Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Данилова Л.В. к Третьяков О.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Данилова Л.В. обратилась в суд с иском к Третьякову О.Н. о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами спора был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры. Согласно предварительному договору определена стоимость квартиры: руб., срок заключения основного договора: не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение намерений заключить в будущем основной договор купли-продажи истец передала ответчику задаток в сумме рублей, что подтверждается предварительным договором. Предварительный договор подписан сторонами спора, ими не оспорен. В день подписания предварительного договора истцу были переданы ключи от спорной квартиры, в которую истец вселилась, заменила входную дверь, заключила договор на выполнение в квартире ремонтных работ.

ДД.ММ.ГГГГ истец направила ответчику письменное предложение о готовности заключить основной договор и явиться для этого в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Поскольку уведомление о вручении ответчику данного предложения истцом получено не было, она связалась с ответчиком по телефону и сообщила ему и его супруге о том, что ДД.ММ.ГГГГ в 9 часов возьмет талон к специалисту Росреестра для подачи документов на заключение основной сделки, что подтверждается распечатками телефонных переговоров истца. Однако на регистрацию сделки ответчик не явился, о причинах неявки не сообщил.

ДД.ММ.ГГГГ у истца были приняты документы на регистрацию основной сделки купли-продажи спорной квартиры, однако в дальнейшем государственная регистрация была приостановлена, а затем в совершении регистрационных действий истцу было отказано.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с иском о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры.

В судебном заседании истец и ее представитель Любимова Л.В., действующая на основании доверенности, настаивали на исковых требованиях.

Ответчик Третьяков О.Н. надлежащим образом был извещен о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явился, направил своего представителя Сагалакова Е.С., действующего на основании доверенности. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика. Представитель ответчика Сагалаков Е.С. в судебном заседании возражал против требований истца, поскольку договор о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ не является заключенным между сторонами спора предварительным договором. Представитель ответчика указывал, что данным договором не определен предмет купли-продажи: спорная квартира имеет адрес , , а в договоре от ДД.ММ.ГГГГ речь идет о продаже квартиры, расположенной по адресу: (без указания корпуса). Кроме того, представитель ответчика обратил внимание суда на то обстоятельство, что в двух экземплярах договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ стоимость объекта недвижимости указана по-разному: в экземпляре истца прописью указано, что стоимость квартиры составляет 00 коп, а в экземпляре ответчика прописью указано, что стоимость квартиры составляет два миллиона четыреста пятьдесят рублей. Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаключенности между сторонами спора предварительного договора купли-продажи спорной квартиры.

Кроме того, договор о задатке от ДД.ММ.ГГГГ не содержит графика полного расчета за квартиру, в настоящее время расчет за квартиру не произведен, ответчик отрицает получение от истца задатка в сумме рублей.

Представитель ответчика указывал, что квартира, принадлежащая ответчику и находящаяся по адресу , приобретена ответчиком на денежные средства Сберегательного банка РФ и в настоящее время находится в залоге у банка. Кредитные обязательства ответчиком не исполнены, согласия залогодержателя на отчуждение квартиры не имеется. Квартира по указанному выше адресу приобретена ответчиком в период брака, супруга ответчика не дает согласие на отчуждение спорной квартиры.

На основании указанных доводов представитель ответчика просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Третьякова М.Б. - супруга ответчика и открытое акционерное общество «».

Третьякова М.Б. была извещена о времени и месте судебного заседания, однако в суд не явилась, направила своего представителя Чертыкова М.К., действующего на основании доверенности. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие данного третьего лица. Представитель третьего лица Чертыков М.К. в судебном заседании не согласился с требованиями истца и пояснил, что спорная квартира приобретена супругами в период брака, следовательно, является их совместной собственностью. На основании ст. 35 Семейного кодекса РФ отчуждение спорной квартиры возможно лишь при наличии нотариального согласия супруги ответчика. Супруга ответчика не дает своего согласия на отчуждение спорной квартиры.

Представитель » Алексеева С.А., действующая на основании доверенности, в судебном заседании не возражала против требований истца, однако пояснила, что при условии исполнения к моменту регистрации сделки обязательств заемщика (ответчика) по кредитному договору, заключенному с банком. Представитель третьего лица подтвердила, что в настоящее время кредитные обязательства ответчиком не исполнены, сумма долга составляет руб. 40 коп.

Ранее участвовавший в судебных заседаниях представитель третьего лица Артемьев А.В., действующий на основании доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что обязательства по кредитному договору ответчиком не исполнены, в связи с чем банк не дает письменного согласия на отчуждение предмета залога (спорной квартиры).

Выслушав истца и ее представителя, представителей ответчика и третьих лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с условиями кредитного договора № предоставил ответчику Третьякову О.Н. ипотечный кредит в сумме руб. на инвестирование строительства квартиры по адресу: , , предварительный , на срок по ДД.ММ.ГГГГ

Как следует из п. п. 2.1, 2.1.2 кредитного договора, в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по кредитному договору заемщик (ответчик) предоставляет (обеспечивает предоставление) кредитору залог (ипотеку) объекта недвижимости.

Из акта передачи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ следует, что » передало в собственность ответчику квартиру по адресу: .

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанную выше квартиру зарегистрировано за ответчиком.

При этом из указанной выписки следует, что ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки данной квартиры в пользу

Таким образом, указанное подтверждает, что спорная квартира обременена правами залогодержателя.

Как следует из ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Поскольку в данной правовой норме дается незакрытый перечень актов распоряжения, она распространяется на все акты распоряжения (действия, определяющие юридическую судьбу вещи).

Анализ кредитного договора, заключенного между третьим лицом () и ответчиком, свидетельствует о том, что договор не содержит каких либо положений, отличных от положений части 2 ст. 346 ГК РФ.

Иное не предусмотрено и статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), из ч. 1 которой следует, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества предусмотрены ст. 39 Закона об ипотеке (залоге недвижимости): при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В силу ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что, являясь собственником квартиры, находящейся в залоге, залогодатель вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, однако распоряжение имуществом любым способом в силу залога он мог совершить лишь с согласия залогодержателя.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ истец и ответчик заключили договор о внесении задатка, из которого следует, что покупатель (истец) внес продавцу (ответчику) задаток в сумме . в счет платежей за приобретаемую покупателем квартиру по адресу: . Внесенный задаток является частью полной стоимости указанной недвижимости и вносится в обеспечение исполнения договора по переходу прав на нее в пользу покупателя (п.п. 1,2 договора).

Из п. 5 указанного договора следует, что полная стоимость указанной недвижимости составляет руб. и не подлежит изменению в дальнейшем.

Из п. 6 указанного договора следует, что продавец удостоверяет, что на момент заключения настоящего договора не заключены аналогичные договоры по вышеуказанной недвижимости с третьими лицами, она не состоит под арестом, судебным разбирательством, не имеет скрытых дефектов, отсутствуют другие факторы, которые могут ограничить регистрацию права собственности на недвижимость в законном порядке, а также владение, распоряжение или отчуждение недвижимости новым собственником.

Пунктом 7 данного договора установлено, что продавец обязуется за двое суток известить покупателя о дате сделки купли-продажи, предусмотренной пунктом 3 настоящего договора. Сделка купли-продажи данной недвижимости между продавцом и покупателем должна состояться не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Договор подписан истцом и ответчиком, что не оспаривается сторонами спора.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, из содержания п.1 ст.429 ГК РФ и п.4. ст. 445 ГК РФ следует, что в случае удовлетворения иска суд обязывает ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из п. 2 ст. 558 ГК РФ, договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, решение суда о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи квартиры фактически является решением о понуждении ответчика к государственной регистрации сделки купли-продажи квартиры на условиях, указанных в предварительном договоре.

Из анализа содержания представленных сторонами спора экземпляров договора о внесении задатка от г. следует, что предметом договора является внесение покупателем продавцу задатка в сумме . в счет платежей за приобретаемую покупателем квартиру по адресу: .

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая то обстоятельство, что ответчик является собственником квартиры, имеющей адрес , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, квартиры по адресу (без указания корпуса) в базе данных » не имеется, что подтверждается справкой данной организации от ДД.ММ.ГГГГ исх. №, учитывая передачу истцу ключа от спорной квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности, подписание ответчиком договора о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается ответчиком, суд приходит к выводу, что договор о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ заключен между сторонами спора в отношении спорной квартиры, имеющей адрес: .

В связи с изложенным суд не соглашается с возражениями представителя ответчика о том, что предмет договора от ДД.ММ.ГГГГ сторонами не согласован.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ установлена также окончательная стоимость квартиры, в отношении которой стороны условились в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи: руб. Суд учитывает при этом идентичное написание цифр в двух экземплярах договора, имеющихся у сторон спора, а отсутствие в написании прописью слова «тысяч» в экземпляре договора, имеющемся у ответчика, расценивает как описку.

Суд, учитывая изложение пункта 1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, путем его буквального толкования («Покупатель внес Продавцу задаток в сумме (сорок пять тысяч рублей 00 копеек») и сопоставления с поведением сторон спора (передачу истцу ключа от спорной квартиры), учитывая показания свидетелей в присутствии которых ответчиком подписывался договор от ДД.ММ.ГГГГ и ответчику передавалась денежная сумма руб., приходит к выводу, что условие договора от ДД.ММ.ГГГГ г. о передаче покупателем продавцу задатка в сумме руб. покупателем исполнено.

В связи с изложенным суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, что задаток в сумме руб. не передан истцом ответчику.

Таким образом, суд приходит к выводу, что предмет договора (данные, позволяющие согласно ст. 554 ГК РФ определено установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по основному договору купли-продажи), а также цена продаваемой недвижимости, то есть существенные условия договора купли-продажи недвижимости, сторонами спора согласованы в договоре от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании из пояснений сторон спора установлено, что окончательный расчет за спорную квартиру на момент рассмотрения дела истцом с ответчиком не произведен. Акт или иной документ о передаче ответчиком истцу спорной квартиры сторонами не составлялся, в то время как в силу положений ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, полного исполнения сторонами обязательств по расчету за спорную квартиру и ее передаче на момент рассмотрения спора не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ содержит условие о том, что «отсутствуют факторы, которые могут ограничить регистрацию права собственности на недвижимость в законном порядке, а также владение, распоряжение или отчуждение недвижимости новым собственником» (пункт 6 договора).

При этом, как указано выше, спорная квартира обременена правами », поскольку находится в залоге у данного третьего лица и не может отчуждаться без его согласия.

В соответствии с п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.

Договор от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условия об обременении недвижимости правами ».

На момент рассмотрения спора установлено, что обязательства по кредитному договору с указанной выше кредитной организацией ответчиком не исполнены. Согласно представленной банком выписке по ссудному счету ответчика его задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму руб. коп.

Как указано выше, согласно ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» распоряжение имуществом, находящимся в залоге, должно быть совершено только после получения согласия на совершение сделки залогодержателя. Суд не может расценивать как явно выраженное согласие залогодержателя на распоряжение спорной квартирой противоречащие друг другу мнения представителей полученные в судебных заседаниях при рассмотрении настоящего дела. Письменного согласия третьего лица на распоряжение ответчиком спорной квартирой суду не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих согласие залогодержателя на распоряжение спорной квартирой.

Доводы истца о том, что на государственную регистрацию будет представлен другой основной договор, в котором будут оговорены все условия, касающиеся обременения спорной квартиры правами третьего лица, а также будет установлен порядок расчетов по спорной квартире, судом во внимание не принимаются, поскольку противоречат ст. 429 ГК РФ, согласно которой суд может понудить заключить основной договор лишь на условиях, согласованных сторонами спора в предварительном договоре.

Суд не имеет также права понудить ответчика к досрочному исполнению обязательств по кредитному договору, заключенному им с ». Из пояснений представителя » следует также, что соглашения о переводе на истца прав и обязанностей заемщика по кредитному договору, заключенному между ответчиком и третьим лицом, не имеется.

При этом суд учитывает также отсутствие нотариального согласия супруги ответчика на распоряжение спорной квартирой, в то время как согласно ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации совершение сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации требует наличие нотариально удостоверенного согласия супруга. Из свидетельства о заключении брака ответчика и третьего лица Третьяковой М.Б. следует, что брак между ними заключен ДД.ММ.ГГГГ, а спорная квартира приобретена ответчиком по возмездной сделке в 2008 г., о чем свидетельствует акт передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, имеющийся в регистрационном деле на спорную квартиру.

Следовательно, в силу ст. 34 СК РФ спорная квартира является совместной собственностью супругов (ответчика и третьего лица Третьяковой М.Б.).

Из пояснений представителя Третьяковой М.Б., полученных в судебном заседании, следует, что согласия супруги ответчика на отчуждение спорной квартиры не имеется.

Таким образом, на основании указанных выше обстоятельств суд приходит к выводу о том, что оснований для понуждения ответчика к заключению (то есть к государственной регистрации) сделки купли-продажи спорной квартиры на условиях договора о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Данилова Л.В. к Третьяков О.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: , отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд в 10-дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме через Абаканский городской суд.

Председательствующий Е.К. Чуприна

Справка: мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.К. Чуприна