Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Должинской Тамары Федоровны к ООО «Стройинвест» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение условий договора участия в долевом строительстве и обязании передать квартиру в собственность,

и по встречному иску ООО «Стройинвест» к Должинской Тамаре Федоровне об обязании привести квартиру 20 в д. 9 по ул. Матросова г. Орла в соответствие с проектной документацией,

УСТАНОВИЛ:

Должинская Т.Ф. обратилась в суд с иском к ООО «Стройинвест» о взыскании неустойки и компенсации морального вреда за нарушение условий договора участия в долевом строительстве и обязании передать квартиру в собственность.

В обоснование исковых требований указано, что 01.02.2008г. между ООО «Стройинвест» и Должинской Т.Ф./ Покупатель/ был заключен Предварительный договор №*** купли-продажи квартиры.

Во исполнение условий Предварительного договора №*** купли-продажи квартиры 10.06.2008г. Должинская Т.Ф. уплатила сумму гарантийного взноса в размере ---руб. --коп. что подтверждается данными карточки реестра.

10.06.2009г. между ООО «Стройинвест» и Должинской Т.Ф. был заключен договор №*** участия в долевом строительстве, предметом которого является долевое участием Дольщика в финансировании строительства многоквартирного 16 этажного сборно-монолитного-кирпичного жилого дома со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенного по адресу: , в объеме, установленном договором и принятие по окончании строительства в собственность определенной в настоящем договоре доли /части/ построенного дома- квартиры, а другая сторона- Застройщик-в предусмотренный договором срок своими силами и /или/ с привлечением других лиц осуществляет строительство дома и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передает соответствующий объект долевого строительства- квартиру в этом доме в собственность Дольщика.

В соответствии с п.3.3 Договора участия в долевом строительстве, плановое окончание строительства жилого дома и передача Дольщику квартиры под отделку- второй квартал 2010г.

В соответствии с п.3.5 Договора участия в долевом строительстве, ввод жилого дома в эксплуатацию осуществляется в течение квартала с момента, указанного в п.3.3 настоящего договора, т.е. в срок до 30.09.2010г. включительно.

В силу положений п.4.2 Договора участия в долевом строительстве, цена договора на дату его заключения составляет ---руб. --коп. из расчета ---руб. --коп. за один квадратный метр оплачиваемой площади.

В установленные Договором участия в долевом строительстве сроки Дольщиком стоимость квартиры была оплачена в полном объеме. Между тем Ответчиком было нарушено условие п.5.1.2 Договора участия в долевом строительстве, касающееся сроков передачи квартиры в собственность дольщика. Несмотря на то, что Застройщик взял на себя обязанность в течение трех месяцев со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию /в срок до 30 декабря 2010г./ предоставить Дольщику квартиру для фактического пользования /предоставить ключи/ и передать квартиру в собственность по акту /путем заключения договора о передаче квартиры в собственность/, по настоящее время указанное обязательство ответчиком не выполнено.

Просрочка исполнения ответчиком обязательства по передаче квартиры в собственность Дольщика составляет 200 дней/ за период с 01.01.2011г. по 20.07.2011г./.

Просила взыскать с ответчика законную неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в собственность за период с 01января 2011г. по 20 июля 2011г. в размере ---руб. --коп. обязать ответчика выполнить условия п.5.1.2 Договора №*** участи в долевом строительстве от 10.06.2009г. и передать истцу в собственность квартиру путем заключения между сторонами договора о передачи квартиры в собственность в течение 10 календарных дней с момента вынесения решения по делу. Кроме того, просила взыскать с ответчика в возмещение компенсации морального вреда 100000 руб. и штраф в бюджет в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Гуменюк Л.В. и ранее допрошенная в судебном заседании Должинская Т.Ф. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Стройинвест» Шатилович М.В. исковые требования не признала. Заявила встречные исковые требования об обязании Должинской Т.Ф. привести спорную квартиру в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО «Гражданпроект». В обоснование исковых требований указано, что во исполнение п.3.3 договора №*** участия в долевом строительстве от 10 июня 2009г. 12 мая 2010г. между сторонами было заключено Соглашение №***к договору №*** участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик передал Дольщику на 6 этаже для выполнения собственными силами или с привлечением третьих лиц работ по производству электроразводки, штукатурных работ, чистовых полов, установки внутренних дверных блоков, истовой отделке, подводки к санфаянсу, установки санфаянса и электрической плиты, но при обязательном соблюдении требований проекта, технических условий, выданных Застройщиком, строительных норм и правил, правил пожарной безопасности и охраны труда и т.п.

