Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Гарантия-Строй» к ФИО8 и ФИО7, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании права собственности и истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гарантия-Строй» в лице представителя конкурсного управляющего ФИО5 по доверенности ФИО9 (т.1 л.д.80), обратилось в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к ФИО8 и ФИО7, указав, что определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Гарантия-Строй» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. Временным управляющим назначена ФИО10 Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гарантия-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначена ФИО10 Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в рамках указанного дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Гарантия-Строй» удовлетворены заявленные требования конкурсного управляющего ФИО10 о признании недействительным договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между должником ООО «Гарантия-Строй» и гражданином ФИО12 Данное определение вступило в законную силу. Предметом указанного договора купли-продажи были следующие объекты незавершенного строительства: объект незавершенного строительства здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, степень готовности 74%; объект незавершенного строительства фундамент здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящиеся по адресу: ориентир 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск. Таким образом, ФИО12 не приобрел права собственности на объекты незавершенного строительства по договору № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, ФИО12, не являясь собственником объектов недвижимости, не имел правомочий распоряжаться ими. Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 заключил с ФИО8 договор купли-продажи спорного имущества. Согласно этому договору ФИО8 приобрел в собственность указанные объекты незавершенного строительства. Стоимость имущества по указанному договору составила рублей. Спорное имущество было передано продавцом покупателю. Переход права собственности на отчужденные объекты, не завершенные строительством, зарегистрирован в Мясниковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 заключил с покупателем ФИО7 договор купли-продажи одного из спорных объектов недвижимости - нежилого здания цеха, литер А, общей площадью кв. м, расположенного по адресу: , х. км автодороги Ростов-Новошахтинск, по цене рублей. Спорное имущество было передано продавцом покупателю. Государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости за ФИО7 не состоялась по причине наложения ареста на имущество в порядке принятых судом обеспечительных мер. По мнению истца, договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда производство по апелляционной жалобе ФИО12 было прекращено, а определение Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в части признания недействительным договора № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Гарантия-Строй» и гражданином ФИО12, оставлено в силе. При этом ФИО8 и ФИО7 определениями Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, соответственно от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ были привлечены к участию в деле о банкротстве ООО «Гарантия-Строй» в качестве лиц, участвующих в рассмотрении заявления ООО «Гарантия-Строй» о признании недействительным договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 умер, в связи с чем, не может быть привлечен к участию в деле в качестве ответчика. Определением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на спорное имущество, состоящий в установлении запрета распоряжаться арестованным имуществом. Между тем, указанные выше сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были совершены в период действия данного запрета, что является дополнительным основанием признания ничтожными договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ. Как считает истец, ФИО8 и ФИО7 не могут быть признаны добросовестными приобретателями имущества. Обстоятельства заключения и исполнения сделки свидетельствуют о том, что ФИО12 спешил заключить указанный договор с ФИО8 на крайне невыгодных для себя условиях, поскольку заявленная в договоре цена отчуждаемых объектов была существенно занижена по сравнению с их рыночной стоимостью. ФИО12 заключил указанный договор после принятия Арбитражным судом Ростовской области определения от ДД.ММ.ГГГГ о принятии обеспечительных мер в отношении имущества. ФИО8 не принял все необходимые разумные меры для выяснения правомочий ФИО12 на отчуждение спорного имущества, которое представляло собой производственный комплекс, незавершенный строительством, который выбыл из обладания юридического лица, признанного банкротом. Вызывает сомнение добросовестность действий ФИО8 по тем основаниям, что обе стороны указанного договора совершили государственную регистрацию перехода права собственности на спорные объекты за ФИО8 в течение одного дня с момента подписания договора. Кроме того, не свидетельствует о добросовестности покупателя ФИО8 тот факт, что он ДД.ММ.ГГГГ после приобретения двух объектов недвижимости у ФИО12 по цене рублей продал один объект недвижимости (литер А) новому покупателю ФИО7 по цене рублей. Указанное поведение ФИО8 было направлено на сокрытие спорного имущества от законных требований его собственника ООО «Гарантия-Строй» и на создание препятствий по возврату спорного имущества его законному собственнику. ФИО8 было известно, что конкурсный управляющий ООО «Гарантия-Строй», действуя в интересах кредиторов предприятия-должника, пытается вернуть спорное имущество должнику. Слабогуз также не может быть признан добросовестным приобретателем имущества - здания склада, площадью застройки 1 кв. м, литер А, степень готовности 74%, поскольку его право собственности на данное имущество до настоящего времени не зарегистрировано, он как участник арбитражного процесса по делу о банкротстве ООО «Гарантия-Строй» осведомлен о притязаниях истца на данное имущество, недействительности договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, ничтожности заключенного им договора от ДД.ММ.ГГГГ и отсутствии оснований для владения недвижимым имуществом. Кроме того, вызывает сомнения факт фактической оплаты ответчиками приобретенного ими имущества. В связи с изложенным истец считает, что ФИО8 и ФИО7 добросовестными приобретателями спорного имущества не являются. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167, 209, 301, 302 ГК РФ, ООО «Гарантия-Строй» в лице представителя конкурсного управляющего ФИО5 по доверенности ФИО9 просило суд:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ФИО8, в отношении следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства здания склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, степень готовности 74%, объекта незавершенного строительства фундамента здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящихся по адресу: ;

