Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело Номер обезличен по иску ФИО1 к ООО «СФ-Инвестиция», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, и понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СФ – Инвестиции» о понуждении обязанной стороны заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что 07.07.2009 г. между ним и ответчиком заключен предварительный договор на приобретение квартиры 36-л-1/129/157, в котором согласованы все существенные и необходимые условия будущего договора купли-продажи однокомнатной квартиры в строящемся жилом доме (строительный номер 36-л-1), расположенном в г. Тольятти, Автозаводский район, 17 квартал, пересечение ул. Тополиной и 40 лет Победы, четвертый подъезд, второй этаж, Номер обезличен, общей площадью 46,95 кв.м., по цене согласно п. 2.1. договора в размере 1 500 000 рублей.

07.07.2009 г. между истцом и ответчиком заключен договор займа № 157, по которому ФИО1 передал ответчику денежные средства в размере 1 500 000 рублей.

07.09.2009 г. между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении договора займа № 157 от 07.07.2009 г., путем зачета встречных требований ответчика к истцу по предварительному договору купли-продажи квартиры № 36-л-1/129/157 от 07.07.2009 г. Указанным соглашением также скорректированы условия предварительного договора о цене и площади квартиры. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 507 500 рублей, из которых сумма 1 500 000 рублей зачтена по договору займа № 157 от 07.07.2009 г., а оставшуюся сумму в размере 7 500 рублей истец передает ответчику в срок до регистрации права собственности на квартиру за ответчиком.

Одновременно с соглашением о расторжении договора займа, 07.09.2009 г. между истцом и ответчиком подписан предварительный акт приема-передачи квартиры, по которому ответчик передал, а истец принял квартиру указанную в предварительном договоре купли-продажи № 36-л-1/129/157 от 07.07.2009 г. После чего истец заключил договора на оказание услуг по техническому обслуживанию и управлению многоквартирным домом, выполнил ремонт и в ноябре 2009 года вселился в указанную квартиру, где проживает до настоящего времени.

Поскольку, жилой дом, в котором находится спорная квартира введен в эксплуатацию, а в соответствии с условиями предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи после государственной регистрации права собственности ответчика на указанную квартиру, то истец ссылаясь на то, что ответчик уклоняется от исполнения предварительного договора, просит суд обязать ООО «СФ-Инвестиция» заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу г. Тольятти, Автозаводский район, 17 квартал, ул. 40 лет Победы, ..., 4-ый подъезд, 2-ой этаж, кв. Номер обезличен, общей площадью 42,8 кв.м. в редакции, согласованной предварительным договором № 36-л-1/129/157 от 07.07.2009 г., а также обязать ответчика зарегистрировать основной договор купли-продажи квартиры и переход права собственности к истцу (т. 1,л.д. 4-5).

В свою очередь ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, просит истребовать однокомнатную квартиру Номер обезличен, общей площадью 42,80 кв.м., расположенную по адресу <...> Победы, ... и выселить ФИО1 из указанной квартиры. В обоснование иска ФИО2 указал, что 10 марта 2010 г. между ним и ООО «СФ-Инвестиции» заключен договор купли-продажи квартиры по адресу <...> Победы, .... Указанный договор купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области. В начале апреля ФИО2 обнаружил, что в спорной квартире без законных оснований проживает ФИО1, который заменил входную дверь. ФИО1 обещал в течении 20 дней освободить спорное жилое помещение, однако до настоящего времени данное обещание не выполнено (т.2,л.д.3-4).

Определением Автозаводского районного суда г. Тольятти от 07.06.2010 г. гражданские дела № 2-4939/2010 по иску ФИО1 к ООО «СФ-Инвестиция» о понуждении обязанной стороны заключить основной договор на основе предварительного договора и № 2-5587/2010 по иску ФИО2 к ФИО1 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении, объединены в одно производство, делу присвоен общий номер № 2-4939

В ходе рассмотрения дела истец по первоначальному иску - ФИО1 исковые требования изменил и просил признать договор купли-продажи б\н от 10 марта 2010 года, заключенный между ФИО2 и ООО «СФ-Инвестиция» недействительным (ничтожным) в силу несоответствия п. 2 ст. 551, ст. 556 ГК РФ и применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно вернуть стороны в первоначальное положение, т.е. аннулировать запись в ЕГРП о праве собственности ФИО2 на однокомнатную квартиру, расположенную по адресу <...> Победы, .... Федеральному Управлению регистрационной службы по Самарской области внести соответствующую запись об аннулировании права собственности ФИО2 на однокомнатную квартиру по адресу <...> Победы, ... (т. 2л.д. 66-67).

В обоснование указанного иска ФИО1 указал, что в ходе рассмотрения гражданского дела по его иску к ООО «СФ-Инвестиция» стало известно, что спорная квартира по договору купли-продажи передана ФИО2 и зарегистрирован переход права собственности на данное жилое помещение. Однако ФИО1 считает, что предварительный договор купли-продажи квартиры Номер обезличен по адресу <...> Победы, ..., между ним и ООО «СФ-Инвестиция» заключен ранее, чем договор купли-продажи этого помещения с ФИО2 Спорное жилое помещение было передано ФИО1 по акту приема-передачи, после чего в квартире был выполнен ремонт. Таким образом, по существу между ФИО1 и ООО «СФ-Инвестиция» был заключен основной договор купли-продажи, т.к. денежные средства были переданы по договору займа, а квартира передана ФИО1 по акту. По основаниям ст.ст. 551 п.2, 556 ГК РФ ФИО1 считает, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ФИО2 и ООО «СФ-Инвестиция» является недействительным (ничтожным).

В судебном заседании представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности от 08.07.2010г. (т. 2л.д. 142), в судебном заседании исковые требования ФИО1 поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске и пояснила, что между ответчиком и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, который не был расторгнут в установленном законом порядке. Поскольку ФИО1 обязанность по оплате полностью выполнил, путем зачета по договору займа в виде соглашения, то с ним должен быть заключен основной договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. Прежде чем заключать договор купли-продажи спорной квартиры с ФИО2 ответчик ООО «СФ-Инвестиция» должен был бы расторгнуть предварительный договор на указанное жилое помещение с ФИО1, однако этого не сделал. Кроме того, ФИО1 проживает в спорной квартире, сделал в ней ремонт и оплачивает коммунальные расходы. В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО1 о выселении представитель истца просила отказать.

Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика – ФИО4, действующий на основании решения единственного участника ООО «СФ-Инвестиции» (т. 1л.д. 25), в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признал, представил отзыв на иск, в котором указал, что предварительный договор, который заключен с ФИО1 является ничтожным, поскольку заключен не собственником недвижимого имущества, без обязательной государственной регистрации, в отношении строящегося объекта, без согласования существенных условий договора купли-продажи, в связи с этим предварительный договор не может служить основанием для возникновения каких-либо законных прав ФИО1 Оплату по предварительному договору в размере 1 500 000 рублей ФИО1 не произвел, что не позволило исполнить ООО «СФ-Инвестиции» предварительный договор и позволило заключить основной договор на спорное жилое помещение с ФИО2 В связи с тем, что произведена регистрация перехода права собственности на спорную квартиру за ФИО2, то у истца исходя из Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г. отсутствует право требования передачи ему прав на спорное недвижимое имущество. Встречные исковые требования ФИО2 представитель ООО «СФ-Инвестиции» поддержал.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующий на основании доверенности от 19.05.2010 г. л.д.50) исковые требования ФИО1 не признал, встречные требования о выселении поддержал и пояснил, что ФИО1 денежные средства в кассу ООО «СФ-Инвестиции» не вносил. Соглашение о зачете заключено не уполномоченным лицом, поскольку доверенность выданная ООО «СФ-Инвестиции» на заключение данного соглашения не заверено нотариально, соответственно является ничтожным. В силу п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., при условии признания предварительного договора от 07.07.2009 г., заключенного между ФИО1 и ООО «СФ-Инвестиции», основным договором купли-продажи, исполненным со стороны продавца и покупателя, то в данном случае ФИО1, как другой покупатель, в связи с регистрацией перехода права собственности на ФИО2, имел бы право требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Из представленного представителем третьего лица отзыва на иск следует, что он исковые требования в части признания договора купли-продажи недействительным относит на усмотрение суда, а в части требования об аннулировании в ЕГРП записи о зарегистрированном праве, считает необходимым отметить, что в соответствии со ст. 2 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при вынесении решения о признании зарегистрированного права недействительным заинтересованное лицо будет вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением об аннулировании записи о государственной регистрации этого права (т.2л.д. 139-140).

