Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ООО Управляющая компания «Прометей» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО УК «Прометей», ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ в УФРС по г. Москве зарегистрировано право собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: . Обязательства истца по оплате жилищно-коммунальных услуг возникли с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиком договор № о передаче прав по управлению многоквартирным домом. Указанный договор был заключен вместо договора № т ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что истец продала квартиру № № и приобрела квартиру № №. Все платежи, осуществленные в рамках договора от ДД.ММ.ГГГГ были зачтены ответчиком как осуществленные в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ. В рамках вышеприведенных договоров истцом в польщу ответчика осуществлены платежи на общую сумму руб. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен истцом по принуждению, что подтверждается письмом №, направленным ООО «ВИС-СК» в адрес истца ДД.ММ.ГГГГ, в котором в качестве условия подписания с истцом акта приема-передачи квартиры было указано подписание договора с ответчиком. Акт приема-передачи был необходим истцу для государственной регистрации права собственности на квартирую В связи с этим истец была вынуждена заключить с ответчиком договор и осуществлять по нему платежи. В связи с изложенным, по мнению истца, договор от ДД.ММ.ГГГГ № не соответствует требованиям ст. ст. 421, 422 ГПК РФ, противоречит нормам п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ и в соответствии со ст. 168 ГК РФ является ничтожным. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием вернуть уплаченные по договору деньги в вязи с недействительностью договора. В удовлетворении претензии истцу было отказано со ссылкой на п. 1 ст. 12 Закона РФ «О долевом строительстве». Между тем, по мнению истца на правоотношения сторон указанный закон не распространяется, поскольку правоотношения сторон регулируются нормами о договоре подряда и Закон РФ «О защите прав потребителей». Кроме того, в соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг наступает с момента возникновения права собственности на жилое помещение, которое возникло у истца с момента государственной регистрации права. В связи с изложенным истец просила признать договор от ДД.ММ.ГГГГ № о передаче прав по управлению многоквартирным домом, заключенный между ней и ответчиком, недействительным и применить последствия ничтожной сделки, взыскать с ответчика руб., уплаченных по договору, взыскать с ответчика руб. в качестве ответственности за пользование чужими денежными средствами. В ходе рассмотрения дела истец уточнила основания иска, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она заключила с ООО «ВИС-СК» договор № об инвестировании строительства с целью приобретения квартиры для собственного проживания в ней, то есть для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Указанный договор фактически является договором подряда, где в качестве подрядчика выступает ООО «ВИС-СК», а в качестве покупателя истец, в связи с чем на основании ст. 170 ГК РФ на правоотношения сторон распространяются нормы о договоре подряда и Закон РФ «О защите прав потребителей». В силу п. 5.2.3 и п. 5.2.5 названного договора истец обязана оплатить расходы по эксплуатационным платежам и охране объекта за 4 месяца с момента ввода объекта в эксплуатацию, а также после издания Префектурой ЗАО г. Москвы распоряжения о вводе в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена квартира, но не позднее подписания Акта приема-передачи квартиры подписать с эксплуатирующей организацией договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту этого жилого дома. Названные пункты договора, по мнению истца, противоречат ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 153 ЖК РФ, в силу чего являются недействительными. В связи с изложенным ссылка ООО «ВИС-СК» на п.п.п 5.2.3 и 5.2.5 договора при понуждении истца к заключению договора по управлению с ООО УК «Прометей» является необоснованной.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила в суд представителя.

Представитель истца по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчика ООО УК «Прометей» и третьего лица ООО «ВИС-СК» в судебное заседание не явились, о дне рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайства об отложении рассмотрения дела не заявляли, об уважительности причин неявки суд не уведомили.

Указанные обстоятельства позволяют рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьего лица на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ООО «ВИС-СК» заключен договор №D об инвестировании строительства нового жилищно-гаражного комплекса над защитным сооружением гражданской обороны тапа «А» на площадке по адресу: . Результатом участия соинвестора в инвестиционном строительстве является приобретение прав на получение в собственность трехкомнатной квартиры .

В соответствии с п. 4.2 названного договора оформление квартиры в собственность соинвестора производится в соответствии с действующим законодательством после сдачи объекта приемочной комиссии и ввода его в эксплуатацию при условии надлежащего и полного выполнения соинвестора всех принятых по настоящему договору на себя обязательств.

В соответствии с п. п. 5.2.3 и 5.2.5 названного договора соинвестор обязан оплатить расходы по проведению учетной регистрации договора в ДМЖ и ЖП Правительства г. Москвы, стоимость оформления справок БТИ, расходы по эксплуатационным платежам и охране объекта за 4 месяца с момента ввода объекта в эксплуатацию, а также после издания Префектурой ЗАО г. Москвы распоряжения о вводе в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена квартира, но не позднее подписания Акта приема-передачи квартиры подписать с эксплуатирующей организацией договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту этого жилого дома (л.д. ).

В соответствии с Приложением № к названному договору объект инвестирования представляет собой квартиру, расположенную на № этаже, секция №, общей площадью № кв.м., жилой площадью № кв.м., балкон – № кв.м. (л.д. ).

В соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «ВИС-СК» (инвестор), ФИО4 (соинвестор) и ФИО2 (соинветсор-1), соинвестор уступает соинвестору–1 все свои права и обязательства по договору об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ. В силу п. 7 Дополнительного соглашения № соинвестор-1 признает, что наряду с правами соинвестора также принимает на себя и обязательства соинвестора по договору, в частности обязательства, предусмотренные пунктами 5.2.1 – 5.2.4 (л.д. ).

Таким образом, судом установлено, что ФИО2 в силу заключенного договора приняла в полном объеме права на объект инвестирования и обязанности соинвестора по договору об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «Прометей», именуемым Управляющей компанией, и ФИО2, именуемой собственником, заключен договор № о передаче прав по управлению многоквартирным домом. В рамках данного договора под «собственниками» понимаются лица, которым будет принадлежать право собственности (будущие собственники). ФИО2 выступает в качестве будущего собственника помещения № , действующая на основании Договора об инвестировании строительства №А от ДД.ММ.ГГГГ и соглашением об уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО УК «Прометей», именуемым Управляющей компанией, и ФИО2, именуемой собственником, заключен аналогичный договор № о передаче прав по управлению многоквартирным домом, где ФИО2 выступает в качестве будущего собственника помещения № , действующая на основании дополнительного соглашения № к договору №D об инвестировании строительства от ДД.ММ.ГГГГ об уступке прав на результат инвестиций от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. №).

В соответствии с условиями договоров № и № ФИО2 на счет ООО УК «Прометей» произведены платежи за жилищно-коммунальные услуги: ДД.ММ.ГГГГ на сумму руб. (по квартире № №), ДД.ММ.ГГГГ на сумму руб. (по квартире № №), ДД.ММ.ГГГГ на сумму руб. (по квартире № №), ДД.ММ.ГГГГ на сумму руб. (по квартире № №), а всего на общую сумму руб. (л.д. ).

Объект инвестирования – квартира № №, расположенная в передана ФИО2 по акту приема – передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. ).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 зарегистрировано право собственности на трехкомнатную квартиру № №, общей площадью № кв.м., расположенную на № этаже в (л.д. ).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Оценивая довод истца о том, что договор о передаче прав по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № заключен по принуждению, суд находит данный довод не состоятельным.

Так, договор о передаче прав по управлению многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ № заключен истцом взамен аналогичного договора от ДД.ММ.ГГГГ № в связи с продажей квартиры № №, как указано истцом, и получением права требования по договору об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ на объект инвестирования в виде квартиры № №.

Каких-либо доказательств понуждения к заключению данного договора со стороны ООО УК «Прометей» истцом не предоставлено.

Заключение договора о передаче прав по управлению многоквартирным домом обусловлено п.п. 5.2.5 Договора об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО2 обязалась после издания распоряжения о вводе в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена квартира, но не позднее подписания Акта приема-передачи квартиры, подписать с эксплуатирующей организацией договор о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту этого жилого дома.

Таким образом, судом установлено, что договор о передаче прав по управлению многоквартирным домом заключен ФИО2 в связи с добровольно принятым на себя обязательством, что отвечает требованиям ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

В свою очередь, приобретение права требования по договору об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ на объект инвестиционной деятельности – квартиру № №, также являлось волеизъявлением ФИО2 и доказательств принуждения ее к заключению договора об инвестировании строительства не предоставлено.

Реализуя свое право на приобретение для личных нужд жилого помещения ФИО2 добровольно избрала способ приобретения недвижимого имущества путем участия в инвестировании строительства, а не купли-продажи готового объекта, при этом добровольно приняла на себя обязательства, в том числе и по заключению договора о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту жилого дома.

В силу требований ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Суд соглашается с мнением истца о том, что к правоотношениям ФИО2 по инвестированию строительства жилья применяются нормы ГК РФ о договоре подряда исходя из содержания и смысла заключенного договора.

Нормы гражданского и иного законодательства прямо не регулируют правоотношения между заказчиком и исполнителем работ в отношении оплаты эксплуатационных расходов и жилищно-коммунальных услуг по объекту строительства в период с момента передачи объекта строительства заказчику до момента регистрации права собственности заказчика на объект недвижимого имущества.

В этом случае подлежит применению ст. 7 ЖК РФ согласно которой, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости

В соответствии со ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Подписание акта приема-передачи объекта инвестирования свидетельствует об исполнении обязательств со стороны подрядчика (ООО «ВИС-СК») и предоставляет заказчику (ФИО2) право фактически владеть и пользоваться объектом строительства, а после государственной регистрации права собственности - распоряжаться данным объектом.

В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от заказчика строительства.

С момента подписания акта приема – передачи объекта строительства заказчик (ФИО2) фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Принятие ФИО2 объекта строительства в фактическое владение и пользование обуславливает обязанность оплачивать эксплуатационные расходы и коммунальные услуги в отношении недвижимого имущества.

Таким образом, пункты 5.2.3 и 5.2.5 договора об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ, а также оплата коммунальных услуг по договору №, заключенному с ООО УК «Прометей» не противоречат общим началам и смыслу жилищного законодательства, в том числе и статье 153 ЖК РФ.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 4 этого же Федерального закона Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется к отдельным видам гражданско-правовых договоров в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ.

Учитывая, что в данном случае ФИО2 заключила договор об инвестировании строительства для удовлетворения личных потребностей, к отношениям, возникшим между истцом и ООО «ВИС-СК» на его основе, согласно положений п. 3 ст. 730 и п. 3 ст. 740 ГК РФ в рамках положений обязательственного права гражданского законодательства должны применяться и соответствующие положения Закона РФ «О защите прав потребителей».

Между тем, суд не может согласиться с доводами ФИО2 о несоответствии п.п. 5.2.3 и 5.2.5 договора об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» по следующим основаниям.

Как было указано выше, договор инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «ВИС-СК», исполнен подписанием сторонами акта приема - передачи квартиры, в установленном законом порядке никем не оспорен. В настоящем деле каких-либо требований к ООО «ВИС-СК» истцом не предъявлено.

Довод представителя истца о том, что пункты 5.2.3 и 5.2.5 договора являются ничтожными в силу их противоречия закону, в связи с чем не требуется их оспаривания в судебном порядке, направлен на неправильное толкование действующего законодательства.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

В данном случае условия пунктов 5.2.3 и 5.2.5 договора об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ не противоречат действующему законодательству и не ущемляют прав потребителя в силу требований ст. 421 ГК РФ.

Кроме того, договор об инвестировании строительства не предполагает приобретение истцом каких-либо товаров (работ, услуг) в ООО «ВИС-СК».

При таких данных, оснований для признания недействительным договора № о передаче прав по управлению многоквартирным домом, заключенного между истцом и ООО УК «Прометей» во исполнение п.п. 5.2.3 и п. 5.2.5 договора об инвестировании строительства №D от ДД.ММ.ГГГГ, а также для возврата уплаченных по договору денежных средств, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО Управляющая компания «Прометей» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме через Измайловский районный суд г. Москвы.

Судья Ю.А. Смирнова