Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев материалы гражданского дела по иску дело по иску Администрации Лебяжьевского района к Важенину Н.М. о возложении обязанности по производству ремонта жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация Лебяжьевского района обратилась в суд с иском к Важенину Н.М. о возложении обязанности по производству ремонта жилого помещения, находящегося по адресу: ..., указав в обоснование иска, что указанное жилое помещение было приобретено ею у ответчика Дата обезличена года на основании договора купли-продажи. В процессе эксплуатации были выявлены скрытые недостатки, такие как: ненадлежащее утепление стен, использование некачественных материалов при устройстве полов, устройство металлической двери, не обеспечивающей теплоизоляцию помещения. Обращаясь в суд, Администрация Лебяжьевского района просит обязать ответчика Важенина Н.М. устранить безвозмездно, в разумный срок указанные недостатки, а именно: произвести ремонт конопатки стен с добавлением пакли, а также утепление стен изделиями из волокнистых и синтетических материалов, с восстановлением наружной облицовки стен; произвести замену двери на дверь, обеспечивающую теплозащиту; произвести ремонт полов 1 и 2 этажей, устранить выкрашивание материалов пола; произвести ремонт внутренней отделки стен, устранить трещины в швах соединения.

В процессе рассмотрения дела Администрация Лебяжьевского района уточнила исковые требования, указав, что в нарушение ст. 469 ГК РФ, п. 1.10 договора купли-продажи на покупку жилого дома от Дата обезличена года, п.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170, п.п. 4.1, 4.3. раздела ІY. Гигиенические требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений Санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.1.2.2645-10 «санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 года № 64, ответчик передал истцу жилой дом в состоянии, не соответствующем нормам, предъявляемым к жилым помещениям. В дальнейшем истец уточнил, что постепенно возникающие недостатки жилого дома явились следствием нарушения норм строительства, скрыты продавцом и при заключении договора купли-продажи не могли быть покупателем обнаружены. Актом приема-передачи вышеуказанные недостатки не оговорены, на них покупателю указано не было. Недостатки жилого дома возникли по причинам, возникшим до заключения договора-купли продажи, а именно при его строительстве, о которых продавец не мог не знать и которые им были скрыты. Просила обязать ответчика произвести ремонт конопатки швов брусовых стен с добавлением пакли, а также утепление стен изделиями из волокнистых и синтетических материалов, с восстановлением наружной облицовки стен; произвести утепление пола 1 этажа; заменить покрытие пола на 1 и 2 этаже, материалом стойким к истиранию; произвести ремонт внутренней отделки стен, устранить трещины в швах соединения листов ГВЛ, заменить разрушенные листы ГВЛ; произвести укрепление стенок в грунте под полом первого этажа; изменить конструкцию септика и расположить его на необходимом, согласно
санитарных норм, расстоянии от скважины; произвести утепление 2 этажа.

В судебном заседании представители истца Архипова Т.А. и Меньщикова Н.К. поддержали исковые требования по изложенным в исковом заявлении основании указав, что постепенно возникающие недостатки жилого дома явились следствием нарушения норм строительства, скрыты продавцом и при заключении договора купли-продажи не могли быть покупателем обнаружены. Актом приема-передачи вышеуказанные недостатки не оговорены, на них покупателю указано не было. Недостатки жилого дома возникли по причинам, возникшим до заключения договора-купли продажи, а именно при его строительстве, о которых продавец не мог не знать и которые им были скрыты. Вышеуказанные выводы подтверждаются актом строительной экспертизы от Дата обезличена года. Статья 557 ГК РФ предусматривает в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применение правил ст. 475 ГК РФ, а именно если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В соответствии со ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Пункт 1.10 договора купли-продажи от Дата обезличена года прямо указывает, что передаваемый жилой дом должен соответствовать нормам, предъявляемым к жилым помещениям, но в процессе его эксплуатации, выявлено, что вышеуказанным нормам, дом не соответствует, то есть продавцом договор исполнен ненадлежащее. Поэтому принятие дома покупателем, и подписание акта приема-передачи не освобождает продавца от ответственности за недостатки.