Свидетель ФИО6, в судебном заседании пояснил, что ранее с конца 2008 г. по сентябрь 2009 г. работал директором ООО «СФ-Инвестиция». В этот период почти все квартиры в доме ... по ул. 40 лет Победы г. Тольятти были проданы. Денежные средства за жилое помещение от ФИО1 свидетель не получал. Учредитель ФИО7 денежные средства в кассу организации от имени ФИО1 не передавал. Безналичный платежей от имени ФИО1 за спорную квартиру также в ООО «СФ-Инвестиция» не поступало (т. 2л.д. 134).

Свидетель ФИО8, в судебном заседании пояснила, что с 2001 года она работала риэлтором в ООО «СтройФинанс», впоследствии название изменено на ООО «СФ-Инвестиция». Учредитель ФИО7, а впоследствии директор Квасов выдавали свидетелю доверенности на заключение договоров. С ФИО1 заключался предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, а также договор займа. Договора были стандартными для всех. Цену в договоре определял директор Квасов. Соглашение о зачеты по договору займа и акт приема передачи квартиры заключены с ФИО1 через два месяца после предварительного договора. Решение о заключении всех договоров с Лигай принимал директор. При заключении договоров с Лигай и оплате им денежных средств, свидетель не присутствовала. Договор займа с Лигай подписывала свидетель, составлялся он юристами, условия в договор записаны со слов директора (т. 2л.д. 164).

Свидетель ФИО9, в судебном заседании пояснил, что проживает по соседству с ФИО1 по ул. 40 лет Победы, д. 58. Пояснения по поводу производства ремонта в квартире, где проживает ФИО1, свидетель не может (т. 2л.д. 188).

Свидетель ФИО10 в судебном заседании пояснила, что она работала мастером в ООО «Горстрой». Ключи от квартиры ... ... по ул. 40 лет Победы г. Тольятти свидетель выдавала ФИО1 по указанию директора, а ФИО2 ей не знаком. ФИО1 выполнил ремонт в квартире, заменил входную дверь, поклеил обои, положил плитку и ламинат, поставил свою сантехнику (т.2л.д.188).

Прокурор в своем заключении полагал, что требования мельника В.В. о выселении из спорного жилого помещения ФИО1 подлежат удовлетворению, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 приобрел данную квартиру и зарегистрировал в установленном порядке переход права собственности в регистрирующем органе. В удовлетворении иска ФИО1, который полагает, что он приобрел спорное жилое помещение ранее, следует отказать и разъяснить, что он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, свидетелей, заключение прокурора, изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, находит иск ФИО2 обоснованным и подлежащим удовлетворению, а иск ФИО1 не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 07.07.2009 г. между ФИО1 и ООО «СФ-Инвестиции» заключен предварительный договор, по которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи квартиры в строящемся жилом доме (строительный номер 36-л-1), расположенном в г. Тольятти, Автозаводский район, 17 квартал, пересечение ул. Тополиной и 40 лет Победы, четвертый подъезд, второй этаж, Номер обезличен, общей площадью 46,95 кв.м., по цене согласно п. 2.1. договора в размере 1 500 000 рублей (т. 2л.д. 41).

