Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в г. Гусиноозерске в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО *** к ФИО1, ООО *** о признании договора аренды недействительным и освобождение нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ОАО ***, обращаясь в суд, просит признать договор аренды нежилого помещения, заключенный между ФИО1 и ООО *** недействительным, обязать ООО *** освободить данное помещение.

В судебном заседании представитель истца ОАО *** по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал, суду пояснил, что 20.11.2007 года между банком и ИП ФИО3 был заключен кредитный договор. 20 ноября 2007 года в обеспечение кредитного договора заключен договор залога недвижимого имущества – нежилого помещения по ул. ***. Согласно условиям договора залога залогодатель не имеет право передачи предмета залога третьим лицам без согласия банка, как залогодержателя. ФИО3 заключил договор аренды на заложенное имущество с ООО ***, по которому передал имущество третьему лицу, при этом никакое согласие залогодержателя не запрашивалось. Считает договор аренды нежилого помещения ничтожной сделкой, поскольку сторонами при заключении сделки не оговорены все существенные условия сделки, в частности, условие о размере арендной плате. Также в договоре аренды не определены в силу ст. 607 ГК РФ индивидуализирующие признаки переданного имущества, содержание в договоре адреса объекта недвижимости не может считаться надлежаще согласованным условием о предмете договора аренды. Просит признать сделку недействительной, применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ответчика ООО *** освободить нежилое помещение. О том, что на момент заключения договора залога имущество имело обременения, банк в известность поставлен не был. Заключение договора аренды помещения с третьими лицами нарушает права банка, т.к. при заключении договора создаются угроза утраты или повреждения заложенного имущества.

Представитель истца по доверенности ФИО4 требования банка поддержал, суду пояснил, что в обеспечение кредитного договора заключен договор залога от 20.11.2007 года на нежилое помещение по ул. ***. При заключении договора залога банк не осматривал само помещение, о том, что помещение занято третьими лицами им ничего известно не было. В 2005 году он выезжал в город Гусиноозерск, осматривал помещение, однако на тот момент имел место быть иной договор и залога и кредитный. Считает, что права банка нарушены тем, что заложенное помещение используется третьими лицами без согласования с залогодержателем, поскольку третьи лица не несут ответственность за повреждение или уничтожение имущества.

Ответчик ФИО1 иск признал в части, согласен с иском о признании сделки недействительной, поскольку на момент рассмотрения дела срок договора аренды истек, хотя фактически ООО *** продолжает пользоваться помещением. Не согласен с требованиями об освобождении помещения ООО ***, поскольку данное помещение изначально было в аренде ООО ***. Руководителем общества и учредителем является он сам, поэтому считает, что фактически помещение занимает одно и тоже лицо. Договор аренды был заключен только в связи с тем, что была необходимость в получении лицензии для общества на продажу алкогольной продукции. Данная лицензия была получена в 2007 году. Также не согласен с доводами истца о том, что представители банка при оформлении договора залога не знали о том, что помещение используется под магазин. В 2005 году представитель банка ФИО4 приезжал в г. Гусиноозерск, осматривал помещение, видел, что в нем осуществляет деятельность ООО ***, которое использует помещение под магазин. В договоре аренды не оговорено условие об арендной плате, т.к. он сам себе не может оплачивать арендную плату, то есть ФИО3 – директор общества ФИО3 – собственнику помещения. Не согласен с тем, чтобы общество освободило помещение, т.к. в случае освобождения помещения, у него не будет реальной возможности сохранить данное имущество в том же виде, какое оно есть на день рассмотрения иска. Город Гусиноозерск – неблагополучный населенный пункт, поэтому помещение может прийти в негодность. Считает, что права банка не нарушены.

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает требования банка подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 422 п. 1 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требования закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Следовательно, договор аренды имущества является возмездной сделкой, несоблюдение условия об оплате по договору аренды, является несоблюдением между сторонами существенных условий договора, что свидетельствует о недействительности самого договора. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Доводы ФИО3 о том, что условие об оплате за пользование имуществом по договору аренды не могли быть оговорены, т.к. обе стороны (арендатор и арендодатель ) представлены одним лицом, не состоятельны. Из договора аренды имущества - нежилого помещения по ул. ***, следует, что договор аренды заключен между ФИО3 и ООО ***, следовательно стороны должны были при заключении договора оговорить размер платы за аренду помещения. Подписание договора одним и тем же лицом с обеих сторон не свидетельствует о том, что договор заключался между этими же лицами.

По смыслу законодательства, если имущество передано во владение без оплаты, то налицо договор о безвозмездном пользовании имуществом, а не аренды.

Кроме того, договор аренды можно признать недействительным - ничтожным, в связи с тем, что обе стороны договора представлены одним и тем же лицом- ФИО3. Так, согласно ст. 606 ГК РФ договора заключается между двумя сторонами. Согласно представленному договору аренды от 01 января 2010 года, договор заключен между ФИО1 и ООО ***, однако сам договор подписан ФИО3 и как арендодателем и как представителем арендатора, то есть одним лицом.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности заключенной сделки.

Согласно ст. 346 п. 2 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Согласно п. 3.4 договора залога залогодатель не вправе без предварительного письменного согласия залогодержателя отчуждать, предоставлять в последующий залог, в пользование третьим лицам либо иным способом распоряжаться предметом ипотеки.

Следовательно, по договору залога между сторонами достигнуто соглашение о возможности передачи заложенного имущества третьим лицам только с согласия банка, как залогодержателя.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что залогодатель Левин не вправе был передавать предмет ипотеки – нежилое помещение в пользование ООО *** без согласия истца. Как следует из пояснений сторон, такого согласия между сторонами достигнуто не было.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что представители банка знали о наличии обременений у Левина на здание в связи с тем, что здание длительное время эксплуатируется под магазин, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку, как следует из показаний ФИО3 и ФИО4 - заместителя директора филиала банка, осмотр помещений имел место в 2005 году, когда заключался иной договор ипотеки. На 2007 год сведений о том, что в помещении располагается магазин, банку Левин не предоставлял. Также не могут быть приняты во внимание доводы ФИО3 о том, что в 2007 году выдавалась лицензия на право реализации алкогольной продукции ООО ***. Данные обстоятельства также не свидетельствует о том, что истец знал о пользовании помещением третьими лицами на момент заключения договора залога. В самом договоре залога сторонами не оговорили, что помещение используется иными лицами.

В силу ст. 56 ГПК РФ ответчик Левин не представил суду доказательств своим доводам.

Кроме того, не принимаются доводы ответчика ФИО3 о том, что срок договора истек, поэтому оснований для признания следки недействительной не имеется. Так, согласно договору аренды от 01.01.2010 года, между сторонами оговорен срок аренды имущества в один год, до 01.01.2011 года.

Согласно п. 2. ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая, что арендатор ООО *** продолжает пользоваться имуществом, вторая сторона не возражает, договор аренды считается продленным на неопределенный срок.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что он является единственным учредителем общества и, следовательно, имущество арендуется только им самим, не состоятельны, поскольку как следует из материалов дела, учредителями ООО ***, кроме ФИО1 на 08 мая 2007 года (на время заключения договора ипотеки) являлись ФИО5, ФИО1, на 30.12.2010 года являлись ФИО5, ФИО1, ФИО6 То есть на момент заключения договора залога учредителями ООО *** являлись два физических лица, в дальнейшем состав участников юридического лица изменился в сторону увеличения. Кроме того, как следует из пояснений ответчика, в спорном помещении осуществляется розничная продажа продукции, следовательно, помещение помимо ФИО3 используется другими лицами, в том числе работниками ООО ***, что противоречит условиям соглашения о пользовании имуществом только самим арендодателем. (п. 3.1 договора залога)

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае возможности возвратить полученное в натуре.

Согласно ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Согласно п. 4.5. договора залога, если предмет залога оказался в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель – банк, вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения. С учетом того, что суд пришел к выводу о признании сделки ничтожной, все полученное по сделке подлежит возвращению. Следовательно, имущество в виде нежилого помещения подлежит передаче ФИО3, ООО *** обязано освободить спорное нежилое помещение.

Суд также считает, что банк правомочен обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде освобождения нежилого помещения, поскольку договором аренды и передачи заложенного имущества третьим лицам нарушаются права банка, как залогодержателя имущества.

В силу ст. 343 ГК РФ залогодержатель или залогодатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества.

Согласно п. 3.1. залогодатель сохраняет право владеть и пользоваться предметом ипотеки, согласно 3.3. договора залога залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имуществом, заложенного по договору об ипотеке.

Суд считает, что при передаче имущества третьему лицу ООО ***, последний не может отвечать за сохранность имущества перед залогодержателем, в силу чего нарушаются права залогодержателя.

Учитывая изложенное, суд считает необходимым удовлетворить требования истца о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО *** освободить спорное нежилое помещение.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования иску ОАО *** к ФИО1 удовлетворить.

Признать договор аренды имущества нежилого помещения по ул. ***, от 01.10.2010 года, заключенный между ФИО1 и ООО *** недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания ООО *** освободить нежилое помещение, расположенное по ул. ***.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в 10 дневный срок со дня его вынесения в Верховный Суд Республики Бурятия в окончательной форме.

Судья: Казакова Е.Н.