Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Салиенко ... к Комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании недействительным договора аренды в части,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом Саратовской области (далее по тексту Комитет) о признании недействительным договора аренды в части, в обоснование которого указал, что на основании договора от *** года *** Комитетом ему в аренду передан земельный участок с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: г. Саратов, ..., ..., площадью 1410 кв.м., занимаемый объектом недвижимости - бытовым зданием. При расчете размера арендной платы установлена 3- кратная базовая ставка арендной платы согласно территориальным оценочным зонам за земельные участки. Однако, в п.1 Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от *** года ***, сказано, что данные правила регулируют отношения между потребителями и исполнителями в сфере бытового обслуживания. Однако ответчик не располагает сведениями, что он использует спорный объект для оказания услуг населению. Для физического лица бытовым зданием на земельном участке является любая хозяйственная постройка, кроме жилого дома. Представленный ему в аренду земельный участок с расположенным на нем бытовым зданием находится в границах населенного пункта, является приусадебным участком и используется для ведения им и его семьей личного подсобного хозяйства. Считает, что ответчик должен установить ставку в размере 3% от базовых ставок арендной платы по территориальным оценочным зонам на земельные участки, занятые личным подсобным хозяйством. Просил признать недействительным договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от *** года *** в части условия об арендной плате в 2007 году, установить ставку в размере 3% от базовых ставок арендной платы по территориальным оценочным зонам.

В судебном заседании истец уточнил исковые требования, указав, что уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Однако, истец уведомления не получал. Таким образом, изменения арендной платы для него не произошло. Кадастровая стоимость арендованного им земельного участка составляет 10933196 руб. 40 коп. Считает, что ответчиком должен быть установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, в соответствии с видом разрешенного использования: предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, хозблоков, погребов, а также для дачных, садоводческий и огороднических целей - одна десятая процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Таким образом, размер годовой арендной платы земельного участка должен составлять 10933 руб. 20 коп. Просит признать недействительным указанный выше договор аренды земельного участка *** от *** года в части условия об арендной плате в 2007 году; установить ставку в размере 3% от базовых ставок арендной платы по территориальным оценочным зонам в 2007 году, в размере одной десятой процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков- с *** года.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал требования искового заявления в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему.

Представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что на основании договора от *** года *** Комитетом истцу передан вышеуказанный земельный участок, занимаемый объектами недвижимости. Размер арендной платы исчислен, исходя из 3-хкратной базовой ставки арендной платы согласно территориальным оценочным зонам за земельные участки, представленные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, предприятий автосервиса, поскольку разрешенный вид использования- бытовое здание. Размер арендной платы в 20078 году составил 170046 руб. в год. Ставка арендной платы может быть изменена после изменения вида разрешенного использования. Основанием для изменения размера подлежащей уплате в 2008 - 2009 годах арендной платы по договору послужили Постановление Правительства Саратовской области от *** г. ***П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» и Постановление Правительства Саратовской области от *** г. ***П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». Вышеуказанные нормативные акты были опубликованы в официальных источниках средств массовой информации. Годовой размер арендной платы рассчитывается исходя из 2% кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ..., ...А, составляет 10933196 руб. 40 коп., удельный показатель кадастровой стоимости - 7754,04 руб. за кв.м. Таким образом, размер арендной платы за земельный участок составляет: 218663 руб. 92 коп. в год, соответственно в квартал- 54665 руб.98 коп. Просила в иске отказать.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды от *** года *** л.д.7-9) ФИО1 пользуется земельным участком с кадастровым номером 64:48:020308:0107, расположенным по адресу: г. Саратов, ..., дом ***А, занимаемым бытовым зданием, площадью 1410 кв.м. Согласно п. 2.1 указанного договора аренды срок аренды земельного участка устанавливаются - 49 лет, договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2.2 договора аренды) л.д.7).

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п.2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно п.3.1 договора аренды земельного участка размер арендной платы за участок приведен в приложении *** к данному договору, которое является неотъемлемой частью Договора л.д.7).

Как следует из приложения к договору аренды земельного участка от *** года *** «Расчет аренды земельного участка» арендная плата за земельный участок составляет 170046 руб. в год=1410 кв.м. (площадь участка)х 4 (зона градостроительной ценности)х40,20 (размер годовой базовой ставки)х 3 (коэффициент) на основании пункта 11 решения Саратовской городской Думы от *** года *** «Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год» л.д.9, оборот).

Согласно п.11 решения Саратовской городской Думы от *** года *** «Об установлении базовых ставок арендной платы и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год» установлены 3-х кратные базовые ставки арендной платы согласно территориальным оценочным зонам за земельные участки, предоставленные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, предприятий автосервиса.

При этом, п.5 вышеуказанного решения Саратовской городской Думы установлена ставка в размере 3 % от базовых ставок арендной платы по территориальным оценочным зонам, но не менее 0,83 руб. за 1 кв. м, за земельные участки, занятые жилищным фондом, личным подсобным хозяйством.

Как указывает истец, спорный земельный участок используется им для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно ст. 2 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения личного подсобного хозяйства.

Для ведения личного подсобного хозяйства используются предоставленный и (или) приобретенный для этих целей земельный участок, жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, в том числе теплицы, а также сельскохозяйственные животные, пчелы и птица, сельскохозяйственная техника, инвентарь, оборудование, транспортные средства и иное имущество, принадлежащее на праве собственности или ином праве гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство ( ст. 6 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

В соответствии с п.3 ст. 81 ГК РФ гражданам, изъявившим желание вести личное подсобное хозяйство, земельные участки предоставляются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральным законом о личном подсобном хозяйстве.

Между тем, в силу п.3,4 ст. 3 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях.

Гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земельных участков.

Таким образом, из вышеуказанных норм закона следует, что участок должен быть предоставлен для целей ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п.1.1 договора аренды от *** года *** истцу предоставлен в аренду земельный участок, занимаемый бытовым зданием л.д.7).

Как следует из кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) разрешенным использованием земельного участка является бытовое здание.

Каких-либо изменений для изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения изменений в договор аренды истцом не представлялось.

Согласно заявлению ФИО1 о приобретении права на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости от *** года, истцом указан объект недвижимости- бытовое здание л.д.30).

Согласно п.1.1 договора купли- продажи от *** года здания, истец приобрел в собственность нежилое двухэтажное бытовое здание общей площадью 163,6 кв.м., литер Л, по адресу: г. Саратов, ..., ...А л.д.31-32). Право собственности за истцом также зарегистрировано на бытовое здание л.д.33,34).

Как следует из технического паспорта объекта градостроительной деятельности, указанное здание на земельном участке, предоставленном истцу в аренду, значится как бытовое и состоит из душевой, сауны, бассейна, а также 3-х помещений л.д.44-51).

Таким образом, истцом заявлен вид разрешенного использования- под бытовое здание. Истец не приобретал земельный участок в целях ведения личного подсобного хозяйства, доказательств приобретения участка для ведения личного подсобного хозяйства либо ведения личного подсобного хозяйства истцом не представлено, как не представлено доказательств внесения изменений в разрешенное использование земельного участка. В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности (несоответствие закону) в части условий об арендной плате, установлении ставки арендной платы в размере 3% от базовых ставок арендной платы как для земельного участка, используемого для ведения личного подсобного хозяйства, не имеется.

Основанием для изменения размеров арендной платы, подлежащей уплате в 2008-2009 года, явилось принятие Постановления Правительства Саратовской области от *** года ***П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» и Постановления Правительства Саратовской области от *** года ***П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

Согласно ч.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно п.3.5 договора аренды земельного участка размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке:

-ежегодно, с учетом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год;

-в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методике расчета арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляется арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации.

Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении.

Заключения дополнительного соглашения не требуется л.д.7, оборот).

Согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, сторонами определен порядок и условия внесения арендной платы.

Указанные нормативные акты опубликованы в «Саратовской областной газете», «Собрании законодательства Саратовской области» (2007 год), которые являются официальными источниками информации в соответствии Законом Саратовской области от 26 июня 2006 года № 64-ЗСО.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Таким образом, истец уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации, что соответствует п. 3.5 договора аренды, ст. 421, 422 ГК РФ, ст.65 Земельного кодекса РФ.

В связи с чем, ответчик имеет право на перерасчет арендной платы в связи с изменением законодательства.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства Саратовской области от 27 апреля 2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» установлен годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не установлено федеральным законом, в соответствии с их видами разрешенного использования:

предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, хозблоков, погребов, а также для дачных, садоводческих и огороднических целей - одна десятая процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

предназначенные для размещения гаражей - две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, а также занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами - пять десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

предназначенные для размещения автостоянок - пять десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов - две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

предназначенные для размещения объектов физической культуры и спорта - пять десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

одну сотую процента кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных государственным или муниципальным казенным предприятиям для размещения домов многоэтажной жилой застройки в целях комплексного освоения под жилищное строительство;

три десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

полтора процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;

одну десятую процента кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных некоммерческим организациям, в том числе созданным в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, за исключением товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, гаражных и гаражно-строительных кооперативов, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан;

предназначенные для иных целей - два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, в указанном пункте понятие «хозблок» применяется для целей индивидуальной жилой застройки, а также дачных, садоводческих и огороднических целей.

На момент рассмотрения дела, земельный участок используется под бытовое здание, данное здание на момент рассмотрения дела является нежилым, к хозблокам не относится в соответствии с техническим паспортом объекта градостроительной деятельности.

В связи с чем, ответчиком обоснованно применяется для исчисления арендной платы годовой размер арендной платы- 2% кадастровой стоимости земельных участков как для участков, используемых для иных целей.

Оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора аренды в части размера арендной платы, установления ставки в размере 3% от базовых ставок арендной платы по территориальным оценочным зонам в 2007 году, в размере одной десятой процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков- с *** года, не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Салиенко ... к Комитету по управлению имуществом Саратовской области о признании недействительным договора аренды от *** года *** в части, установления ставок арендной платы - отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня вынесения решения в окончательной форме.

Судья С.Н. Агаркова