07.07.2009 г. между ФИО1 и ООО «СФ-Инвестиции» заключен договор займа № 157, по которому ФИО1 передал ответчику денежные средства в размере 1 500 000 рублей (т.2л.д. 40).

07.09.2009 г. между ФИО1 и ООО «СФ-Инвестиции» заключено соглашение о расторжении договора займа № 157 от 07.07.2009 г., путем зачета встречных требований ООО «СФ-Инвестиции» к ФИО1 по предварительному договору купли-продажи квартиры № 36-л-1/129/157 от 07.07.2009 г. Указанным соглашением также изменены условия предварительного договора о цене и площади квартиры. Стоимость квартиры определена сторонами в размере 1 507 500 рублей, из которых сумма 1 500 000 рублей зачтена по договору займа № 157 от 07.07.2009 г., а оставшуюся сумму в размере 7 500 рублей ФИО1 передает ООО «СФ-Инвестиции» в срок до регистрации права собственности на квартиру за ООО «СФ-Инвестиции» (т.2л.д.42).

В этот же день 07.09.2009 г. между ООО «СФ-Инвестиции» и ФИО1 заключен предварительный акт приема-передачи квартиры № 129, находящейся на 4-ом этаже в жилом доме № 58 по ул. 40 лет Победы, по которому ответчик передал, а истец принял указанную квартиру.

Из материалов дела также следует, что ФИО1 после передачи ему спорной квартиры заключил договора на оказание услуг по техническому обслуживанию и управлению многоквартирным домом, выполнил ремонт, в ноябре 2009 года вселился в указанную квартиру, где проживает до настоящего времени.

Также из материалов дела следует, что 10.03.2010 г. между ООО «СФ-Инвестиции» и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры ... в доме ... по ул. 40 лет Победы г. Тольятти (т.2л.д. 6). Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру ФИО2 оплатил стоимость указанной квартиры в размере 750 000 рублей, в соответствии с договором купли-продажи от 10.03.2010 г. (т.2л.д. 8).

22.10.2010 г. ФИО2 выдано свидетельство о государственной регистрации права на указанную квартиру (т. 2л.д.5). 12.05.2010 г. ФИО2 заключил договор управления многоквартирным домом л.д.28), оплачивает коммунальные услуги л.д. 27).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Истец просит признать договор купли-продажи спорной квартиры заключенный между ООО «СФ-Инвестиции» и ФИО2 недействительным (ничтожным) по тем основаниям, что он заключен позже, чем предварительный договор купли-продажи спорной квартиры заключенный с ФИО1, соответственно после заключения предварительного договора продавец не мог распоряжаться жилым помещением переданным ФИО1 по акту приема-передачи, поскольку последний являлся его законным владельцем. Кроме того, истец считает, что при продаже квартиры нескольким покупателям, преимущество имеет тот кому объект передан. При этом истец просил учесть, что объект недвижимости ФИО2 не передавался.

Однако в соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 г., если продавец заключил нескольку договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Исходя из данной нормы, а также учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено, что государственная регистрация перехода права собственности произведена и 22.10.2010 г. ФИО2 выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру, то у ФИО1 имеется право требовать с ООО «СФ-Инвестиции» возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательств по предварительному договору купли-продажи.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Суд, учитывая, что ФИО2 является собственником спорного жилого помещения, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о выселении ФИО1 из спорного жилого помещения.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представитель ФИО2 просит взыскать с ФИО1 судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 7 000 рублей, предоставив в материалы дела квитанцию по оплате указанной суммы л.д. 112-114, 147). Суд с учетом принципа разумности и справедливости, считает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ООО «СФ-Инвестиция», ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и понуждении заключить основной договор купли-продажи на основе предварительного договора - отказать.

Исковые требования ФИО2 к ФИО1 – удовлетворить.

Выселить ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу <...> Победы, ....

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение десяти дней в Самарский областной суд через Автозаводский районный суд г.о. Тольятти.

Мотивированное решение изготовлено 30.07.2010 года.

Судья И.Г. Вачкова