Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Ельце Липецкой области гражданское дело № г. по иску ФИО1 ФИО12 к ФИО1 ФИО13, ФИО1 ФИО14, ФИО1 ФИО15 и ФИО17 о признании договора купли-продажи незаключенным,

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО4 и несовершеннолетний ФИО3 являются правообладателями жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу д. . Доля каждого в праве собственности составляет 1/3.

Указанную недвижимость по договору купли-продажи от 20.12.2005 г. ФИО2 продала своему сыну ФИО5, снохе ФИО4 и внуку ФИО3

Решением суда от 7.08.2009 г. договор расторгнут, постановлено ФИО2 вновь считать собственником земельного участка и неоконченного строительством жилого дома. Впоследствии это решение отменено и 23.06.2010 г. принято новое - о прекращении права собственности ФИО2 на 2/3 доли дома и земельного участка; исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ФИО2 на 2/3 доли указанной недвижимости и государственной регистрации права собственности на нее ФИО4 и ФИО3 - по 1/3 доле за каждым.

ФИО5 - супруг ФИО2 просит суд признать договор купли-продажи от 20.12.2005 г. незаключенным, поскольку он не прошел государственную регистрацию, как того требует закон. Кроме того, ссылается на то, что не давал жене нотариально удостоверенного согласия на отчуждение недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО6 поддержал иск, подтвердив изложенные выше обстоятельства.

Представитель истца ФИО7 уточнил, что основанием требования о признании договора незаключенным является отсутствие его государственной регистрации.

Предъявляя данный иск, истец не просит суд отменить государственную регистрацию права собственности ответчиков ФИО4 и ФИО3 на спорную недвижимость, хотя она произведена именно на основании договора купли-продажи от 20.12.2005 г.

Ответчица ФИО2 иск признала, пояснив, что не писала никаких заявлений в центр по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик ФИО5 также иск признал в полном объеме.

Ответчица ФИО4 иск не признала на том основании, что вся необходимая процедура заключения договора соблюдена. Просила применить к требованию истца срок исковой давности.

Ответчиком по делу является также несовершеннолетний ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. В силу ст. 52 ГПК РФ его законными представителями в гражданском процессе являются родители. В данном случае нет конфликта интересов ребенка и его матери - ответчицы ФИО4 Поскольку ее позиция непризнания иска ФИО6 отвечает имущественным интересам ФИО3, привлечение к участию в деле органа опеки и попечительства не требуется.

Представитель третьего лица Управления «Росреестра» по Липецкой области ФИО8 полагала, что иск необоснован, поскольку договор продажи неоконченного строительством жилого дома государственной регистрации не подлежит.

Выслушав стороны, представителя истца, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска. При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ).

Кроме того, ст.558 ГК РФ в случае продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры устанавливает обязательную регистрацию самого договора. Он считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из самого договора купли-продажи земельного участка и неоконченного строительством жилого дома от 20.12.2005 г., заключенного между ответчиками, предметом договора является земельный участок площадью 1400 кв.м. и размещенный на нем неоконченный строительством жилой дом (85% готовности), расположенные по адресу .

Указанный неоконченный строительством жилой дом принадлежал продавцу ФИО2 на основании акта обследования от 10.11.2005 г., выданного Елецким районным БТИ - филиалом ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация», а земельный участок - на основании договора купли-продажи от 8.12.1999 г., зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (на данном земельном участке был расположен жилой дом, впоследствии снесенный).

Согласно указанному выше акту, представленному ответчицей ФИО2, на момент обследования недостроенный дом имел следующие конструктивные элементы: фундамент - 4%, стены кирпичные - 31%, перекрытия из железобетонных плит - 12%, крыша шиферная - 4%, полы дощатые (частично) - 3%, проемы окон - 13%, отделка штукатуркой (частично) - 5%, электричество - 13%, что составляет 85% готовности.

Дом возводился в соответствии с требованиями действующего законодательства: на принадлежащем ФИО2 земельном участке площадью 1400 кв.м.; в соответствии с разрешением главы администрации Елецкого района от 24.01.2000 г. (постановление №) и планом застройки, оформленным 1.02.2000г. отделом архитектуры и градостроительства администрации Елецкого района.

Утверждения истца, что дом был полностью построен и оборудован инженерными коммуникациями в 2000 г., не могут быть положены судом в основу решения, поскольку в силу ст.55 Градостроительного кодекса РФ выполнение строительства в полном объеме (в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка, проектной документацией), подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Ни в 2000, ни в 2005, ни в настоящее время жилой дом в эксплуатацию не введен.

Кроме того, в техническом паспорте на домовладение, составленном по состоянию на 10.11.2005 г., четко указано, что дом, не сданный в эксплуатацию, имеет 85% готовности.

В техническом паспорте по состоянию на 29.04.2009 г. отметок о проценте готовности уже нет.

Поскольку предметом договора купли-продажи от 20.12.2005 г. являлся не жилой дом, а неоконченный строительством жилой дом, для договора о его отчуждении государственная регистрация не требуется.

Довод представителя истца ФИО7 о том, что продажа помещения, предназначенного для жилья, подлежит государственной регистрации, независимо от стадии строительства, суд отвергает как надуманный, поскольку объект незавершенного строительства, исходя из норм п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, не обладает качествами, присущими зданиям, строениям, сооружениям. Эксплуатировать его как жилое здание возможно только после завершения строительства.