В соответствии с п.3 указанного Соглашения вышеперечисленный комплекс работ Дольщик производит и передает Застройщику по акту для дальнейшего предъявления приемочной комиссии.

В соответствии с п.6 Соглашения к договору №*** участия в долевом строительстве при нарушении Соглашения стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Однако до настоящего времени требования п.3 Соглашения №*** к договору №*** участия в долевом строительстве истцом не выполнены, хотя письмами от 04.02.2011г. и от 03.03.2011г. ответчик обращался к истцу с требованием исполнить обязательства по передаче выполненных работ Застройщику.

Кроме того, 29 марта 2011г. при приеме квартиры работниками ООО «Стройинвест» было обнаружено не соответствие в планировке переданной дольщику квартиры, т.е. произведена незаконная и несогласованная перепланировка в нарушение условий п. 5.3.5 договора №*** участия в долевом строительстве от 10.06.2009г., согласно которого Дольщик обязался не вмешиваться в строительное производство, включая самовольное изменение планировки квартиры/перепланировка/, замену строительных материалов, конструкций и оборудования /переустройство/ до передачи квартиры под отделку по передаточному акту. В случае самовольного вмешательства в строительное производство Дольщик обязуется по требованию Застройщика в десятидневный срок устранить за свой счет самовольные выполненные работы.

В обоснование своих требований ООО «Стройвест» ссылался также на гарантийное письмо в адрес Управления по государственному строительному надзору Орловской области, в котором при получении заключения о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации построенного жилого дома по адресу: гарантировало не передавать в собственность квартиры, в которых в процессе отделочных работ дольщиками будут допущены не узаконенные в установленном порядке отступления от проекта до момента приведения квартир в проектное состояние или узаконивание в действующем порядке допущенных отклонений от проекта. Представитель ответчика считает, что, поскольку истицей самовольно произведена перепланировка квартиры без наличия проектных решений проектного института и согласования с Застройщиком, с Должинской Т.Ф. не может быть заключен договор на передачу квартиры в собственность.

Представитель Должинской Т.Ф. встречные исковые требования ООО «Стройинвест» не признала. Пояснила, что согласно п.5.3.5 вышеназванного договора после введения дома в эксплуатацию Дольщик самостоятельно вправе узаконить произведенную перепланировку квартиры.

3-е лицо-представитель ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в лице Орловского филиала Терещук Ю.В. пояснил суду, что на спорную квартиру изготовлены кадастровый паспорт помещения и технический паспорт жилого помещения. В кадастровом паспорте указано, что в квартире имеется перепланировка, на которую отсутствует разрешение.

3-е лицо- представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области Цургуева Е.В. показала суду, что, если при предоставлении гражданином в Управление Росеестра документов для оформления квартиры в собственность в кадастровом паспорте будет иметься ссылка на произведенную перепланировку, Управление оформит квартиру в собственность только после предоставления гражданином согласования с органом местного самоуправления на произведенную перепланировку.

Допрошенный в качестве специалиста начальник ЦУП ОАО «Гражданпроект» гр. Ц. подтвердил суду факт наличия перепланировки в квартире истицы, пояснив,что перепланировку необходимо узаконить в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ.