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО7, в отношении следующих объектов недвижимости: объекта незавершенного строительства здания склада, площадью застройки кв. м, литер А, степень готовности 74%, объекта незавершенного строительства фундамента здания, площадью застройки кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящихся по адресу:

- признать право собственности ООО «Гарантия-Строй» на следующие объекты недвижимости: объект незавершенного строительства здание склада, площадью застройки кв. м, литер А, степень готовности 74%, объект незавершенного строительства фундамент здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящиеся по адресу: ;

- признать отсутствующим право собственности ФИО8 на следующие объекты недвижимости: объект незавершенного строительства здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, степень готовности 74%, объект незавершенного строительства фундамент здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящиеся по адресу: ;

- истребовать из незаконного владения ФИО8 объект незавершенного строительства фундамент здания, площадью застройки кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящийся по адресу: ;

- истребовать из незаконного владения ФИО7 объект незавершенного строительства здание склада, площадью застройки кв. м, литер А, степень готовности 74%, находящийся по адресу: , х (т.1 л.д.11-14).

Впоследствии ООО «Гарантия-Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО5 неоднократно изменяло свои исковые требования, окончательно оформив их в письменном заявлении, представленном в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ, указав, что в судебном заседании представитель ответчика ФИО7 предоставила свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что спорный объект недвижимости - незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности объекта - 74%, литер А, находящееся по адресу: , зарегистрировано в настоящее время как цех площадью кв. м, находящийся по адресу: . В качестве основания для этой регистрации указано решение Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, в результате последней регистрации изменилось наименование спорного объекта недвижимости - незавершенного строительством здания склада литер А, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРП. Поскольку государственная регистрация права собственности ФИО8 и ФИО7, основанная на ничтожных сделках, не может быть сохранена, истец полагает, что на основании решения суда подлежат аннулированию регистрационные записи о праве собственности указанных ответчиков в отношении спорного имущества, в том числе в измененном виде на здание литер А, а регистрационная служба в силу ст.17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязана восстановить регистрационные записи о праве собственности истца на спорное имущество в прежнем виде. Следует также отметить, что регистрация прав на основании судебных актов не исключает проведения правовой экспертизы предоставленных на регистрацию документов. Превращение объекта незавершенного строительством здания литер А в здание цеха с присвоением ему кадастрового номера без получения у заявителя ФИО7 дополнительных документов, необходимых для внесения записи в ЕГРП, а именно: кадастрового паспорта на спорный объект, разрешения на ввод в эксплуатацию, должно было вызвать у государственного регистратора сомнения относительно возможности осуществления регистрационных действий. В данном случае реестр содержит недостоверные сведения как в отношении спорного объекта литер А, так и в отношении его титульного собственника ФИО7 Представитель ответчика ФИО7 также предоставила суду свидетельство о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 7 000 кв. м, на котором расположены спорные объекты недвижимости ответчиков. Земельный участок приобретен в собственность ФИО7 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с положениями ст.ст. 35-36 Земельного кодекса РФ. Истец полагает, что данное обстоятельство не является препятствием для удовлетворения заявленных требований истца, поскольку не имеет юридического значения для разрешения спора. ФИО7 вправе требовать возмещения убытков путем обращения в суд. На основании изложенного и в соответствии со ст.39 ГПК РФ ООО «Гарантия-Строй» в лице конкурсного управляющего ФИО5 просило суд:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО12 и ФИО8, в отношении следующих объектов недвижимости: незавершенного строительством здания склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности объекта - 74%, литер: А, незавершенного строительством здания (фундамента), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящихся по адресу:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО7 в отношении незавершенного строительством здания склада, площадью застройки 1548 кв. м, степень готовности объекта - 74%, литер А, находящегося по адресу: ;

- признать отсутствующим право собственности ФИО8 на незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящееся по адресу: ;

- признать отсутствующим право собственности ФИО7 на цех площадью 1 477,9 кв. м, находящийся по адресу:

- аннулировать государственную регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности ФИО7 на цех площадью 1 477,9 кв. м, находящийся по адресу: ;

- восстановить государственную регистрацию права собственности ООО «Гарантия-Строй» на следующие объекты недвижимости: незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности объекта - 74%, литер: А, незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящиеся по адресу:

- истребовать из незаконного владения ФИО8 в пользу ООО «Гарантия-Строй» незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности 13%, находящееся по адресу:

- истребовать из незаконного владения ФИО7 в пользу ООО «Гарантия-Строй» незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности объекта - 74%, литер А, находящееся по адресу: (т.2 л.д.148-151).

В судебном заседании представители истца ООО «Гарантия-Строй» - конкурсный управляющий ФИО5 (т.2 л.д.169) и представитель по доверенности ФИО6 (т.2 л.д.168) заявленные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчики ФИО7 и ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены, дело просили рассмотреть в их отсутствие, сообщив об этом в письменных заявлениях (т.2 л.д.109, 110).

Представитель ответчиков ФИО7 и ФИО8 по доверенности и по ордеру адвокат Бутенко Н.Е. (т.1 л.д. 173, 186, 187) в судебном заседании иск ООО «Гарантия-Строй» не признала, просила в иске отказать, поддержав свои письменные возражения на исковое заявление, просила взыскать с истца расходы, понесенные ее доверителями на оплату услуг представителя.

В соответствии с письменными возражениями Бутенко Н.Е. ответчики не согласны с исковыми требованиями ООО «Гарантия-Строй», считают их незаконными и необоснованными по следующим основаниям. С иском о признании договора недействительным или о расторжении договора могут обратиться стороны договора. ООО «Гарантия-Строй» стороной договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО8, и договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО7 не являлось. Признание Арбитражным судом ДД.ММ.ГГГГ недействительным договора № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гарантия-Строй» и ФИО12 не имеет преюдициального значения для ответчиков по делу ФИО7 и ФИО8 Ни ФИО8, ни ФИО7 к участию в деле судом первой инстанции не привлекались. Судом было принято решение в отношении имущества, которое на момент вынесения решения принадлежало на праве собственности ФИО8 и ФИО7, а не ответчику ФИО12 Последствия недействительности сделки применены не были, в этой части ООО «Гарантия-Строй» от иска отказалось, судом в этой части производство по делу прекращено. Фактически Арбитражный суд ДД.ММ.ГГГГ принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Федеральный арбитражный суд в своем постановлении от ДД.ММ.ГГГГ пришел к выводу, что определение суда от ДД.ММ.ГГГГ принято о правах и обязанностях иных лиц. Поскольку ФИО8 участником этого судебного процесса не являлся, выводы, изложенные в данном определении суда, не имеют для него преюдициального значения. К аналогичным выводам пришел и суд кассационной инстанции Краснодарского краевого суда в своем определении от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи с ФИО12 на незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности - 74%, литер А, и незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности объекта - 13%, расположенные по адресу: . Собственником спорного имущества являлся ФИО12, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на имя ФИО12 ФИО8 купил спорное имущество за указанную в договоре сумму, оплатив её ФИО12 при подписании договора купли-продажи. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ согласно отчету об оценке объектов незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ составляла рублей, так как физический износ литера А составлял 89%, а литера Б - 97%. То есть стоимость, указанная в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соответствовала реальной стоимости спорного объекта. На момент заключения сделки спорное имущество под арестом и каким-либо запретом не находилось, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, в отношении спорного имущества на момент совершения сделки имелось вступившее в законную силу решение Мясниковского районного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами (ООО «Гарантия-Строй» и ФИО12), которым в удовлетворении исковых требований ООО «Гарантия-Строй» о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ и обязании возвратить переданные по договору объекты незавершенного строительством с прекращением регистрации права собственности ФИО12 на данные объекты недвижимости было отказано. Данное решение суда определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО «Гарантия-Строй» - без удовлетворения. Суд при рассмотрении вышеуказанного спора выяснял обстоятельства заключения и действительности договора. Решение Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного имущества между теми же сторонами о том же предмете спора имело и имеет в настоящее время преюдициальное значение. Решение вступило в законную силу, является законным и обоснованным. На момент совершения сделки между ФИО12 и ФИО8 не было сомнений в том, что ФИО12 является собственником спорного имущества, отсутствовали другие основания предполагать, что ФИО12 не имел права на отчуждение, принадлежащего ему на праве собственности имущества. Ответчики считают, что ФИО8 принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. ФИО8 зарегистрировал право собственности на спорные объекты недвижимости на основании правоустанавливающих документов. В порядке ст.13 Закона о регистрации государственным регистратором была проведена правовая экспертиза представленных для регистрации документов. Правоустанавливающие документы по форме и содержанию соответствовали требованиям действующего законодательства. Представленные документы отвечали требованиям ст.18 Закона о регистрации. Основания для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренные ст.20 Закона о регистрации, у государственного регистратора отсутствовали, в связи с чем, Управлением была проведена государственная регистрация договора от ДД.ММ.ГГГГ, перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества на ФИО8 В силу ст.302 ГК РФ приобретатель имущества признается добросовестным, если он не знал и не мог знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права его отчуждать. Как следует из материалов дела, ответчик приобрел помещения у лица, право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. Имелось вступившее в законную силу решение Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, подтвердившее законность сделки от ДД.ММ.ГГГГ. Истец не доказал, что ответчик знал об отсутствии у ФИО12 права на отчуждение спорных помещений. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует само по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Решением Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ этот факт был установлен. Судебная коллегия вого суда также пришла к выводу о том, что суд первой инстанции правомерно счел доводы ФИО12 о кабальности сделки не соответствующими материалам дела. То есть данный спор между сторонами договора ФИО12 и ФИО8 уже был рассмотрен по существу, имеется вступившее в законную силу решение суда, которое имеет преюдициальное значение. Спорное имущество было передано продавцом ООО «Гарантия-Строй» гражданину ФИО12 совершенно добровольно, во исполнение воли собственника и на основании договора. Ответчик ФИО7 является собственником спорного имущества - здания цеха площадью 1 477,9 кв. м, литер А, расположенного по адресу: , на основании решения Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО7, как установлено решением Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, является добросовестным приобретателем. Кроме того, Каневским районным судом установлено, что и ФИО8 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, являющего предметом спора. Данное решение имеет преюдициальное значение в возникших правоотношениях. Кассационным определением вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО «Гарантия-Строй» - без удовлетворения. Истец просит признать отсутствующим право собственности ФИО7 на здание цеха площадью кв. м, литер А, расположенное по адресу: однако собственником данного объекта истец никогда не был. Истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у него права собственности на данный объект недвижимости. Кроме того, истец просит аннулировать регистрационную запись в ЕГРП о праве собственности ФИО7 на вышеуказанный объект недвижимости, а также восстановить государственную регистрацию права собственности ООО «Гарантия-Строй» на объекты недвижимости: незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности объекта - 74%, литер А, незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности объекта - 13%, расположенные по адресу: , х. Красный Крым, 4 км автодороги Ростов-Новошахтинск. То есть ООО «Гарантия-Строй» просит восстановить государственную регистрацию права собственности на несуществующие объекты, что является недопустимым. Физический износ незавершенного строительством здания (фундамента), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, степень готовности объекта - 13%, расположенного по адресу: , на ДД.ММ.ГГГГ года составлял 97%, на сегодняшний день данный объект не существует в связи с износом, что подтверждается справкой Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, требования истца являются несостоятельными. Представленные истцом договоры подряда на выполнение строительных работ на спорном объекте недвижимости, заключенные ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гарантия-Строй» и индивидуальным предпринимателем ФИО14, не могут быть признаны допустимыми доказательствами по делу, так как ИП ФИО14 занимался только оптовой торговлей лакокрасочных изделий. Отсутствуют платежные документы, подтверждающие оплату выполненных работ. На основании изложенного представитель ответчиков по доверенности Бутенко Н.Е. просила в удовлетворении иска ООО «Гарантия-Строй» к ФИО8, ФИО7 отказать, взыскать с ООО «Гарантия-Строй» в пользу ФИО8 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере рублей, взыскать с ООО «Гарантия-Строй» в пользу ФИО7 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере рублей (т.2 л.д.206-213).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен. Ранее в суд поступил письменный отзыв третьего лица на исковое заявление, где излагалась просьба о рассмотрении дела в отсутствие его представителя (т.1 л.д.153-155).

Выслушав стороны, свидетеля, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гарантия-Строй» в лице генерального директора ФИО15 продало, а ФИО12 купил объект незавершенного строительства - здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, а также объект незавершенного строительства (фундамент здания), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, расположенные по адресу: , х. Красный Крым, ориентир 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск. Цена приобретаемого покупателем объекта была определена сторонами в размере 700 000 рублей (т.1 л.д.107-110).

Впоследствии на основании указанного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО12 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на проданные ему объекты недвижимого имущества, в том числе на незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, степень готовности объекта - 74%, расположенное по адресу: , х. Красный Крым, 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.15).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал принадлежащее ему на праве собственности, а покупатель купил незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, степень готовности - 74%, а также незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, расположенные по адресу: , х. Красный Крым, 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск, по цене рублей (т.1 л.д.105-106). То обстоятельство, что на основании указанного договора купли-продажи производилась государственная регистрация права собственности покупателя ФИО8 на приобретенные объекты незавершенные строительством, подтверждается штампом о государственной регистрации права на копии договора.

ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.116).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продал, а ФИО7 купил незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности - 74%, литер А, расположенное по адресу: , х. Красный Крым, 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск, принадлежащее продавцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Продавец продал имущество, а покупатель купил его по совокупной цене 14 000 000 рублей (т.1 л.д.77).

Впоследствии в Мясниковском районном суде и Каневском районном суде были рассмотрены иски об оспаривании вышеуказанных договоров.

Так, решением Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в удовлетворении иска ООО «Гарантия-Строй» к ФИО12 о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, обязании ФИО12 возвратить переданные по указанному договору объекты незавершенного строительства - здание склада, площадью застройки кв. м, литер А, и фундамент здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, расположенные по адресу: , х. Красный Крым, ориентир 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск, с прекращением регистрации права собственности ФИО12 (т.1 л.д.134-140).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения, а кассационная жалоба ООО «Гарантия-Строй» - без удовлетворения (т.1 л.д.151-152).

Решением Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении иска ФИО8 к ФИО7, ФИО16 о солидарном взыскании задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1 400 000 рублей. Встречный иск ФИО7 к ФИО8 о признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворен. За ФИО7 признано право собственности на здание цеха площадью 1 477,9 кв. м, литер А, расположенное по адресу: , х. Красный Крым, 4 км автодороги Ростов-Новошахтинск, с прекращением права собственности ФИО8 на незавершенное строительством здание, площадью застройки 1 548 кв. м, степень готовности 74%, литер А, расположенное по тому же адресу. ФИО7 признан добросовестным приобретателем здания цеха площадью 1 477,9 кв. м, литер А, расположенного по адресу: , х. Красный Крым, 4 км автодороги Ростов-Новошахтинск. В удовлетворении самостоятельных требований ФИО12 о признании недействительными договоров от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ отказано (т.1 л.д.141-142).

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба конкурсного управляющего ООО «Гарантия-Строй» ФИО5 - без удовлетворения (т.2 л.д.120-122).

Но основании вышеуказанного решения Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО7 на цех, общей площадью 1 477,9 кв. м, литер А, расположенный по адресу: , х. Красный Крым, 4 км автодороги Ростов-Новошахтинск, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.118), выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.87).

Также, являясь собственником вышеуказанного объекта недвижимости, ФИО7 приобрел по договору купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 7 000 кв. м, расположенный по адресу: , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.117).

В настоящее время в ЕГРП отсутствуют записи о регистрации прав на объект недвижимости - незавершенное строительством здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, расположенное по адресу: , х. Красный Крым, 4 км автодороги Ростов-Новошахтинск, поскольку раздел на этот объект был ликвидирован в связи с образованием новых разделов, о чем в деле имеется уведомление от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.88).

Право собственности на незавершенное строительством здание (фундамент), площадью застройки 618 кв. м, литер Б, находящееся по тому же адресу, до настоящего времени зарегистрировано за ФИО8, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.86), однако фактически этот объект перестал существовать в связи с его сносом, о чем в деле имеется справка Ростовского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.11).

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО «Гарантия-Строй» введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - наблюдение. Временным управляющим ООО «Гарантия-Строй» утверждена ФИО18 С заявлением о несостоятельности ООО «Гарантия-Строй» в арбитражный суд обратилась Инспекция ФНС России по . Основанием для соответствующего обращения явилось наличие задолженности по обязательным платежам в размере рублей (т.1 л.д.44-47).

Решением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гарантия-Строй» признано несостоятельным (банкротом), в связи с наличием требований кредиторов в сумме 199 226 рублей. В отношении ООО «Гарантия-Строй» открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Гарантия-Строй» утверждена ФИО18 (т.1 л.д.48-51).

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление конкурсного управляющего ООО «Гарантия-Строй» ФИО13, наложен арест на объект незавершенного строительства - здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, а также объект незавершенного строительства - фундамент здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, расположенные на земельном участке по адресу: , х. Красный Крым, ориентир 4 км автодороги Ростов-Новошахтинск, для обеспечения иска конкурсного управляющего ООО «Гарантия-Строй» к ФИО2 о признании недействительным договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.75-76).

Определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено исковое заявление конкурсного управляющего ООО «Гарантия-Строй» ФИО18 Признан недействительным договор № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между должником ООО «Гарантия-Строй» и ФИО12, и применены последствия недействительности сделки (т.1 л.д.52-55).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ в части применения последствий недействительной сделки к покупателю ФИО12 отменено, производство по заявлению в этой части прекращено. Производство по апелляционной жалобе ФИО12 прекращено. Обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ, отменены (т.1 л.д.56-62).

Постановлением Федерального арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения (т.1 л.д.63-67).

Согласно ст.ст. 301, 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Согласно п.п. 34-39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст.ст.301, 302 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст.301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст.301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В соответствии со ст.302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения п.п.1 и 2 ст.302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

По смыслу п.1 ст.302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Учитывая вышеуказанные обстоятельства и положения законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Гарантия-Строй» к ФИО8 и ФИО7, поскольку считает ответчиков добросовестными приобретателями спорного недвижимого имущества.

Суд полагает, что при совершении сделок ни ФИО8, ни ФИО7 не знали и не должны были знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом ФИО12, приняли все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Так, право собственности ФИО12 на момент заключения сделки с ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ подтверждалось выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой именно ФИО12 является собственником незавершенного строительством здания склада, площадью застройки кв. м, литер А, расположенного по адресу: (т.1 л.д.150). Суд отмечает, что в указанной выписке имеется отметка об отсутствии каких-либо обременений и ограничений права собственности ФИО12 на недвижимость. Т.е. ни ФИО8, ни ФИО7 на момент заключения сделок не могли знать о том, что определением Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на объект незавершенного строительства - здание склада, площадью застройки кв. м, литер А, а также объект незавершенного строительства - фундамент здания, площадью застройки кв. м, литер Б, расположенные по адресу: , для обеспечения иска ООО «Гарантия-Строй» к ФИО12 о признании недействительным договора № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ. На дату совершения сделок с их участием в ДД.ММ.ГГГГ года в ЕГРП отсутствовали соответствующие сведения. Достоверных доказательств, подтверждающих, что ФИО3 и ФИО1 должны были знать о наличии спора в отношении проданного им недвижимого имущества между ООО «Гарантия-Строй» и ФИО12, суду не представлено.

По ходатайству истца в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО17, пояснившая, что с ДД.ММ.ГГГГ года работала в ООО «Гарантия-Строй» сначала юристом, а потом коммерческим директором. В 2007 году ООО «Гарантия-Строй» приобрело нежилое помещение, расположенное в Мясниковском районе. Это были строения литер А и литер Б. Стоимость сделки составляла рублей. Потом у ее супруга - генерального директора ООО «Гарантия-Строй» ФИО11 возникли проблемы с кооперативом и милицией. У него стали отчуждать все имущество, которое ему принадлежало. Он стал искать покупателя, чтобы продать строение, находящееся в Мясниковском районе, выставив его на продажу за 20-21 млн. рублей. Затем поступило предложение о покупке от ФИО19 ФИО4, который являлся сожителем ее сестры, и они согласились. Когда тот приехал со своим юристом, оказалось, что покупателем указан не ФИО19, а ФИО12, который был другом ФИО19. У них было полное доверие к ФИО19, и поэтому сделка была совершена. С ФИО12 был заключен договор купли-продажи литера А. Стоимость имущества они согласовали в размере 8 млн. рублей, а в договоре купли-продажи указали . рублей. Указанную сумму рублей ФИО19 заплатил, а остальную часть он не перечислял. Гражданина Слабогуз она не знает. ФИО12 был охранником ФИО19 Имущество было продано ее мужем для того, чтобы погасить долг перед налоговой инспекцией. На сегодняшний день она является кредитором ООО «Гарантия-Строй», которое имеет перед ней задолженность в сумме . рублей.

Суд критически относится к показаниям данного свидетеля ФИО17, учитывая, что она является наиболее крупным кредитором ООО «Гарантия-Строй», а потому заинтересована в возврате спорного имущества в собственность истца.

Суд отмечает, что спорные сделки заключены в феврале ДД.ММ.ГГГГ года, а определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения решение Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении иска ООО «Гарантия-Строй» к ФИО12 о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, обязании ФИО12 возвратить переданные по указанному договору объекты незавершенного строительства - здание склада, площадью застройки 1 548 кв. м, литер А, и фундамент здания, площадью застройки 618 кв. м, литер Б, по адресу: , с прекращением регистрации права собственности ФИО12

Таким образом, сделки были заключены ответчиками после окончания разбирательства в суде общей юрисдикции, подтвердившего законность владения ФИО12 спорными объектами недвижимости, из чего следует, что у приобретателей имущества не было оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд считает необоснованными и незаконными требования истца о признании отсутствующим права собственности ФИО7 на цех площадью кв. м, находящийся по адресу: , х. Красный Крым, 4-й км автодороги Ростов-Новошахтинск, аннулировании регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности ФИО7 на указанный цех, восстановлении государственной регистрации права собственности ООО «Гарантия-Строй» на незавершенное строительством здание склада литер А, площадью застройки 1 548 кв. м, истребовании из незаконного владения ФИО7 в пользу ООО «Гарантия-Строй» незавершенного строительством здания склада литер А, площадью застройки 1 548 кв. м.

Основанием регистрации за ФИО7 права собственности на цех площадью кв. м явилось решение Каневского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, а не договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории РФ.

Поскольку ФИО7 стал собственником недвижимого имущества - цеха площадью 1 477,9 кв. м на основании неотмененного решения суда общей юрисдикции, которым он также признан добросовестным приобретателем, оспаривание истцом сделки, заключенной с другим объектом недвижимости - незавершенным строительством зданием склада литер А, площадью застройки 1 548 кв. м, не может привести к прекращению права собственности ответчика на завершенное строительство.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска ООО «Гарантия-Строй» следует отказать полностью.

Также на основании ст.100 ГПК суд взыскивает с ООО «Гарантия-Строй» в пользу ФИО8 и ФИО7 в возмещение расходов на оплату услуг представителя по 10 000 рублей (т.1 л.д.174, 175).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ООО «Гарантия-Строй» к ФИО8 и ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО12 и ФИО8; признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО7; признании отсутствующим права собственности ФИО8 на незавершенное строительством здание литер Б, площадью застройки 618 кв. м, находящееся по адресу: ; признании отсутствующим права собственности ФИО7 на цех, площадью кв. м, находящийся по адресу: ; аннулировании регистрационной записи в ЕГРП о праве собственности ФИО7 на цех, площадью 1 477,9 кв. м, находящийся по адресу: ; восстановлении государственной регистрации права собственности ООО «Гарантия-Строй» на незавершенное строительством здание склада литер А, площадью застройки кв. м, незавершенное строительством здание литер Б, площадью застройки 618 кв. м, находящиеся по адресу: ; истребовании из незаконного владения ФИО8 в пользу ООО «Гарантия-Строй» незавершенного строительством здания литер Б, площадью застройки кв. м, находящегося по адресу: ; истребовании из незаконного владения ФИО7 в пользу ООО «Гарантия-Строй» незавершенного строительством здания склада литер А, площадью застройки кв. м, находящегося по адресу: , отказать полностью.

Взыскать с ООО «Гарантия-Строй» в пользу ФИО8 в возмещение расходов на оплату услуг представителя рублей.

Взыскать с ООО «Гарантия-Строй» в пользу ФИО7 в возмещение расходов на оплату услуг представителя рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 3 апреля 2012 года.

Судья Даглдян М.Г.