Представитель ответчика Вожжиков С.Ю. в судебном заседании иск не признал, пояснив, что при заключении договора купли-продажи жилого дома ... стороны определили условия о качестве этого дома п.1.10 договора, как соответствие предмета купли-продажи нормативным требованиям, предъявляемым жилым помещениям. Именно нарушение этого условия договора, по мнению истца, является основанием предъявленных исковых требований об устранении недостатков. В первом иске не были указаны нарушения конкретных нормативных требований. В уточненном исковом заявлении истец привел, имеющиеся по его мнению, нарушения конкретных нормативных требований, с указанием соответствующих разделов нормативных актов. Для проверки обоснованности своих требований, а также выявления иных нарушений СНиПов, по ходатайству истца быта назначена судебно-строительная экспертиза, производство которой поручено ГУП «Кургангражданпроект». Однако, вместо заключения эксперта, в материалы гражданскою дела ГУП «Кургангражданпроект» был представлен документ, который не может быть признаны заключением эксперта, т.к. он не соответствует требованиям, изложенным в ст.86 ГПК РФ в соответствии со ст.55 п.2 ГПК РФ он не может быть положен в основу решения суда, как доказательство, полученное с нарушением закона. Представленное истцом уточненное исковое заявление, не соответствует требованиям закона, т.к. в силу ст.39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, а не уточнить таковые. Истец изменил основание иска, однако стороны в договоре выразили свое согласие о качестве продаваемого дома по их соответствию нормативным требованиям. Следовательно, предъявлять претензии по качеству, требовать устранения недостатков истец вправе, если заявит в качестве основания иска нарушение нормативных требований и докажет наличие таких нарушений. Такого основания не заявлено, и соответственно, не доказано. Истец за определенную сумму купил то, что ему предложили, то есть то, на что ему хватило денег, а дальнейшее содержание приобретенного жилья это его обязанности.

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица Моторин Б.А. пояснил, что жилой дом по ... был предоставлен его семье по договору социального найма. Они заселялись во вновь построенный дом, но за время проживания в нем выяснилось, что он не пригоден для проживания из-за того, что плохо утеплен и является холодным, стены промерзают. Стены не были проконопачены, под подоконниками проходит холодный воздух, входная железная дверь стала плохо закрываться, промерзает, у нее отпали навесы полы 1-го и 2-го этажей изготовлены из ДСП, они плохо прибиты и рассыпаются, стены в доме потрескались

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, третьего лица, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что Дата обезличена года между Администрацией Лебяжьевского района (покупатель) и Важениным Н.М. (продавец) был заключен договор купли-продажи (муниципальный контракт) жилого дома общей площадью 98,9 кв.м, расположенного по адресу: ..., по цене 1250000 рублей. Жилой дом приобретался истцом на открытом аукционе в целях переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда.

Указанный жилой дом был передан истцу, что подтверждается актом приема-передачи от Дата обезличена года.

На основании договора купли-продажи (муниципального контракта), Дата обезличена года МО Лебяжьевский район было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости. Жилой дом по договору социального найма был предоставлен семье Моторина Б.А. из пяти человек.

Согласно представленному истцом акту осмотра жилого двухэтажного одноквартирного деревянного дома по адресу: ... от Дата обезличена года, введенного в эксплуатацию в Дата обезличена года, государственным жилищным экспертом Курганской области Эксперт были выявлены следующие недостатки: котел отопления не пригоден для отопления жилого дома; ограждающие конструкции не обеспечивают теплозащиту, что приводит к теплопотерям, в результате чего температуру в отапливаемых жилых помещениях не соответствует норме + (20-22)С. Нарушением п. 4.2.1.1 ПиН. Подпольное пространство не утеплено. Внутренняя отделка поверхности стен выполнена листами ГВЛ, во всех швах соединения листов имеются значительные трещины, обшивка пола выкрашивается. Утепление стен в процессе строительства произведено не качественно (пазы между брусом не заполнены утеплителем), что приводит к значительным теплопотерям: при замере температуры термометром инфракрасным местами температура составила +(0-3) С, при температуре наружного воздуха -4 С. На стенах помещений второго этажа образуется конденсат, лед. Существующая металлическая дверь заводского изготовления не обеспечивает теплозащитных свойств, промерзает, покрывается наледью с внутренней стороны. Температура воздуха в квартире + 17 С при круглосуточной топке котла и работе дополнительного источника обогрева. Полы 1 и 2 этажей покрыты листами ДСП ненадлежащего качества – происходит выкрашивание материала пола, что делает его не эстетичным и не пригодным для обслуживания и использования

Согласно ч.2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как пояснили в судебном заседании представители истца, при осмотре жилого дома, они не могли видеть его скрытые дефекты. Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Свидетель, что он являлся представителем Администрации Лебяжьевского района при оформлении купли-продажи указанного жилого дома и при передаче его истцу. Дом был новым, в эксплуатации не был. При внешнем осмотре каких-либо недостатков выявлено не было. Снаружи дом был обшит сайдингом. Осмотр дома и передача дома производились в теплое время года. Недостатки дома были обнаружены только в зимнее время, когда он стал эксплуатироваться.

