Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании предварительного договора ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании предварительного договора ничтожным.

Свои требования мотивирует тем, что она является дочерью ответчицы ФИО5 – собственника жилого помещения по адресу: . Истица проживает в данной квартире с июня 2007 года. ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчицей ФИО5 заключен договор о найме жилого помещения сроком на 5 лет.

В мае 2011 года ответчица ФИО5 заключила с ФИО2, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи вышеуказанного жилого помещения и на основании этого предварительного соглашения ответчица ФИО5 вселила в квартиру ФИО2 и членов её семьи, а в июне 2011 года зарегистрировала их.

Истица ФИО1 считает, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Однако в предварительном договоре между ФИО5 и ФИО2 не указано, что имеется лицо, сохраняющее право пользования жилым помещением после перехода права собственности на него. Истица просит признать ничтожным предварительный договор, заключенный между ответчицами. В судебном заседании истица уточнила исковые требования и просит признать ничтожным предварительный договор купли-продажи части индивидуального жилого дома, состоящей из квартиры № № общей площадью 66,1 кв.м, расположенной по адресу: от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО2, ФИО3

Представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признал и пояснил, что регистрация сделок с имуществом регулируется нормами ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предварительный договор соответствует нормам законодательства: заключен в письменной форме, в соответствии с условиями имущество передано в пользование и владение по акту приема-передачи, условиями предварительного договора предусмотрена процедура заключения основного договора и порядок регистрации перехода прав собственности в соответствии с нормами законодательства. Истец не указал и не обосновал, какие именно права истца ущемлены положениями предварительного договора и в чем это выражено. Предметом спора является предварительный договор, заключенный между ФИО5 и ФИО2 Заинтересованными сторонами из предмета спора могут быть продавец или покупатель, а также третьи лица, заявляющие самостоятельные требования в связи с нарушением их прав данным договором. Таким образом, ФИО1 не имеет оснований (права) на обращение в суд.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 исковые требования истицы не признали, и пояснили следующее: они знали, что в квартире прописана ФИО1, между ФИО5 и ФИО1 заключен договор найма жилого помещения, истице каких-либо препятствий в пользовании квартирой они не чинили.

Выслушав объяснения истицы ФИО1, представителя ответчика ФИО6, ответчиков ФИО2, ФИО3, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Ответчице ФИО5 на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, выданного УФРС по Воронежской области, на праве собственности принадлежит жилое помещение по адресу: .

Между истицей ФИО1 и ответчицей ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор найма жилого помещения, находящегося по вышеуказанному адресу. Срок найма помещения, согласно договору составляет пять лет, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, л.д. 10-11.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5, являясь собственником жилого помещения и земельного участка, заключила с ФИО2 и ФИО4 предварительный договор купли-продажи части индивидуального жилого дома по адресу: , лит. А А1 А2 а1, инв. №, кадастровый (условный) № и земельного участка площадью 350 кв.м, расположенный по этому же адресу с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: занятый индивидуальным жилищным строительном.

В обоснование заявленных требований истица ФИО1 указала, что предварительный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение правил о форме договора влечет его ничтожность.

Однако, согласно пп. 1 и 2 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании п. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ условие обязательной государственной регистрации договора продажи квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации. Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 197,199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

ФИО1 в иске к ФИО2, ФИО3, ФИО5 о признании предварительного договора ничтожным – отказать.

Решение может быть обжаловано в областной суд через районный суд в течение 10 дней.

Председательствующий: Л.В. Самойлова