Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дементьева ФИО3 к о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л:

Дементьев А.Д. обратился в районный суд с заявлением к о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи.

Согласно доводам заявителя, ДД.ММ.ГГГГ он обратился к главе администрации ФИО1 с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , для эксплуатации объекта незавершенного строительства, назначение: жилое. Площадь 149, 8 кв.м., степень готовности объекта - 50 %, он принадлежит заявителю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Ранее вышеуказанный земельный участок, а именно ДД.ММ.ГГГГ, был предоставлен Дементьеву А.Д. в аренду по ДД.ММ.ГГГГ, согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был продлен до ДД.ММ.ГГГГ

Однако Дементьев А.Д. получил письменный ответ за № от ДД.ММ.ГГГГ, которым отказано в удовлетворении его заявления. В ответе указано, что объект незавершенного строительства не является зданием, строением, сооружением в соответствии со ст.ст.1, 5 Градостроительного кодекса РФ, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. До завершения строительства соответствующего объекта, ввода его в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение отсутствует исключительное право приобретение такого земельного участка в собственность.С данным доводом Дементьев А.Д. не согласен, так как в соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. (Закон "О приватизации гос. имущества" № №-ФЗ)

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Дементьев А.Д. является собственником недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства площадью застройки 149,8 кв.м., степенью готовности объекта незавершенного строительства 50%, расположенного по адресу: . Кроме того, у него имеется кадастровый паспорт, где в графе «назначение» указано: жилой дом. Данное строение является капитальным строением, неразрывно и прочно связанным с землёй, и его перемещение невозможно без причинения последнему невосполнимого ущерба.

У Дементьева А.Д. в настоящее время возведен фундамент, коробка дома, сделано перекрытия потолка, возведен гараж, гаражные ворота, котельная, выгребная яма, погреб. После схода снега у Дементьева А.Д. в планах произвести ограждение земельного участка, вставить окна, возвести крышу, возле дома установлен электрический столб и решается вопрос о проведении электроэнергии.

Кроме того, Дементьев А.Д. производил посадки на земельном участке, летом часто ночевал в доме, и намерен переехать в данный дом.

В соответствии с п.1 ст. 130 ГК РФ объект незавершённого строительства является объектом недвижимости, перемещение которого в силу прочной связи с землёй, без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Объектом незавершённого строительства может быть как здание, так и строение и сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Отказ мотивирован тем, что согласно Постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства, право собственности на объект незавершенного строительства не дает исключительного права на выкуп этого земельного участка. С данным доводом Дементьев А.Д. не согласен по следующим причинам.

Считает, что правовая позиция, сформулированная в Постановлении Президиума ВАС РФ ДД.ММ.ГГГГ по делу № не применима к рассматриваемым отношениям, поскольку затрагивает интересы юридического лица и муниципального органа власти, наделенного полномочиями по распоряжению земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Отказывая в удовлетворении иска юридическому лицу, Арбитражный суд стоял на защите прав и интересов муниципального органа власти, поскольку до момента ввода объекта в эксплуатацию юридическим лицом, он (объект) действительно не может быть использован по назначению. И гарантии, что, получив в собственность землю, юридическое лицо доведет начатое строительство до завершения, нет. Дементьев А.Д. же производимыми действиями доказывает, что данное строительство будет закончено.

В силу ч. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских поселений.

В статье 49 ЗК РФ приведены только два случая изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд - выполнение международных обязательств Российской Федерации и необходимость размещения объектов государственного или муниципального значения, указанные случаи являются исключительными, по общему правилу такого изъятия следует избегать, если имеются другие варианты возможного размещения объектов государственного или муниципального значения.

Кроме того, данное Постановление принято по делу, регулирующему правоотношения сторон по конкретному делу. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным Кодексом.

В силу п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. С учетом указанной нормы Дементьев А.Д., как собственник объекта незавершенного строительства, со степенью готовности объекта 50%, с назначением объекта - жилой дом, обладает исключительным правом купли-продажи находящегося у него земельного участка в полном объеме. Дементьев А.Д. просил признать незаконным отказ главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ в выкупе земельного участка, расположенного по адресу: , , , и обязать заключить с Дементьевым А.Д. договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: , площадью 1589 кв.м., исходя из цены, предусмотренной ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ».

Представитель администрации ФИО2 против удовлетворения заявленных требований возражал на том основании, что объект незавершенного строительства не является зданием, строением, сооружением в соответствии со ст.ст.1, 5 Градостроительного кодекса РФ, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. До завершения строительства соответствующего объекта, ввода его в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение отсутствует исключительное право приобретение такого земельного участка в собственность.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявления Дементьева А.Д. о предоставления участка в собственность заявителя, администрация сослалась на судебную практику, а именно Постановление Президиума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно указанному Постановлению до завершения строительства соответствующего объекта, ввода его в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение отсутствует исключительное прав на приобретение такого земельного участка в собственность.

Суд полагает, что сложившаяся арбитражная практика не применима в полной мере к настоящим отношениям, поскольку Дементьев А.Д. не является хозяйствующим субъектом, занимающимся строительством объектов по договору строительного подряда. Земельный участок предоставлен Дементьеву А.Д. в аренду, как для жилищного строительства, так и для ведения личного подсобного хозяйства. Цель предоставления участка в аренду достигнута.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Объект незавершенного строительства отвечает таким требованиям.

В разъяснении п. 16 постановления ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N № "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указывается, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу.

Пункт 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусматривает для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительное право на приватизацию данных земельных участков. В данной статье не названы объекты незавершенного строительства, однако применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности относится приватизация земельных участков в силу положений пункта 3 ст. 28 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Из содержания названной статьи следует, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По закону, суд вправе принять доводы исполнительных органов государственной власти о невозможности продажи спорного земельного участка, если такие ограничения связаны с его ограничением в обороте (п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ), запретом приватизации, установленным федеральным законом (п. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), а также п. 12 ст. 85 ЗК РФ, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).

Отказывая Дементьеву А.Д. в праве на заключение договора, ссылается на положение пункта 1 ст. 36 ЗК РФ, где предусмотрено исключительное право на приватизацию земельных участков гражданами, являющимися собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на этих участках. Дементьев А.Д. является собственником объекта незавершенного строительства здания, поэтому названного исключительного права не имеет. Приведенные доводы не основаны на законе.

Цель использования земельного участка, предоставленного истцу в аренду, не связана с осуществлением строительства объекта, и такой объект не является самовольной постройкой, поэтому Дементьев А.Д. вправе требовать выкупа земельного участка, находящегося под объектом незавершенного строительства, принадлежащего ему на праве собственности.

Доводы Дементьева А.Д. подтверждаются также материалами дела: договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9); свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 10); постановление главы МО № от ДД.ММ.ГГГГ «О предоставлении земельного участка в аренду Дементьеву А.Д.» (л.д. 11); справкой администрации , согласно которой Дементьеву А.Д. в ДД.ММ.ГГГГ г. предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства (л.д. 12); разрешением на строительство индивидуального жилого дома (л.д. 13); кадастровым паспортом (л.д. 14); кадастровым паспортом земельного участка (л.д. 15-17); заявлением Дементьева А.Д. (л.д. 18); ответом главы администрации (л.д. 19).

В случае признания отказа исполнительного органа государственной власти незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости. В этом случае понуждения к заключению договора купли-продажи земельного участка следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, 257, 258 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным отказ главы администрации № от ДД.ММ.ГГГГ в выкупе земельного участка, расположенного по адресу:

Обязать Администрацию района заключить с Дементьевым ФИО3 договор купли-продажи земельного участка площадью 1589 кв. метров, расположенного по адресу: , исходя из цены, предусмотренной Федеральным Законом «О введении в действие земельного кодекса РФ».

Решение может быть обжаловано в областной суд в течение 10 дней после его вынесения.

Судья: В.Ю. Феофанова