Доводы истца о наличии в доме скрытых недостатков и дефектов, подтверждаются актом строительной экспертизы Номер обезличен от Дата обезличена года, согласно которому термическое сопротивление наружных стен и заполнение оконных проемов недостаточно и не соответствует требованиям СНиП «Строительная теплотехника». Утепление совмещенной кровли мансардного этажа недоступно для осмотра и по нормам теплотехники должно быть не менее 15 см толщиной из минплиты или полистирола с перехлестом стыков. Полы первого этажа выполнены одинарными без утеплителя, а должны быть двойными с утеплителем. Покрытие полов выполнено из материала не стойкого к истиранию. Оконные блоки выполнены с двойным остеклением, а в соответствии с действующими нормами должны выполняться с тройным остеклением. Облицовка внутренних стен гипсокартонными листами выполнялась до окончания осадочных деформаций, поэтому при осадке стен из бруса произошло местное разрушение гипсокартонных листов, имеются трещины в швах, а также деформация наружной облицовки. По климатическим условиям данной местности вход в жилое отапливаемое помещение должен осуществляться через двойной тамбур. Углубление в грунте под полом первого этажа выполнено без крепления стенок, что приведет к постепенному их осыпанию. Уклон пола второго этажа превышает допустимые отклонения от горизонтали. Конструкция септика и его расположение не соответствует санитарным нормам. Расположение септика и водозаборной скважины в непосредственной близости недопустимо, поскольку сточные воды будут проникать в зону водозабора. Со временем под воздействием сточных вод может произойти разжижение грунта под подошвой фундамента с последующей его просадкой и, как следствие, перекос дома. На основании обследования были сделаны следующие выводы: причины указанных недостатков – низкая квалификация строителей, отсутствие проекта строительства. Часть недостатков была допущена в период строительства, а часть недостатков проявилась в период эксплуатации. Покупатель большинство недостатков в момент передачи жилого дома не мог определить, так как они выявились в процессе эксплуатации.

Допрошенные в судебном заседании директор ГУП «...» гр.Б. и главный конструктор ГУП «...» гр. Л., проводившие обследование жилого дома, подтвердили указанные выводы и пояснили, что жилой дом не отвечает требованиям, и фактически не пригоден для проживания и эксплуатации. Большинство выявленных ими недостатков и дефектов носят скрытый и существенный характер, их нельзя установить при обычном осмотре жилого дома. Кроме того, дом был новым и часть дефектов проявилась при его эксплуатации.

У суда нет оснований не доверять данному заключению, поскольку гр.Б. и гр. Л. являются специалистами-строителями, имеющими большой опыт работы. Их выводы согласуются с актом осмотра от Дата обезличена года государственного жилищного эксперта Курганской области Эксперт

Несоблюдение формы письменного заключения экспертизы не может ставить под сомнение выводы указанных специалистов. Согласно представленному в материалы дела свидетельству от Дата обезличена года ГУП «...» имеет допуск к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений (п.12).

Согласно пояснениям представителя истца, при заключении договора купли-продажи ответчик о недостатках продаваемого им дома ничего не сообщал, кроме того, согласно п. 1.10 договора купли-продажи, гарантировал, что дом соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными доводы истца, о том, что Администрации Лебяжьевского района по договору купли-продажи был передан жилой дом, не соответствующий условиям договора продажи недвижимости о ее качестве. Подписание акта приема-передачи само по себе не является препятствием к предъявлению в последующем претензий по качеству жилого дома.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что после выявленных в Дата обезличена года Государственной жилищной инспекцией ... недостатков между ... и Важениным Н.М. было заключено соглашение, по которому продавец обязался в установленные графиком сроки до Дата обезличена года безвозмездно устранить недостатки, в том числе в п.2 указано: «ограждающие конструкции не обеспечивают теплозащиту, что приводит к теплопотерям, в результате чего температура в отапливаемых помещениях не соответствует норме…»; в п. 3 – «Внутренняя отделка стен имеет значительные трещины, обшивка пола выкрашивается». Таким образом, ответчиком ранее требования истца признавались, но они не выполнены.

В соответствии п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, соразмерного уменьшения покупной цены.

Из пояснений представителя истца и третьего лица в судебном заседании, следует, что до настоящего времени указанные недостатки Важениным Н.М. не устранены, условия проживания в доме по причине указанных дефектов не соответствуют требованиям санитарных норм и правил, особенно, в зимнее время. Для создания нормальных условий проживания в доме необходимо устранить недоделки и дефекты в объеме, указанном в заключении специалистами-строителями.

Исходя из их выводов, все обнаруженные повреждения и деформации несущих конструкций жилого дома указывают, что ремонт и восстановление жилого дома возможны и целесообразны. Поэтому требования, заявленные истцом, в том числе и в уточненном исковом заявлении, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Обязать Важенина Н.М. выполнить следующие ремонтные работы в жилом доме, расположенном по ...: конопатку швов брусовых стен с добавлением пакли, а также утепление стен изделиями из волокнистых и синтетических материалов с восстановлением наружной облицовки стен; утепление пола 1 этажа; заменить покрытие пола на 1 и 2 этаже материалом, стойким к истиранию; произвести ремонт внутренней отделки стен, устранить трещины в швах соединения листов ГВЛ, заменить разрушенные листы ГВЛ; произвести утепление 2 этажа; произвести утепление стен в грунте под полом первого этажа; изменить конструкцию септика и расположить его от скважины на расстоянии в соответствии с санитарными нормами.

Взыскать с Важенина Н.М. государственную пошлину в доход государства в размере 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Курганский областной суд в течение 10 дней со дня принятия его в окончательной форме с подачей жалобы через Лебяжьевский районный суд.

Судья – Смагина Н.А.