Из самого названия указанного объекта прямо следует, что он еще не готов, и в дальнейшем будет изменяться.

Тем более объект незавершенного строительства не может отождествляться с вторичными, производными по отношению к зданию объектами - жилыми или нежилыми помещениями.

Фактические способы использования гражданами объектов незавершенного строительства правового значения не имеют.

Более того, законодательством РФ действия по эксплуатации здания до момента получения разрешения на его ввод в эксплуатацию расцениваются как противоправные (ст. 9.5 ч.5 КоАП РФ).

Неоконченный строительством жилой дом является вновь созданным объектом недвижимости, право на который возникает на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, и в соответствии с положениями ст.ст. 219, 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации.

Учитывая изложенные нормы права, перед заключением сделки, 15.12.2005 г. ответчица ФИО2 обратилась в Елецкий отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Липецкой области с заявлением о государственной регистрации ее права собственности «на незавершенное строительство жилого дома 85% готовности».

Ссылки ответчицы на то, что она не писала и не подписывала данное заявление, самостоятельного правового значения не имеют, поскольку воля ФИО2, действительно, была направлена на отчуждение принадлежащей ей недвижимости молодой семье сына. Мотивы, побудившие ее на заключение сделки, также никакого значения не имеют.

Ответчица подробно описала, что ее сноха ФИО4 предложила оформить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем новым домом для получения субсидии на приобретение жилья; что она (ФИО2) согласилась; что всей семьей они приезжали в регистрационную службу; что их с мужем не устроили условия первоначально составленного договора, согласно которому расчет между сторонами якобы осуществлен полностью; что был составлен договор с отсрочкой платежа на год.

Те обстоятельства, на которые ссылалась ФИО2, что без ее участия снято обременение права собственности в виде ипотеки, что другие ответчики по настоящему делу не выплатили ей деньги и пр., были предметом судебного разбирательства, по ним имеется вступившее в законную силу 2.08.2010 г. решение Елецкого районного суда, поэтому они не могут доказываться вновь и подвергаться переоценке (ч.2 ст.61 ГПК РФ).

Суд отверг доводы ФИО2 и ФИО6, что между сторонами по договору купли-продажи не произведена оплата приобретенного недвижимого имущества, учитывая собственноручную запись ФИО2 «деньги в сумме получила полностью, притензий не имею».

Согласно ст.ст. 549 и 554 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, позволяющие определенно установить характеристики имущества, в том числе его расположение на земельном участке. Переход права собственности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства, как указано выше, подлежит регистрации, а цена является существенным условием сделки (ст. 555 ГК РФ).

Идентификационные признаки неоконченного строительством жилого дома на земельном участке по адресу , а также его цена, указаны в оспариваемом договоре.

20.12.2005 г. в соответствии со ст.25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрировано право собственности ответчицы ФИО2 на него.

26.12.2005 г. произведены государственная регистрация общей долевой собственности ответчиков ФИО5, ФИО4 и ФИО3, а также ипотеки.

Таким образом, все условия, установленные законом, для признания сделки купли-продажи заключенной, ответчиками соблюдены.

Довод представителя истца ФИО7, что в отсутствие брачного договора между супругами К-ными (ответчиками), следовало регистрировать право их общей совместной собственности, не только не относится к сути спора, но и не соответствует закону.

Согласно ст.256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества.

Будучи в браке и приобретая спорные земельный участок и неоконченный строительством жилой дом, супруги ФИО9, выступая на стороне покупателей, в договоре указали, что приобретают право собственности в равных долях. Совместная же собственность супругов всегда бездолевая. Таким образом, К-ны сами установили долевую собственность на конкретное имущество, что допускается законом.

Из материалов дела правоустанавливающих документов, представленного Управлением «Росреестра» по Липецкой области, следует, что истец ФИО6 давал согласие своей жене ФИО2 на продажу незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу на условиях договора купли-продажи от 20.12.2005 г. и за цену, указанную в договоре.

Как пояснил истец в судебном заседании, указанное заявление 20.12.2005 г. писал его сын (ответчик ФИО5), а подписал сам истец.

Данное согласие, действительно, нотариально не удостоверено, в нарушение требования п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, а также п.8 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утвержденной приказом Минюста РФ от 6.08.2001 г. №233).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки по распоряжению недвижимостью не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

Но в данном случае, кроме того, что о совершении оспариваемой сделки истец ФИО6 узнал более года назад (24.06.2009 г. он совместно с ФИО2 обращался в суд с иском о расторжении договора), на что ссылалась ответчица ФИО4 в судебном заседании, само его требование направлено не на признание сделки недействительной (таковой может быть только заключенная сделка), а на признание договора купли-продажи не заключенным.

При таких обстоятельствах, отсутствие нотариально удостоверенного согласия истца, не влечет юридически значимых последствий по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО1 ФИО18 в удовлетворении иска к ФИО1 ФИО19, ФИО1 ФИО20, ФИО1 ФИО21 и ФИО3 о признании договора купли-продажи незаключенным.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке через Елецкий районный суд в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 5 марта 2012 г.

Судья: