Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Самойленко ФИО8 к о признании договора незаключенным, взыскании убытков, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Самойленко Л.Н. обратилось в суд с иском к » о признании договора незаключенным и взыскании денежных средств, указав в обоснование своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и » был заключен договор № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта. По условиям данного договора » приняло решение зарезервировать, а она в дальнейшем купить нежилое помещение свободной планировки в цокольном этаже, общей площадью кв.м., расположенное в доме по адресу: , Однако, считает, что данный договор не отвечает признакам сделки, установленным ст. 153 ГК РФ, и является незаключенным. Как следует из оспариваемого договора, она и ответчик обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) нежилого помещения свободной планировке в цокольном этаже первой секции (в осях №), общей площадью кв.м., расположенное в доме по адресу: . . Основной договор должен был быть заключен между ими после регистрации » за собой права собственности на вышеуказанное нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. Кроме этого, по оспариваемому договору между ними была определена цена (стоимость) нежилого помещения в размере . Таким образом, из «заключенного» между ними договора возникли обязательства сторон, которые регулируются нормами ГК РФ о предварительном договоре. По ее мнению, оспариваемый договор нельзя признать заключенным, так как фактически в нем не имеется данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в ее собственность, отсутствует согласованная цена объекта недвижимости, подлежащего продаже покупателю. Кроме этого, поскольку на момент «заключения» договора вышеуказанное нежилое помещение не было введено в эксплуатацию и право собственности на него не было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРП, то предварительный договор между ними также не мог быть заключен. В результате того, что между истцом и ответчиком все существенные условия по купле-продаже объекта недвижимости согласованы не были, требования закона, относящиеся к заключению предварительного договора сторонами были нарушены, то правовых оснований для заключения между ними основного договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, тем более на отличающихся условиях, нежели чем они предусмотрены предварительным договором, нет. На момент «заключения» предварительного договора, » не являлось собственником вышеуказанного нежилого помещения, так как право собственности на это помещение за ним не было зарегистрировано в установленном законом порядке. Как стало ей известно, право собственности на данное помещение позднее все-таки было зарегистрировано за в ЕГРП. Однако, как следует из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ и технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ данное помещение вообще не является предметом предварительного договора, так как: - по предварительному договору нежилое помещение должно было быть располагаться в цокольном этаже первой секции, в , а согласно правоустанавливающих документов данное помещение почему-то расположено в подвальном этаже этого дома; - по предварительному договору нежилое помещение должно было быть общей площадью ., а согласно правоустанавливающих документов данное помещение почему-то имеет площадь - Из этого следует, что на момент заключения предварительного договора невозможно определить нежилое помещение, подлежащее отчуждению » в будущем в ее собственность. Кроме того, цена, являющаяся согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи недвижимости, была определена в договоре сторонами в размере . Однако, после изменения общей площади объекта недвижимости, » стало требовать от нее уплаты полной стоимости (цены), нежели чем было определено сторонами в предварительном договоре. Более того, » настаивает на заключении с ней основного договора купли-продажи нежилого помещения уже на новых условиях, существенно отличающихся от тех, которые были определены сторонами в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, а также отсутствие в предварительном договоре согласованных сторонами существенных условий, позволяющих определить индивидуализирующие признаки отчуждаемого нежилого помещения (место положения, площадь) и его цену, считает, предмет договора № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта от ДД.ММ.ГГГГ, остался между ней и ответчиком несогласованным. Кроме того, из выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что данное нежилое помещение в настоящий момент находится в залоге у », соответственно » также не имело право как на «заключение» с ней предварительного договора, на условиях, определенных данным договором, так и на «заключение» в будущем основного договора купли-продажи этого помещения до отмены ипотеки (залога недвижимости). Ею, на основании п.п. договора № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта от ДД.ММ.ГГГГ, свои обязательства были исполнены надлежащим образом. По квитанциям к приходному кассовому ордеру: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены в кассу » денежные средства на общую сумму . Принимая во внимание, что основной договор купли-продажи сторонами заключен не был, а предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ нельзя считать заключенным, полагает, что у ответчика перед ней возникли обязательства из неосновательного обогащения на основании ст. 1102 ГК РФ. Считает, что с ответчика в ее пользу подлежит взысканию вся денежная сумма, за счет которой ответчик неосновательно обогатился. Несмотря на эти обстоятельства, в силу ст.ст. 309, 429 ГК РФ у ответчика, тем не менее, до возникновения между сторонами настоящего спора, также возникли перед ней обязательства по передаче нежилого помещения, являющегося предметом предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Учитывая именно это, в ДД.ММ.ГГГГ г. обязательство по передаче нежилого помещения » перед ней было исполнено. С этого момента » был предоставлен ей доступ в нежилое помещение и она в свою очередь, начала проводить дополнительное обустройство и особую внутреннюю отделку (подготовительные работы) этого помещения для пользования им в будущем. На основании договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ и расписки от ДД.ММ.ГГГГ привлеченным подрядчиком за ее счет в данном нежилом помещении был выполнен большой объем отделочных работ. Общая сумма произведенных мной затрат, составила более .

На основании изложенного, истица просила суд признать договор № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта от ДД.ММ.ГГГГ между ней и » незаключенным, взыскать с ответчика в ее пользу сумму неосновательного обогащения в размере , взыскать с ответчика убытки в размере , судебные расходы по делу.

При производстве по делу истец Самойленко Л.Н. требования увеличила, просила суд признать договор № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта от ДД.ММ.ГГГГ между ней и » незаключенным, взыскать с ответчика в ее пользу сумму неосновательного обогащения в размере , взыскать с ответчика убытки в размере , проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме , взыскать судебные расходы по делу в виде уплаченной при подаче иска государственной пошлины и оплаты услуг адвоката в сумме .

В судебное заседание истец Самойленко Л.Н. не явилась, о времени и месте судебного заседания была надлежащим образом извещена, направила в суд ходатайство, в котором просила суд рассмотреть дело без ее участия в судебном заседании. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело без участия Самойленко Л.Н. в судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца Самойленко Л.Н. - адвокат Козлов Р.М. уточненные требования поддержал, суду дополнил, что Самойленко Л.Н. ДД.ММ.ГГГГ после встречи с руководителем фирмы », заинтересовалась приобретением в собственность нежилого помещения, которое должно было располагаться в цокольном этаже по адресу, указанному в исковом заявлении. ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и был заключен договор, согласно которому Самойленко Л.Н. должна была выдать денежные средства и в дальнейшем заключить договор купли-продажи, а ответчик » также должен был принять эти денежные средства и заключить договор купли-продажи на тех условиях, который указан в спорном договоре от ДД.ММ.ГГГГ. Предметом сделки являлось нежилое помещение свободной планировки, расположенное в цокольном этаже первой секции указанной в осях №, была определена площадь сторонами в размере ., и адрес места нахождения объекта. Кроме того, была определена цена объекта в сумме . На момент заключения спорного договора, данное помещение сформировано не было, документы не прошли через постановку на учет в органах технической инвентаризации. После того, как была произведена последняя оплата суммы по договору, директор » дала согласие, на то, чтобы Самойленко Л.Н. приступили к ремонту. Самойленко Л.Н. обратилась к подрядчику, и они после оценки, пришли к мнению, о том, сколько будут стоить ремонтные работы. Ремонт был выполнен по договору подряда, стоимость работ была осуществлена на , данная сумма была выплачена Самойленко Л.Н. гражданину ФИО5, который производил работы. Несмотря на то, что в спорном договоре указано, что Самойленко должна получить это имущество по акту приема - передач, тем не менее, в устной форме директор » пожелала, чтобы Самойленко приняла это помещение. После этого с согласия директора » начали производить ремонтные работы. В период проведения ремонтных работ директором » неоднократно направлялись в адрес Самойленко квитанции об оплате коммунальных услуг, которые она оплачивала. В подтверждение факта передачи имущества в пользование, директором » были выданы ключи. На ремонт было потрачено , которые складываются из стоимости материалов, согласно приложенным товарным и кассовым чекам и стоимости оплаты услуг по договору подряда гражданину ФИО5, который производил ремонт. Считает, что договор не согласован между сторонами, поскольку договаривались, что объект будет располагаться в цокольном этаже. Впоследствии, оказалось, по документам БТИ, что оно находится в подвальном помещении, для Самойленко - это принципиально, а также по договору площадь объекта должна была быть , сейчас по документам БТИ . Цена договора изменилась более чем на . Ответчик за большой промежуток времени незаконно пользовался денежными средствами, удерживал их у себя и на это подлежит к настоящему моменту времени уплата процентов по минимальной ставке рефинансирования. В соответствии со статьями 15 ГК РФ Самойленко может ставить вопрос о взыскании убытков, которые складываются из тех затрат, которые она понесла в связи с проведением ремонта спорного помещения. Полагает, если бы ответчиком были соблюдены условия договора, а именно была бы составлена техническая документация и в конечном итоге были бы получены правоустанавливающие документы, то договор заключился бы, но поскольку они не выполнили своих обязательств, и при этом, передав спорное помещение, разрешив проводить работы и вкладывать туда деньги и.т.д., вложенные суммы, являются для Самойленко убытком. Просил взыскать судебные расходы в виде уплаты госпошлины и услуг представителя в сумме . Указание в договоре ориентировочно . было связано с тем, что на тот момент, когда заключался договор ДД.ММ.ГГГГ, еще не было произведено обмера БТИ. В момент заключения договора Самойленко сама осматривала помещение, которое в будущем собиралась приобретать. Наименование «цокольный этаж» для Самойленко имеет существенное значение, поскольку она собиралась это помещение сдавать в аренду. Если говорить о подвальном помещении, то помещение теряет большую привлекательность, нежели чем будет указано, что оно находится в цокольном этаже. » не направляло им уведомление о заключении основного договора на площадь . Директор » предлагала заключить договор на вновь измененных условиях. Основанием для внесения Самойленко Л.Н. денежных средств является спорный договор о резервировании и просьба директора » с тем, чтобы они перечислили большую сумму по данному договору. Каких-либо письменных соглашений по поводу суммы превышающей , заключено не было.

В судебном заседании представитель ответчика - Кильбаух Р.А. с исковыми требованиями в заявленном виде не согласился, суду пояснил, что в настоящее время готово выплатить истице внесенную ею сумму в размере , » является компанией-застройщиком, приоритетом для которой является возведение жилых многоэтажных домов. ДД.ММ.ГГГГ компания получила Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по адресу , . ДД.ММ.ГГГГ выдано Свидетельство о праве собственности на объект в целом. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией выдано Разрешение на ввод в эксплуатацию квартирного многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями по вышеуказанному адресу. Введенный в эксплуатацию жилой дом обладает цокольным этажом с расположенными в нем нежилыми помещениями. Согласно выданной муниципальным БТИ технической документацией указанный этаж был поименован как подвальный. В соответствии со ст. 421 ГК РФ договоры резервирования характеризуются как смешанные, поскольку содержат элементы как предварительного договора, так и нормы о резервировании площадей. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Договор № РП ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта. Согласно п. Договора » взяло на себя обязательство зарезервировать в пользу Самойленко ФИО10 нежилое помещение свободной планировки в цокольном этаже первой секции вышеуказанного объекта (в осях №) общей площадью ориентировочно кв.м. Под резервированием понимается обязательство не продавать указанное помещение в период действия договора третьим лицам. Взятое обязательство компания выполняет до настоящего времени. Согласно п. Договора ответным обязательством Самойленко Л.Н. являлось внесение на расчетный счет компании гарантийной суммы в размере . Данное обязательство стороной было также исполнено. В соответствии с п. Договора письмом от ДД.ММ.ГГГГ № уведомило Самойленко Л.Н. о получении свидетельства о праве собственности на помещение и предложило заключить договор купли-продажи. Таким образом, между сторонами заключен договор резервирования, обязательства по которому сторонами исполнялись вплоть до подачи иска. После заключения договора между сторонами велась активная переписка, целью которой было внесение изменений в условия заключенного договора. По инициативе Самойленко Л.Н. площадь помещения была увеличена до ., что нашло свое отражение в подписанном » Дополнительном соглашении к договору от ДД.ММ.ГГГГ, а также подписанном Самойленко Л.Н. Протоколе разногласий к данному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. Данным протоколом Самойленко Л.Н. также согласилась с увеличением суммы резервирования до . Кроме того, п. договора предусмотрена обязанность Самойленко Л.Н. по компенсации расходов », связанных с уплатой государственной пошлины за регистрацию права собственности на помещение в размере . Имеющаяся в материалах дела переписка между сторонами, а также фактические действия сторон по исполнению и изменению условий договора (увеличение зарезервированной площади, внесение Самойленко Л.Н. гарантийной суммы в размере ), подтверждают заключение сторонами договора резервирования, внесение в договор изменений в части увеличения зарезервированной площади и гарантийной суммы. Представленные истцом квитанции к приходным кассовым ордерам также подтверждают, что денежные средства в размере внесены Самойленко Л.Н. по договору резервирования площадей № ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, и, следовательно, не являются неосновательным обогащением ». Таким образом, правовых оснований для признания Договора № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным не имеется. Кроме того, письмами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ » неоднократно обращалось к Самойленко Л.Н. с просьбой проинформировать компанию о возможной утрате интереса к резервированию площади по Договору резервирования. Компания также предоставила гарантии отсутствия любых претензий в случае расторжения Договора резервирования по инициативе Самойленко Л.Н. (письмо № от ДД.ММ.ГГГГ). Согласно позиции Самойленко Л.Н., изложенной в иске, в ДД.ММ.ГГГГ » передало ей нежилое помещение, предусмотренное Договором резервирования № № ДД.ММ.ГГГГ. После передачи истцу помещения гражданином ФИО5 по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ выполнен ремонт на сумму , из которых уплачены истцом в качестве оплаты подрядных работ, произведенных гражданином в течение ДД.ММ.ГГГГ (п. договора подряда) из материала заказчика (п. договора подряда). Передача денежных средств подтверждается распиской гражданина ФИО5 в получении денежных средств в размере . Изложенные в иске обстоятельства не соответствуют действительности. В соответствии с п. Договора резервирования передача нежилого помещения будет произведена по акту приема-передачи. До настоящего времени передаточный акт между сторонами не составлен, помещение Самойленко Л.Н. не передавалось. Согласия на проведение отделочных работ » ни Самойленко Л.Н., ни третьим лицам, не предоставляло, что исключает возможность законного проведения истцом отделочных работ в данном помещении. Предоставленная истцом в подтверждение оплаты подрядных работ расписка ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств в размере в силу ст. 60 ГПК РФ является недопустимым доказательством. Согласно Отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости услуг по ремонту объекта недвижимости, фактическая стоимость улучшений, самовольно произведенных истцом, составляет . » не причиняло ущерб истице, исковые требования Самойленко Л.Н. о взыскании убытков в размере удовлетворению не подлежат. Поскольку денежные средства в размере внесены истцом в качестве гарантийной суммы по Договору № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами безосновательно. До настоящего времени право собственности на нежилое помещение площадью . за » не зарегистрировано. Они знали, что Самойленко проводила отделочные работы в спорном помещении, против этого они не возражали, потому, что она планировала приобрести помещение. Указание в договоре «ориентировочно» было связано с тем, что на момент заключения договора не было обмера техническими органами. Площадь в кв.м. была определена их технической строительной документации.

В судебном заседании свидетель ФИО11 суду показал, что является супругом истца Самойленко Л.Н. Его супруга намеревалась у » в будущем приобрести помещение в цокольном этаже. В настоящий момент времени его супруга и » не определилась по конечной цене и по площади, которую она хотела приобрести у ». Его супруга не хочет заключать основной договор купли-продажи, потому, что у возникли какие-то проблемы с документацией. Ранее был цокольный этаж, потом он превратился в подвал. Самойленко Л.Н. стала производить ремонт в этом объекте недвижимости с разрешения директора ». Им были предоставлены ключи от спорного помещения. Эти ключи были переданы мастеру, который производил ремонт этого помещения. Ремонт помещения производил ФИО12. Его супруга выплатила за ремонт и плюс стоимость материалов. Директор знала о том, что Самойленко Л.Н. производит ремонт в этом помещении. По вине » не получилось заключить основной договор купли - продажи.

В судебном заседании свидетель ФИО5 суду показал, что Самойленко Л.Н. обратилась к нему, чтобы он сделал ей ремонт по в новом жилом комплексе «». Они составили смету, обговорили какие-то части ремонта и приступили к работе. Заключали с ней договор на оказание услуг на сумму . В начале ДД.ММ.ГГГГ они фактически начали проводить ремонт в данном помещении. Работы были выполнены в ДД.ММ.ГГГГ. Ключи от помещения ему дала сама директор ». Им с бригадой были выполнены штукатурно-молярные, цементно-песочные работы, стяжка, была выложена плитка на полах, были сделаны перегородки подсобного помещения, туалета, была установлена канализация, водопровод, было сделано электричество, подвесные потолки, отопление, лестничный марш. Всю сумму в размере он получил от Самойленко. По окончанию работ акт выполненных работ они не составляли.

Выслушав представителей сторон, показания свидетелей, исследовав в совокупности материалы гражданского дела, дав им оценку, суд считает необходимым заявленные исковые требования удовлетворить частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между (Сторона-1) и Самойленко Л.Н. (Сторона-2) был заключен договор № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта на следующих условиях.

В соответствии с п. 1 данного договора, Сторона - 1 приняла решение зарезервировать, а Сторона - 2 приняла решение в дальнейшем купить нежилое помещение свободной планировки в цокольном этаже первой секции (в осях №) общей площадью ориентировочно ., в доме по адресу: .

Согласно п. договора, по настоящему Договору Стороны обязуются в будущем заключить между собой Договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения (в дальнейшем - Основной договор).

В соответствии с условиями данного договора (п. ), Основной договор должен быть заключен после регистрации Стороной - 1 своего права собственности на нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. Не позднее 7 дней, с момента регистрации за Стороной - 1 права собственности
на вышеуказанное нежилое помещение, Сторона - 1 обязуется направить в адрес Стороны - 2 уведомление о такой регистрации. В уведомлении указывается перечень документов, требующихся от Стороны - 2 для регистрации сделки купли-продажи вышеуказанной недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, в соответствии с действующим законодательством, и срок их представления. Сторона - 2 обязуется представить Стороне - 1 документы, предусмотренные п. . настоящего Договора в срок, указанный Стороной - 1. Основные условия, на которых будет заключен Основной договор, изложены в подпунктах настоящего пункта.

Стороны в договоре (п. ) также определили, что предметом договора будет купля-продажа нежилого помещения свободной планировки в цокольном этаже первой секции, (в осях №) общей площадью ориентировочно №., в доме по адресу: Описание и технические характеристики нежилого помещения содержатся в Приложении № к настоящему Договору.

Согласно п. договора, цена нежилого помещения, указанного п. настоящего Договора, исчисляется исходя из цены одного квадратного метра общей площади. На день заключения настоящего договора цена одного квадратного метра площади нежилого помещения составляет денежную сумму за . с учётом НДС. Общая цена нежилого помещения, подлежащего отчуждению по основному договору, составляет , в том числе НДС % - . При соблюдении условий п. настоящего договора, стоимость одного квадратного метра изменению не подлежит. Общая цена нежилого помещения, подлежащего отчуждению по основному договору, подлежит корректировке сторонами в случае увеличения/уменьшения площадей по результатам обмера Бюро технической инвентаризации.

При этом, согласно п.п. указанного договора, в целях обеспечения исполнения Стороной - 2 обязательств, предусмотренных настоящим договором, Сторона - 2 обязуется внести на расчетный счет или в кассу Стороны - 1 денежные средства в сумме , в том числе НДС % - - Гарантийная сумма по настоящему договору резервирования. Сторона - 2 обязуется произвести оплату указанной в п. . настоящего договора стоимости нежилого помещения путем передачи денег Стороне - 1 в следующие сроки: до ДД.ММ.ГГГГ в размере , в том числе НДС % ; до ДД.ММ.ГГГГ в размере , в том числе НДС % ; до ДД.ММ.ГГГГ в размере , в том числе НДС % . При исполнении Стороной - 2 обязательства по заключению основного договора купли-
продажи нежилого помещения на условиях и в сроки, предусмотренные настоящим договором, Гарантийная сумма засчитывается Стороне-2 в счет оплаты стоимости приобретаемого нежилого помещения.

Таким образом, дав анализ условиям данного договора, исходя из пунктов договора, суд считает, что фактически между сторонами был заключен смешанный договор, предусматривающий условия договора резервирования (обязательства не осуществлять продажу помещения третьим лицам) (п. ) и предварительного договора о заключении в будущем основного договора купли-продажи указанного в п. 4.1 предварительного договора нежилого помещения (п. ).

В своих требованиях истец Самойленко Л.Н. просит суд признать данный договор незаключенным, по указанным в иске основаниям.

Согласно ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Правовое регулирование предварительного договора предусмотрено ст. 429 ГК РФ, согласно которой по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Нормами данной статьи также предусмотрены обязательные требования к условиям и форме предварительного договора, согласно которым предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Порядок заключения договора предусмотрен ст. 432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Учитывая, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то на правоотношения сторон по заключению предварительного договора также распространяются положения гражданского законодательства, регулирующие форму и существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Таким образом, существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются его предмет и цена, а установленной формой является - простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Из исследованного спорного договора от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что данные существенные условия были согласованы сторонами в полном объеме. В данном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору - нежилое помещение свободной планировки в цокольном этаже первой секции, (в осях №) общей площадью ориентировочно м., в доме по адресу: . Описание и технические характеристики нежилого помещения содержатся в Приложении № к настоящему Договору. В данном договоре также согласована цена - общая цена нежилого помещения, подлежащего отчуждению по основному договору, составляет , в том числе НДС % - . При соблюдении условий п. настоящего договора, стоимость одного квадратного метра изменению не подлежит. Общая цена нежилого помещения, подлежащего отчуждению по основному договору, подлежит корректировке сторонами в случае увеличения/уменьшения площадей по результатам обмера Бюро технической инвентаризации.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

В целях установления данных обстоятельств, в судебном заседании из пояснений сторон было установлено, что указание в договоре «ориентировочно м.», а также «Общая цена нежилого помещения, подлежащего отчуждению по основному договору, подлежит корректировке сторонами в случае увеличения/уменьшения площадей по результатам обмера Бюро технической инвентаризации» было связано лишь с тем, что на момент заключения договора нежилое помещение не прошло технической инвентаризации, не был изготовлен его технический паспорт, и площадь объекта указывалась на основании строительной документации, имеющейся у ».

Тем не менее, судом установлено, что стороны договора при его заключении понимали о каком имуществе идет речь и каковы технические характеристики и размер данного имущества. В судебном заседании установлено, что и истец и ответчик при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ осматривали спорное помещение.

Согласованность условия о предмете также подтверждается Приложением № к договору, в котором указаны описание и техническое состояние нежилого помещения, а также схематично изображено помещение, подлежащее передаче по договору купли-продажи. Данное Приложения указано в самом договоре от ДД.ММ.ГГГГ и подписано сторонами.

Доказательств того, что в момент заключения договора стороны не понимали о каком нежилом помещении идет речь, и какое помещение будет являться предметов основного договора купли-продажи, суду не представлено.

Суд не согласен с доводами истца, положенными в основу иска о признании договора незаключенным, так как судом установлено, что сторонами ДД.ММ.ГГГГ было достигнуто соглашение, в соответствии с требованиями ст. 432 ГК РФ, по всем существенным условиям и спорный предварительный договор заключен в установленной простой письменной форме путем составления одного документа, подписан сторонами, а действия сторон уже после заключения договора, и на которые ссылается истец в обоснование своих требований в данной части, не могут влиять на признание данного договора заключенным или незаключенным.

После заключения договора у сторон возникли лишь обязательства по его надлежащему исполнению и действия сторон после заключения предварительного договора могут свидетельствовать лишь об исполнении или неисполнении (ненадлежащем исполнении) уже возникших обязательств.

Сам истец, как в исковом заявлении, так и его представитель в судебном заседании указывают о каком нежилом помещении и о какой цене они договорились с ответчиком при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания договора от ДД.ММ.ГГГГ № № ДД.ММ.ГГГГ о резервировании площадей объекта, незаключенным, и в удовлетворении этих требований истцу следует отказать.

В своих требованиях истец просит суд взыскать с ответчика как сумму неосновательного обогащения, в связи с тем, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным.

Согласно ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При этом, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Договором от ДД.ММ.ГГГГ в пункте сторонами согласованы условия о сроке заключения основного договора. Пунктом данного договора предусмотрено, что Основной договор должен быть заключен после регистрации Стороной - 1 своего права собственности на нежилое помещение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. Не позднее ДД.ММ.ГГГГ) дней, с момента регистрации за Стороной - 1 права собственности на вышеуказанное нежилое помещение, Сторона - 1 обязуется направить в адрес Стороны - 2 уведомление о такой регистрации. В уведомлении указывается перечень документов, требующихся от Стороны - 2 для регистрации сделки купли-продажи вышеуказанной недвижимости в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, в соответствии с действующим законодательством, и срок их представления. Сторона - 2 обязуется представить Стороне - 1 документы, предусмотренные п. настоящего Договора в срок, указанный Стороной - 1.

В судебном заседании установлено, что ответчик » ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал в Управлении право собственности на помещение, площадью . Этаж: Подвал, расположенное по адресу: , , , помещение

Доказательств того, что ответчик зарегистрировал за собой право собственности на помещение, указанное в предварительном договоре, а именно нежилое помещение свободной планировки в цокольном этаже первой секции, (в осях № общей площадью ориентировочно №., в доме по адресу: не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что право собственности на нежилое помещение, указанное в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ за » не регистрировалось.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что » ничто не препятствовало произвести техническую инвентаризацию спорного нежилого помещения, а уже после этого согласовать с истцом условия будущего основного договора и заключить предварительный договор, указав его предмет в соответствии с технической инвентаризационной документацией.

Таким образом, суд считает, что ответчик добровольно приняв на себя обязательства, предусмотренные п. ) договора, тем не менее, данные обязательства не исполнил.

В судебном заседании установлено, что ответчик не направил истцу предложение заключить договор на условиях предусмотренных предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, а после заключения предварительного договора и до настоящего времени прошло более одного года.

При таких обстоятельствах, суд считает, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что истицей Самойленко Л.Н. обязательства, предусмотренные п.п. спорного договора были исполнены надлежащим образом. По квитанциям к приходному кассовому ордеру: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены в кассу » денежные средства на общую сумму .

При этом, суд учитывает, что сумма в размере была внесена истицей Самойленко Л.Н. во исполнение п.п. спорного договора, а оставшаяся сумма в размере внесена истицей без какого-либо основания.

Надлежащих доказательств, дозволяющих достоверно установить основание для внесения Самойленко Л.Н. в кассу » денежной суммы превышающей , суду не представлено. Ссылки в указанных квитанциях, что суммы внесены на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, противоречит самому договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом, статья 1103 ГК РФ предусматривает, что поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Согласно ст. 2 ГПК РФ, задачами гражданского судопроизводства являются, в том числе своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан.

В связи с этим, в целях своевременного восстановления нарушенного права истца, учитывая, что требование о взыскании с ответчика истцом заявлены, суд считает необходимым данные требования истца о взыскании с ответчика удовлетворить, взыскав с ответчика указанную сумму в размере качестве возврата исполненного по обязательству, а оставшуюся сумму в размере в качестве неосновательного обогащения.

В судебном заседании представитель ответчика в обоснование своих возражений пояснил, что » обязательства по договору были исполнены, так как » письмом от ДД.ММ.ГГГГ № уведомило Самойленко Л.Н. о получении свидетельства о праве собственности на помещение и предложило заключить договор купли-продажи, а после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами путем переписки были внесены изменения в условия заключенного договора. По инициативе Самойленко Л.Н. площадь помещения была увеличена до ., что нашло свое отражение в подписанном » Дополнительном соглашении к договору от ДД.ММ.ГГГГ, а также подписанном Самойленко Л.Н. Протоколе разногласий к данному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ. Данным протоколом Самойленко Л.Н. также согласилась с увеличением суммы резервирования до . Имеющаяся в материалах дела переписка между сторонами, а также фактические действия сторон по исполнению и изменению условий договора (увеличение » зарезервированной площади, внесение Самойленко Л.Н. гарантийной суммы в размере ), подтверждают заключение сторонами договора резервирования, внесение в договор изменений в части увеличения зарезервированной площади и гарантийной суммы.

С данными доводами представителя ответчика суд не согласен по следующим основаниям.

Как указано выше, нормами ст. 429 ГК РФ, предусмотрены обязательные требования к форме предварительного договора, согласно которым предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Имеющиеся в деле Дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ и Протокол разногласий к данному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ссылается представитель ответчика, требованиям ст. 429 и 550 ГК РФ, не соответствуют, так как не являются одним (единым) документом, подписанным сторонами, а согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ, несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Кроме того, как установлено в судебном заседании право собственности на спорное помещение было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, а переписка, на которую ссылается представитель ответчика, начата ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, ответчик » уже после регистрации за собой права собственности на спорное помещение и которое не было указанно в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, приступил к урегулированию условий, ранее заключенного предварительного договора.

Кроме того, из указанной представителем ответчика переписки, а именно: Дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ и Протокола разногласий к данному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что и данными документами ни предмет, ни цена помещения, согласованы не были. » было предложено помещение, расположенное в подвале многоэтажного дома, а Самойленко Л.Н. помещение, расположенное в цокольном этаже, » была предложена цена в размере , а Самойленко Л.Н. -

По данным основаниям, доводы ответчика в данной части о том, что Самойленко Л.Н. добровольно внесла в кассу » сумму, превышающую во исполнение уже измененного сторонами предварительного договора, суд также считает несостоятельными.

В своих требованиях истец также просит суд взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме .

Как указано выше, согласно ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей Главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Статьей 1107 ГК РФ, включенной в главу 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения», предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Как установлено в судебном заседании ответчик » не исполнил свои обязательства, предусмотренные п. ) договора от ДД.ММ.ГГГГ, что привело к прекращению обязательств сторон по данному договору.

Суд считает, что вследствие не исполнения принятых на себя обязательств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, что привело к прекращению обязательств сторон по предварительному договору, истец Самойленко Л.Н. имеет право требовать начисления процентов на внесенную ею денежную сумму, так как обязательство прекратилось не по ее вине.

В связи с этим, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат удовлетворению.

При этом, суд не согласен с расчетом взыскиваемых истцом процентов за неправомерное пользование денежными средствами, представленным истцом.

При расчете данных процентов суд учитывает, что сумма в размере была внесена истицей Самойленко Л.Н. во исполнение п.п. спорного договора, а оставшаяся сумма в размере внесена истицей без какого-либо основания.

В связи с чем, размер процентов за неправомерное пользование денежными средствами составит + = согласно следующему расчету:

1. Расчет процентов за пользование денежными средствами в общей сумме , полученных » на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ:

Дата внесения денежных средств

Сумма внесенных денежных средств

Размер процента по ставке ЦБ РФ

Период неправомерного пользования средствами

Количество дней неправомерного пользования средствами

Проценты за неправомерное пользование в денежном рублевом выражении

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ИТОГО

2. Расчет процентов за пользование денежными средствами, полученными вне договорных отношений (неосновательное обогащение):

Дата внесения денежных средств

Сумма внесенных денежных средств

Размер процента по ставке ЦБ РФ

Период неправомерного пользования средствами

Количество дней неправомерного пользования средствами

Проценты за неправомерное пользование в денежном рублевом выражении

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

с ДД.ММ.ГГГГ

по ДД.ММ.ГГГГ

ИТОГО

В своих требованиях истец также просит суд взыскать с ответчика в качестве убытков денежную сумму в размере , ссылаясь на доводы, указанные в исковом заявлении и в судебном заседании, в качестве основания данного требования.

Согласно ст. 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Таким образом, возмещение убытков является одним из видов гражданско-правовой ответственности. Возложение на должника обязанности по возмещению убытков возможно лишь при наличии совокупности условий для применения ответственности, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность действий ответчика, его вину, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между правонарушением и убытками.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истец Самойленко Л.Н. добровольно и самостоятельно приступила в ремонту спорного помещения, никаких принуждений со стороны ответчика не было, противоправность действий ответчика в данной части, его вина в убытках, а также причинная связь между правонарушением и убытками судом не установлена. Таких доказательств суду не представлено. Договор от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривает условий о том, что Самойленко Л.Н. вправе приступить к ремонту спорного помещения. Факт того, что Самойленко Л.Н. была допущена » к ремонту спорного помещения не свидетельствует о наличии в действиях ответчика правонарушения и оснований для применения мер гражданско-правовой ответственности.

При этом, суд считает, что требования истца в данной части по существу основаны на неосновательном обогащении со стороны ответчика - неосновательное улучшение истцом нежилого помещения, принадлежащего ответчику.

Согласно ст. 1104 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии со ст. 1105 ГК РФ, в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Как указал Пленум ВС РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, по указанным истцом основаниям - возмещение убытков, требования Самойленко Л.Н. о взыскании удовлетворению не подлежат.

Кроме того, представленные истцом товарные и кассовые чеки, не подтверждают то обстоятельство, что именно эти материалы, указанные в данных товарных чеках, были использованы при осуществлении ремонта спорного нежилого помещения. Суду также не представлено надлежащих доказательств того, что произведенные улучшения являются неотделимыми и их возврат в натуре не возможен, все работы, указанные в договоре подряда фактически были выполнены в полном объеме. Представленные фотографии спорного помещения таковыми доказательствами не являются.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из материалов дела следует, что истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в сумме , а также услуги представителя в сумме 5000 рублей.

Учитывая требования закона, фактический объем оказанных представителем - адвокатом Козловым Р.М. услуг, принцип разумности расходов, характер спорного правоотношения, судья считает, что сумма оплаты услуг представителя в размере , является разумной и соответствует конкретным обстоятельствам дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Самойленко ФИО13 к » о признании договора незаключенным, взыскании убытков, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с » в пользу Самойленко ФИО14 денежную сумму в размере , проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме , уплаченную государственную пошлину в сумме , расходы на услуги представителя в сумме .

В остальной части исковых требований Самойленко Л.Н. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: