строительство. Квартира была продана за 200 000 рублей, которые она получила от Мальсаговой в полном объеме, 100 000 рублей в качестве задатка, и 100 000 рублей через год. При заключении предварительного договора ей никто не разъяснял особенности заключения предварительной сделки, её последствия. Текст договора не читала, полагала, что просто продала квартиру, но понимала, что в течение пяти лет будут оформляться документы, собираться деньги, потом квартиру переоформят на имя Мальсаговой. Предварительный договор она подписывала добровольно, передала ключи от квартиры и домовую книгу, потом выдала доверенность Мальсаговой, чтобы она сама занималась получением необходимых документов. В августе ... года она сообщила брату о продаже ... квартиры, но об условиях продажи не говорила, денег за проданную квартиру ему не передавала.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, а также встречных требований о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой на основании следующего.

Право гражданина на судебную защиту его прав и свобод гарантировано статьей 46 Конституции РФ.

Объектом спорных правоотношений является жилое помещение, расположенное по адресу: ....

Основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из материалов дела следует и сторонами не оспорено, что основанием возникновения спорных правоотношений явилась сделка, совершенная в отношении вышеуказанного объекта недвижимости - предварительный договор, заключенный между Зыкиным А. А. в лице своего представителя по доверенности Михалюк Л. А. (продавец) и Мальсаговой М. С. (покупатель) ... года л.д.6-10).

Отмена Зыкиным А.А. настоящей доверенности ... года подтверждается нотариально заверенным заявлением Зыкина А.А., зарегистрированным в реестре ... года за *** л.д.46).

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По смыслу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Из смысла вышеуказанной нормы следует, что правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (ст. 429 ч.3 ГК РФ).

Согласно условиям предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора, то есть до ... года, заключить основной договор купли-продажи жилого помещения за цену 200 000 рублей с условием предоплаты (задатка) в сумме 100 000 рублей в день подписания договора.

Спорное жилое помещение (пункт 2.2. Договора) представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 39,7 кв.м., в том числе жилой 24,3 кв.м., инвентаризационной стоимостью в ценах ... года 33 229 рублей.

Общая стоимость квартиры сторонами определена в размере 200 000 рублей (пункт 3.2. Договора).

Согласно пункту 4.2 Договора стороны обязуются заключить основной договор в течение пяти лет со дня подписания предварительного договора.

Пунктом 4.3 предусмотрена обязанность продавца письменно уведомить покупателя о возможности заключения Основного договора в течение 3 дней со дня наступления соответствующих обстоятельств (до ... года).

Обязательствами сторон предусмотрено (раздел 5 Договора), в частности, следующее.

Покупатель взял на себя обязательства передать Продавцу в счет предоплаты (задатка) в день подписания предварительного договора наличными 100 000 рублей; подписать с Продавцом основной договор в течение 5 дней с момента уведомления о возможности заключения основного договора; принять по акту приема-передачи отчуждаемую квартиру в соответствии с основным договором.

Продавец принял на себя обязательство заключить с Покупателем основной договор после получения Продавцом необходимых документов на квартиру, но не позднее пяти лет с момента заключения предварительного договора. Продавец также обязался оказать покупателю необходимое содействие при обращении в регистрационные органы для прохождения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру при условии оплаты задатка Покупателем.

Согласно п.5.5.4. Продавец принял на себя обязательство осуществить в течение пяти лет от своего имени, за свой счет подключение к магистральным сетям, путем заключения договоров на выполнение соответствующих работ (услуг) третьими лицами с одновременным осуществлением контроля (надзора) за исполнением указанными лицами своих обязательств по заключенным договорам вплоть до полного исполнения указанными лицами своих обязательств по заключенным договорам.

Условием предварительного договора стороны предусмотрели обязательство по продаже квартиры инвентаризационной стоимостью в ценах ... года 33 229 рублей, площадь квартиры и её характеристики (пункт 2.2. Договора), указаны на основании технического паспорта, составленного по состоянию на ... года (пункт 3.1. Договора).

Однако в материалы дела представлен технический паспорт, составленный по состоянию на ... года, согласно которому действительная инвентаризационная стоимость спорной квартиры в ценах ... года составляла 3000 рублей, в ценах ... года - 193 500 рублей. Сведений о ценах ... года в представленном суду техническом паспорте, не имеется, а также не имеется записи о ранее составленных технических паспортах, в том числе по состоянию на ... года.

Условия окончательного расчета по оплате стоимости спорного жилого помещения в предварительном договоре не предусмотрены.

Согласно свидетельским показаниям ФИО4, ... года рождения, приходящейся дочерью ответчику Михалюк Л.А., спорная квартира в ... была приобретена на средства матери - Михалюк Л.А. и отчима ФИО6, занимающегося частным бизнесом, с целью переселения в ... квартиру соседей по коммунальной квартире. Квартира была оформлена на имя Зыкина А.А., не имеющего детей. В последующем квартира была продана за 200 000 рублей, переданных матери (Михалюк Л.А.) одной суммой. Об обстоятельствах продажи ей (свидетелю) известно со слов матери.

Оценивая показания свидетеля ФИО4 в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, суд находит их правдивыми в той части, в которой указано на факт переезда ФИО1 и её матери в ... квартиру. Вместе с тем суд критически относится к показаниям указанного свидетеля в части приобретения спорной квартиры на средства матери и отчима, поскольку данные обстоятельства свидетелю стали известны со слов матери - ответчика Михалюк Л.В., а также в силу малолетнего возраста свидетеля в ... году.

Согласно показаниям свидетелей ФИО3, проживающего с ... года в соседней квартире (***), в спорной квартире примерно с ... года хозяева постоянно менялись, в ней жили и цыгане, торговавшие наркотиками, затем ОМОН «разогнал» цыган. Потом жил мужчина по имени ФИО7 с семьей, затем жили мужчина и женщина, работавшие в ЖКХ, потом им дали другое жилье и они съехали. Потом к нему мужчина приходил (мусульманин), говорил, что он хозяин квартиры. Потом приезжал русский мужчина, говорил, что он хозяин этой квартиры, говорил, что он предприниматель. Затем приходил другой русский мужчина, говорил, что он хозяин квартиры.

Свидетель ФИО2 показала суду о том, что в спорной квартире она проживала некоторое время с гражданским мужем по разрешению мужчины по имени ФИО8 (гражданский муж Мальсаговой), у которого работал её (ФИО2) муж. ФИО8 передал ключи от квартиры, велел им с мужем сделать ремонт в квартире, провести водопровод в квартиру, что они и сделали: побелили, местами поштукатурили, провели от соседа воду. В квартире имелась старая мебель, белье было все заплесневевшее, и они его выбросили. За период с ... по ... года - период их проживания в квартире, никто не приходил и не приезжал в квартиру, в том числе Михалюк, никто не требовал выселиться. Выезжая из квартиры, ключи от квартиры она передала ФИО8.

Учитывая, что свидетелям ФИО3 и ФИО2 не известны данные о лицах, на которых они указывают в суде, суд не может принять их показаний в качестве относимых доказательств по делу.

С учетом установленных обстоятельств по делу, при которых денежные средства от продажи дома в размере 200 000 рублей собственнику Зыкину А.А. не передавались, кроме того, условия предварительного договора в части письменного уведомления Продавцом Покупателя о возможности заключения основного договора (п.4.3.) не исполнены, кроме того, не исполнены обязательства Продавца от своего имени и за свой счет по подключению к магистральным сетям при условиях, оговоренных в п.5.5.4, а также учитывая, что на момент возникновения спора и рассмотрения дела в суде срок заключения основного договора купли-продажи, установленный предварительным договором - ... года, не наступил, у суда не имеется оснований для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи спорного жилого помещения.

То обстоятельство, что Покупатель Мальсагова предпринимала меры к телеграфному уведомлению Продавца Зыкина с предложением в пятидневный срок заключить Основной договор, не колеблет выводов суда об отсутствии оснований к понуждению ответчика Зыкина к заключению основной сделки, поскольку данное условие не предусмотрено Предварительным договором.

При рассмотрении исковых требований Зыкина А.А. о признании предварительного договора недействительными в силу его ничтожности суд исходит из того, что ничтожная сделка недействительна изначально не от признания её таковой судом, а в силу оснований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из текста оспариваемого договора от ... года, Продавец Зыкин А.А. действовал в лице своего представителя по доверенности Михалюк Л.А.

В судебном заседании Зыкин не оспаривал выдачу указанной доверенности на право продажи принадлежащего на праве собственности спорного жилого помещения на имя своей сестры Михалюк, однако категорически отрицал наделение сестры полномочием на заключение предварительного договора купли-продажи на срок пять лет, что полностью противоречило его волеизъявлению и интересам собственника.

Именно по указанным обстоятельствам Зыкин полагал, что Михалюк, действуя в его интересах, не имела полномочий не заключение оспариваемого договора, в силу чего предварительный договор недействителен в силу его ничтожности.

Из материалов дела судом установлено, что от имени Продавца оспариваемый договор подписан Михалюк Л. А., действующей на основании доверенности *** от ... года, удостоверенной нотариусом ... нотариального округа, зарегистрированной в реестре за ***.

Суть доверенности состоит в наделении Зыкиным полномочиями Михалюк на продажу за цену и на условиях по усмотрению Михалюк принадлежащей Зыкину на праве собственности спорной квартиры л.д.36).

Из текста доверенности следует, что Зыкин предоставил Михалюк право быть его представителем в любых учреждениях, организациях, в том числе в ... филиале ФГУП «***», инспекции ФНС, нотариальной конторе, Управлении Федеральной регистрационной службы по иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу, получать необходимые справки, свидетельства и иные документы, подавать от его имени документы и заявления, заключить договор купли-продажи, получать причитающиеся ему деньги, передать по передаточному акту, зарегистрировать правоустанавливающий документ и право собственности, регистрировать изменения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировать сделку и переход права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области и Усть-Ордынскому Бурятскому автономному округу, получить свидетельство и иные документы, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.

Доверенность выдана сроком на три года с правом передоверия.

В силу ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего её лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

В судебном разбирательстве установлено, что Михалюк Л.А., представляя интересы собственника Зыкина А.А., в пределах срока действия доверенности совершила действия, указанные в доверенности, то есть, в рассматриваемом случае, заключила предварительный договор с Мальсаговой М.С. на продажу спорной квартиры за цену и на условиях по своему усмотрению.

При этом суд исходит из того, что заключение предварительного договора купли-продажи является одним из условий продажи спорной квартиры.

В судебном заседании из пояснений Зыкина и его представителя Кухтиной также установлено, что воля Зыкина была направлена на совершение сделки - продажи спорной квартиры и на наделение своей сестры полномочиями на продажу за цену и условиях по усмотрению сестры Михалюк.

Выдав вышеуказанную доверенность своему представителю, Зыкин засвидетельствовал свою волю на совершение основного юридического действия - продажу квартиры, и на наделение представителя Михалюк полномочиями - продать спорную квартиру на условиях по усмотрению представителя.

Поэтому суд, исходя из презумпции соответствия содержания волеизъявления и воли лица, выдавшего доверенность, приходит к выводу о том, что Зыкин, наделяя своего представителя полномочиями на продажу спорной квартиры, имел желание продать спорное жилое помещение по цене и на условиях своей сестры Михалюк Л.А.

Судом также установлено, что на момент составления доверенности Зыкин был полностью дееспособен, а соответственно волеизъявление, содержащееся в доверенности, соответствовало его воле.

То обстоятельство, что Зыкин А.А. ... года отменил выданную на имя Михалюк Л.А. доверенность, и не одобрил заключенный предварительный договор, не колеблет выводов суда о наличии полномочий Михалюк Л.А. действовать ... года от имени Зыкина А.А. на основании рассматриваемой доверенности.

Других оснований, по которым оспариваемый договор, мог быть признан недействительным, истцом не указано, и в судебном разбирательстве не установлено.

При установленных обстоятельствах требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований по исковому заявлению Мальсаговой М. С. к Зыкину А. А., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, на стороне ответчика - Михалюк Л. А., о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры отказать.

В удовлетворении встречного иска Зыкина А. А. к Михалюк Л. А., Мальсаговой М. С. о признании предварительного договора купли-продажи недействительной сделкой отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Слюдянский районный суд в течение десяти дней.

Судья: