Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о понуждении к заключению дополнительного соглашения, регистрации дополнительного соглашения к договору *** об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилось в Благовещенский городской суд Амурской области с исковым заявлением к ФИО4 о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору *** об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года, возложении обязанности совершить необходимые действия по государственной регистрации дополнительного соглашения к договору *** об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года путем предоставления в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области необходимых документов. В обоснование заявленных требований истец указал, что *** года между ФИО2 (кредитор) и ФИО4, ФИО3 (Заемщик), был заключен кредитный договор *** по которому заемщикам предоставлен кредит в сумме 1 000 000 рублей с целевым использованием для строительства жилого дома в сельской местности в *** на срок до *** года под 13% годовых. Надлежащее исполнение заемщиками обязательств по договору обеспечено договором ипотеки земельного участка, принадлежащего ФИО4 на праве собственности. Указанный земельный участок, расположен в ***, площадь 2250 кв.м. По условиям договора об ипотеке земельного участка залогодатель взял на себя обязательство после регистрации права собственности на возведенное на земельном участке здание заключить дополнительное соглашение к договору, которым изменить предмет ипотеки. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством. Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В силу ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека жилого дома, возведенного на кредитные средства возникает как в силу закона, так и в силу соответствующего договора, при этом, жилой дом, построенный с использованием кредитных средств банка, считается находящимся в залоге кредитной организации с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. *** года ФИО4 уведомила Банк о регистрации права собственности на построенный за счет кредитных средств жилой дом с предоставлением свидетельства о государственной регистрации права собственности от *** года ***. Между тем, заемщик ФИО4 выразила категорический отказ в заключении дополнительного соглашения. В связи с чем истец вынужден был обратиться в суд. С учетом принятых уточнений истец заявил требования о понуждении ФИО4 заключить дополнительное соглашение к договору *** об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года на следующих условиях:

ФИО2, действующего на основании Доверенности от «_____» _______________ *** г. ***________, и ФИО4 (паспорт *** выдан УВД *** *** г), именуемая в дальнейшем «Залогодатель», далее вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее дополнительное соглашение *** к Договору *** об ипотеке (залоге земельного участка) от *** года о нижеследующем. Стороны пришли к соглашению изменить:

П. 3.1. Договора *** об ипотеке (залоге земельного участка) от *** г. принять в следующей редакции:

«Предмет ипотеки:

здание жилого дома, назначение: жилое

земельный участок, на котором расположено закладываемое здание Характеристики здания жилого дома:

инвентарный номер ***;

кадастровый номер ***;

общая площадь 327,6 кв.м.;

этажность 2 - этажный (подземных этажей - 1);

местоположение земельного участка: ***.

Право собственности Залогодателя на передаваемое в залог здание (сооружение) подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия ***, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области *** года. Характеристика земельного участка:

-общая площадь земельного участка 2250 кв.м.

-местоположение земельного участка: ***;

кадастровый номер земельного участка ***;

назначение объекта земли поселений.

Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании договора дарения земельного участка от *** г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии ***, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области *** г. Залогодатель обязуется передать Залогодержателю при подписании настоящего Дополнительного соглашения, нотариально заверенные копии и оригиналы (для сверки) документов, подтверждающих наличие у Залогодателя права собственности на здание и земельный участок.

Копия технического паспорта, прилагается к настоящему соглашению и является его неотъемлемой частью.

П. 3.3 договора *** об ипотеке (залоге земельного участка) от *** года принять в следующей редакции: «Стороны устанавливают залоговую стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома, передаваемые в залог (ипотеку) в соответствии с условиями настоящего договора (предмета ипотеки), в размере 1 479 000 рублей (один миллион четыреста семьдесят девять тысяч рублей).

П. 3.7 договора *** об ипотеке (залоге земельного участка) от *** года принять в следующей редакции:

«До момента заключения настоящего Договора жилой дом должен быть застрахован залогодателем в пользу Залогодержателя в страховой организации, согласованной с Залогодержателем. Залогодатель обязуется обеспечивать непрерывное страхование жилого дома в течение всего срока действия кредитного договора.

Жилой дом должен быть застрахован от пожара, взрыва бытового газа, залива водой или иной жидкостью, стихийного бедствия, конструктивных дефектов здания, наезда автотранспортных средств, падения летательных аппаратов или их частей и иных предметов, противоправных действий третьих лиц на следующих условиях:

Факт исполнения Залогодателем обязанности, предусмотренной настоящим пунктом договора, подтверждается договорами страхования (страховыми полисами) и документами, подтверждающими оплату страховых взносов;

В случае неуплаты Залогодателем страховых взносов Залогодержатель вправе расценить этот факт как ухудшение условий обеспечения и принять меры, предусмотренные в пункте 7 настоящего договора».

Настоящее дополнительное соглашение *** от «_____»_________*** года вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями сторон и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему. При подписании Дополнительное соглашение должно быть скреплено подписями и оттисками печатей Сторон.

В ходе судебного заседания представитель истца поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении, привел доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. В дополнение указал, что в адрес ответчика был направлен проект дополнительного соглашения, чтобы ответчик мог ознакомиться с ним, проанализировать его и прийти к соглашению по существенным условиям. В случае, если ответчика устроят такие условия, то дополнительное соглашение будет оформлено надлежащим образом. Протокол разногласий, направленный ответчиком, поступил в банк только *** г. Указание ответчика на отсутствие преамбулы договора не является существенным. В настоящее время истец настаивает на заключении дополнительного соглашения на условиях, изложенных в проекте от *** г. Согласно данному проекту залоговая стоимость земельного участка с расположенным на нем жилым домом составляет 1479000 руб. Представленные ответчиком доказательства залоговой стоимости в ином размере не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» по результатам оценки составляется отчет, в котором указываются все необходимые требования, предъявляемые к такого рода документам. Представленная справка не является надлежащим документом, подтверждающим размер залоговой стоимости жилого дома, который возможно внести в дополнительное соглашение, поскольку не устанавливает конкретную стоимость жилого дома, а только его вероятную стоимость. Отчет составляется в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности», на основании анализа данных с применением трех методов: затратный, сравнительный, ликвидационный. Отчет действует в течение шести месяцев и является документом, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости. Залоговая стоимость земельного участка с расположенным на нем жилом домом должна составлять 1479000 руб., т.к. стороны при подписании договора залога пришли к соглашению об установлении именного такой залоговой стоимости земельного участка, при этом, договор содержит положения о том, что с момента регистрации права собственности на жилой дом, на строительство которого предоставлялись денежные средства, необходимо внести изменения в предмет договора ипотеки. Оценка предмета ипотеки является существенным условием данного договора. Залоговая стоимость определяется по соглашению сторон. В данном случае соглашение достигнуто не было. Доказательства оценки жилого дома у истца отсутствуют. Между тем, залоговая стоимость рассчитывается по формуле в соответствии с которой из рыночной стоимости вычитается 25% дисконт. На момент заключения договора ипотеки ответчиком был предоставлен отчет об экспертном определении рыночной стоимости земельного участка ФИО7, из которого следует, что стоимость земельного участка на *** года, т.е. на момент заключения договора составляет всего 600000 руб., также стороной ответчика была предоставлена смета на строительство индивидуального жилого дома, из которой следует, что стоимость строительных материалов необходимых для строительства дома составляет 1479070 руб. 64 коп. После предоставления этих двух документов, специалистами банка был проведен анализ, и с учетом применения дисконта была определена залоговая стоимость земельного участка, которая составила 14790000 руб., поскольку целевым использованием кредита было строительство жилого дома. С данной залоговой стоимостью заемщик согласился.

Ответчик ФИО4, ее представитель в ходе судебного разбирательства возражали против удовлетворения заявленных требований. В обоснование данной правовой позиции представитель ответчика указал, что заявленный иск о понуждении к заключению дополнительного соглашения в той редакции, в которой требует истец не подлежит удовлетворению. Понуждая ответчика к внесению изменений в предмет договора, истец обязан был руководствоваться процедурой, прописанной в ст.65 ФЗ «Об ипотеке». Ранее сторонами уже был заключен договор ипотеки и в данном случае из его содержания следует, что фактически уже вносятся изменения в данный заключенный договор. Внесение изменений в ранее заключенный договор должно соблюдаться с учетом норм действующего законодательства, а именно ст.450, 452 ГК РФ, а также с учетом условий самого договора об ипотеке и ФЗ «Об ипотеке». Как усматривается из содержания последних уточненных требований до обращения с иском в суд, истец обратился с дополнительным соглашением, редакция которого не совпадает с редакцией дополнительного соглашения направленного ответчику, в связи чем иск заявлен в нарушение норм действующего процессуального права и подлежит оставлению без рассмотрения. Дополнительное соглашение по своей сути является офертой по внесению изменений в ранее заключенный договор. Данное дополнительное соглашение не содержит те обязательные требования, которым должна соответствовать оферта, направляемая одной из сторон другой. В направленном дополнительном соглашении отсутствует дата, не заполнены реквизиты подписанта со стороны залогодержателя, не указаны реквизиты документа, определяющего правомочия подписанта. Данная оферта от ФИО2 не может быть принята к рассмотрению, поскольку в ней не определено, действительно ли выразило свою волю ФИО2 на внесение изменений в договор, либо это просто переписка. Кроме того, сторона ответчика возражает против редакции п.3.1. дополнительного соглашения, поскольку в качестве предмета указывается жилой дом и земельный участок. Между тем в самом договоре ипотеки изначально предметом договора ипотеки являлся земельный участок, на котором расположено здание жилого дома, в данном пункте предмет должен быть указан в виде земельного участка и жилого дома. Кроме того, в соответствии со ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предоставление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимости или иной документ, предусмотренный ФЗ и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации права на земельный участок - кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Вместе с тем, ответчиком уже был предоставлен кадастровый паспорт и технический паспорт объектов недвижимости, они находятся в материалах регистрационного дела, поэтому предоставление кадастрового паспорта не обязательно. В связи с чем ответчик возражает против соответствующего условия дополнительного соглашения. Кроме того, согласно ст.9 ФЗ «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны - предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Предметом ипотеки является земельный участок и здание жилого дома, поименованные в дополнительном соглашении как отдельные объекты, стороны, в силу существенности условия об оценке предмета ипотеки обязаны указать сумму оценки каждого предмета ипотеки. При этом в силу п.З указанной статьи оценка земельного участка носит специальное правовое регулирование, что является дополнительным основанием для сторон указать отдельно сумму оценки земельного участка. Согласно справки ООО «Оценка собственности» средняя рыночная цена здания жилого дома составляет 12 500 000руб. Согласно ст.435 ГК РФ оферта, каковой является дополнительное соглашение к договору *** без даты, должна содержать существенные условия договора. В отсутствие существенного условия, определенного ст.9 ФЗ «Об ипотеке» - оценка предмета ипотеки, невозможно считать дополнительное соглашение - офертой. Также, ответчик возражает против включения редакции п.3.7 дополнительного соглашения, согласно которого банк обязывает произвести страхование объекта недвижимости - жилой дом, поскольку он противоречит п.3.2. договора об ипотеке (залоге) земельного участка, согласно которому после регистрации права собственности на возведенное на земельном участке в период действия настоящего договора здание (сооружение) Залогодатель обязан заключить с Залогодержателем дополнительное соглашение, предусматривающее изменение положений последнего, касающихся предмета ипотеки. Под предметом ипотеки понимается недвижимое имущество, поименованное в ст. 130 ГК РФ. Страхование предмета ипотеки самостоятельное условие договора. Внесение изменений в него согласно ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» и условиям договора не носит обязательный характер, т.е. диспозитивно и устанавливается соглашением сторон. Между тем при подписании договора стороны согласовали условие в п. 3.7 о том, что страхование предмета ипотеки не является обязательным. Указанному корреспондирует и п.1 ст.450 ГК РФ, согласно которому внесение изменений в договор возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором либо законом. Между тем ни договором, ни законом обязательность страхования не предусмотрена. Также ответчик возражает по поводу того, что Дополнительное соглашение *** вступает в силу с момента его подписания уполномоченными сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по нему, поскольку в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Соответственно данное дополнительное соглашение не может вступить в силу с момента его подписания сторонами, т.к. вступает в силу только с момента его государственной регистрации. В представленном дополнительном соглашении нет подписей должностного лица, нет печати, поэтому данное дополнительное соглашение нельзя считать офертой.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, ФИО3 в ходе судебного заседания возражал против удовлетворения заявленных требований, полагал, что иск ФИО2 подлежит оставлению без рассмотрения.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав пояснения представителей сторон, объяснения ответчицы ФИО4, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что *** года между ФИО2 (кредитор) и ФИО4, ФИО3 (Заемщик 1 и 2) был заключен кредитный договор ***, по условиям которого Кредитор обязуется предоставить Заемщикам денежные средства, а Заемщики обязуются возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Размер кредита, в соответствии с п. 1.2 договора определенный сторонами, составляет 1 000 000 рублей. Процентная ставка установлена в размере 13% годовых (пункт 1.3 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора Заемщики обязуются использовать получены кредит исключительно на следующие цели: строительство жилого дома в сельской местности по адресу: ***, общей площадью 421 кв.м., в том числе жилой площадью 404 кв.м., и расположенного на земельном участке, общей площадью 2250 кв.м., принадлежащего ФИО4 на праве собственности.

В соответствии с п. 5.2 договора надлежащее обеспечение исполнения Заемщиками своих обязательств по настоящему договору является существенным обстоятельством, из которого стороны исходят при его заключении. Обеспечением исполнения Заемщиками своих обязательств по договору является, в том числе ипотека (залог недвижимого имущества) в соответствии с договором *** - 7 об ипотеке (залоге недвижимости) от *** года.

Согласно договору *** - 7 от *** года ФИО2 (Залогодержатель) и ФИО4 (залогодатель) пришли к соглашению в силу которого Залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору ***, заключенному *** года между Залогодержателем и ФИО4 и ФИО3 в городе Благовещенске, передает Залогодержателю в залог земельный участок, свободный от расположенных на нем объектов недвижимого имущества (далее земельный участок или предмет ипотеки), характеристики и залоговая стоимость которого определены в статье 3 договора и выписке из государственного земельного кадастра/выписке из Единого государственного реестра земель - приложении к Договору, являющемся его неотъемлемой частью.

Согласно кадастровому плану земельного участка от *** года ***, указанный земельный участок расположен относительно ориентира - жилой дом, почтовый адрес ориентира - ***, участок находится примерно в 30 м от ориентира по направлению на северо - восток, площадь земельного участка составляет 2250 кв.м., разрешенное использование: для огородничества, кадастровый номер земельного участка: ***.

Обстоятельства принадлежности данного земельного участка ФИО4 на праве собственности подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от *** года ***.

В соответствии с п. 3.2 договора *** - 7 об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года право Залогодержателя (право залога) распространяется также на здания (сооружения), возведенные Залогодателем на земельном участке в период действия настоящего Договора с соблюдением требования, установленного пунктом 1.2 Договора. Залогодатель обязуется в срок не позднее двух рабочих дней с момента получения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов, подтверждающих факт государственной регистрации права собственности на возведенные на земельном участке в период действия настоящего договора здания (сооружения), предоставить Залогодержателю нотариально заверенные копии таких документов и заключить с Залогодержателем соответствующее дополнительное соглашении к Договору, предусматривающее изменение положений последнего, касающихся предмета ипотеки.

В соответствии с указанными положениями истец полагает, что у ответчицы имеется в настоящее время обязанность по заключению дополнительного соглашения к указанному договору в части предмета договора, то есть обязанность по заключению дополнительного соглашения о передаче в залог жилого дома, расположенного по адресу: ***.

Рассматривая обоснованность данных доводов истца, суд отмечает, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от *** года *** ФИО4 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: ***.

В силу ч.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с п. 2 этой же статьи залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с ч.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно ч.2 данной статьи к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В силу ч.2 ст. 339 ГК РФ Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

На основании п.1,2 ст. 450, ч.1 ст. 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

При таких обстоятельствах, усматривается, что обязанность ФИО4 заключить договор залога жилого дома (применительно к настоящему случаю дополнительное соглашение), возникает как на основании заключенного ранее договора об ипотеке, который в силу ст. 309 ГК РФ подлежит исполнению, так и в силу прямого указания закона, в связи с чем соответствующие доводы истца суд признает обоснованными.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. Усматривается, что порядок заключения договора (внесение в него изменений), в тех случаях когда такое заключение обязательно для одной стороны, регулируется положениями ст.ст. 445,446 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Анализируя положения указанных правовых норм, суд отмечает, что в данном случае законодательно выделяется два способа защиты нарушенных прав стороны на контрагента которой действующим законодательством возложена обязанность по заключению договора:

В случае если между сторонами имеются разногласия, возникшие при заключении договора, такие разногласия передаются на рассмотрение суда. Условия договора, по которым имелись разногласия, определяются решением суда.

2) В случае уклонения стороны, для которой в соответствии с действующим законодательством заключение договора обязательно, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В ходе настоящего гражданского дела истцом заявлены требования именно о понуждении заключить договор (дополнительное соглашение), при этом в качестве основания заявленных требований указывается, что ответчик ФИО4 выразила категорический отказ в подписании дополнительного соглашения л.д.5), что соответственно свидетельствует об уклонении ответчицы от заключения договора.

Между тем, по результатам исследования материалов дела, судом установлено, что ФИО4 не выражен отказ от заключения дополнительного соглашения, равно как не производились действия указывающие на такой отказ. Напротив, из материалов дела усматривается, что ответчицей совершались действия, направленные на внесение в соответствующий договор изменений.

Так, *** года ФИО4 и ФИО3 обратились с заявлением на имя директора Амурского регионального филиала ФИО2 согласно которому на основании заключенного между сторонами договора об ипотеке (залоге) земельного участка предоставили нотариальную копию свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости - жилой дом. В данном заявлении ответчицей действительно указывается на нецелесообразность заключения дополнительного соглашения, между тем в последнем абзаце заявления сообщается, что в случае принятия решения о необходимости заключения Дополнительного соглашения к договору ипотеки (залога), ФИО4 готова рассмотреть его условия.

В ответ на указанное обращение в адрес ФИО4 был направлен проект дополнительного соглашения *** к договору *** - 7. По результатам рассмотрения данного проекта *** года ответчица направила в адрес истца требование о внесении изменений в проект дополнительного соглашения, с целью приведения его в соответствие с действующим законодательством.

На указанное требование истцом направлено ФИО4 письмо в котором указывалось, что оснований для изменения проекта дополнительного соглашения не имеется.

Между тем, в ответ на аналогичное обращение непосредственно в ФИО2 было получено письмо члена правления банка ФИО5 в котором указывалось, что по результатам правовой экспертизы договора ипотеки и проекта дополнительного соглашения работникам Амурского регионального филиала указано на ненадлежащее оформление проекта дополнительного соглашения к договору ипотеки.

Помимо этого, с требованием о заключении дополнительного соглашения ФИО4 обращалась к истцу *** года.

*** года в адрес ФИО4 был направлен проект дополнительного соглашения *** к договору *** - 7 об ипотеке (залоге земельного участка) от *** года в новой редакции.

Не согласившись с условиями данного соглашения, ответчица направила в адрес истца *** года протокол разногласий.

В ходе судебных разбирательств *** года, *** года, 14 - *** года ответчица указывала, что не возражает против заключения дополнительного соглашения, но полагает, что положения предложенного проекта не соответствуют закону и нарушают ее права.

Таким образом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом в обоснование заявленных требований не представлено достаточных и достоверных доказательств уклонения ответчицы от заключения дополнительного соглашения к договору об ипотеке, при этом, из имеющихся в распоряжении суда доказательств усматривается, что ФИО4 предпринимались меры направленные на заключение дополнительного соглашения, но с условиями предложенными в ее редакции. Соответственно усматривается не уклонение ответчицы от заключения дополнительного соглашения, влекущее возникновение у истца права на обращение в суд о понуждении к заключению дополнительного соглашения, а существование между сторонами разногласий, которые в силу ст. 445, 446 разрешаются судом путем определения спорных условий. Между тем, истец обратился в суд не с требованиями об определении условий договора в соответствии с его редакцией, а о понуждении к заключению договора. Однако, действующее законодательство не предусматривает возможность разрешения возникших между сторонами разногласий по условиям договора путем заявления требований о понуждении к заключению договора. Таким образом, истцом избран неверный способ защиты нарушенных прав, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Помимо этого, в соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст. 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В ходе судебного заседания сторона ответчика указала, что в представленном проекте дополнительного соглашения отсутствует указание на оценку (залоговую стоимость) предмета ипотеки.

Проверяя обоснованность данного довода, суд отмечает, что в соответствии с п. 2 дополнительного соглашения п. 3.3 договора *** - 7 об ипотеке (залоге земельного участка) от *** года предложено принять в следующей редакции: «Стороны устанавливают залоговую стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома, передаваемые в залог (ипотеку) в соответствии с условиями настоящего Договора (предмета ипотеки) в размере 1 479 000 рублей».

Как обосновано отметила сторона ответчика указанная сумма в соответствии с заключенным договором ипотеки от *** года являлась залоговой стоимостью только земельного участка. При таких обстоятельствах, суд соглашается с ответчиком и полагает, что действительно проект дополнительного соглашении не содержит указания на оценку жилого дома, которая в данном случае является существенным условием договора. При отсутствии такого условия, внести изменения в договор суд не вправе, что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка истца на смету строительства индивидуального жилого дома в ***, выполненную архитектором ФИО6, согласно которой стоимость строительных материалов составляет 1 479 070 рублей судом во внимание не принимается. Данный документ указывает стоимость строительных материалов и не может подтверждать действительную стоимость возведенного объекта недвижимости. Кроме того, указанная в смете сумма предложена истцом не только в качестве залоговой стоимости жилого дома, но и земельного участка.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок в связи с чем требования подлежат оставлению без рассмотрения, а также о том, что проект договора не был подписан, в связи с чем установить действительную волю истца на заключение договора установить не представляется возможным, суд во внимание не принимает.

В соответствии с ч.1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Таким образом, положения данной статьи не устанавливают обязательность подписания истцом проекта договора, основное требование сводится к тому, что оферта должна содержать предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица заключить договор. Усматривается, что проект дополнительного соглашения, направленный ответчице, действительно не содержал подпись уполномоченного на заключение договора от имени банка лица. Между тем, указанный проект был направлен в качестве приложения к письму от имени ФИО2 в котором достаточно четко указывалось на намерение истца заключить дополнительное соглашение.

В соответствие с ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела усматривается, что истцом неоднократно направлялись ответчику проекты дополнительного соглашения, в том числе *** года. При этом, *** года истцом получен ответ из которого усматривалось несогласие ответчицы с предложенными условиями. В связи с изложенным, суд полагает, что истцом в полном объеме были выполнены требования закона о соблюдении досудебного порядка.

Усматривается, что помимо прочего истец полагал, что в условия договора должны быть внесены изменения в части возложения на ответчика обязанности застраховать объект ипотеки.

Между тем, в соответствии с ч.2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке» страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Между тем, в соответствии с п. 3.7 договора об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года, страхование предмета ипотеки не является обязательным, в связи с чем оснований для внесения данных изменений нет.

Принимая во внимание, что требования истца о понуждении к заключению договора удовлетворению не подлежат, в удовлетворении производных от них требований о понуждении к регистрации также надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, -

РЕШИЛ:

ФИО2 в иске к ФИО4 о понуждении к заключению дополнительного соглашения, регистрации дополнительного соглашения к договору *** - 7 об ипотеке (залоге) земельного участка от *** года отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий :