Гражданский кодекс часть 1

24 ноября 2010 года, рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Волжском Волгоградской области гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании ущерба в качестве соразмерного уменьшения покупной цены квартиры, взыскании ущерба в связи с затоплением лоджии, расходов по делу,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договора купли продажи квартиры по адресу г.Волжский, "адрес", заключенного "дата" между Ж-ными и ФИО2 и договора купли- продажи квартиры по адресу "адрес"144, заключенного "дата" между Ж-ными и ФИО1, в интересах которой действовала ФИО2, указав, что фактически между сторонами была совершена сделка мены, то есть совершена притворная сделка, являющаяся ничтожной. Кроме того, в приобретенной у Ж-ных квартире "№" обнаружились скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцами.

В период судебного разбирательства истцы изменили предмет иска, указав, что при заключении договора купли- продажи квартиры по адресу г.Волжский, "адрес" Ж-ны не оговорили в договоре недостатки продаваемой квартиры, в том числе, что квартира неоднократно затапливалась с кровли, что в зале квартиры над окном и в углу рядом с окном имеются темные пятна, что оконный блок в зале по размеру меньше оконного проема, что деревянная рама на лоджии установлена неправильно и в нарушение проекта, поверхность внешней (со стороны улицы) стеновой панели в районе зала имеет трещины, сколы и отслоения верхнего слоя бетонной поверхности. Эти недостатки имели скрытый характер, закрывались мебелью и шторами и проявились в период проживания истцов в квартире. В связи с указанными недостатками квартира была затоплена "дата", что подтверждается актами ООО «ЖЭК». Стоимость работ и строительных материалов по устранению указанных недостатков в квартире составляет ...., по ремонту лоджии ...., которые истцы просят взыскать с ответчиков. В связи с предъявлением иска истцами понесены расходы по проведению экспертизы в сумме ...., по составлению заключения в сумме ...., за составление искового заявления в сумме ...., расходы по оплате услуг представителя в сумме ...., которые они просят взыскать с ответчиков.

Определением Волжского городского суда от "дата" к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «Жилищная эксплуатационная компания 24 микрорайон».

Определением Волжского городского суда от "дата" к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по обеспечению жизнедеятельности города и ООО «ЮгКровСтрой».

В судебном заседании ФИО2 измененные исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

ФИО1 в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.28).

Представитель ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО5 исковые требования истцов поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить, указав, что Ж-ны продали ФИО2 квартиру с недостатками, не оговорив их, в соответствие со ст. 475 ГК РФ, в договоре. Указанные недостатки привели к причинению ущерба в результате затопления квартиры и лоджии, в связи с чем, истцы имеют право на соразмерное уменьшение покупной цены и возмещение понесенных расходов.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.119).

ФИО3 иск не признал и суду показал, что дом "адрес" в г.Волжском сдан в эксплуатацию в "дата". В связи с отсутствием капитального ремонта кровли, квартира "№", где ранее проживала его семья, и квартира "№", где ранее проживали истцы, неоднократно затапливались через кровлю и через межпанельные швы, в связи с чем и он, и истцы неоднократно обращались в обслуживающие организации по поводу ремонта кровли. На момент заключения договоров купли-продажи указанных квартир, обе квартиры нуждались в косметическом ремонте. ФИО2 о состоянии приобретаемой ею квартиры "№" и о ее затоплении через кровлю было хорошо известно, так как они прожили в соседних квартирах более 13 лет, вместе обращались в жилищные органы по поводу ремонта кровли, ранее ФИО2 неоднократно бывала в этой квартире, договор купли- продажи был заключен и акт приема- передачи был подписан ею уже после переезда его семьи из спорной квартиры, поэтому ФИО2 осматривала эту квартиру без мебели и без штор, которые по ее мнению, скрывали недостатки. Недостатки квартиры, о которых указано в иске, не являются скрытыми, поскольку были очевидными на момент заключения договора купли- продажи квартиры и о них ФИО2 было известно. Пятна от затопления над окном в зале появились до ремонта кровли. Больше затоплений в этой части квартиры не было. По договоренности с ФИО2 он дал ей рулон обоев, которыми оклеен зал, чтобы переклеить обои над окном и в углу зала. Такие же недостатки имеются в квартире, которую они купили у ФИО1, что подтверждается актом от "дата", эти недостатки оговаривались ими при совершении сделок и определении договорной цены обеих квартир. Затопление лоджии в период их проживания в квартире и затопление коридора не происходило, затопление коридора и ванной в квартире истцов произошло из-за плохого состояния ливнестока и кровли возле него, то есть общего имущества многоквартирного дома, в котором кровля требует капитального ремонта. На лоджии с момента переезда ФИО2 в квартиру "№" хранились ее вещи, однако, несмотря на осадки в виде дождя и снега в период осени- зимы "дата". затопление лоджии не происходило, следовательно, причина поступления влаги на лоджию в "дата" не связано с конструктивными недостатками рамы, которую он предлагал ФИО2 демонтировать и привести лоджию в состояние в соответствие с проектом. Из акта осмотра лоджии от "дата" видно, что ущерб от затопления, если затопление имело место, не причинен, поскольку деревянная рама и бетонное покрытие находилось при продажи квартиры в таком же состоянии, а линолеум на полу лоджии не пострадал, что подтверждается, в том числе, фотографией эксперта Ч Он участия в осмотре лоджии не принимал.

Представитель ФИО4 и ФИО3- ФИО6 в судебном заседании исковые требования ФИО1, ФИО2 не признал и суду показал, что ст.475 ГК РФ не устанавливает обязательной письменной формы, в которой продавец должен сообщить покупателю о недостатках товара. О том, что спорная квартира "№", так же как и квартира "№", неоднократно затапливалась через кровлю и межпанельные швы, Ж-ны сообщали ФИО7 в устной форме и предоставили возможность осмотреть продаваемую квартиру после выезда из нее, после чего был заключен договор купли- продажи и подписан акт приема- передачи. Аналогичные недостатки, то есть следы затоплений через кровлю и межпанельные швы имели место и в квартире "№", где ранее проживали Б-ны, обе квартиры нуждались в ремонте и находились в одинаковом техническом состоянии. Акт о затоплении спорной квартиры после ее продажи был составлен "дата", затопление произошло в связи с плохим состоянием кровли в районе ливнестока, однако, на момент продажи квартиры затопления в этой части квартиры не происходили, следовательно, кровля, являющаяся общим имуществом собственников многоквартирного дома, пришла в негодность позднее. Доводы ФИО2 о несоответствии СНиП оконного блока в зале спорной квартиры опровергаются заключением эксперта. Доводы ФИО2 о затоплении лоджии ввиду неправильной установки деревянной рамы необоснованны, так как рама эксплуатировалась более 13 лет, она потемнела, однако, ранее затоплений через раму не происходило. Поскольку срок эксплуатации деревянной рамы давно истек, ФИО3 предлагал ФИО2 демонтировать ее и привести лоджию в состояние, в которой она находилась при сдаче дома в эксплуатацию, однако, ФИО2 от демонтажа рамы отказалась.

Представители третьих лиц ООО «Жилищная эксплуатационная компания 24 микрорайон», Комитета по обеспечению жизнедеятельности города и ООО «ЮгКровСтрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судебными повестками.

Допрошенная ранее в судебном заседании "дата" представитель третьего лица ООО «Жилищная эксплуатационная компания 24 микрорайон» ФИО8 суду показала, что дом "адрес" в г.Волжском эксплуатируется с "дата", капитальный ремонт кровли производился в "дата". В "дата" производился текущий ремонт кровли за счет средств управляющей компании и ремонт межпанельных швов. До ремонта через кровлю происходили затопления квартир, расположенных на 9 этаже, в том числе, квартир "№" и "№", о чем неоднократно составлялись акты. Для устранения течи в эти квартиры, производился латочный ремонт кровли над этими квартирами, текущий ремонт межпанельных швов в указанном доме производился в "дата". В "дата" по заявлению ФИО2 производилось комиссионное обследование квартиры "№", были обнаружены сухие пятна на потолке на кухне, в зале справа от окна были темные пятна в углу наверху и внизу. Акт был составлен, но, она сказала ФИО2, что это следы не свежего затопления через кровлю и через межпанельные швы, эти следы от затопления были в квартире и в период проживания там семьи Ж-ных, что подтверждается актами обследования квартиры "№" в "дата". "дата" она составляла акт по вызову ФИО2 по поводу затопления ванной и коридора. Поскольку затопление произошло из-за неисправности ливневого стока, ФИО2 по ее претензии в соответствие с представленной ею сметой торгово- промышленной палаты было выплачено в возмещение ущерба 16 628 рублей. При осмотре лоджии было установлено, что рама установлена под углом, в связи с чем, влага просачивается с наружи и протекает на линолеум, однако, воды на полу при обследовании было не более одного литра. "дата" ею с участием прораба ООО «ЮгКровСтрой» по заявке жильцов Ж-ных производилось обследование квартиры "№", где ранее проживала ФИО2 Было установлено, что на кухне справа от окна в верхнем углу темное пятно, в нижнем углу на виниловых обоях темные пятна. В двух комнатах также были обнаружены темные пятна над окнами и в углу рядом с окном. Комиссия сделала вывод о необходимости ремонта межпанельных швов. Поскольку квартиры "№" и "№" расположены на девятом этаже на одной лестничной площадке, они в связи с плохим состоянием кровли и межпанельных швов имели общие недостатки- проявление темных пятен на стенах.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает иск ФИО1, ФИО2 необоснованным по следующим основаниям.

Согласно ст.ст.421,422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договор а. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствие со ст.ст.469,475 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли- продажи. При отсутствии в договоре купли- продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст.ст.549,550,556,557 ГК РФ по договору купли- продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено, что "дата" ФИО2, действующая по доверенности в интересах ФИО1 заключила с ФИО3 и ФИО4 договор купли- продажи принадлежавшей ФИО1 на праве собственности четырехкомнатной квартиры по адресу г.Волжский, "адрес" В этот же день ФИО3 и ФИО4 продали ФИО2 принадлежавшую им трехкомнатную квартиру по адресу г.Волжский, "адрес". Стороны подписали акты приема- передачи указанных квартир.

Указанные обстоятельства подтверждаются копиями договоров купли-продажи от "дата", копиями свидетельств о государственной регистрации права, копией справки АУ «МФЦ» от "дата", копией акта приема- передачи квартиры "№"(л.д.4,5,6).

Согласно акту обследования "адрес" от "дата", составленному ООО «ЖЭК 24 микрорайон» с участием ООО «ЮгКровСтрой», указанный дом сдан в эксплуатацию в "дата". В обследуемой квартире в коридоре на потолке имеются желтые разводы справа от входной двери на площади ...., на стене в этом же углу темные подтеки размером ..... В ванной комнате на потолке напротив двери и справа по периметру имеются разводы на площади ..... и ..... На лестничной клетке на смежной с коридором стене над этажным электрощитком имеются желтые разводы ..... Требуется произвести ремонт кровли вокруг ливнестока (л.д.9).

Согласно актам обследования жилых помещений и лоджии в "адрес" от "дата", составленным ООО «ЖЭК 24 микрорайон» с участием ООО «ЮгКровСтрой» в указанной квартире в зале над окном обнаружены темные пятна на площади .... На наружной поверхности стеновой панели выявлены трещины, сколы и отслоения верхнего слоя бетонной поверхности стеновой панели, оконный блок в зале меньше оконного проема. Требуется произвести работы по восстановлению внешней стеновой панели. Проектом застекление лоджии в указанном доме не предусмотрено. Лоджия в "адрес" закрыта застекленной деревянной рамой, которая установлена не вертикально, также отсутствует козырек, в связи с чем, на лоджию происходит затекание воды. На внутренней поверхности рамы и на внутренней стеновой панели имеется темный налет, на линолеуме образовались лужи. Поскольку застекление лоджии проектом не предусмотрено, образовавшиеся дефекты должны быть устранены за счет средств собственника квартиры. (л.д.7, 8).

Согласно акту обследования "адрес" от "дата", составленному ООО «ЖЭК 24 микрорайон» с участием ООО «ЮгКровСтрой» капитальный ремонт кровли производился в "дата". В обследуемой квартире на кухне на потолке имеются сухие следы от затопления вдоль шва соединения плит перекрытия. Заявка от жильцов квартиры о течи через кровлю поступала в "дата" В "дата" над квартирой "№" был произведен текущий ремонт кровли (перекрыта вся площадь квартиры), после чего сообщений о течи через кровлю не поступало. Кровля требует капитального ремонта, решение собственниками дома о капитальном ремонте не принято. В зале в правом углу от окна в верхнем углу на потолке выступили темные пятна в обе стороны от угла по ..... В нижнем углу над плинтусом такие же пятна на обоях. Имеется темный налет по периметру пластикового окна. Факт затопления через кровлю не установлен, требуется ремонт межпанельного вертикального шва длиной .... (л.д.10).

Согласно экспертному заключению от "дата" в "адрес" на лоджии установлена застекленная деревянная рама, которая не предусмотрена проектом, препятствует вентиляции лоджии, не обеспечивает защиту от проникновения влаги и не пригодна к эксплуатации.

Оконный блок в зале соответствует оконному проему.

В комнате площадью .... указанной квартиры имеются темные пятна над окном и в углах комнаты ввиду попадания влаги через кровельное покрытие или через межпанельные швы.

В прихожей на потолке проникновение влаги в месте примыкания стены санузла к стене коридора.

Проникновение влаги через наружную стену кухни с отслоением обоев (л.д.50-54).

Допрошенный в судебном заседании эксперт Ч суду показал, что деревянная рама, установленная на лоджии в квартире "№", имеет срок эксплуатации примерно "дата", а фактически эксплуатируется "дата", то есть ее техническое состояние объясняется, кроме неправильной (не вертикальной) установкой, сроком эксплуатации, рама подлежит замене. Время образования дефектов в комнате, кухне, коридоре установить невозможно.

Истец ФИО1 в судебном заседании "дата" суду показала, что в принадлежавшей ей квартире "№" в связи с затоплениями через кровлю на стенах была плесень и зимой, и летом, поэтому ее мать ФИО2 интересовалась, есть ли плесень в квартире Ж-ных, но в "дата" плесени в квартире Ж-ных не было, плесень появилась осенью и зимой "дата"

Свидетель М суду показала, что в "дата". она приезжала по делам в г.Волжский и останавливалась у ФИО2, помогала ей переезжать из ее четырехкомнатной квартиры в квартиру, которую ФИО2 купила у Ж-ных. Когда во время переезда из квартиры "№" от окна отодвинули мебель и шторы, она увидела темные пятна над окном и в углу справа от окна. Она указала на эти пятна ФИО2 В середине "дата". была оттепель, в квартире ФИО2 произошла течь в коридоре и в ванной, а также на лоджии, где хранились вещи в коробках.

Суд не может признать указанные показания свидетеля достоверным доказательством по делу, поскольку ФИО2 переезжала в квартиру "№" в "дата" а не в "дата"., как указала свидетель М

Свидетель А суду показала, что со слов ФИО2 ей известно о том, что при покупке квартиры "№" ФИО2 не было известно о затоплениях квартиры с кровли, о наличии грибка. Недостатки квартиры проявились осенью, появились черные пятна на стенах в зале, зимой затопило коридор. В бывшей квартире ФИО2 затоплений не было, так как над ее квартирой отремонтировали кровлю.

Аналогичные показания дала в судебном заседании свидетель К показав, что в прежней квартире ФИО2 плесени и затоплений не было, а в приобретенной ею квартире "№" плесень была на лоджии, в зале на стене в углу. Когда появились эти недостатки, ей неизвестно, она лично увидела эти недостатки в квартире ФИО2 в "дата".

Суд признает показания указанных свидетелей недостоверными, так как факт наличия плесени в квартире "№", где проживали Б-ны, подтвердила в судебном заседании ФИО1, ФИО2, факт затопления этой квартиры через кровлю и наличие темных пятен на стенах в этой квартире подтвердила в судебном заседании представитель третьего лица ООО «ЖЭК 24 микрорайон» ФИО8, которая неоднократно осматривала указанную квартиру в составе комиссии и составляла соответствующие акты, актом от "дата"

Свидетель В суду показала, что ФИО2 знала о техническом состоянии квартиры Ж-ных, так как неоднократно у них бывала, ей было известно о состоянии кровли над их квартирами, так как обе квартиры неоднократно затапливались через кровлю. В квартире "№", где ранее проживала ФИО2, также имелась плесень, обе квартиры имели одинаковые недостатки.

Свидетель Ф суду показала, что в "дата" помогала ФИО9 переезжать из квартиры "№" в квартиру "№". Она убирала лоджию, куда ФИО2 складывала свои вещи. Плесени на стенах лоджии она не видела.

Свидетель Х суду показал, что в "дата". помогал ФИО9 во время переезда. ФИО2 осмотрела пустую квартиру "№" и спросила, сколько будет стоить ремонт, так как в зале на потолке имелись пятна от затопления через кровлю. Ранее, он вместе с ФИО2 и ФИО3 осматривал кровлю на крыше их дома, так как в связи с плохим состоянием кровли обе квартиры неоднократно затапливало. Ему известно, что управляющая компания произвела за свой счет текущий ремонт кровли над квартирами Ж-ных и Б-ных.

Суд признает показания указанных свидетелей достоверным доказательством по делу, поскольку они подтверждаются исследованными в судебном заседании актами обследования квартир "№" и "№", показаниями управляющего жилым фондом 24 микрорайона Калмыковой Е.Г.

Суд, оценив в совокупности, исследованные в судебном заседании доказательства с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, а также достаточности для разрешения дела по существу, приходит к убеждению, что указанные доказательства опровергают доводы ФИО2 о том, что указанные ею недостатки квартиры "№" приобретенной у Ж-ных, являются скрытыми, что они не были ей известны при покупке квартиры и не были оговорены ответчиками при заключении договора купли- продажи данной квартиры, поскольку из акта от "дата" усматривается, что затопление квартиры "№" через кровлю произошло в "дата" в "дата" над квартирой "№" был произведен текущий ремонт кровли (перекрыта вся площадь квартиры), после чего сообщений о течи через кровлю не поступало, однако, кровля требует капитального ремонта, решение собственниками дома о капитальном ремонте не принято. Следовательно, следы затоплений через кровлю, имелись в спорной квартире с "дата" и не могли быть скрытыми, а затопление в коридоре и в ванной вновь произошло после указанного текущего ремонта кровли, только в "дата". потому, что кровля, являющаяся общим имуществом собственников многоквартирного дома требует капитального ремонта, что также известно ФИО2, которая длительное время проживала в этом же доме на одной лестничной площадке с Ж-ными и ее квартира "№" также неоднократно затапливалась через кровлю и имеет следы проникновения влаги через кровлю и межпанельные швы, что подтверждается актом обследования квартиры "№" от "дата" (л.д.153).

Суд считает необоснованными требования истцов о возмещении ущерба в связи с затоплением лоджии. Из акта обследования лоджии от "дата" усматривается, что затопление лоджии произошло не через кровлю. Влага на лоджию поступает в виде конденсата в связи с установкой деревянной рамы не вертикально, а с уклоном наружу примерно на ....., в связи с чем на внутренних поверхностях деревянной рамы и бетонного ограждения образовался темный налет, а на линолеуме на момент обследования была лужа.

Представитель третьего лица ООО «ЖЭК 24 микрорайон» ФИО8 суду показала, что воды на полу лоджии было незначительное количество, не более одного литра.

Эксперт Ч суду показал, что срок эксплуатации деревянной рамы, установленной на лоджии в квартире "№" в соответствие с ГОСТом давно истек, потемнение древесины, бетонной перегородки произошло не из-за разового затопления, а ввиду длительной эксплуатации деревянной рамы с застеклением, отсутствием необходимой вентиляции воздуха на лоджии, так как проектом дома застекление лоджии не предусмотрено. Непосредственно от разового затопления лоджии, ущерб ей не причинен, линолеум на полу лоджии не пострадал, а деревянная рама и бетонная перегородка находились в таком состоянии до затопления в "дата"

Из объяснений сторон и допрошенных в судебном заседании свидетелей усматривается, что перед переездом ФИО2 в квартиру "№" лоджия Ж-ными была освобождена, на лоджию были перенесены вещи ФИО2 Из объяснений ФИО2 усматривается, что она до "дата" хранила на лоджии чемоданы и пакеты с вещами, следовательно, с "дата" до "дата" застекленная лоджия эксплуатировалась в обычном порядке, поступление влаги через раму не препятствовало ФИО2 хранить там вещи. Из объяснений сторон также усматривается, что они более .... проживали в указанных квартирах и деревянные застекленные рамы на их лоджиях уже там находились.

Суд, оценив указанные доказательства, считает, что ФИО2 при покупке квартиры видела состояние рамы и лоджии в целом, договоренности между сторонами о ремонте лоджии до заключения договора купли- продажи квартиры не было, передаточный акт подписан ФИО2, из акта осмотра лоджии от "дата" не усматривается, какие именно повреждения лоджии наступили в результате затопления лоджии в "дата" указанное в акте состояние деревянной рамы и бетонного ограждения имело место и при продаже квартиры. Требование ФИО2 о взыскании ущерба в сумме .... для замены рамы на аналогичную новую конструкцию не обоснованны ею и не основаны на законе.

При таких обстоятельствах, требования ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены "адрес", о взыскании ущерба в связи с затоплением лоджии, о взыскании расходов по делу не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о взыскании .... в качестве соразмерного уменьшения покупной цены квартиры по адресу г.Волжский Волгоградской области, "адрес", о взыскании ущерба от затопления лоджии в сумме ...., взыскании расходов по оплате экспертизы в сумме ...., расходов по оплате заключения об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта квартиры в сумме ...., расходов по составлению искового заявления в сумме ...., расходов по оплате услуг представителя в сумме .... отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд в течение десяти дней со дня изготовления решения судом в окончательной форме.

Судья :

....