Допросив стороны, 3х лиц, специалиста ОАО «Гражданпроект» гр. Ц., исследовав письменные доказательства, суд находит исковые требования Должинской Т.Ф. подлежащими частичному удовлетворению, а в иске ООО «Стройинвест» следует отказать по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо /должник/ обязано совершить в пользу другого лица /кредитора/ определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 27 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992года № 2300-1 « О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы/оказание услуги/ в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ или договором о выполнении работ.

10июня 2009г. между Должинской Т.Ф. и ООО «Стройинвест» был заключен договор №*** участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: /л.д. 14-19/. Согласно данного договора, долей Дольщика является строящаяся двухкомнатная квартира на 6 этаже, общей проектной площадью 66,90 кв.м., оплачиваемая площадь составляет 72,78 кв.м.

Предметом договора является долевое участие Дольщика в финансировании строительства дома в объеме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли\части\ построенного Дома-квартиры, а другая сторона-Застройщик-в предусмотреный договором срок своими силами и /или/ с привлечением других лиц осуществляет строительство дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передает соответствующий объект долевого строительства-квартиру в этом доме в собственность Дольщика.

Согласно п.3.3 указанного договора, плановое окончание строительства жилого дома и передача дольщику квартиры под отделку- второй квартал 2010г.

Ввод жилого дома в эксплуатацию осуществляется в течение квартала с момента, указанного в п.3.3 договора /п.3.5/.

Таким образом, по условиям договора, плановый ввод жилого дома в эксплуатацию осуществляется в срок до 30 сентября 2010г. включительно.

Свои обязательство по оплате стоимости строительства помещения Должинская Т.Ф. исполнила своевременно в полном объеме в размере ---руб. --коп. что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.

Согласно Соглашения №*** к договору №*** о долевом строительстве от 10 июня 2009г. от 12 мая 2010г., заключенного сторонами, ООО «Стройинвест» передал Должинской Т.Ф. , общей площадью 72,78 кв.м. для выполнения работ, обусловленных договором о долевом участии. В соответствии с данным Соглашением, передача квартиры в собственность производится Застройщиком в месячный срок с даты получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию/л.д.68/.

Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено ООО «Стройинвест» 26.01.2011г./л.д.43/.

Отказ ответчика заключить с Должинской Т.Ф. договор на передачу квартиры в собственность нарушает ее права Дольщика, предусмотренные договором №*** участия в долевом строительстве от 10.06.2009г. и соглашением к нему от 12 мая 2010г. Утверждение ответчика о том, что причиной отказа в заключении договора на передачу квартиры в собственность является самовольно произведенная перепланировка квартиры не основано на нормах действующего законодательства и заключенного между сторонами договора долевого участия в строительстве.

Судом установлено, и это не оспаривалось сторонами по делу, что в спорной квартире действительно произведена перепланировка. В предусмотренном договором долевого участия в строительстве порядке перепланировка с Застройщиком не согласована.

Согласно п.5.3.5 договора долевого участия в строительстве, дольщик обязуется не вмешиваться в строительное производство, включая самовольное изменение планировки квартиры /перепланировка/, замену строительных материалов, конструкций и оборудования /переустройство/ до передачи квартиры под отделку по передаточному акту. В случае самовольного вмешательства в строительное производство Дольщик обязуется по требованию Застройщика в десятидневный срок устранить за свой счет самовольные выполненные работы.

Самовольное вмешательство в строительное производство является основанием для расторжения Застройщиком в одностороннем порядке настоящего договора.

Перепланировку и /или/ переустройство квартиры в процессе строительства Дольщик обязан согласовать с Застройщиком, а после ввода дома в эксплуатацию - в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

12.05.2010г. Должинской Т.Ф. была передана для выполнения работ, обусловленных договором о долевом участии. 26.01.2011г., как указано выше дом введен в эксплуатацию, поэтому после указанного срока дольщик, согласно положений заключенного между сторонами договора, не обязан согласовывать с Застройщикам перепланировку и /или/ переустройство квартиры.

При таких обстоятельствах требования ООО «Стройинвест» привести спорную квартиру в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО «Гражданпроект» являются необоснованными.

Доказательств того, что перепланировка квартиры приведет к каким-либо неблагоприятным последствиям для ООО «Стройинвест», ответчиком суду не представлено.

Из акта приемки квартиры от 29.03.2011г. и фотографий к нему не усматривается, что в спорной квартире снесены несущие конструкции дома/л.д.71-74/, не ссылался на данное обстоятельство в суде и ответчик.

С требованием о расторжении договора долевого участия в строительстве ООО «Стройинвест» в суд не обращался.

Вместе с тем отказ ответчика в заключении с Должинской Т.Ф. договора на передачу квартиры в собственность, создает препятствия для истицы узаконить переустройство и /или/ перепланировку жилого помещения.

Согласно ст. 26ч.2 п.2 ЖК РФ, для проведения переустройства и /или/ перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и /или/ перепланируемого жилого помещения представляет правоустанавливающие документы на переустраиваемое и /или/ перепланируемое жилое помещение /подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии/.

Таким образом, отсутствие у Должинской Т.Ф. договора на передачу квартиры в собственность лишает ее возможности обратиться в орган, осуществляющий согласование переустройства и /или/ перепланировки жилого помещения.

Ссылка ООО «Стройинвест» на гарантийное письмо в адрес управления по государственному строительному надзору и жилищной инспекции Орловской области с просьбой выдать заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации построенного жилого дома и гарантия при этом не передавать в собственность квартиры, в которых в процессе отделочных работ дольщиками будут допущены не узаконенные в установленном порядке отступления от проекта- является несостоятельной. Из текста гарантийного письма усматривается, что указанные дольщики должны будут привести квартиры в проектное состояние или узаконить в действующем порядке допущенные отклонения от проекта/л.д.75/, при этом, как установлено судом, ответчик сам же создает истцу препятствия для узаконивания перепланировки.

При таких обстоятельствах требование Должинской Т.Ф. обязать ответчика передать ей квартиру в собственность путем заключения между сторонами договора о передаче квартиры в собственности в течение 10 календарных дней с момента вынесения решения по делу подлежат удовлетворению, а во встречном иске ООО «Стройинвест» следует отказать.

В соответствии с абз.1 и абз.4 п.5 ст. 28 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992года № 2300-1 « О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы /оказания услуги/ или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день /час, если срок определен в часах/ просрочки неустойку /пеню/ в размере трех процентов цены выполнения работы /оказания услуги/, а если цена выполнения работы /оказания услуги/ договором о выполнении работ /оказании услуг/ не определена-общей цены заказа. Договором о выполнении работ /оказании услуг/ между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки /пени/.

Сумма взыскной потребителем неустойки/пени/ не может превышать цену отдельного вида выполнения работы /оказания услуги\ или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы/оказания услуги/ не определена договором о выполнении работы/оказании услуги/.

Согласно ч.2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Советского райсуда г. Орла от 05.04.2011г. с ООО «Стройинвест» в пользу Должинской Т.Ф. взыскана неустойка за нарушение сроков исполнения обязательств по договору за период с 1 октября 2010г. по день ввода дома в эксплуатацию 26 января 2011г. в размере ---руб. --коп. и компенсация морального вреда в размере ---руб. --коп../л.д.30-34/.

Согласно п. 10.8 договора участия в долевом строительстве, стороны согласились, что вся информация не касающаяся изменения проекта, индекса договорной цены, хода строительства, а также справочная информация размещается на сайте ООО «Стройинвест» и является официальной.

31.01.2011г. на сайте ООО «Стройинвест» появилась информация для дольщиков жилого о том, что в связи с получением разрешения администрации г. Орла на ввод в эксплуатацию жилого дома по . предлагается прибыть в офис ООО «Стройинвест» по адресу: , пом. 76,77 для оформления договоров на передачу квартир и нежилых помещений в собственность в рабочие дни с 9 до 18 часов/л.д.35/.

Поскольку за период с 1 октября 2010г. по 26января 2011г. неустойка за нарушение исполнения обязательств с ответчика взыскана, суд считает необходимым взыскать с ответчика неустойку за период с 27 по 30 января 2011г., т.е. за 4 дня., до дня, когда дольщикам предложено явиться в офис ООО «Стройинвест» для оформления договоров на передачу квартир в собственность.

/---руб. --коп. х 8,25 / 300 х 4 дня х 2/=---руб. --коп.

На основании ч.1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным уменьшить размер неустойки до ---руб. --коп.

Оснований для взыскания неустойки именно за временные рамки с 01.01.2011г. по 20.07.2011г., как об этом просила истица, не имеется. В остальной части требований взыскания неустойки суд считает необходимым Должинской Т.Ф. отказать.

Согласно ст. 56ч.1 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Должинской Т.Ф. и ее представителем не представлено суду доказательств в подтверждение того, что после опубликования указанной информации от 31.01.2011г. на сайте ответчика она обращалась в ООО»Стройинвест» для заключения договора о передаче квартиры в собственность и получила отказ. Утверждения представителя истицы о том, что Должинская Т.Ф. неоднократно устно, когда приходила в офис ООО «Стройинвест», и письменно обращалась к ответчику с просьбой заключить договор на передачу квартиры в собственность ничем по делу объективно не подтверждены.

Согласно ст. 15 названного Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем /исполнителем,продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером/ прав потребителя,предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

Поскольку в результате виновных действий ответчика произошло нарушение сроков выполнения обязательств по договору, учитывая незначительный период просрочки, суд находит размер исковых требований в ---руб. --коп. компенсации морального вреда явно завышенным, исходя из положений разумности, суд оценивает размере компенсации морального вреда в сумме ---руб. --коп.

Поскольку Должинская Т.Ф. была освобождена от уплаты государственной пошлины при подаче искового заявления в суд в рамках Закона «О защите прав потребителей», при постановлении решения следует взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 600 руб.

В силу ч.6 ст. 13 закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя /исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера/ за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая требования ч.6 ст. 13 Федерального Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика подлежит взысканию за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя, что составляет 3000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Должинской Тамары Федоровны к ООО «Стройинвест» о взыскании неустойки в размере ---руб. --коп. компенсации морального вреда в сумме ---руб. --коп. за нарушение условий договора участия в долевом строительстве и обязании передать в собственность удовлетворить частично.

Обязать ООО «Стройинвест» передать Должинской Тамаре Федоровне в собственность , расположенную по адресу: , путем заключения между сторонами договора на передачу квартиры в собственность в течение 10 календарных дней с момента вынесения решения по настоящему делу.

Взыскать с ООО «Стройинвест» в пользу Должинской Тамары Федоровны законную неустойку за нарушение сроков передачи квартиры в собственность в размере ---руб. --коп. и компенсацию морального вреда в размере ---руб. --коп..

Взыскать с ООО «Стройинвест» штраф в бюджет «Муниципального образования город Орел» через ИФНС по Советскому району г. Орла в размере ---руб. --коп.

В остальной части иска Должинской Т.Ф. отказать.

Взыскать с ООО «Стройинвест» государственную пошлину в бюджет «Муниципального образования город Орел» через Инспекцию федеральной налоговой службы России по Советскому району г. Орла в размере 600 руб.

Исковые требования ООО «Стройинвест» к Должинской Тамаре Федоровне об обязании привести в соответствие с проектной документацией, разработанной ОАО «Гражданпроект», оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в 10 дневный срок с момента вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 5 октября 2011г.

Председательствующий